Die Mobilität, ihre Zukunft und ihre Auswirkungen auf den Immobiliensektor

Anlässlich des 20-jährigen Bestehens des Genfer Büros hat Wüest Partner im Rahmen der Präsentation der Frühlingsausgabe des Immo-Monitorings eine Podiumsdiskussion veran­staltet. Vier Expert:innen disku­tierten über Herausforderungen und Perspektiven an der Schnittstelle von Mobilität und Immobilien. Das Gespräch warf ein Licht auf den schritt­weisen Wandel der Mobilitätssysteme, die geprägt sind vom Ausbau der Bahninfrastruktur, verän­derten Mobilitätsgewohnheiten sowie der zuneh­menden Bedeutung der Nachhaltigkeit. Ebenso beleuchtet wurden die konkreten Auswirkungen auf die verschie­denen Regionen der Schweiz und die Raumplanung sowie die Chancen, die sich für die Immobilienbranche ergeben, insbe­sondere im Zusammenhang mit neuen Mobilitätshubs. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Erkenntnisse und Einschätzungen der einzelnen Diskussionsteilnehmer:innen zusammen.

Teilnehmer:innen:

• Alain Schenk, Infrastrukturmanagement, Leiter der Region West, SBB
• Elena Cogato Lanza, Titularprofessorin, Laboratorium für Städtebau, EPFL
• Hervé Froidevaux, unabhän­giger Berater für nachhaltige Immobilienstrategie und Stadtentwicklung
• Vincent Clapasson, Partner und Leiter des Westschweizer Büros, Wüest Partner
  
  

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Alain Schenk (SBB): Bahnausbau und Anpassung des Mobilitätssystems

Mehr Flexibilität im Verkehrssystem, eine bessere Anpassung an die Bedürfnisse der Pendlerinnen und Pendler sowie die Begleitung des stetig wachsenden Freizeitverkehrs: Entscheidend ist nicht nur, auf der Schiene schneller zu werden, sondern die Reisezeit von Tür zu Tür zu verkürzen.

Die grossen Bahnprojekte, die die Mobilität der Zukunft prägen werden

Alain Schenk erinnert zunächst daran, dass die Planungszeiträume im Bahnbereich lang sind: Die grossen Projekte, die die Mobilität in der Schweiz künftig prägen werden, sind bereits weitgehend bekannt und angestossen. Dazu zählen insbe­sondere die Modernisierung des Bahnhofs Lausanne, der künftige Tiefbahnhof Genf, der Ligerztunnel am Jurasüdfuss sowie die Direktverbindung zwischen Neuenburg und La Chaux-de-Fonds und die Verbindung Morges–Perroy am Genfersee. Er betont zudem: «Es wird im Bereich der Mobilität keinen Big Bang geben, sondern schritt­weise Verbesserungen jeweils dann, wenn neue Infrastrukturen in Betrieb genommen werden.»

Flexiblere Mobilität: Die Herausforderung der «Von Tür zu Tür»-Mobilität

Mit diesen Entwicklungen werden mehrere Ziele verfolgt: die Flexibilität des Systems erhöhen, den Bedürfnissen der Pendlerinnen und Pendler besser gerecht werden und zugleich dem stark wachsenden Freizeitverkehr Rechnung tragen. Dies setzt voraus, den Fokus nicht ausschliesslich auf die Bahn zu legen, sondern die gesamte Transportkette einzu­be­ziehen: «Es geht nicht nur darum, auf der Schiene schneller zu sein, sondern die Reisezeit von Tür zu Tür zu verkürzen.»

Mehr Kapazität durch Technologie und Digitalisierung

Um der steigenden Nachfrage zu begegnen, setzen die SBB sowohl auf eine Verdichtung des Angebots als auch auf techno­lo­gische Innovationen. Dazu gehören Kapazitätserweiterungen – insbe­sondere durch längere Doppelstockzüge – sowie eine intel­li­gentere Nutzung des Netzes mithilfe der Digitalisierung. Diese ermög­licht es, die Abstände zwischen den Zügen zu verringern und die Taktfrequenzen zu erhöhen.

Investitionsplanung mit Fokus auf die wichtigsten Bedürfnisse

Alain Schenk weist jedoch auf einen zentralen Punkt hin: Die Weiterentwicklung des Systems darf nicht zulasten der bestehenden Infrastruktur gehen. Unterhalt, Erneuerung und Zuverlässigkeit des Netzes sind entscheidend, um Störungen zu vermeiden und die Servicequalität sicher­zu­stellen. Abschliessend plädiert er für eine integrierte Investitionsplanung, damit die öffent­lichen Mittel effizient einge­setzt und die Ressourcen dort konzen­triert werden können, wo der Bedarf am grössten ist.

