Suisse à 10 millions : quelles conséquences pour le marché immobilier ?

Le 14 juin 2026, la Suisse votera sur l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! », qui vise à limiter la population résidante perma­nente à 10 millions d’habitants d’ici 2050. À première vue, les impli­ca­tions pour le marché immobilier semblent évidentes : une immigration plus faible entraî­nerait une demande de logements moins soutenue et réduirait ainsi les pressions à la hausse sur les prix et les loyers. Si ce mécanisme constitue effec­ti­vement un canal d’impact central, il ne repré­sente qu’une partie de l’équation. Le fonction­nement du marché immobilier est plus complexe. Une accep­tation de l’initiative n’affecterait pas uniquement la demande de logements, mais également leur offre. Dans ce contexte, les tensions déjà marquées sur le marché locatif pourraient même s’accentuer, en parti­culier durant la période précédant l’atteinte du seuil de 10 millions d’habitants. Cet article analyse, d’un point de vue conceptuel, les principaux mécanismes par lesquels une accep­tation de l’initiative pourrait influencer le marché immobilier suisse.

Résumé

• Une limitation de l’immigration avant que la population n’atteigne 10 millions d’habitants atténuerait la demande supplé­men­taire de logements à long terme. Elle réduirait également la pression à la hausse sur les valeurs de marché des biens immobi­liers et des terrains construc­tibles. En revanche, l’effet modérateur sur les loyers ne se ferait sentir qu’avec un certain décalage.
• Jusqu’à ce que le seuil soit atteint, la demande de logements conti­nuerait à augmenter dans un premier temps. Parallèlement, la perspective d’une limitation future de la demande pourrait déjà rendre les nouveaux inves­tis­se­ments immobi­liers moins attractifs. Si l’activité de construction devait alors ralentir, l’offre progres­serait plus lentement et la pression actuelle à la hausse sur les loyers pourrait s’accentuer.
• La migration est un facteur important, mais non exclusif, de l’évolution des prix immobi­liers. L’état du marché du logement, la consom­mation de surface habitable, les taux d’intérêt et les salaires jouent également un rôle central, tout comme la réaction du secteur de la construction.

Initiative et pénurie de logements

L’initiative « 10 millions » vise à limiter l’immigration en Suisse. Concrètement, le projet exige que la population résidante perma­nente ne dépasse pas la barre des 10 millions de personnes avant 2050. Dès 9,5 millions d’habitants, le Conseil fédéral et le Parlement devraient prendre des mesures correc­tives. Si la barre des 10 millions était dépassée pendant plus de deux ans, l’initiative prévoit également, en dernier recours, la résiliation de la libre circu­lation des personnes avec l’UE.

Le logement joue un rôle central dans le débat sur la votation. L’initiative est présentée comme une contri­bution à la lutte contre la pénurie de logements. Cet argument trouve un écho, car le marché suisse du logement est actuel­lement excep­tion­nel­lement tendu. Au cours des 30 dernières années, la crois­sance démogra­phique de la Suisse a été l’une des plus dynamiques d’Europe. Depuis 2000, la population résidante perma­nente a augmenté d’environ 26 % ; en 2024, le seuil des 9 millions de personnes a été franchi. Parallèlement, le taux de vacance des logements publié par l’Office fédéral de la statis­tique n’était plus que de 1,0 % en 2025 au niveau national et l’offre de logements locatifs évolue à un niveau très bas. Outre la faible activité de construction, le recul du taux de logements vacants est également lié à la forte crois­sance du nombre de ménages au cours des dernières années. C’est préci­sément là que l’initiative inter­vient : elle promet de freiner la crois­sance démogra­phique future et de réduire ainsi la pression sur le marché du logement.

