Wohnschutzinitiative und Gegenvorschlag

Am 14. Juni 2026 stimmt der Kanton Zürich über die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen» ab. Gleichzeitig zu dieser Wohnschutzinitiative kommen auch der Gegenvorschlag des Kantonsrats sowie die Stichfrage zur Abstimmung, sodass höchstens die Initiative oder der Gegenvorschlag umgesetzt werden kann. Am Wahlsonntag werden also zwei Eingriffslogiken gegen­über­ge­stellt: Die Initiative verspricht mehr Schutz für bestehende Wohnungsmietverhältnisse bei Sanierungen oder Ersatzneubauten, der Gegenvorschlag konzen­triert sich auf den Umgang mit Leerkündigungen.

Zusammenfassung

• Die Wohnschutzinitiative greift selbst bei einer Annahme nur in denje­nigen Zürcher Gemeinden, die eigene Regeln beschliessen. Entsprechend unsicher ist die konkrete Ausgestaltung. Als Referenz dürften Modelle aus Basel-Stadt, Genf oder Waadt dienen.
• Für bestehende Mietverhältnisse würden mit einer Umsetzung der Initiative beispiels­weise die sanie­rungs­be­dingten Investitionskosten weniger stark auf bestehende Mieten überwälzt. Gleichzeitig würden wohl weniger Sanierungen, weniger Neubau von Mietwohnungen und steigende Angebotsmieten resul­tieren.
• Bewertungsseitig könnten tiefere Nettoerträge und höhere Risikoprämien die Marktwerte etwas dämpfen.
• Bei neueren Objekten erschiene ein Marktwertabschlag von nahe 0 bis zu 5 Prozent realis­tisch, bei älteren Mehrfamilienhäusern mit anste­hendem Sanierungsbedarf könnte die anzuneh­mende Bandbreite eher von 10 bis zu 20 Prozent gehen.
• Der Gegenvorschlag ist enger gefasst, fokus­siert auf Leerkündigungen bei grösseren Vorhaben und dürfte politisch chancen­reicher sein als die Initiative.

Initiative

Im Herbst 2023 lancierte der Mieterverband Zürich gemeinsam mit der SP, den Grünen und der AL die Wohnschutzinitiative. Nach dem Sammeln von 20’000 Unterschriften wurde sie im Februar 2024 offiziell einge­reicht. Das Ziel der Initianten ist, in angespannten Wohnungsmärkten zu verhindern, dass bestehende Bewohnerinnen und Bewohner nach Bauarbeiten durch deutlich höhere Mieten verdrängt werden. Die Vorlage sieht eine Anpassung des Gesetzes über Wohnbau- und Wohneigentumsförderung (LS 841) vor. Sie schafft einen Rahmen, in dem Gemeinden zusätz­liche Instrumente erhalten, um bezahl­baren Wohnraum sicher­zu­stellen – insbe­sondere bei:

• Renovationen und Umbauten
• Abbrüchen und Ersatzneubauten
• Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen

Im Baubewilligungsverfahren können Gemeinden zeitlich befristete Obergrenzen für Mietzinse festlegen.

Entscheidungsspielraum der Gemeinden

Die kantonale Vorlage beschränkt sich auf die grobe Absteckung der Rahmenbedingungen sowie auf Verfahrensfragen wie Rechtsschutz und Sanktionen, während es den Gemeinden obliegt, den genauen Umfang der Wohnschutzbestimmungen zu definieren. Wirksam würden die Regeln aber nur dann, wenn der Leerstand in einer Gemeinde höchstens 1.5 Prozent beträgt und die Gemeinde in einem eigenen Erlass konkrete Wohnschutzregeln schafft. Jede Gemeinde würde also autonom entscheiden, ob sie Wohnschutzmassnahmen erlassen will und wie diese aussehen.

Weil die Initiative stark von Basel-Stadt inspi­riert zu sein scheint, ist zu erwarten, dass sich Gemeinden bei ihrer Umsetzung an den bestehenden Modellen in Basel-Stadt, Genf oder Waadt orien­tieren.

