10-Millionen-Schweiz: Folgen der Initiative für den Immobilienmarkt
Veröffentlicht am: 27. Mai 2026 Letzte Aktualisierung: 03. Juni 2026
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Am 14. Juni 2026 stimmt die Schweiz über die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» ab. Sie verlangt, dass die ständige Wohnbevölkerung vor 2050 die Marke von 10 Millionen Personen nicht überschreitet. Aus Sicht des Immobilienmarkts erscheint die Logik auf den ersten Blick einfach: Weniger Zuwanderung würde eine geringere zusätzliche Wohnraumnachfrage bedeuten und damit den Aufwärtsdruck auf die Marktwerte von Liegenschaften reduzieren. Damit ist zwar ein wesentlicher Wirkungsmechanismus beschrieben, jedoch nur ein Teil des Gesamtbilds, da der Immobilienmarkt deutlich vielschichtiger funktioniert. Eine Annahme der Initiative würde nicht nur die Nachfrage‑, sondern auch die Angebotsseite beeinflussen. Gerade in der Phase bis zum Erreichen des Schwellenwerts könnte sich die ohnehin angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt deshalb nochmals verschärfen. Der Beitrag beleuchtet die wichtigsten Wirkungsmechanismen einer Annahme der Initiative aus konzeptioneller Sicht.
Zusammenfassung
- Eine Begrenzung der Zuwanderung vor Erreichen von 10 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern würde die zusätzliche Wohnraumnachfrage langfristig abschwächen. Damit nähme auch der Aufwärtsdruck auf die Marktwerte von Liegenschaften und Bauland ab. Bei den Wohnungsmieten wäre der dämpfende Effekt dagegen erst mit Verzögerung zu erwarten.
- Bis zum Erreichen des Schwellenwerts würde die Nachfrage nach Wohnraum vorerst weiter steigen. Gleichzeitig könnte die Aussicht auf eine spätere Nachfragebegrenzung neue Wohnbauinvestitionen schon heute weniger attraktiv machen. Geht die Bautätigkeit in dieser Phase zurück, würde sich das verfügbare Angebot langsamer ausweiten und der aktuelle Aufwärtsdruck auf die Wohnungsmieten könnte sich nochmals verstärken.
- Migration ist ein wichtiger, aber nicht der allein entscheidende Faktor für die Immobilienpreisentwicklung. Zentral sind ebenso der Zustand des Wohnungsmarkts, der Wohnflächenverbrauch, die Zinsen und die Löhne. Entscheidend ist zudem die Reaktion des Baumarkts.
Initiative und Wohnungsknappheit
Die 10-Millionen-Initiative zielt darauf ab, die Zuwanderung in die Schweiz zu begrenzen. Konkret verlangt die Vorlage, dass die ständige Wohnbevölkerung vor 2050 die Marke von 10 Millionen Personen nicht überschreitet. Bereits ab 9.5 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern müssten Bundesrat und Parlament Gegenmassnahmen ergreifen. Würde die 10-Millionen-Marke während mehr als zwei Jahren überschritten, sieht die Initiative als letztes Mittel auch die Kündigung der Personenfreizügigkeit mit der EU vor.
In der Abstimmungsdebatte spielt das Wohnen eine zentrale Rolle. Die Initiative wird als Beitrag gegen die Wohnungsknappheit präsentiert. Dieses Argument findet Resonanz, denn der Schweizer Wohnungsmarkt ist derzeit aussergewöhnlich angespannt. Das Bevölkerungswachstum der Schweiz gehörte in den vergangenen 30 Jahren zu den dynamischsten in Europa. Seit 2000 ist die ständige Wohnbevölkerung um rund 26 % gewachsen; 2024 wurde die Schwelle von 9 Millionen Personen überschritten. Gleichzeitig lag die vom Bundesamt für Statistik publizierte Leerwohnungsziffer 2025 schweizweit nur noch bei 1.0 %, und das Mietwohnungsangebot bewegt sich auf einem Tiefstand. Der Rückgang der Leerwohnungsziffer hängt neben der geringen Bautätigkeit auch mit dem starken Haushaltswachstum der vergangenen Jahre zusammen. Genau hier setzt die Initiative an: Sie verspricht, das künftige Bevölkerungswachstum zu bremsen und damit den Druck auf den Wohnungsmarkt zu reduzieren.
