Una Svizzera da 10 milioni: conseguenze dell’iniziativa per il mercato immobiliare
Pubblicato: 03. Giugno 2026
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Il 14 giugno 2026 la Svizzera voterà sull’iniziativa popolare «No a una Svizzera da 10 milioni!». L’iniziativa chiede che la popolazione residente permanente non superi i 10 milioni prima del 2050. Dal punto di vista del mercato immobiliare, a prima vista la logica appare semplice: una minore immigrazione si tradurrebbe in una minore domanda supplementare di alloggi e quindi in una riduzione della pressione al rialzo sui valori di mercato degli immobili. Sebbene questo descriva un meccanismo d’azione chiave, è solo una parte del quadro generale, in quanto il mercato immobiliare funziona in modo molto più complesso. L’accettazione dell’iniziativa non influirebbe solo sulla domanda, ma anche sull’offerta. La situazione già tesa del mercato degli immobili in affitto potrebbe quindi aggravarsi ulteriormente, soprattutto nella fase che precede il raggiungimento della soglia. Questo articolo esamina i principali meccanismi di impatto di un’eventuale accettazione dell’iniziativa da una prospettiva concettuale.
Sintesi
- Limitare l’immigrazione prima che la popolazione raggiunga i 10 milioni di abitanti indebolirebbe la domanda supplementare di alloggi nel lungo termine. Ciò ridurrebbe anche la pressione al rialzo sui valori di mercato delle proprietà e dei terreni edificabili. Al contrario, l’effetto frenante sugli affitti residenziali sarebbe atteso con un certo ritardo.
- Fino al raggiungimento della soglia, la domanda di abitazioni continuerebbe a crescere. Allo stesso tempo, la prospettiva di un successivo limite alla domanda potrebbe già oggi rendere meno attraenti gli investimenti in nuove costruzioni residenziali. Se l’attività edilizia diminuisce durante questa fase, l’offerta disponibile si espanderebbe più lentamente e l’attuale pressione al rialzo sugli affitti residenziali potrebbe intensificarsi ulteriormente.
- La migrazione è un fattore importante, ma non l’unico decisivo per l’andamento dei prezzi degli immobili. Anche lo stato del mercato immobiliare, il consumo di spazio abitativo, i tassi di interesse e i salari sono fattori chiave, come pure la reazione del mercato edilizio.
Iniziativa e penuria di alloggi
L’iniziativa «No a una Svizzera da 10 milioni!» mira a limitare l’immigrazione in Svizzera. Nello specifico, la proposta richiede che la popolazione residente permanente non superi la soglia dei 10 milioni prima del 2050. Il Consiglio federale e il Parlamento dovrebbero adottare contromisure se la popolazione dovesse superare i 9,5 milioni. Se la soglia dei 10 milioni viene superata per più di due anni, l’iniziativa prevede anche la cancellazione della libera circolazione delle persone con l’UE come ultima risorsa.
Gli alloggi svolgono un ruolo centrale nel dibattito sulla votazione. L’iniziativa viene presentata come un contributo alla lotta contro la penuria di alloggi. Questo argomento trova ampio riscontro, poiché al momento il mercato immobiliare svizzero è particolarmente teso. La crescita demografica della Svizzera è stata una delle più dinamiche in Europa negli ultimi 30 anni. Dal 2000 la popolazione residente permanente è cresciuta di circa il 26%; nel 2024 è stata superata la soglia dei 9 milioni di persone. Allo stesso tempo, nel 2025 il tasso di abitazioni vuote pubblicato dall’Ufficio federale di statistica è sceso all’1,0% in tutta la Svizzera, e l’offerta di appartamenti in affitto è ai minimi storici. Oltre al basso livello di attività edilizia, il calo del tasso di abitazioni vuote è dovuto anche alla forte crescita delle economie domestiche negli ultimi anni. È proprio qui che entra in gioco l’iniziativa: promette di rallentare la futura crescita demografica e quindi di ridurre la pressione sul mercato immobiliare.
Raggiungimento dei valori soglia
Secondo le previsioni demografiche di Wüest Partner, è probabile che la Svizzera raggiunga la soglia dei 9,5 milioni nel 2031; la soglia dei 10 milioni sarà probabilmente superata nel 2041. La tendenza è quindi vicina allo scenario di riferimento dell’Ufficio federale di statistica (UST). Tuttavia, poiché anche le previsioni demografiche sono associate all’incertezza, indipendentemente dall’intervento politico, vale la pena dare un’occhiata a scenari alternativi: lo scenario UST alto prevede il raggiungimento delle due soglie rispettivamente già nel 2029 e nel 2033. Nello scenario UST basso, invece, la popolazione inizia a diminuire a partire dal 2043, senza mai superare la soglia dei 9,5 milioni.
