Le futur de la mobilité et ses impacts sur l’immobilier

À l’occasion des 20 ans de son bureau genevois et dans le cadre de l’événement Immo-Monitoring, Wüest Partner a réuni quatre experts autour d’une table ronde consacrée aux enjeux et perspec­tives reliant mobilité et immobilier. Les échanges ont mis en lumière une trans­for­mation progressive des systèmes de mobilité, marquée par le dévelop­pement des infra­struc­tures ferro­viaires, l’évolution des usages et la montée des enjeux de durabilité, ainsi que leurs impli­ca­tions concrètes pour les terri­toires et la plani­fi­cation, mais aussi les oppor­tu­nités à saisir pour les acteurs de l’immobilier, notamment en lien avec les nouveaux hubs de mobilité. Cet article propose une synthèse des principaux ensei­gne­ments apportés par chacun des inter­ve­nants.

Intervenants :

• Alain Schenk, gestion des infra­struc­tures, chef de la région Ouest, CFF
• Elena Cogato Lanza, profes­seure titulaire, Laboratoire d’urbanisme, EPFL
• Hervé Froidevaux, consultant indépendant en stratégie immobi­lière durable et dévelop­pement urbain
• Vincent Clapasson, partner et directeur du bureau romand, Wüest Partner
  
  

---

Alain Schenk (CFF) : développement ferroviaire et adaptation du système de mobilité

Renforcer la flexi­bilité du système, mieux répondre aux besoins de pendu­larité et accom­pagner la crois­sance du trafic de loisirs : l’enjeu n’est pas seulement d’aller plus vite sur le rail, mais d’être plus rapide de porte à porte.

Les grands projets ferroviaires qui vont structurer la mobilité future

Alain commence par rappeler que le temps ferro­viaire est long : les grands projets appelés à struc­turer la mobilité en Suisse sont ainsi déjà largement connus et engagés. Il cite notamment la moder­ni­sation de la gare de Lausanne, la future gare souter­raine de Genève, le tunnel de Gléresse (pied du Jura), ainsi que les projets de la ligne directe entre Neuchâtel et La Chaux-de-Fonds ainsi que de la liaison Morges–Perroy sur l’arc lémanique. Il souligne enfin qu’« il n’y aura pas de big bang de la mobilité, mais des amélio­ra­tions progres­sives à mesure que les infra­struc­tures sont mises en service. »

Une mobilité plus flexible : l’enjeu du « porte à porte »

Ces évolu­tions poursuivent plusieurs objectifs : renforcer la flexi­bilité du système, mieux répondre aux besoins de pendu­larité, mais aussi accom­pagner la crois­sance du trafic de loisirs, désormais en forte progression. Cette vision implique de dépasser une approche centrée uniquement sur le rail, en intégrant l’ensemble de la chaîne de transport : « l’enjeu n’est pas seulement d’aller plus vite sur le rail, mais d’être plus rapide de porte à porte. »

Augmenter la capacité grâce à la technologie et à la digitalisation

Pour répondre à la demande crois­sante, les CFF misent à la fois sur la densi­fi­cation de l’offre et sur l’innovation techno­lo­gique. Cela passe par une augmen­tation de la capacité – notamment avec des trains plus longs et à deux étages – mais aussi par une utili­sation plus intel­li­gente du réseau grâce à la digita­li­sation, qui permet de réduire les distances entre les trains et d’améliorer les cadences.

Une planification des investissements orientée vers les besoins prioritaires

Alain insiste toutefois sur un point central : le dévelop­pement ne peut se faire sans garantir la pérennité des infra­struc­tures existantes. L’entretien, le renou­vel­lement et la fiabilité du réseau sont essen­tiels pour éviter les pannes et assurer la qualité du service. En conclusion, il plaide pour une plani­fi­cation intégrée des inves­tis­se­ments, afin d’assurer une utili­sation efficiente des ressources publiques et de concentrer les efforts là où les besoins sont les plus impor­tants.