Erreichung der Schwellenwerte
Gemäss Bevölkerungsprognose von Wüest Partner dürfte die Schweiz die Marke von 9.5 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern im Jahr 2031 erreichen; die 10-Millionen-Marke würde voraussichtlich 2041 überschritten. Der Verlauf liegt damit nahe beim Referenzszenario des Bundesamts für Statistik. Weil Bevölkerungsprognosen jedoch auch unabhängig von politischen Eingriffen mit Unsicherheit verbunden sind, lohnt sich der Blick auf Alternativszenarien: Im hohen BFS-Szenario würden die beiden Schwellen bereits 2029 respektive 2033 erreicht. Im tiefen BFS-Szenario hingegen beginnt die Bevölkerungszahl ab 2043 zu sinken, ohne zuvor je die Marke von 9.5 Millionen Personen zu überschreiten.
Im Basisszenario geht Wüest Partner davon aus, dass das Bevölkerungswachstum in der Schweiz auch künftig zu rund 90 % auf Zuwanderung beruht. Entsprechend hängt die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren stark vom Nettowanderungssaldo ab, also vom internationalen Zuzug abzüglich des Wegzugs. Würde die Zuwanderung nach Erreichen der 10-Millionen-Marke tatsächlich spürbar zurückgehen, dürfte sich die Bevölkerung in der Schweiz mittelfristig bei rund 10 Millionen Personen einpendeln. Ein mögliches Umsetzungsszenario ist in der Grafik als Vergleich dargestellt. Es orientiert sich grob am Vorschlag, den ein Beratungsbüro im Auftrag der Bundesverwaltung erarbeitet hat. Wüest Partner hält deshalb eine leichte Dämpfung der Zuwanderung in den 2030er Jahren für wahrscheinlich sowie eine Seitwärtsbewegung ab Mitte der 2040er Jahre nach Erreichen der 10-Millionen-Schwelle.
Zwei Phasen der Wirkung
Eine Annahme der Initiative dürfte den Immobilienmarkt in zwei Phasen beeinflussen:
In der Vorlaufphase vom Abstimmungstermin bis zu jenem Zeitpunkt, an dem die Umsetzungsmassnahmen die Zuwanderung spürbar bremsen, wächst die Bevölkerung zunächst weiter. Gleichzeitig stellt sich die Bau- und Immobilienbranche, in der Erwartungen eine zentrale Rolle spielen, bereits auf eine langfristig gedämpfte Nachfrage ein.
Auf längere Frist, nach dem Erreichen der Schwellenwerte, würde die Zuwanderung effektiv gebremst. Der Immobilienmarkt fände dann zu einem neuen Gleichgewicht, in dem die Wohnungsnachfrage strukturell weniger dynamisch wächst als in den zwei Jahrzehnten vor der Volksabstimmung.
Vorlaufphase: Verschärfte Wohnungsknappheit
Bis zum Erreichen der Schwellenwerte dürfte die Bevölkerung der Schweiz weiter wachsen, denn die Attraktivität des Landes bleibt hoch. Die Nachfrage nach Wohnraum wird damit ungeachtet des Abstimmungsausgangs in dieser Phase weiter zunehmen. Weniger klar ist dagegen, wie sich das Angebot entwickelt. Verfestigt sich nach einer Annahme der Initiative die Erwartung, dass die Schweizer Bevölkerung langfristig nur noch wenig wächst, dürfte dies die Bautätigkeit bereits vor dem Erreichen der Einwohnerschwelle beeinflussen. Bauentscheide hängen stark von Zukunftserwartungen ab, und diese wirken sich auf verschiedene Weise aus:
- Einerseits wird die Erstellung zusätzlichen Wohnraums weniger attraktiv, wenn die langfristige Nachfrageentwicklung ungewiss erscheint. Entsprechend dürfte weniger Kapital in neuen Wohnraum fliessen. Besonders deutlich wäre dies in den Agglomerationsgemeinden zu spüren, die zuletzt auch deshalb stark gewachsen sind, weil sich Binnenmigration aus den Städten dorthin verlagert hat und zusätzlicher Wohnraum vergleichsweise einfach erstellt werden konnte. Stattdessen dürfte vermehrt Kapital in die Modernisierung des bestehenden Bestandes an langfristig attraktiven Lagen fliessen. Hinzu kommt, dass die Umsetzung der Initiative mit erheblicher Unsicherheit verbunden wäre. Und in unsicheren Zeiten wird bekanntlich weniger investiert.
