Generationenwechsel im Eigenheim: Angebot und Nachfrage im Wandel
Veröffentlicht am: 09. Juli 2026
Themen
Generationenfragen im Zusammenhang mit Wohneigentum werden aktuell intensiv diskutiert. In diesem Artikel vertiefen wir diese Debatte mit einer quantitativen Analyse, wie der demografische Wandel den Immobilienmarkt und insbesondere die Preise von Einfamilienhäusern beeinflusst.
Demografischer Wandel sorgt für mehr Auszüge
Die Zahl der Auszüge älterer Personen aus Einfamilienhäusern (EFH) wird in den nächsten Jahren zunehmen. Denn wir befinden uns mitten in einer generationenprägenden Verschiebung: Die ersten Babyboomer (Jahrgang 1946) sind seit fünfzehn Jahren im Ruhestand, die letzten Kohorten dieser Generation (Jahrgang 1964) werden 2029 in den Ruhestand treten. Die Alterung der Babyboomer ist für den EFH-Markt relevant, weil diese einen grossen Teil davon besitzen. Die Statistik zeigt: Bei der Hälfte der Haushalte in einem EFH liegt das Durchschnittsalter aller Mitglieder über 50 Jahren. Solange noch Kinder im Haus leben, wird das Haus kaum verkauft. Dies ändert sich im Pensionsalter.
Zukünftig deutlich mehr potenzielle EFH-Verkäufer
Ab einem Alter von 70 Jahren passt das EFH häufig nicht mehr zu den Wohnbedürfnissen oder ist aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr zu bewältigen. Die Zahl der Personen im typischen Verkäuferalter liegt in der Schweiz 2024 bei rund 1.3 Mio. und dürfte bis 2044 gemäss unserer Prognose um spürbare 48% wachsen. Dieser demografische Wandel wird gemeinhin auch Silver Tsunami genannt. Mitunter wird daraus abgeleitet, dass die Werthaltigkeit von Einfamilienhäusern infrage stehe. Gemäss dieser Theorie steht die Schweiz vor einer Verkaufswelle aufgrund der ausziehenden Babyboomer, was das Angebot erhöht. Gleichzeitig sinke die Nachfrage aufgrund niedrigerer Geburtenzahlen und geringerer Zuwanderung. In dieser Leseart würden die Preise stark unter Druck geraten.
Differenzierte Betrachtung nötig
Wir anerkennen diesen Mechanismus, sehen die Lage aber differenzierter. Im Folgenden beleuchten wir den Zusammenhang zwischen EFH-Preisen und der demografischen Entwicklung systematisch. Zunächst definieren wir das Mengengerüst (potenzielle Käufer und Verkäufer, EFH-Bestand). Anschliessend diskutieren wir die Preiswirkung verschiedener Einflussfaktoren und zuletzt zeigen wir räumliche Unterschiede auf.
Käufer zwischen 35 und 49 Jahre alt
Schauen wir uns als Erstes die Käuferseite genauer an. Der typische EFH-Käufer in der Schweiz ist zwischen 35 und 49 Jahre alt. Die jüngeren Käufer in dieser Spanne sind oftmals in der Familiengründungsphase und suchen genügend Zimmer und einen Garten; die älteren Käufer verfügen mittlerweile über eine hohe Kaufkraft und erfüllen sich damit spät noch den Traum vom Eigenheim. Noch ältere Käufer erwerben dann typischerweise eher eine Wohnung anstelle eines Hauses.
Auch etwas mehr potenzielle Käufer
Die Zahl der Personen in der Schweiz im typischen EFH-Käuferalter ist mit 1.9 Mio. im Jahr 2024 noch deutlich grösser als die Verkäuferaltersgruppe und wächst nach wie vor. Dies weil die Schweiz zuletzt eine hohe Nettozuwanderung verzeichnete und diese – nach jüngster Ablehnung der Begrenzung auf 10 Mio. Einwohnende – auch in Zukunft positiv bleiben dürfte. Bis 2044 wächst die Zahl der Personen im typischen Käuferalter gemäss Basisszenario von Wüest Partner um etwa 9%.