---

Elena Cogato Lanza (EPFL) : mobilité, territoires et visions prospectives

Il existe un décalage important entre l’agglomération telle qu’elle est définie dans les instru­ments de plani­fi­cation et l’agglomération « réelle », celle qui se structure autour des mobilités quoti­diennes ; ce décalage constitue l’un des angles morts des politiques actuelles.

Un décalage persistant entre les territoires planifiés et les mobilités réelles

Elena propose une lecture nuancée de l’évolution de la mobilité, en souli­gnant que le recul de la voiture reste contrasté selon les terri­toires. Si les trans­ports publics gagnent en impor­tance dans les agglo­mé­ra­tions, la voiture demeure dominante dans les zones périur­baines et rurales, où les dynamiques de densi­fi­cation diffuse conti­nuent d’alimenter une dépen­dance impor­tante à l’automobile. Elle met ainsi en évidence décalage important entre l’agglomération telle qu’elle est définie dans les instru­ments de plani­fi­cation et l’agglomération « réelle », celle qui se structure autour des mobilités quoti­diennes. Ce décalage constitue l’un des angles morts des politiques actuelles.

Imaginer une redistribution des centralités à l’échelle régionale

Dans une perspective plus explo­ra­toire, Elena insiste sur la nécessité d’imaginer de nouvelles formes d’organisation terri­to­riale. À partir de l’analyse histo­rique de la région lémanique, elle montre que les trans­for­ma­tions passées se sont souvent appuyées sur les infra­struc­tures existantes : les sentiers sont devenus des routes, les chemins des autoroutes, sans que le maillage viaire soit fonda­men­ta­lement recon­figuré. Cela suggère que les réseaux actuels pourraient eux aussi être réinter­prétés. Elle évoque notamment des scénarios plus polycen­triques, marqués par une multi­pli­cation de centres de taille inter­mé­diaire et une redis­tri­bution des centra­lités, réduisant les hiérar­chies entre grands et petits pôles.

La mobilité comme enjeu de justice territoriale

Enfin, elle élargit la réflexion à des enjeux sociétaux. Elena rappelle que le système suisse garantit un accès relati­vement équitable aux trans­ports publics, indépen­damment de la densité, ce qui constitue une forme de justice terri­to­riale. Dans ce contexte, elle invite à questionner le lien entre densité, acces­si­bilité et droits et souligne que son rôle, en tant qu’académique, est d’« imaginer ce qui n’est pas encore pensable. » Dans cette logique, Elena propose, de manière volon­tai­rement provo­ca­trice, d’expérimenter des quotas de mobilité indivi­duelle motorisée. Une telle contrainte pourrait, selon elle, agir comme un véritable labora­toire d’innovation, en révélant les marges d’adaptation du système : « on verrait alors quelles sont les crises, les inerties, les poten­tiels ».

---

Hervé Froidevaux (consultant indépendant) : mobilité, usages et opportunités pour l’immobilier

Les oppor­tu­nités futures pourraient résider dans l’émergence de nouveaux types de hubs, intégrant des formes de mobilité plus hybrides, entre transport individuel et collectif. Ces pôles pourraient struc­turer de nouvelles centra­lités hors des grands centres et favoriser des projets immobi­liers mixtes.

La « ville du quart d’heure » atteint ses limites face aux mobilités liées au travail

Hervé apporte une lecture pragma­tique du lien entre mobilité et immobilier, en relati­visant notamment la portée du concept de « ville du quart d’heure ». Selon lui, ce modèle fonctionne bien pour les activités du quotidien — faire ses courses, accéder aux services ou aux loisirs — mais atteint ses limites dès qu’il s’agit des dépla­ce­ments liés au travail. « Pour le travail, il y a quand même beaucoup de gens qui vont plus loin, voire nettement plus loin », rappelle-t-il, souli­gnant ainsi le rôle toujours central des mobilités pendu­laires.