- Andererseits entsteht ein Anreiz, vorhandene Baureserven noch zu nutzen und Projekte rasch zu vermarkten, solange die Bevölkerung weiter zunimmt. Derzeit halten gewisse Eigentümerinnen und Eigentümer Bauland zurück, um es erst dann zu entwickeln, wenn sich die Verkaufspreise nochmals erhöht haben. Würde diese – durchaus rationale – Spekulation wegfallen, könnte die Bautätigkeit kurzfristig sogar zunehmen.
So viel zur Theorie. In der Praxis sind die Planungs- und Bewilligungsprozesse im Baumarkt lang, und die einzelnen Phasen greifen ineinander. 2025 wurden zahlreiche Neubauvorhaben bewilligt; diese Projekte dürften trotz der veränderten Ausgangslage grossmehrheitlich weiterverfolgt werden. In den kommenden Jahren könnte sich die ohnehin angespannte Wohnraumversorgung durch eine Annahme der Initiative jedoch tendenziell nochmals verschärfen, weil der Anreiz zur Erstellung zusätzlichen Wohnraums unter dem Strich nachlassen dürfte. Gleichzeitig würde die Bevölkerung vorerst weiter wachsen. Die heutige Nachfrage nach Wohnraum und das aktuelle Wohnungsangebot prägen damit in erster Linie die Angebotsmieten.
Anders verhält es sich bei den heutigen Marktwerten von Renditeliegenschaften, Wohneigentum und Bauland: Dort sind die Erwartungen an die künftige Entwicklung bereits eingepreist. Entsprechend wäre die preisdämpfende Wirkung in diesen Segmenten schon in der Vorlaufphase zu erwarten. Beim Bauland gilt dies besonders deutlich. In dessen Marktwert fliessen sowohl die Erwartung tieferer Mieterträge pro Quadratmeter bei langfristig weniger Einwohnerinnen und Einwohnern als auch eine mögliche Abnahme der Attraktivität der Schweiz als Investitionsstandort ein.
Preiseffekte in der langen Frist
Dass Bevölkerungswachstum die Nachfrage nach Wohnraum und damit auch die Preise erhöht, ist unbestritten. Dafür gibt es zahlreiche empirische Belege. Für die Schweiz zeigen dies etwa Helfer, Grossmann und Osikominu (2023) in einer Studie, die aus einer 2015 von Wüest Partner prämierten Abschlussarbeit hervorgegangen ist. Sie schätzen, dass eine jährliche Nettozuwanderung von 1 % des Bevölkerungsbestands die Preise für Wohneigentum und die Angebotsmieten in der Schweiz in der jüngeren Vergangenheit um rund 2 % erhöht hat. Auch das Fundamentalwertmodell von Wüest Partner weist in diese Richtung: Ein zusätzliches Bevölkerungswachstum um 1 Prozentpunkt erhöht gemäss dem Modell das Preiswachstum von Wohneigentum um rund 1.5 Prozentpunkte. Dubois und Weinert (2024) kommen zudem zum Schluss, dass ein Bevölkerungswachstum von 1 % die Angebotsmieten um 1 % anhebt. Umgekehrt bedeutet das: Ein tieferes Bevölkerungswachstum dürfte die Angebotsmieten und die Preise dämpfen.
Mieten direkter betroffen als Wohneigentumspreise
Bei den Preisen von Wohneigentum dürfte die direkte Wirkung einer tieferen Zuwanderung geringer ausfallen als bei den Angebotsmieten. Erstens wird die Preisbildung im Wohneigentumsmarkt stärker von den Zinsen, den Finanzierungskonditionen, den Renditeerwartungen und der Angebotsknappheit geprägt als vom Haushaltswachstum allein. Zweitens ist der Anteil ausländischer Haushalte im Wohneigentum deutlich tiefer. 2023 wohnten 44 % der Haushalte, die ausschliesslich aus Personen mit Schweizer Staatsangehörigkeit bestanden, im Eigentum. Bei Haushalten ohne Schweizer Staatsangehörigkeit lag dieser Anteil lediglich bei 12 %.