Sollte die Initiative auf Kantonsebene angenommen werden, dürften Zürich und Winterthur voraus­sichtlich zu den ersten Gemeinden zählen, die kommunale Wohnschutzbestimmungen anstreben. Weitere Städte wie Uster oder Schlieren könnten folgen, darauf deuten die dortige Anspannung im Wohnungsmarkt sowie vergangene Abstimmungsergebnisse zu wohnpo­li­ti­schen Massnahmen hin.

Schutz bestehender Mietverhältnisse

Die Wohnschutzinitiative hätte bei einer Annahme unter­schied­liche Auswirkungen. Eine direkte Wirkung würde sich bei bestehenden Mietverhältnissen in regulierten Gemeinden zeigen. Dort würden zahlreiche Bestandesmieten tiefer ausfallen als ohne Wohnschutz. Dies liegt daran, dass zusätz­liche Mietzinsauflagen beispiels­weise die Überwälzung der Investitionskosten im Vergleich zur Anwendung des natio­nalen Mietrechts während einer gewissen Zeit beschränken könnten. Zudem würden Sanierungen später, seltener oder weniger umfassend getätigt und darüber hinaus würden weniger Ersatzneubauten reali­siert. Aus diesen Gründen würden für zahlreiche Mieterinnen und Mieter, die bereits in sanie­rungs­be­dürf­tigen Liegenschaften in Gemeinden mit Wohnschutz wohnen, die Planungssicherheit steigen und die Wohnkosten tiefer ausfallen.

Nebenwirkungen

Gleichzeitig hätte eine Annahme der Wohnschutzinitiative zahlreiche Nebenwirkungen:

• Eingeschränkte Möglichkeiten zur Mietzinsanpassung dämpfen den Anreiz, bestehende Liegenschaften zu moder­ni­sieren. Damit gewinnen passive Haltestrategien (nur zwingend notwendige Unterhaltsarbeiten) an Bedeutung gegenüber einer konti­nu­ier­lichen Weiterentwicklung der Liegenschaften. Zugleich wird auch der wichtige Hebel des ökono­mi­schen Anreizes für energe­tische Sanierungen gedämpft. Für einen Gebäudepark, der die Betriebsemissionen senken soll, ist das eine schwierige Ausgangslage.
• Ergänzend zum Ersatzneubau verliert auch der Neubau von Mietwohnungen in den regulierten Gemeinden an Attraktivität, wenn Investitionen in Sanierung und Erneuerung unattrak­tiver würden. Denn Kapital weicht tenden­ziell in weniger regulierte Regionen aus. Da die Wohnschutzinitiative vor allem in den wirtschaftlich attrak­tiven Zürcher Städten umgesetzt werden dürfte, würde sie die angestrebte Siedlungsentwicklung nach innen schwächen.
• Hinzu kämen typische Ausweichreaktionen. Die Regulierung könnte insbe­sondere im Neubau über vermehrtes Wohneigentum oder möblierte Mietformen umgangen werden. Da Neubauten vom Wohnschutz ausge­nommen sind, könnte dies zu überdurch­schnitt­lichen Mietpreissteigerungen in diesem Teilsegment führen. Gleichzeitig würden die Mietzinsvorteile für Bestandesmietende die Umzugsbereitschaft reduzieren. Dadurch würde mehr Wohnfläche gebunden, als dem effek­tiven Bedarf entspricht. All dies würde den Markt zusätzlich verengen, sodass im Kanton Zürich mit einer Erhöhung der Angebotsmieten zu rechnen wäre – klassisch im Sinne des Insider-Outsider-Problems. Dazu käme mehr Bürokratie, da zusätz­liche Kontrollen von Bauprojekten nötig würden.