Nello scenario di base, Wüest Partner ipotizza che circa il 90% della crescita demografica in Svizzera continuerà a basarsi sull’immigrazione in futuro. Di conseguenza, l’evoluzione della popolazione nei prossimi anni dipenderà fortemente dall’immigrazione netta, ossia dall’immigrazione internazionale meno l’emigrazione. Se l’immigrazione dovesse effettivamente diminuire in modo significativo dopo aver raggiunto la soglia dei 10 milioni, la popolazione svizzera si stabilizzerebbe probabilmente a circa 10 milioni di persone nel medio termine. Un possibile scenario di attuazione è mostrato nel grafico a titolo di confronto. Si basa approssimativamente sulla proposta elaborata da una società di consulenza per conto dell’Amministrazione federale. Wüest Partner ritiene quindi probabile un leggero rallentamento dell’immigrazione negli anni 2030 e un andamento sostanzialmente stabile a partire dalla metà degli anni 2040, dopo il raggiungimento della soglia dei 10 milioni.
Due fasi di impatto
L’accettazione dell’iniziativa avrà probabilmente un impatto sul mercato immobiliare in due fasi:
Nella fase preliminare, dalla data della votazione fino al momento in cui le misure di attuazione rallenteranno sensibilmente l’immigrazione, la popolazione continua inizialmente a crescere. Allo stesso tempo, l’industria edilizia e immobiliare, in cui le aspettative giocano un ruolo centrale, si sta già preparando per un rallentamento a lungo termine della domanda.
A lungo termine, una volta raggiunti i valori soglia, l’immigrazione verrebbe effettivamente frenata. Il mercato immobiliare troverebbe quindi un nuovo equilibrio in cui la domanda di alloggi crescerebbe in modo meno dinamico rispetto ai due decenni precedenti la votazione popolare.
Fase preliminare: aumento della penuria di alloggi
È probabile che la popolazione svizzera continui a crescere fino al raggiungimento delle soglie, poiché l’attrattiva del Paese rimane elevata. La domanda di alloggi continuerà quindi ad aumentare durante questa fase, a prescindere dall’esito della votazione popolare. Tuttavia, è meno chiaro come si svilupperà l’offerta. Se, a seguito dell’accettazione dell’iniziativa, si consolidasse l’aspettativa di una crescita contenuta della popolazione svizzera nel lungo termine, è probabile che questo influenzi l’attività edilizia anche prima del raggiungimento della soglia demografica. Le decisioni edilizie dipendono fortemente dalle aspettative future, che hanno un impatto in vari modi:
- Da un lato, la costruzione di abitazioni supplementari diventa meno attraente se lo sviluppo a lungo termine della domanda appare incerto. Di conseguenza, è probabile che meno capitale venga destinato a nuove abitazioni. Ciò sarebbe particolarmente evidente nei Comuni dell’agglomerato, che di recente hanno registrato una forte crescita, in parte perché la migrazione interna dalle città si è spostata lì e le abitazioni supplementari potrebbero essere create con relativa facilità. Invece, è probabile che più capitale confluisca nella modernizzazione del patrimonio immobiliare esistente in posizioni attraenti a lungo termine. Inoltre, l’attuazione dell’iniziativa sarebbe associata a una notevole incertezza. Ed è risaputo che nei momenti di incertezza si investe meno.
- D’altra parte, finché la popolazione continua a crescere, c’è un incentivo a utilizzare le riserve edilizie esistenti e a commercializzare rapidamente i progetti. Alcuni proprietari stanno trattenendo i terreni edificabili per svilupparli solo quando i prezzi di vendita saranno aumentati di nuovo. Se questa speculazione – perfettamente razionale – dovesse cessare, l’attività edilizia potrebbe addirittura aumentare nel breve termine.
Questo per quanto riguarda la teoria. Nella pratica, i processi di pianificazione e approvazione nel mercato delle costruzioni sono lunghi e le singole fasi sono interconnesse. Nel 2025 sono stati approvati numerosi nuovi progetti edilizi; è probabile che la maggior parte di questi progetti venga portata avanti nonostante la situazione sia cambiata. Nei prossimi anni, tuttavia, l’offerta abitativa, già scarsa, potrebbe tendere a peggiorare ulteriormente se l’iniziativa viene accettata, in quanto l’incentivo a costruire altri alloggi probabilmente diminuirà. Allo stesso tempo, la popolazione continuerebbe a crescere per il momento. Sono quindi principalmente l’attuale domanda di alloggi e l’attuale offerta di alloggi a determinare gli affitti richiesti.