Altersbedingte Auszüge aus EFH
In vielen EFH wohnen ältere Menschen. Häufig sind diese Häuser nicht altersgerecht und nicht hindernisfrei; oft fehlen gute ÖV-Anbindungen oder Einkaufsmöglichkeiten in Gehdistanz. Entsprechend ziehen langjährige Eigentümer in moderne Wohnungen, treten in ein Heim ein – oder die Liegenschaft wird nach einem Todesfall frei.
Aber EFH-Angebot am Markt bleibt beschränkt
Nicht jede dieser Liegenschaften kommt jedoch auf den freien Markt: In etwa jedem zweiten Fall zieht ein Familienmitglied ein. Insbesondere Einzelkinder übernehmen gerne das Haus. Bei mehreren Geschwistern scheitert eine innerfamiliäre Übergabe hingegen oftmals am hohen Marktwert, weil die Auszahlung der übrigen Erben finanziell nicht tragbar ist. Gleichzeitig erlauben bessere Gesundheit und die Versorgung mit Spitex-Leistungen einen immer späteren Heimeintritt, sodass länger in EFH gewohnt wird. Das zusätzliche Angebot am Markt bleibt also beschränkt.
Eigenmietwertabschaffung kann Auszüge verzögern
Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft. Die Abschaffung des Eigenmietwerts entlastet pensionierte Einfamilienhausbesitzende steuerlich relativ gesehen am stärksten (vgl. früherer Blog «Eigenmietwert auf der Kippe: Was erwartet Wohneigentümer in der Schweiz?»). Im Durchschnitt beträgt die Einsparung ein paar hundert Franken pro Jahr. Das dürfte für die meisten Haushalte zwar keinen spürbaren Einfluss auf ihr Umzugsverhalten haben. In einzelnen Konstellationen aber ist die Steuerersparnis hoch, sodass die Abschaffung des Eigenmietwerts den Verbleib im Einfamilienhaus attraktiver macht und so durchaus einen Umzug hinauszögern kann.
Stagnierender EFH-Bestand
Vor zwanzig Jahren wurden in der Schweiz pro Jahr rund 15’000 Bewilligungen für den Neubau eines EFH erteilt. Heute liegt diese Zahl nur noch bei etwa 6’000 EFH. Ein Grossteil davon entfällt auf Ersatzneubauten; zudem werden EFH zunehmend durch Mehrfamilienhäuser ersetzt. Die Raumplanung priorisiert seit Jahren die kompakte Siedlungsentwicklung: die Bautätigkeit auf der «grünen Wiese» nimmt ab, während Ersatzneubauten und Nachverdichtung zunehmen. Das erhöht die Flächeneffizienz und führt dazu, dass der EFH-Bestand heute nur noch sehr langsam wächst und das Angebot dadurch knapp bleibt.
Demografie und Preisbildung: Was wirkt – und wie?
Wenden wir uns nun den Preisen zu. Die Schweizer EFH-Preise sind in der Vergangenheit stark gestiegen, seit 1985 beträgt der Anstieg 193%.
Allein in den letzten 20 Jahren haben sich die Preise mehr als verdoppelt (der qualitätsbereinigte Transaktionspreisindex für Einfamilienhäuser von Wüest Partner ist seit 2005 um 111% angestiegen). Einer der Preistreiber war das Bevölkerungswachstum, aber natürlich bei weitem nicht der einzige. Zahlreiche andere Faktoren beeinflussen die Preisentwicklung massgeblich: insbesondere die tiefen Zinsen, der gestiegene Wohlstand und das generell höhere Vermögensniveau, die limitierte Wohnungsproduktion sowie der steigende Flächenbedarf pro Person trugen ebenfalls zum Preiswachstum bei.