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Elena Cogato Lanza (ETH Lausanne): Mobilität, Raumstrukturen und Zukunftsbilder

Es besteht eine erheb­liche Diskrepanz zwischen der Agglomeration, wie sie in den Planungsinstrumenten definiert wird, und der «realen» Agglomeration, die sich entlang der alltäg­lichen Mobilitätsströme organi­siert. Diese Diskrepanz stellt einen der blinden Flecken der heutigen Politik dar.

Die anhaltende Diskrepanz zwischen geplanten Räumen und tatsächlichen Mobilitätsmustern

Elena Cogato Lanza zeichnet ein diffe­ren­ziertes Bild der Mobilitätsentwicklung und weist darauf hin, dass der Rückgang bei der Nutzung des Autos je nach Raumtyp sehr unter­schiedlich ausfällt. Während der öffent­liche Verkehr in den Agglomerationen an Bedeutung gewinnt, bleibt das Auto in periur­banen und ländlichen Gebieten das dominante Verkehrsmittel. Dort verstärken diffuse Siedlungsentwicklungen weiterhin die Abhängigkeit vom motori­sierten Individualverkehr. Elena macht damit auf eine erheb­liche Diskrepanz zwischen der Agglomeration aufmerksam, wie sie in Planungsinstrumenten definiert wird, und der «realen» Agglomeration, die sich entlang der alltäg­lichen Mobilitätsströme organi­siert. Diese Diskrepanz stellt einen der blinden Flecken der heutigen Politik dar.

Neue Zentralitäten auf regionaler Ebene denken

In einer stärker explo­ra­tiven Perspektive betont Elena die Notwendigkeit, neue Formen der terri­to­rialen Organisation zu entwi­ckeln. Anhand der histo­ri­schen Entwicklung der Genferseeregion zeigt sie auf, dass sich frühere Transformationen häufig auf bestehende Infrastrukturen stützten: Aus Pfaden wurden Strassen und aus Strassen Autobahnen, ohne dass das Verkehrsnetz grund­legend neu struk­tu­riert worden wäre. Dies deutet darauf hin, dass auch die heutigen Netze neu inter­pre­tiert werden könnten. Sie verweist insbe­sondere auf polyzen­trische Szenarien mit einer grösseren Zahl mittel­grosser Zentren und einer stärkeren Verteilung der Zentralitäten, wodurch die Hierarchien zwischen grossen und kleineren Zentren abgeschwächt würden.

Mobilität als Frage der räumlichen Gerechtigkeit

Abschliessend erweitert Elena die Diskussion auf gesell­schaft­liche Fragestellungen. Sie erinnert daran, dass das Schweizer System unabhängig von der Bevölkerungsdichte einen vergleichs­weise gleich­be­rech­tigten Zugang zum öffent­lichen Verkehr gewähr­leistet und damit eine Form räumlicher Gerechtigkeit schafft. Vor diesem Hintergrund regt sie dazu an, die Zusammenhänge zwischen Dichte, Erreichbarkeit und Rechten neu zu hinter­fragen. Zugleich betont sie, dass ihre Aufgabe als Wissenschaftlerin darin bestehe, «das zu denken, was heute noch nicht denkbar ist». In diesem Sinne bringt sie bewusst provo­kativ die Idee von Kontingenten für die motori­sierte Individualmobilität ins Spiel. Eine solche Einschränkung könnte ihrer Ansicht nach als echtes Innovationslabor wirken, indem sie die Anpassungsfähigkeit des Systems sichtbar macht: «Dann würde man sehen, wo die Krisen, die Trägheiten und die Potenziale liegen.»

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Hervé Froidevaux (unabhängiger Berater): Mobilität, Nutzungen und Chancen für die Immobilienwirtschaft

Künftige Chancen könnten in der Entstehung neuer Mobilitätshubs liegen, die hybride Mobilitätsformen zwischen Individual- und öffent­lichem Verkehr integrieren. Solche Knotenpunkte könnten neue Zentren ausserhalb der grossen Zentren schaffen und die Entwicklung gemischt genutzter Immobilienprojekte fördern.

Die «15-Minuten-Stadt» stösst bei arbeitsbezogener Mobilität an ihre Grenzen

Hervé bringt eine pragma­tische Sicht auf die Beziehung zwischen Mobilität und Immobilien ein und relati­viert insbe­sondere die Reichweite des Konzepts der «15-Minuten-Stadt». Seiner Ansicht nach funktio­niert dieses Modell gut für alltäg­liche Aktivitäten – Einkaufen, Dienstleistungen oder Freizeitangebote –, stösst jedoch an Grenzen, sobald es um Arbeitswege geht. «Für die Arbeit legen viele Menschen dennoch grössere, teilweise sogar deutlich grössere Distanzen zurück», erinnert er und unter­streicht damit die weiterhin zentrale Bedeutung des Pendlerverkehrs.

