Nach dem Abstimmungssonntag: Was die Ablehnungen der Initiativen für den Immobilienmarkt bedeuten
Veröffentlicht am: 15. Juni 2026
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Am 14. Juni 2026 haben die Stimmberechtigten zwei Vorlagen verworfen, die den Wohnungsmarkt teilweise verändert hätten: National scheiterte die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!», im Kanton Zürich die Wohnschutzinitiative (neben zwei weiteren kantonalen Wohninitiativen). Beide Vorlagen wollten die angespannte Lage am Wohnungsmarkt entschärfen. Die eine über eine Begrenzung der Zuwanderung und damit der Nachfrage, die andere über zusätzliche Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt.
In beiden Fällen wählte das Stimmvolk nicht die harte Linie der Initiative, sondern entschied sich für Zurückhaltung. Bei der Wohnschutzinitiative setzte sich der mildere Gegenvorschlag durch. Für den Immobilienmarkt bedeutet dieses doppelte Nein vor allem eines: Die in unseren beiden Vorabstimmungs-Analysen beschriebenen dämpfenden Effekte auf Nachfrage und Marktwerte bei einer Annahme bleiben aus. Damit rückt die Angebotsseite wieder stärker in den Vordergrund der Diskussion.
Zusammenfassung
- Die 10-Millionen-Schweiz wurde national mit 54.8 % Nein-Stimmen und am Ständemehr abgelehnt. Damit entwickelt sich die langfristige Wohnraumnachfrage weiterhin entlang der arbeitsmarktlichen, demografischen und geopolitischen Trends.
- Bemerkenswert ist, dass sich auf MS-Region-Ebene tendenziell ein negativer Zusammenhang zwischen dem Ja-Stimmen-Anteil und dem regionalen Mietpreisniveau zeigt: Je höher die Mieten beim Angebot liegen, desto mehr Personen haben «Nein» gestimmt. Das Abstimmungsverhalten lässt sich also nicht primär aus der lokalen Marktanspannung im Immobilienmarkt erklären.
- Im Kanton Zürich scheiterte die Wohnschutzinitiative mit rund 57.3 % Nein-Stimmen; angenommen wurde der Gegenvorschlag, der sich auf den Umgang mit Leerkündigungen bei grösseren Vorhaben konzentriert. Die in unserer Analyse skizzierten möglichen Marktwertabschläge bei regulierten Liegenschaften bleiben damit aus.
- Die strukturelle Knappheit an Wohnraum ist mit dem Abstimmungssonntag nicht gelöst. Die Ergebnisse deuten aber darauf hin, dass Ansätze zur spürbaren Ausweitung des Angebots vielversprechender sind, als die regulatorische Beschränkung der Nachfrage oder schärfere Regulierung der Mieten.
Ein doppeltes Nein mit gemeinsamer Stossrichtung
So unterschiedlich die beiden Vorlagen waren, so ähnlich ist ihre wirtschaftliche Logik: Beide setzten an der Nachfrage- beziehungsweise an der Regulierungsseite des Wohnungsmarkts an, ohne das Angebot zu vergrössern. Die 10-Millionen-Schweiz hätte die zusätzliche Wohnraumnachfrage langfristig gebremst, indem sie die Zuwanderung begrenzt. Die Wohnschutzinitiative hätte bestehende Mietverhältnisse in regulierten Gemeinden geschützt, gleichzeitig aber – wie Erfahrungen aus Basel-Stadt, Genf und der Waadt zeigen – tendenziell weniger Sanierungen, weniger Neubau und höhere Angebotsmieten zur Folge gehabt.
Mit der Ablehnung beider Initiativen bleibt der ordnungspolitische Rahmen weitgehend unverändert. Für den Immobilienmarkt heisst das: Die möglichen Verwerfungen bleiben aus, der Markt bewegt sich auf seinem bisherigen Pfad weiter. Auch mit den ungelösten Spannungen.
Keine zusätzliche Dämpfung der Marktwerte
Für die Bewertung von Liegenschaften hat die Ablehnung der Wohnschutzinitiative die unmittelbarsten Folgen. In unserer Analyse vor der Abstimmung hatten wir aufgezeigt, dass eine Annahme über tiefere Nettoerträge und höhere Risikoprämien zu Marktwertabschlägen geführt hätte – bei neueren Objekten in der Grössenordnung von nahe 0 bis 5 %, bei älteren Mehrfamilienhäusern mit Sanierungsbedarf eher zwischen 10 und 20 %. Diese Effekte entfallen nun. Der angenommene Gegenvorschlag konzentriert sich auf Leerkündigungen bei grösseren Vorhaben und dürfte die Marktwerte von Bestandesliegenschaften nicht spürbar beeinflussen, da Sanierungen mit Leerkündigungen in der üblichen Bewertung ohnehin nicht standardmässig abgebildet werden.