Auch nach mehreren Jahren in der Schweiz bleiben Zugewanderte damit mehrheitlich Mieterinnen und Mieter. Dafür sind unter anderem regulatorische Einschränkungen, das im Durchschnitt tiefere Alter sowie oft nur vorübergehend geplante Aufenthalte oder ein begrenztes Eigenkapital verantwortlich.
Indirekte Effekte auf Nachfrage und Angebot
An dieser Stelle ist wichtig festzuhalten, dass es sich bei den oben zitierten empirischen Effekten um Ceteris-paribus-Betrachtungen handelt. Sie unterstellen, dass sich einzig das Bevölkerungswachstum verändert, während die übrigen Rahmenbedingungen – etwa der Wohnungsleerstand – unverändert bleiben. Eine Annahme der Initiative dürfte jedoch nicht nur die Bevölkerungsentwicklung beeinflussen, sondern auch weitere Faktoren, die für die Immobilienpreise relevant sind.
So würde die Initiative das langfristige Wirtschaftspotenzial der Schweiz schwächen: 2025 waren 35 % der Erwerbstätigen ausländische Staatsangehörige. Würde die Verfügbarkeit zugewanderter Arbeitskräfte abnehmen, dürfte dies das Wirtschaftswachstum bremsen. Besonders betroffen wäre das Baugewerbe, das mit einer höheren Wohnungsproduktion eigentlich zur Entschärfung der Wohnungsknappheit beitragen sollte.
Im Bauhauptgewerbe liegt der Ausländeranteil bei rund zwei Dritteln. Schon heute zeichnet sich dort ein struktureller Fachkräftemangel ab; bis 2040 werden im Baugewerbe rund 5 600 Arbeitskräfte fehlen, was etwa 16 % des Bedarfs entspricht. Eine zusätzliche Einschränkung der Zuwanderung könnte damit zwar die Wohnraumnachfrage dämpfen, gleichzeitig aber auch die Kapazitäten zur Erstellung zusätzlicher Wohnungen merklich reduzieren.
Hinzu kommt, dass der Flächenverbrauch der Bevölkerung auf die Preise reagiert. Es ist gut möglich, dass eine Abschwächung des Preiswachstums die Haushaltsbildung begünstigt und der Wohnflächenverbrauch pro Kopf steigt.
Bedeutung der Marktverfassung
Offen ist einerseits, wie die Initiative im Fall einer Annahme umgesetzt würde, und andererseits, in welchem Zustand sich der Immobilienmarkt zum Zeitpunkt eines allfälligen Zuwanderungsstopps befinden würde. Ist der Markt weiterhin stark angespannt, dürfte eine Begrenzung der Nachfrage deutlich stärker zu spüren sein. Befindet er sich dagegen bereits in einer Phase höherer Angebotsausweitung oder schwächerer Konjunktur, fiele die direkte Wirkung geringer aus. Wie hoch die Immobilienpreise sein werden, wenn die vorgesehenen Bevölkerungslimiten erreicht sind, hängt zudem nicht nur von der Bevölkerungsgrösse ab. Für Wohneigentum sind vor allem die Hypothekarzinsen, der Wohlstand und die Inflation entscheidend; im Mietsegment prägen zusätzlich der Referenzzinssatz oder die Leerwohnungsziffer die Preisentwicklung. Zuwanderung beeinflusst die Preisbildung also zweifellos, ihr Effekt ist jedoch in einen breiteren Zusammenhang eingebettet.
Die Schlüsselrolle des Baumarkts
Der Bausektor spielt für die Dynamik des Immobilienmarkts eine Schlüsselrolle. Er bestimmt, ob eine steigende Wohnraumnachfrage rasch durch zusätzliches Angebot aufgefangen werden kann. Lässt sich neuer Wohnraum bei Bedarf schnell erstellen, bleibt der Aufwärtsdruck auf die Mieten begrenzt. In einem solchen Fall spricht man von einem elastischen Angebot. In der Schweiz war das in den vergangenen Jahrzehnten klar nicht der Fall. Gemäss Caldera und Johansson (2013) ist die Preiselastizität des Wohnungsneubaus in keinem der untersuchten 21 OECD-Länder so gering wie hierzulande. In Phasen starken Haushaltswachstums steigen die Angebotspreise deshalb deutlich, was die Wohnungssuche für viele Haushalte erschwert.