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Reduktion der Immobilienwerte

Für Immobilieneigentümer ist die Bewertungswirkung bedeutsam. Verschärfte Regulierungen senken in der Regel die Marktfähigkeit von Liegenschaften: Das Interesse von Investoren nimmt ab, während Umsetzungs- und Folgeregulierungsrisiken steigen. In der Bewertung mit der Discounted-Cash-Flow-Methode zeigt sich die erhöhte Risikoprämie in höheren Diskontierungssätzen. Die konkrete Höhe des Anstiegs ist vom Objektzustand sowie von der Wahrscheinlichkeit der Umsetzung in der jewei­ligen Standortgemeinde abhängig.

Die Risikoprämie wäre zu Beginn grösser und könnte sich mit der Zeit teilweise zurück­bilden, sobald wieder mehr Planungssicherheit herrschte und sich der Markt auf die neuen Verhältnisse einge­stellt hätte. Vollständig verschwinden dürfte sie auf lange Sicht aber nicht. Ein breiter Verkaufsdruck auf dem Zürcher Immobilienmarkt wäre dennoch nicht zu erwarten – zu bedeutsam ist der Standort Kanton Zürich für zahlreiche Immobilieninvestoren. Vielmehr ist davon auszu­gehen, dass sich die Marktteilnehmer rasch an die neuen Rahmenbedingungen anpassen.

Auf der Ertragsseite wirken Mietpreisbremsen insbe­sondere nach Sanierungen. Sie begrenzen mögliche Mietanpassungen während einer gewissen Zeit. Zudem reduzieren sie die Anzahl der Wohnungswechsel. Diese beiden Effekte dämpfen die Erträge. Gleichzeitig werden Eigentümer weniger in Instandsetzungsmassnahmen inves­tieren.

Die erhöhte Risikoprämie und die reduzierten Nettoerträge würden zu tieferen Marktwerten führen. Bei neueren Objekten ohne anste­hende Sanierungen erschiene ein Marktwertabschlag zwischen nahe 0 bis 5 Prozent realis­tisch. Bei älteren Mehrfamilienhäusern mit Sanierungsbedarf läge die plausible Bandbreite des Marktwertabschlags bei den betrof­fenen Liegenschaften je nach Ausgangslage und aktuellem Ertragsniveau eher zwischen 10 bis 20 Prozent.

Auf Projektentwicklungen ohne Abbruch oder Umwandlung bestehender Mietwohnungen wäre nach heutigem Wissensstand kein direkter Eingriff zu erwarten. Zweitrundeneffekte wären jedoch wahrscheinlich. Erstens wären die Angebotsmieten erhöht, zweitens wären auch Neubauliegenschaften bei zukünf­tigen Sanierungen betroffen, drittens wären die Risikoprämien in regulierten Gemeinden erhöht. In der Summe würde dies die Projektwerte und damit die Landwerte dämpfen.

Erfahrungswerte sind vorhanden

Die Zürcher Vorlage wäre zwar kein exakter Nachbau anderer Systeme, die Richtung möglicher Effekte ist jedoch aus anderen regulierten Märkten bekannt. Dass die genannten Nebenwirkungen nicht nur theore­tisch sind, zeigen Erfahrungen aus anderen Kantonen. Für Genf, Waadt und Basel-Stadt sind längere Verweildauern in Mietwohnungen, weniger energe­tische Sanierungen und mehr Bürokratie statis­tisch dokumen­tiert. Was den Neubau betrifft, gingen in Basel-Stadt gemäss Auswertung von Wüest Partner die Gesuche für den Bau neuer Wohnungen nach einer Wohnschutzvorlage um rund ein Drittel zurück. Auch die Übersicht der inter­na­tio­nalen Literatur von K. Kholodilin (2022) bestätigt die genannten Nebenwirkungen und verweist beispiels­weise auf steigende Angebotsmieten im nicht regulierten Segment. Mit der Wohnschutzinitiative würde die Schere zwischen Angebots- und Bestandesmieten weiter aufgehen. Diese Folge ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich im Kanton Zürich in den letzten fünf Jahren schon eine Spreizung um zusätz­liche 15 Prozent ergeben hat.