La situazione è diversa per gli attuali valori di mercato degli immobili a reddito, delle abitazioni di proprietà e dei terreni edificabili, dove le aspettative di sviluppi futuri sono già incorporate nei prezzi. Di conseguenza, l’effetto frenante sui prezzi in questi segmenti sarebbe già previsto nella fase preliminare. Ciò vale in particolare per i terreni edificabili: il loro valore di mercato incorpora sia l’aspettativa di un reddito locativo inferiore per metro quadrato con un numero inferiore di abitanti nel lungo termine, sia un possibile calo dell’attrattiva della Svizzera come luogo di investimento.
Effetti sui prezzi nel lungo periodo
È indiscutibile che la crescita della popolazione aumenti la domanda di alloggi e quindi anche i prezzi. Esistono numerose prove empiriche a riguardo. Per la Svizzera, ad esempio, Helfer, Grossmann e Osikominu (2023) lo dimostrano in uno studio nato da una tesi premiata da Wüest Partner nel 2015. Gli autori stimano che un’immigrazione netta annuale dell’1% della popolazione ha aumentato i prezzi degli immobili residenziali e gli affitti richiesti in Svizzera di circa il 2% nel recente passato. Anche il modello del valore fondamentale di Wüest Partner punta in questa direzione: secondo il modello, una crescita demografica supplementare di 1 punto percentuale aumenta la crescita dei prezzi degli immobili residenziali di circa 1,5 punti percentuali. Anche Dubois e Weinert (2024) concludono che una crescita demografica dell’1% aumenta gli affitti richiesti dell’1%. Viceversa, ciò significa che una crescita demografica inferiore tende ad attenuare gli affitti e i prezzi richiesti.
Maggiore impatto sugli affitti rispetto ai prezzi delle abitazioni di proprietà
L’impatto diretto della riduzione dell’immigrazione sui prezzi delle abitazioni di proprietà sarà probabilmente meno pronunciato rispetto a quello sugli affitti richiesti. In primo luogo, la determinazione dei prezzi nel mercato immobiliare residenziale è maggiormente influenzata dai tassi di interesse, dalle condizioni di finanziamento, dalle aspettative di rendimento e dalla carenza di offerta, piuttosto che dalla sola crescita delle economie domestiche. In secondo luogo, la percentuale di famiglie straniere che vivono in abitazioni di proprietà è significativamente più bassa. Nel 2023, il 44% delle famiglie composte esclusivamente da persone con cittadinanza svizzera vivevano in un immobile di proprietà. Per le famiglie senza cittadinanza svizzera, questa percentuale si attestava solo al 12%.
Anche dopo diversi anni in Svizzera, la maggior parte degli immigrati rimane affittuaria. Ciò è dovuto in parte alle restrizioni normative, all’età media inferiore e ai soggiorni spesso temporanei o al capitale proprio limitato.
Effetti indiretti sulla domanda e sull’offerta
A questo punto, è importante notare che gli effetti empirici sopra citati sono osservazioni ceteris paribus. Presuppongono che solo la crescita demografica cambi, mentre le altre condizioni quadro – come il tasso di abitazioni vuote – rimangano invariate. Tuttavia, è probabile che l’accettazione dell’iniziativa influenzi non solo la crescita demografica, ma anche altri fattori rilevanti per i prezzi degli immobili.
L’iniziativa indebolirebbe il potenziale economico a lungo termine della Svizzera: nel 2025, il 35% della forza lavoro era costituita da cittadini stranieri. Se la disponibilità di lavoratori immigrati dovesse diminuire, questo rallenterebbe probabilmente la crescita economica. L’industria delle costruzioni, che in realtà dovrebbe contribuire a ridurre la penuria di alloggi aumentando la costruzione di alloggi, ne risentirebbe in modo particolare. La percentuale di stranieri nel settore delle costruzioni è di circa due terzi. Ci sono già segnali di una carenza strutturale di manodopera qualificata in questo settore; entro il 2040 è attesa una carenza di circa 5.600 lavoratori nel settore delle costruzioni, che corrisponde a circa il 16% della domanda. Un’ulteriore limitazione dell’immigrazione potrebbe quindi attenuare la domanda di alloggi, ma allo stesso tempo ridurre significativamente la capacità di costruire altri appartamenti.
Inoltre, la superficie per occupante reagisce ai prezzi. È pertanto molto probabile che un rallentamento della crescita dei prezzi favorisca la formazione di nuclei familiari e che il consumo di spazio abitativo pro capite aumenti.