Auch das nationale Nein bei der Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» wirkt in dieselbe Richtung: Da die Zuwanderung nicht gedeckelt wird, bleibt der wichtigste Treiber der Wohnraumnachfrage intakt. Der bei einer Annahme der Initiative befürchtete zusätzliche Druck auf die Angebotsmieten – durch gedämpfte Bauinvestitionen bei gleichzeitig weiter wachsender Bevölkerung – stellt sich nicht ein. Gleichzeitig entfällt aber auch die langfristig preisdämpfende Wirkung einer schwächeren Nachfrage.
Abstimmungsverhalten und Marktlage entkoppelt
Man könnte erwarten, dass die Zustimmung zu den Initiativen dort am höchsten ausfällt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Also dort wo die Mieten sehr hoch sind oder das Angebot besonders knapp ist. Für die kantonale Wohnschutzinitiative stimmt das auf Ebene einiger Gemeinden.
Dieser Zusammenhang trifft aber nicht auf die nationale Initiative «Keine 10-Millionen Schweiz!» zu – ganz im Gegenteil: Auf MS-Region-Ebene gibt es tendenziell einen negativen Zusammenhang zwischen dem Ja-Stimmen-Anteil und dem regionalen Mietpreisniveau zeigt. Je höher die Mieten beim Angebot liegen, desto mehr Personen haben «Nein» gestimmt.
Das Abstimmungsverhalten erklärt sich also nicht aus der unmittelbaren Marktanspannung vor Ort, sondern dürfte stärker von politischen Grundhaltungen und überregionalen Argumenten geprägt sein. Für die wohnpolitische Debatte ist das ein wichtiger Befund: Knappheit wird breit als Problem wahrgenommen. Ob die vorgeschlagenen Rezepte überzeugen, hängt jedoch teilweise weniger von der lokalen Betroffenheit ab als von politischen Grundhaltungen.
Die eigentliche Herausforderung bleibt: Das Angebot
Mit dem Abstimmungssonntag ist die Grundproblematik nicht gelöst. Zwar steigen die Angebotsmieten nicht mehr so stark wie auch schon, doch die Neubautätigkeit ist nach einigen kleinen Impulsen im Vergleich zur Nachfrage nach wie vor schwach. Das Wohnungsangebot hält mit dem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum der vergangenen Jahre nicht Schritt, und genau diese Lücke ist die Ursache der heutigen Anspannung.
Hinzu kommt eine konjunkturelle Komponente: Sollte sich die Wirtschaft wieder dynamischer entwickeln – worauf die Werte im ersten Quartal 2026 hindeuten –, dürfte auch die Zuwanderung wieder anziehen und die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich erhöhen. Da die nachfrageseitige Begrenzung durch die 10-Millionen-Initiative ausbleibt, wird der Druck, das Angebot auszuweiten, eher noch zunehmen.
Der Bausektor spielt dabei die Schlüsselrolle. Er entscheidet, ob eine steigende Nachfrage rasch durch zusätzliches Angebot aufgefangen werden kann. In der Schweiz war dieses Angebot in den vergangenen Jahrzehnten ausgesprochen unelastisch, weshalb in Phasen starken Haushaltswachstums die Angebotsmieten deutlich stiegen. Daran ändert auch der Abstimmungssonntag nichts.
Fazit
Das Stimmvolk hat sich gegen die nachfrage- und regulierungsseitigen Rezepte und für die zurückhaltenderen Varianten entschieden. Für den Immobilienmarkt bedeutet das eine gewisse Kontinuität: keine abrupten Marktwertabschläge, keine zusätzlichen Verwerfungen in der Vorlaufphase, aber auch keine Entlastung bei der grundlegenden Knappheit.
Die zentrale Aufgabe bleibt damit dieselbe wie vor dem 14. Juni: Es müssen gemeinsam Lösungen gefunden werden, damit wieder genügend Wohnraum für alle entsteht. Gefragt sind Ansätze zur Schaffung von Angebot und nicht zur Beschränkung der Nachfrage. Der angenommene Gegenvorschlag zur Wohnschutzinitiative und der wohnpolitisch aufgeladene Abstimmungssonntag insgesamt zeigen, dass der politische Wille zur Auseinandersetzung mit dem Thema vorhanden ist. Entscheidend wird sein, diesen Willen nun in eine Weiterentwicklung des Baumarkts zu übersetzen, damit das Wohnungsangebot besser mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt halten kann.