Atteinte des seuils

Selon les prévi­sions démogra­phiques de Wüest Partner, la Suisse devrait atteindre la barre des 9,5 millions d’habitants en 2031 ; la barre des 10 millions serait vraisem­bla­blement franchie en 2041. Cette trajec­toire est proche du scénario de référence de l’Office fédéral de la statis­tique (OFS). Toutefois, comme les prévi­sions démogra­phiques sont incer­taines, même indépen­damment des inter­ven­tions politiques, il vaut la peine d’examiner des scénarios alter­natifs : dans le scénario haut de l’OFS, les deux seuils seraient atteints dès 2029 et 2033 respec­ti­vement. Dans le scénario bas de l’OFS, en revanche, la population commence à diminuer à partir de 2043, sans jamais dépasser la barre des 9,5 millions de personnes.

---

---

Dans son scénario de référence, Wüest Partner part de l’hypothèse qu’environ 90 % de la crois­sance démogra­phique en Suisse conti­nuera de provenir de l’immigration. L’évolution de la population au cours des prochaines décennies dépendra donc largement du solde migra­toire net, c’est-à-dire de la diffé­rence entre les arrivées et les départs inter­na­tionaux. Si l’immigration devait effec­ti­vement diminuer sensi­blement une fois le seuil des 10 millions d’habitants atteint, la population suisse se stabi­li­serait à moyen terme autour de ce niveau. Le graphique présente, à titre illus­tratif, un scénario de mise en œuvre possible. Celui-ci s’inspire librement d’une propo­sition élaborée par un bureau de conseil mandaté par l’administration fédérale. Dans ce scénario, Wüest Partner considère comme plausible un ralen­tis­sement progressif de l’immigration dès les années 2030, suivi d’une stabi­li­sation de la population à partir du milieu des années 2040, une fois la barre des 10 millions d’habitants atteinte.

---

---

Deux phases d’impact

L’acceptation de l’initiative devrait avoir un impact sur le marché immobilier en deux temps :

Dans un premier temps, la population conti­nuerait de croître durant la période de transition séparant la votation de l’entrée en vigueur de mesures capables de freiner sensi­blement l’immigration. Parallèlement, le secteur de la construction et de l’immobilier, où les antici­pa­tions jouent un rôle déter­minant, commen­cerait déjà à intégrer la perspective d’un ralen­tis­sement durable de la demande.

À plus long terme, une fois les seuils atteints, l’immigration serait effec­ti­vement entravée. Le marché immobilier évoluerait alors vers un nouvel équilibre carac­térisé par une crois­sance struc­tu­rel­lement plus faible de la demande de logements que celle observée au cours des deux décennies précédant la votation.

Phase préliminaire : aggravation de la pénurie de logements

Jusqu’à ce que les seuils soient atteints, la population de la Suisse devrait continuer de croître, car l’attractivité du pays reste élevée. La demande de logements conti­nuera donc d’aug­menter durant cette phase, quel que soit le résultat de la votation. En revanche, l’évolution de l’offre est moins claire. Si l’acceptation de l’initiative conduit à anticiper une crois­sance démogra­phique nettement plus faible à long terme, ces nouvelles perspec­tives pourraient influencer l’activité de construction bien avant que le seuil des 10 millions d’habitants ne soit atteint. Or, les décisions d’investissement immobilier reposent largement sur les antici­pa­tions, avec des effets poten­tiel­lement contra­dic­toires.

• D’une part, la construction de logements supplé­men­taires devient moins attrayante si l’évolution de la demande à long terme semble incer­taine. Par consé­quent, moins de capitaux seront investis dans de nouveaux logements. Cela serait parti­cu­liè­rement sensible dans les communes d’agglomération, qui ont récemment connu une forte crois­sance, notamment parce que les migra­tions internes en prove­nance des villes s’y sont déplacées et qu’il était relati­vement facile de construire des logements supplé­men­taires. Au lieu de cela, le capital devrait être davantage investi dans la moder­ni­sation du parc immobilier existant dans des endroits attractifs à long terme. De plus, la mise en œuvre de l’initiative serait liée à une grande incer­titude. Et il est bien connu que l’on investit moins en période d’incertitude.
• D’autre part, cela incite à utiliser encore les réserves de construction existantes et à commer­cia­liser rapidement les projets tant que la population continue d’augmenter. Actuellement, certains proprié­taires retiennent des terrains à bâtir pour ne les développer que lorsque les prix de vente auront encore augmenté. Si cette spécu­lation – tout à fait ration­nelle – dispa­raissait, l’activité de construction pourrait même augmenter à court terme.