Les flux logistiques, un défi majeur souvent sous-estimé

Il attire également l’attention sur un enjeu souvent sous-estimé : celui des flux de marchan­dises. Au-delà des dépla­ce­ments de personnes, la mobilité concerne aussi les échanges entre terri­toires, avec une crois­sance marquée des livraisons et du trafic logis­tique, qui constitue un défi majeur pour l’organisation urbaine.

« Transports du quart d’heure » : une mobilité pensée sans rupture entre les modes

Enfin, il insiste sur un enjeu clé pour l’avenir : la conti­nuité et la fluidité des dépla­ce­ments entre les diffé­rents modes, qu’il qualifie de « trans­ports du quart d’heure ». Il appelle ainsi à dépasser les opposi­tions entre mobilité indivi­duelle et trans­ports publics pour se concentrer sur un objectif opéra­tionnel : « aucune attente de plus de 10 à 15 minutes, quel que soit le mode, quel que soit le lieu ». Sa vision repose sur une mobilité sans rupture, où le « dernier kilomètre » est aussi performant que le reste du trajet, afin de réduire les temps d’attente et d’améliorer l’expérience globale des usagers.

Les hubs de mobilité hybrides ouvrent de nouvelles perspectives pour l’immobilier

Du point de vue immobilier, Hervé observe que les pôles de transport public, notamment autour des gares, ont déjà fait l’objet d’importants dévelop­pe­ments au cours des dernières décennies. Les oppor­tu­nités futures pourraient ainsi résider dans l’émergence de nouveaux types de hubs, intégrant des formes de mobilité plus hybrides, entre transport individuel et collectif, comme les véhicules autonomes. Ces nouveaux pôles pourraient permettre de struc­turer des centra­lités en dehors des grands centres et de soutenir des projets immobi­liers mixtes, en créant une demande pour des activités commer­ciales.

---

Vincent Clapasson (Wüest Partner) : mobilité et immobilier – arbitrages et stratégies des investisseurs

Les critères ESG prennent une impor­tance crois­sante dans les stratégies d’investissement ; par exemple, l’intégration d’infrastructures pour les vélos ou l’accessibilité multi­modale.

La synchronisation entre accessibilité et développement immobilier devient essentielle

Vincent met en évidence l’importance crois­sante de la mobilité dans les dynamiques du marché immobilier. Il rappelle que la synchro­ni­sation entre dévelop­pement immobilier et acces­si­bilité est déter­mi­nante : « certains projets ont par le passé été réalisés en anticipant des infra­struc­tures de transport qui tardaient à se concré­tiser, entraînant des périodes prolongées de vacance ». Aujourd’hui, les acteurs sont plus attentifs à cette adéquation.

Investisseurs : les critères ESG renforcent l’importance de la mobilité

Il met également en avant le rôle struc­turant des cadres régle­men­taires et normatifs. Les normes de station­nement, par exemple, incitent à réduire le nombre de places de parking dans les zones bien desservies. Parallèlement, les critères ESG prennent une impor­tance crois­sante dans les stratégies d’investissement. « On sait que dans les normes de durabilité, il y a toute une partie qui concerne la mobilité », rappelle-t-il, évoquant par exemple l’intégration d’infrastructures pour les vélos ou l’accessibilité multi­modale. Ces dynamiques traduisent un mouvement plus large, à la fois régle­men­taire et financier, qui pousse les inves­tis­seurs à intégrer davantage les enjeux de mobilité dans leurs projets.

Préserver la performance du système suisse plutôt que le révolutionner

En conclusion, Vincent adopte une posture mesurée. S’il reconnaît les défis liés à la crois­sance démogra­phique, à la densi­fi­cation et à l’évolution des mobilités, il souligne également la qualité du système suisse. Selon lui, l’enjeu principal réside moins dans une trans­for­mation radicale que dans la capacité à préserver et à améliorer un système déjà performant, en veillant à maintenir un haut niveau d’accessibilité sur l’ensemble du terri­toire.

---