Logistikströme – eine oft unterschätzte Herausforderung

Er lenkt zudem die Aufmerksamkeit auf eine häufig unter­schätzte Herausforderung: die Warenströme. Mobilität betrifft nicht nur die Bewegung von Personen, sondern auch den Austausch von Gütern zwischen verschie­denen Räumen. Das starke Wachstum von Lieferdiensten und Logistikverkehr stellt eine zentrale Herausforderung für die Organisation urbaner Räume dar.

«15-Minuten-Verkehr»: Mobilität ohne Brüche zwischen den Verkehrsträgern

Schliesslich hebt er eine entschei­dende Zukunftsfrage hervor: die Kontinuität und Fluidität der Verbindungen zwischen den verschie­denen Verkehrsmitteln, die er als «15-Minuten-Verkehr» bezeichnet. Er plädiert dafür, die Gegenüberstellung von Individualverkehr und öffent­lichem Verkehr zu überwinden und sich statt­dessen auf ein opera­tives Ziel zu konzen­trieren: «Keine Wartezeit von mehr als 10 bis 15 Minuten – unabhängig vom Verkehrsmittel und unabhängig vom Ort.» Seine Vision beruht auf einer durch­gän­gigen Mobilität ohne Unterbrüche, bei der die «letzte Meile» ebenso leistungs­fähig ist wie der restliche Reiseweg. Dadurch sollen Wartezeiten reduziert und das Mobilitätserlebnis insgesamt verbessert werden.

Hybride Mobilitätshubs eröffnen neue Perspektiven für die Immobilienwirtschaft

Aus immobi­li­en­wirt­schaft­licher Sicht stellt Hervé fest, dass die Standorte des öffent­lichen Verkehrs, insbe­sondere im Umfeld von Bahnhöfen, in den vergan­genen Jahrzehnten bereits stark entwi­ckelt worden seien. Künftige Chancen könnten deshalb in neuen Formen von Mobilitätshubs liegen, die hybride Formen zwischen indivi­du­ellem und kollek­tivem Verkehr integrieren, etwa autonome Fahrzeuge. Solche neuen Knotenpunkte könnten dazu beitragen, auch ausserhalb der grossen Zentren neue Knotenpunkte zu schaffen und gemischt genutzte Immobilienprojekte zu fördern, indem sie zusätz­liche Nachfrage nach kommer­zi­ellen Nutzungen generieren.

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Vincent Clapasson (Wüest Partner): Mobilität und Immobilien – Abwägungen und Strategien der Investor:innen

ESG-Kriterien gewinnen in den Anlagestrategien zunehmend an Bedeutung, etwa durch die Integration von Veloinfrastrukturen oder die Gewährleistung einer multi­mo­dalen Erreichbarkeit.

Die Abstimmung zwischen Erreichbarkeit und Immobilienentwicklung wird immer wichtiger

Vincent hebt die wachsende Bedeutung der Mobilität für die Dynamik der Immobilienmärkte hervor. Er erinnert daran, dass die Abstimmung zwischen Immobilienentwicklung und Erreichbarkeit entscheidend ist: «In der Vergangenheit wurden gewisse Projekte im Hinblick auf die Erstellung von Verkehrsinfrastrukturen reali­siert. Wenn deren Umsetzung sich verzö­gerte, hatte das längere Leerstandsphasen zur Folge.» Heute achten die Marktakteure deutlich besser auf eine gute Koordination der Projekte.

ESG-Kriterien stärken die Bedeutung der Mobilität für Investor:innen

Zudem betont Vincent die prägende Rolle von regula­to­ri­schen und norma­tiven Rahmenbedingungen. Parkplatznormen beispiels­weise führen in gut erschlos­senen Gebieten zu einer Reduktion der Anzahl Parkplätze. Gleichzeitig gewinnen ESG-Kriterien in den Anlagestrategien zunehmend an Bedeutung. «Wir wissen, dass Nachhaltigkeitsstandards einen ganzen Bereich umfassen, der sich mit Mobilität beschäftigt», erinnert er und verweist etwa auf die Integration von Veloinfrastrukturen oder die multi­modale Erreichbarkeit. Diese Entwicklungen spiegeln einen umfas­sen­deren regula­to­ri­schen und finan­zi­ellen Trend wider, der Investor:innen dazu veran­lasst, Mobilitätsaspekte stärker in ihre Projekte einzu­be­ziehen.

Die Leistungsfähigkeit des Schweizer Systems erhalten, statt es grundlegend umzubauen

Abschliessend nimmt Vincent eine ausge­wogene Position ein. Zwar anerkennt er die Herausforderungen, die sich aus dem Bevölkerungswachstum, der Verdichtung und den Veränderungen der Mobilitätsmuster ergeben. Gleichzeitig hebt er jedoch die hohe Qualität des Schweizer Systems hervor. Seiner Ansicht nach besteht die zentrale Aufgabe weniger in einer grund­le­genden Transformation als vielmehr darin, ein bereits leistungs­fä­higes System zu erhalten und weiter­zu­ent­wi­ckeln sowie eine hohe Erreichbarkeit im gesamten Land sicher­zu­stellen.

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