Voilà pour la théorie. Dans la pratique, les processus de plani­fi­cation et d’autorisation sur le marché de la construction sont longs et les diffé­rentes phases s’imbriquent les unes dans les autres. En 2025, de nombreux projets de construction ont été approuvés ; la grande majorité de ces projets devraient être poursuivis malgré le changement de situation. Dans les années suivantes, l’acceptation de l’initiative pourrait encore accentuer la pénurie de logements, dans la mesure où les incita­tions à construire de nouveaux logements devraient globa­lement s’affaiblir. Parallèlement, la population conti­nuerait à croître dans un premier temps. La demande et l’offre actuelles de logements déter­minent donc en premier lieu les loyers de marché. 

La situation est diffé­rente pour les valeurs de marché actuelles des immeubles de rendement, des logements en propriété et des terrains à bâtir. Contrairement à la demande de logements ou à l’activité de construction, ces marchés intègrent déjà les antici­pa­tions relatives à l’évolution future. Une pression à la baisse sur les prix pourrait donc se manifester dès la phase de transition suivant une éventuelle accep­tation de l’initiative. Cet effet devrait être parti­cu­liè­rement marqué pour les terrains à bâtir. Leur valeur dépend en effet des revenus futurs attendus des projets qui pourront y être réalisés. Si les inves­tis­seurs anticipent une crois­sance démogra­phique plus faible à long terme, ils s’attendront également à une progression moins soutenue des loyers et des prix de l’immobilier. Cette révision des perspec­tives pèserait sur la valeur des terrains. À cela pourrait s’ajouter une diminution de l’attractivité de la Suisse en tant que desti­nation d’investissement, suscep­tible d’exercer une pression supplé­men­taire sur les prix des actifs immobi­liers.

Effets sur les prix à long terme

Il est indéniable que la crois­sance démogra­phique augmente la demande de logements et donc les prix. Il existe de nombreuses preuves empiriques. Pour la Suisse, Helfer, Grossmann et Osikominu (2023) le montrent par exemple dans une étude issue d’un travail de fin d’études primé par Wüest Partner en 2015. Ils estiment qu’une immigration annuelle nette de 1 % de la population a récemment fait augmenter les prix des logements en propriété et les loyers de l’offre en Suisse d’environ 2 %. Le modèle de la valeur fonda­mentale de Wüest Partner va également dans ce sens : selon ce modèle, une crois­sance supplé­men­taire de la population de 1 point de pourcentage augmente la crois­sance des prix des logements en propriété d’environ 1,5 point de pourcentage. Dubois et Weinert (2024) concluent en outre qu’une crois­sance démogra­phique de 1 % augmente les loyers de marché de 1 %. A contrario, cela signifie qu’une crois­sance démogra­phique plus faible devrait freiner les loyers de l’offre et les prix.

Les loyers plus directement touchés que les prix des logements

En ce qui concerne les prix des logements en propriété, l’effet direct d’une baisse de l’immigration devrait être moins important que pour les loyers de l’offre. Premièrement, la formation des prix sur le marché des logements en propriété est davantage influencée par les taux d’intérêt, les condi­tions de finan­cement, les attentes en matière de rendement et la pénurie de l’offre que par la seule crois­sance des ménages. Deuxièmement, la proportion de ménages étrangers proprié­taires de leur logement est nettement plus faible que celle des Suisses. En 2023, 44 % des ménages composés exclu­si­vement de personnes de natio­nalité suisse étaient proprié­taires de leur logement. Pour les ménages sans natio­nalité suisse, cette proportion n’était que de 12 %.