Schätzung des Effekts der Fundamentalfaktoren
Wüest Partner schätzt seit mehreren Jahren die Effekte dieser Fundamentalfaktoren auf die Einfamilienhauspreise mittels eines Fundamentalwertmodells. Als wichtigster Preistreiber in der Periode 1985 bis 2024 wurden sinkende Hypothekarzinsen identifiziert. Mit etwas Abstand folgen die Arbeitslosigkeit sowie das Wirtschaftswachstum. Danach kommen Inflation und eben das Bevölkerungswachstum (vgl. Immo-Monitoring 2025 für bisherige Schätzungen sowie für einen ausführlichen Methodenbeschrieb).
Neu auch Bevölkerungszusammensetzung berücksichtigt
Um den Effekt der Demografie explizit abzubilden, wurden gegenüber der damaligen Modellspezifikation Verfeinerungen vorgenommen. So wurde zusätzlich zum Bevölkerungswachstum auch die Bevölkerungszusammensetzung berücksichtigt. Dies ist angelehnt an den Forschungsbeitrag von Francke und Korevaar im Journal of Finance 2025. Wir approximieren das Verhältnis von potenziellen EFH-Käufern zu potenziellen EFH-Verkäufern pro Kanton durch die Anzahl Personen im Alter von 35 bis 49 Jahren im Verhältnis zur Anzahl Personen ab 70 Jahren. Ausserdem wurde anstelle des BIP die Veränderung des Swiss Performance Indexes verwendet, da dieser die Vermögensentwicklung der Haushalte besser abbildet.
Bevölkerungszusammensetzung genauso relevant wie Bevölkerungsentwicklung
Um den relativen Stellenwert der einzelnen Faktoren zu eruieren, werden die Variablen standardisiert. Demnach hat die Bevölkerungszusammensetzung etwa den gleichen relativen Einfluss wie die weiterhin mitberücksichtigte Bevölkerungsentwicklung. In absoluten Zahlen reduziert ein Rückgang des Verhältnisses zwischen Käufer- und Verkäuferaltersgruppen um 0.1 das Preiswachstum allerdings nur um 0.12 Prozentpunkte pro Jahr. Deutlich wichtiger ist nach wie vor der Einfluss der Hypothekarzinsen und der Inflation. Danach folgen die Arbeitslosigkeit und schliesslich die beiden Bevölkerungsvariablen noch vor dem Leerstand und der Aktienmarktentwicklung. Der Erklärungsgehalt des Modells (R2) liegt bei 0.28.
Aufgrund Alterung EFH-Preise 2050 um 7% tiefer
Das neue strukturelle Wertmodell mit Fokus Demografie ermöglicht eine Einschätzung, wie stark die zukünftige demografische Veränderung auf die Preise wirken könnte. Gemäss der Wüest Partner Bevölkerungsprognose wird sich das Verhältnis zwischen Käufer- und Verkäuferaltersgruppe laufend reduzieren und dürfte 2050 auf Ebene Schweiz um 0.43 tiefer ausfallen als 2024. Gemäss der Schätzung des strukturellen Wertmodells würden die EFH-Preise im Verlaufe des Jahres 2050 um 0.5 Prozentpunkte schwächer wachsen als mit der heutigen demografischen Zusammensetzung. Demografische Faktoren wirken langfristig, und damit kumuliert sich der Effekt auch im Verlaufe der Jahre. Insgesamt würden die EFH-Preise damit 2050 um 7% tiefer zu liegen kommen als in einer sonst identischen Welt ohne demografischen Wandel. Dies gilt vorausgesetzt, dass der Effekt der Bevölkerungszusammensetzung zukünftig gleich wirkt wie in den letzten Jahrzehnten. Der Effekt ist statistisch signifikant, seine Stärke jedoch begrenzt, gerade auch wenn man bedenkt, dass Häuserpreise im Zeitverlauf vielen anderen starken Veränderungen unterworfen sind. Die angezeigte Veränderung von rund 7% ist im Verhältnis von üblichen Preisveränderungen zu sehen. Eine Preiswirkung von 7% innert 25 Jahren entspricht nur etwa einem Zwanzigstel der Wertveränderung der letzten 25 Jahre im qualitätsbereinigten Transaktionspreisindex. Die begrenzte Effektstärke hat auch damit zu tun, dass hierzulande im Vergleich zu anderen Industrienationen die Anzahl an Personen im Alter von 35 bis 49 Jahren weiter ansteigen wird.