Die zur Abstimmung stehende Volksinitiative ist kein geeignetes Instrument, um die Wohnungsknappheit zu entschärfen. Im Gegenteil: In der Vorlaufphase könnte sie die Versorgung mit preisgünstigen Wohnungen sogar zusätzlich bremsen. Langfristig würde eine Begrenzung der Bevölkerungsentwicklung zwar dazu beitragen, eine Wiederholung der heutigen Situation zu verhindern, in der die Wohnbauproduktion mit dem raschen Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann. Anders gesagt: Die Initiative setzt bei einer strukturellen Ursache der Knappheit an, löst die aktuelle Lage aber nicht kurzfristig.
Unabhängig vom Abstimmungsergebnis sollte der hiesige Baumarkt deshalb so weiterentwickelt werden, dass das Wohnungsangebot besser mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt hält. Es geht dabei nicht um flächendeckend mehr Wohnungen, sondern darum, in Phasen starken Haushaltswachstums rasch zusätzlichen Wohnraum an gut erschlossenen Lagen zu schaffen.
Fazit
Das starke Bevölkerungswachstum der Schweiz in den vergangenen Jahrzehnten hat am Immobilienmarkt deutliche Spuren hinterlassen. Vor diesem Hintergrund fordert die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» eine Begrenzung der Zuwanderung.
Eine Annahme der Initiative dürfte langfristig zu tieferem Wirtschaftswachstum, geringerer Wohnraumnachfrage und damit zu einem schwächeren Anstieg der Marktwerte von Bauland, Renditeliegenschaften und Wohneigentum führen. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass eine eingeschränkte Verfügbarkeit von Fachkräften die Wohnraumerstellung bremst.
In der Vorlaufphase könnte sich die Lage am Wohnungsmarkt sogar verschärfen: Eingetrübte Langfristaussichten und erhöhte Unsicherheit könnten die Wohnungsproduktion dämpfen. Bei gleichzeitig weiter wachsender Bevölkerung würde sich die bestehende Wohnungsknappheit damit tendenziell verstärken und den jüngsten Anstieg der Angebotsmieten zusätzlich erhöhen.
Angebote von Wüest Partner
Am 30. Juni 2026 geben wir bei einem Webcast ein regulatorisches Update.
In Wüest Dimensions lassen sich die Auswirkungen von regulatorische Szenarien auf den Wert eines Immobilienportfolios abbilden.
Wüest Partner verfügt über ein Bevölkerungsprognosemodell, das für jede Gemeinde der Schweiz, aufgeteilt nach Geschlecht, Nationalität und Alter, die zukünftige Anzahl Bewohner:innen bis 2055 vorhersagt. Die Prognose kann beispielsweise als Grundlage für Schulraumplanungen oder zur Standort- und Kapazitätsplanung für Gesundheitsleistungen eingesetzt werden. In einem Umsetzungsszenario kann die Beschränkung der Zuwanderung abgebildet werden.
Quellen
– Caldera Sánchez, Aida.; Johansson, Åsa (2013): The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, Nr. 1016, OECD Publishing.
– Demografik (2026). Abschätzung der Auswirkungen einer Begrenzung der Bevölkerung in der Schweiz auf 10 Millionen. Demografik. Im Auftrag des Staatssekretariats für Migration (SEM).
– Dubois, Corinne; Weinert, Robert (2024): «Mietpreisentwicklungen: Auf der Suche nach den fundamentalen Erklärungsfaktoren», Swiss Real Estate Journal, 29.
– Helfer, Fabienne; Grossmann, Volker; Osikominu, Aderonke (2023): How does immigration affect housing costs in Switzerland? Swiss Journal of Economics and Statistics, 159(5).
– Schläpfer, Jörg (2026): Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Die Volkswirtschaft.
– Wüest Partner (2024): Bevölkerung und Haushalte: Die Entwicklung in der Schweiz bis 2050. Blog.