Même après plusieurs années en Suisse, les immigrés restent donc majori­tai­rement des locataires. Cela s’explique notamment par des restric­tions régle­men­taires, un âge en moyenne plus bas et des séjours souvent prévus pour une durée limitée ou encore par un capital propre plus restreint.

---

---

Effets indirects sur la demande et l’offre

Il est important de noter que les effets empiriques cités ci-dessus sont des analyses « toutes choses égales par ailleurs ». Elles supposent que seule la crois­sance démogra­phique change, tandis que les autres conditions-cadres, telles que le taux de vacance des logements, restent inchangées. Or, l’acceptation de l’initiative ne devrait pas seulement influencer l’évolution démogra­phique, mais aussi d’autres facteurs perti­nents pour les prix de l’immobilier.

Ainsi, l’initiative affai­blirait le potentiel écono­mique à long terme de la Suisse : en 2025, 35 % de la population active était de natio­nalité étrangère. Si la dispo­ni­bilité de la main‑d’œuvre immigrée diminuait, la crois­sance écono­mique s’en trouverait proba­blement ralentie. Le secteur de la construction, qui devrait contribuer à atténuer la pénurie de logements en augmentant la production de logements, serait parti­cu­liè­rement touché. Dans le secteur principal de la construction, la proportion d’étrangers est d’environ deux tiers. Aujourd’hui déjà, une pénurie struc­tu­relle de main‑d’œuvre qualifiée s’y dessine ; d’ici 2040, il manquera environ 5600 travailleurs dans le secteur de la construction, ce qui correspond à environ 16 % des besoins. Une restriction supplé­men­taire de l’immigration pourrait donc certes freiner la demande de logements, mais elle pourrait paral­lè­lement réduire sensi­blement les capacités de construction de logements supplé­men­taires.

À  cela s’ajoute le fait que la consom­mation d’espace de la population réagit aux prix. Il est tout à fait possible qu’un ralen­tis­sement de la crois­sance des prix favorise la formation de ménages et que la consom­mation de surface habitable par habitant augmente.

Importance de la situation du marché

Il reste à savoir, d’une part, comment l’initiative serait mise en œuvre en cas d’acceptation et, d’autre part, dans quel état se trouverait le marché immobilier au moment d’un éventuel gel de l’immigration. Si le marché reste très tendu, une limitation de la demande aurait un effet sensible. En revanche, s’il se trouve déjà dans une phase de plus forte expansion de l’offre ou d’affaiblissement de la conjoncture, l’effet direct serait moins important. Le niveau des prix de l’immobilier lorsque les limites de population prévues seront atteintes ne dépend pas uniquement de la taille de la population. Pour les logements en propriété, ce sont surtout les taux d’intérêt hypothé­caires, la prospérité et l’inflation qui sont déter­mi­nants ; dans le segment locatif, le taux d’intérêt de référence ou le taux de vacance des logements influencent également l’évolution des prix. L’immigration influence donc indubi­ta­blement la formation des prix, mais son effet s’inscrit dans un contexte plus large.

Le rôle clé du secteur de la construction

Le secteur de la construction joue un rôle clé dans la dynamique du marché immobilier. Il détermine si une demande crois­sante de logements peut être rapidement absorbée par une offre supplé­men­taire. Si de nouveaux logements peuvent être construits rapidement en cas de besoin, la pression à la hausse sur les loyers reste limitée. Dans ce cas, on parle d’offre élastique. En Suisse, cela n’a clairement pas été le cas au cours des dernières décennies. Selon Caldera et Johansson (2013), l’élasticité-prix de la construction de nouveaux logements n’est aussi faible dans aucun des 21 pays de l’OCDE étudiés que dans notre pays. En période de forte crois­sance des ménages, les prix de l’offre augmentent donc consi­dé­ra­blement, ce qui rend la recherche d’un logement plus difficile pour de nombreux ménages.