Um den Einfluss des demografischen Wandels abzubilden, würde man zwar idealerweise nicht bloss die Anzahl der Personen in den typischen Altersgruppen einander gegenüberstellen, sondern besser die potenziellen Käufer den potenziellen Verkäufern:
- Potenzielle EFH-Käufer sind Haushalte in der Altersgruppe (35–49 Jahre), die noch kein EFH besitzen, aber über ausreichend hohes Einkommen für den Erwerb verfügen (schweizweit ca. 6% der Haushalte in der Altersgruppe)
- Potenzielle EFH-Verkäufer sind Haushalte in der Altersgruppe 70+, die aktuell ein EFH besitzen.
Diese Daten sind aber erst ab dem Jahr 2010 verfügbar, sodass mit diesem Ansatz kein langfristiger struktureller Wert geschätzt werden kann.
Käufer/Verkäufer-Verhältnis ging seit 2010 um 20% zurück
Deskriptiv ist die Entwicklung aber durchaus spannend. Auf jeden potenziellen Verkäufer-Haushalt kamen im Jahr 2010 ca. 0.26 potenzielle Käufer-Haushalte. Im Jahr 2024 waren es nur noch 0.20 potenzielle Käufer-Haushalte – ein Rückgang um 20%. EFH sind entsprechend in den letzten Jahren aus dieser Perspektive weniger knapp geworden, was gemäss ökonomischer Theorie auf deren Preise drücken sollte. Die Realität war aber natürlich eine andere. Dies hat einerseits damit zu tun, dass die Statistik nur potenzielle, aber nicht unbedingt tatsächliche Verkäufer misst (mehr dazu im nächsten Abschnitt), und andererseits damit, dass andere Einflussfaktoren diesen Effekt überlagerten, insbesondere die tiefen Zinsen. Offensichtlich haben solch andere Einflussfaktoren den aufgrund der Demografie resultierenden Abwärtsdruck auf die EFH-Preise deutlich überkompensiert.
Nachfrageüberschuss besteht weiter
Zwar zeigt die Abbildung über die gesamte Beobachtungsperiode mehr potenzielle Verkäufer als Käufer. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein potenzieller Verkäufer sein EFH in einem gegebenen Jahr tatsächlich am Markt verkauft, sehr klein, während die potenziellen Käufer grundsätzlich bereit wären zu kaufen, wenn sie ein passendes Angebot finden. Entsprechend herrscht nach wie vor ein Nachfrageüberschuss am Markt, und die Preise steigen weiter.
Breite Käuferbasis falls Preisrückgang
Das anhaltend hohe Preisniveau bedeutet für viele Haushalte, dass sie ihren Traum von Wohneigentum vorerst aufgeben müssen – sie sind im Status quo keine potenziellen Käufer. Sollten die Preise lokal fallen, etwa Silver Tsunami bedingt, würde sich die Käuferbasis aber ausweiten und diese zusätzliche Nachfrage bildet einen Boden für den Preis, sodass sich diese stabilisieren.
Kosten der Alterung reduzieren Kaufkraft
Es gibt auch indirekte Kanäle, über welche die Alterung der Gesellschaft die Immobilienpreise belasten könnte. Mit dem demografischen Wandel steigt der Anteil älterer Menschen in der Bevölkerung stark an. Dies führt zu einer wachsenden Nachfrage nach Pflege- und Altersleistungen, was wiederum in einem tieferen verfügbaren Einkommen in der typischen Käufergruppe von Einfamilienhäusern – Familien im mittleren Erwerbsalter – resultiert. Denn die Erwerbsbevölkerung muss diese Kosten über höhere Abgaben für Sozialversicherungen und Krankenkassenprämien mittragen. Diese Entwicklung reduziert die Finanzkraft der potenziellen Käufer und führt damit in der Summe zu leicht tieferen Marktwerten.