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Gegenvorschlag ist enger gefasst

Der Gegenvorschlag des Kantonsrats verzichtet auf eine breite Mietpreisregulierung und konzen­triert sich auf Leerkündigungen bei grösseren, baube­wil­li­gungs­pflich­tigen Vorhaben. Neu würde Artikel 13a im Gesetz über Wohnbau- und Wohneigentumsförderung einge­führt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die wegen einer Baumassnahme mindestens 20 Mietverhältnisse kündigen, müssten prüfen, ob sich Kündigungen durch Sanierungen im bewohnten Zustand oder durch etappiertes Bauen vermeiden oder reduzieren liessen. Zudem wäre die Baumassnahme ein Jahr im Voraus schriftlich anzukün­digen, eine Ansprechperson zu benennen, die Mieterschaft bei der Wohnungssuche angemessen zu unter­stützen und kommu­ni­kativ zu begleiten – etwa über Informationsveranstaltungen.

Der Gegenvorschlag ist enger gefasst als die Initiative. Er dürfte auch keinen spürbaren Effekt auf die Marktwerte von Bestandesliegenschaften haben, da Sanierungen mit Leerkündigungen in der üblichen Immobilienbewertung standard­mässig nicht abgebildet werden. Allerdings gilt es in der Beurteilung von Objekten mit Potenzial für einen Ersatzneubau die Forderungen des Gegenvorschlags in der Gesamtbeurteilung zu berück­sich­tigen.

Kantonsrat: NEIN zur Initiative und JA zum Gegenvorschlag

Für die Initiative sprechen sich der Mieterinnen- und Mieterverband Zürich, die SP, die Grünen und die AL aus. Dagegen stellen sich Regierung und Kantonsrat sowie die bürger­lichen Parteien. Im Kantonsrat fiel die Abstimmung klar aus: 114 zu 59 Stimmen gegen die Initiative und 107 zu 66 Stimmen für den Gegenvorschlag.

Der Abstimmungssonntag ist zudem insgesamt wohnpo­li­tisch aufge­laden. Gleichentags stehen weitere für den Immobilienmarkt relevante Vorlagen auf dem Programm: die vom Hauseigentümerverband initi­ierte Wohneigentumsinitiative, die Wohnungsinitiative samt Gegenvorschlag sowie auf natio­naler Ebene die Abstimmung zur 10-Millionen-Schweiz. Mehr zur Wohnungspolitik im Kanton Zürich finden Sie in dieser Studie.

Fazit

Die Wohnschutzinitiative würde den Zürcher Mietwohnungsmarkt entlang der gesamten Wertschöpfungskette verändern: von der Sanierungsentscheidung über die Neubautätigkeit bis zur Bewertung von Bestandesliegenschaften. Während Bewohnerinnen und Bewohner in bestehenden Mietverhältnissen in regulierten Gemeinden kurzfristig profi­tieren könnten, wären die Nebenwirkungen erheblich: geringere Investitionsanreize, Ausweichreaktionen und steigende Angebotsmieten würden zu einem schlech­teren Preis-Leistungsangebot für Wohnungssuchende führen.

Die Annahme der Wohnschutzinitiative am 14. Juni 2026 ist aber unsicher: Der Kantonsrat empfiehlt, die Initiative abzulehnen, und gleich­zeitig einen Gegenvorschlag einzu­führen, der den bislang nur teilweise prakti­zierten vorbild­lichen Umgang mit Leerkündigungen verbindlich machen würde.

Weiterführende Literatur

Kanton Zürich (2024). Regierungsratsbeschluss Nr. 1082/2024 und dazuge­hö­riger Bericht

Kanton Zürich (2025). Debatte im Kantonsrat

Wüest Partner (2025). Zürcher Wohnschutzinitiative und Strategien zur Risikominderung

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