L’initiative populaire soumise au vote n’est pas un instrument approprié pour désamorcer la pénurie de logements. Au contraire, dans la phase de prépa­ration, elle pourrait même freiner davantage l’offre de logements à prix modérés. À long terme, une limitation de l’évolution démogra­phique contri­buerait certes à éviter que ne se repro­duise la situation actuelle, dans laquelle la production de logements ne parvient pas à suivre la crois­sance rapide des ménages. En d’autres termes, l’initiative s’attaque à une cause struc­tu­relle de pénurie, mais ne résout pas la situation actuelle à court terme.

Indépendamment du résultat de la votation, le marché de la construction local devrait donc être développé de manière à ce que l’offre de logements suive mieux l’évolution de la population. Il ne s’agit pas d’augmenter le nombre de logements sur l’ensemble du terri­toire, mais de créer rapidement des logements supplé­men­taires dans des endroits bien desservis pendant les périodes de forte crois­sance des ménages.

Conclusion

La forte crois­sance démogra­phique de la Suisse au cours des dernières décennies a laissé des traces évidentes sur le marché immobilier. Dans ce contexte, l’initiative populaire «Pas de Suisse à 10 millions !» demande une limitation de l’immigration.

L’acceptation de l’initiative devrait entraîner une baisse de la crois­sance écono­mique à long terme, une diminution de la demande de logements et, par consé­quent, une augmen­tation plus faible de la valeur marchande des terrains à bâtir, des immeubles de rendement et des logements en propriété. Parallèlement, il existe un risque qu’une dispo­ni­bilité limitée de main‑d’œuvre qualifiée freine la construction de logements.

La situation du marché du logement pourrait même s’aggraver au cours de la phase de prépa­ration : l’assombrissement des perspec­tives à long terme et l’incertitude accrue pourraient freiner la production de logements. Si la population continue de croître, la pénurie de logements pourrait s’accentuer et exercer une pression supplé­men­taire à la hausse sur les loyers de l’offre.

Offres de Wüest Partner

Le 30 juin 2026, nous ferons le point sur les évolu­tions régle­men­taires lors d’un webcast (en allemand).

Wüest Dimensions permet de repré­senter l’impact des scénarios régle­men­taires sur la valeur d’un porte­feuille immobilier.
Wüest Partner dispose d’un modèle de prévision de la population qui prévoit pour chaque commune de Suisse le nombre futur d’habitants, répartis par sexe, natio­nalité et âge, jusqu’en 2055. Ces prévi­sions peuvent par exemple servir de base à la plani­fi­cation de l’espace scolaire ou à la plani­fi­cation de l’emplacement et de la capacité des services de santé. Un scénario de mise en œuvre permet d’illustrer la limitation de l’immigration.

---

Sources

– Caldera Sánchez, Aida.; Johansson, Åsa (2013): The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, Nr. 1016, OECD Publishing.
– Demografik (2026). Abschätzung der Auswirkungen einer Begrenzung der Bevölkerung in der Schweiz auf 10 Millionen. Demografik. Im Auftrag des Staatssekretariats für Migration (SEM).
– Dubois, Corinne; Weinert, Robert (2024): «Mietpreisentwicklungen: Auf der Suche nach den funda­men­talen Erklärungsfaktoren», Swiss Real Estate Journal, 29.
– Helfer, Fabienne; Grossmann, Volker; Osikominu, Aderonke (2023): How does immigration affect housing costs in Switzerland? Swiss Journal of Economics and Statistics, 159(5).
– Schläpfer, Jörg (2026): Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Die Volkswirtschaft.
– Wüest Partner (2024): Bevölkerung und Haushalte: Die Entwicklung in der Schweiz bis 2050. Blog.