Arbeitsmarktentwicklung und resultierende Zuwanderung entscheidend
Nebst der Alterung spielt die Zuwanderung eine entscheidende Rolle für die Nachfrage nach Wohnraum und damit direkt und indirekt auch für die Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Die zunehmende Automatisierung aufgrund von KI und Robotik oder eine ausgeprägte Wirtschaftskrise sowie der Rückgang des Arbeitskräftepotenzials in den Nachbarländern sind Faktoren, die in den nächsten Jahren zu einer Verlangsamung des Stellenwachstums im Schweizer Arbeitsmarkt führen können. Bei Eintreffen des entsprechenden Negativszenarios in unserer Beschäftigungsprognose würde auch die Zuwanderung tiefer ausfallen, gerade von Personen im Erwerbsalter, die ja die typische Käuferschicht von EFH bildet. Politisch wurde der Zuwanderung zuletzt jedoch kein Riegel vorgeschoben: Am 14. Juni 2026 lehnten Volk und Stände die SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» mit rund 55% Nein-Stimmen ab. Ein fixer Bevölkerungsdeckel ist damit vorerst vom Tisch, was die zuwanderungsgetriebene Nachfrage nach Wohnraum stützt (vgl. Blog). Das knappe Ergebnis zeigt allerdings, dass die Zuwanderung politisch umstritten bleibt und weitere Vorstösse zu deren Begrenzung nicht auszuschliessen sind.
Kantonale Unterschiede
In gewissen Kantonen wird der Effekt stärker ausfallen. Auf Basis der Wüest Partner Bevölkerungsprognose lässt sich pro Kanton abschätzen, wie sich das Verhältnis zwischen potenziellen EFH-Verkäufern und der potenziellen Käuferschicht entwickelt und welchen Preiseffekt dies erwarten lässt. Am stärksten dürfte der Rückgang der Käuferaltersgruppe gegenüber der Verkäuferaltersgruppe mit 0.66 im Kanton Obwalden ausfallen, was 2050 ceteris paribus in einem 10% tieferen Preisniveau resultieren würde gegenüber einer kontrafaktischen Situation ohne Alterung. Am geringsten dürfte der Rückgang der Käuferaltersgruppe gegenüber der Verkäuferaltersgruppe mit 0.17 im Kanton Schaffhausen ausfallen, was 2050 ceteris paribus in einem 3% tieferen Preisniveau resultieren würde.
Demografie interagiert mit Lagequalität
Die demografische Entwicklung verläuft räumlich ungleich, ebenso unterschiedlich ist die Attraktivität, in verschiedenen Kantonen ein EFH zu erwerben.
Stärkster Abwertungsdruck in Neuenburg erwartet
Das obenstehende Streudiagramm zeigt die Veränderung des Verhältnisses von potenziellen EFH-Käufern zu potenziellen EFH-Verkäufern (gemäss obiger Definition) zwischen den Jahren 2025 und 2035 auf der horizontalen Achse. In allen Kantonen wird sich die Zahl der Nachfrager pro Verkäufer reduzieren, am stärksten in den Kantonen Neuenburg, Appenzell Innerrhoden und Glarus. Das Lagerating auf der vertikalen Achse zeigt auf, wie attraktiv ein Standort für EFH-Wohnen ist, wobei 1 für die schlechteste Lage und 5 für die beste Lage steht. In Kantonen, in denen sowohl das Käufer-Verkäufer-Verhältnis stark zurückgeht als auch ein tieferes Lagerating vorliegt (in der Grafik unten links), dürften die Einfamilienhauspreise am stärksten unter Abwertungsdruck geraten. Ein Beispiel für eine solche Konstellation ist der Kanton Neuenburg. Dort dürfte das Verhältnis von Käufern zu Verkäufern in den nächsten 10 Jahren um 0.12 sinken (-27%) und die Attraktivität ist mit Note 2.6 unterdurchschnittlich. Solche Kantone weisen sowohl heute als auch in Zukunft wenige Personen in der typischen Käuferaltersgruppe auf, sind aber Wohnort vieler Babyboomer in EFH und sind über den ganzen Kanton hinweg gesehen wenig attraktiv für EFH-Käufe. Auch die Kantone Appenzell Innerrhoden, Glarus und Bern dürften relativ stark betroffen sein.
Gut erschlossene Peripherie mit Chancen
Allerdings haben die zunehmende Verbreitung von Homeoffice sowie die stark steigenden Preise in den Zentren das Suchfeld für Wohneigentum nach Covid spürbar erweitert. Da Haushalte damit weniger stark vom täglichen Arbeitsweg abhängig sind, rücken auch periphere Lagen in den Fokus, sofern die Distanz für gelegentliches Pendeln akzeptabel ist. Dadurch gewinnen Einfamilienhäuser in solchen Gebieten relativ eher an Attraktivität. Sie bieten grosse Wohnflächen und ein familiengerechtes Umfeld zu erschwinglichen Preisen und sind dank bestehender Verkehrsanbindungen gut mit den Zentren verknüpft. Schwierig dürfte es hingegen für Lagen mit schlechter Erschliessung in strukturschwachen Regionen sein, dort sind durchaus Preisnachlässe möglich.
Fazit
Der demografische Wandel verändert den EFH-Markt: Die potenzielle Käufergruppe wächst langsamer als in der Vergangenheit, während gleichzeitig mehr Verkäufe stattfinden. Wir quantifizieren den Effekt der demografischen Verschiebungen mithilfe eines strukturellen Wertmodells zur Erklärung der EFH-Preise. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass der demografiebedingte Preisdruck zwar messbar ist: So dürften die EFH-Preise aufgrund des demografischen Wandels im Jahr 2050 um 7% tiefer liegen als in einer sonst identischen Welt ohne demografischen Wandel. Insgesamt ist der Effekt aber begrenzt – insbesondere, wenn man die ‑7% ins Verhältnis zum Wachstum des Transaktionspreisindex von 111% über die letzten zwanzig Jahre setzt.
Diese Zahlen verdeutlichen: Demografie ist nur ein Puzzlestück, das die Preisentwicklung beeinflusst. Stark preisbestimmend sind auch die Zinsen, der Bestand an EFH, die Wohlstandsentwicklung oder die Regulierung. So reduziert beispielsweise die Abschaffung des Eigenmietwerts die Steuerbelastung für EFH-Besitzende und stützt damit die Marktwerte insgesamt. Für die tatsächlich resultierende Preisentwicklung kommt es immer auf den Gesamtkontext an.
Eine alternde Gesellschaft führt damit nicht automatisch zu einem breit abgestützten Wertzerfall bei Einfamilienhäusern. Gerade an attraktiven Lagen dürfte der Nachfrageüberhang nach Wohnraum auch künftig bestehen bleiben. Allfällige Preisnachlässe aufgrund demografischer Entwicklungen werden auf strukturschwache Regionen mit schlechter Erschliessung begrenzt bleiben.
Hinzu kommt erstens, dass allfällige Preisnachlässe zu einer Erweiterung des Kreises der Kaufinteressierten führen würden, was die Marktwerte wiederum stützt. Zweitens erfolgt heute in vielen EFH-Quartieren beim Generationenwechsel eine Nachverdichtung. Das heisst, auch wenn die Nachfrage zum Kauf von EFH zukünftig tiefer ausfallen sollte, kann der Boden, auf dem das alte EFH steht, noch immer sehr viel Wert haben, da darauf ein kleines Mehrfamilienhaus erstellt werden kann (vgl. Blog). In diesem Mehrfamilienhaus könnten beispielsweise Alterswohnungen geschaffen werden.
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