Importanza delle condizioni di mercato
Da un lato, resta da vedere come verrebbe attuata l’iniziativa se venisse accettata e, dall’altro, in quale situazione si troverebbe il mercato immobiliare al momento di un eventuale blocco del’immigrazione. Se il mercato rimanesse molto teso, è probabile che una limitazione della domanda venga percepita in modo molto più forte. Se invece si trovasse già in una fase di maggiore espansione dell’offerta o in un’economia più debole, l’effetto diretto sarebbe meno pronunciato. Il livello dei prezzi degli immobili quando si raggiungeranno i limiti demografici previsti non dipende solo dalle dimensioni della popolazione. Per quanto riguarda le abitazioni di proprietà, i tassi ipotecari, la prosperità e l’inflazione sono fattori chiave; nel segmento degli affitti, anche il tasso di riferimento o il tasso di abitazioni vuote influenzano l’andamento dei prezzi. L’immigrazione incide dunque indubbiamente sui prezzi, ma il suo impatto è inserito in un contesto più ampio.
Il ruolo chiave del mercato edilizio
Il settore delle costruzioni svolge un ruolo chiave nelle dinamiche del mercato immobiliare. Determina se la domanda crescente di alloggi può essere soddisfatta rapidamente da un’offerta supplementare. Se le nuove abitazioni possono essere costruite rapidamente quando necessario, la pressione al rialzo sugli affitti rimane limitata. In tal caso, si parla di un’offerta elastica.
Chiaramente, questo non è stato il caso della Svizzera negli ultimi decenni. Secondo Caldera e Johansson (2013), l’elasticità dei prezzi delle nuove costruzioni residenziali non è così bassa come in Svizzera in nessuno dei 21 Paesi OCSE analizzati. Nelle fasi di forte crescita delle economie domestiche, i prezzi dell’offerta aumentano quindi in modo significativo, rendendo più difficile per molte famiglie trovare una casa.
L’iniziativa popolare in votazione non è uno strumento adatto a contrastare la penuria di alloggi. Al contrario, nella fase preliminare potrebbe addirittura frenare ulteriormente l’offerta di alloggi a prezzi accessibili. A lungo termine, limitare la crescita demografica aiuterebbe a prevenire il ripetersi della situazione attuale, in cui l’attività edilizia non riesce a tenere il passo con la rapida crescita delle economie domestiche. In altre parole, l’iniziativa affronta una causa strutturale della penuria, ma non risolve la situazione attuale nel breve termine.
A prescindere dall’esito della votazione, il mercato edilizio locale dovrebbe quindi essere sviluppato in modo tale da consentire all’offerta di alloggi di tenere il passo con la crescita demografica. L’obiettivo non è quello di aumentare il numero di appartamenti in modo generalizzato, ma di creare rapidamente alloggi supplementari in luoghi ben sviluppati durante le fasi di forte crescita delle economie domestiche.
Conclusione
La forte crescita demografica della Svizzera negli ultimi decenni ha lasciato il segno sul mercato immobiliare. In questo contesto, l’iniziativa popolare «No a una Svizzera da 10 milioni!» chiede di limitare l’immigrazione.
È probabile che l’accettazione dell’iniziativa determini una minore crescita economica nel lungo termine, una minore domanda di alloggi e, di conseguenza, un aumento più debole del valore di mercato dei terreni edificabili, degli immobili a reddito e delle abitazioni di proprietà. Allo stesso tempo, però, c’è il rischio che la limitata disponibilità di manodopera qualificata rallenti la creazione di alloggi.
La situazione del mercato immobiliare potrebbe addirittura peggiorare nella fase preliminare: una prospettiva a lungo termine meno favorevole e una maggiore incertezza potrebbero frenare la costruzione di alloggi. Se la popolazione continua a crescere, la penuria di alloggi esistente tenderebbe a intensificarsi, accentuando ulteriormente il recente aumento degli affitti richiesti.
Offerte del Partner Wüest
Il 30 giugno 2026 forniremo un aggiornamento normativo durante un webcast (in tedesco).
Con Wüest Dimensions è possibile visualizzare gli effetti degli scenari normativi sul valore di un portafoglio immobiliare.
Wüest Partner dispone di un modello di previsione demografica che prevede il numero di abitanti entro il 2055 per ogni Comune della Svizzera, per sesso, nazionalità ed età. Le previsioni possono essere utilizzate, ad esempio, come base per la pianificazione degli spazi scolastici o per la pianificazione delle ubicazioni e delle capacità dei servizi sanitari. La limitazione dell’immigrazione può essere simulata in uno scenario di attuazione.
Fonti
– Caldera Sánchez, Aida.; Johansson, Åsa (2013): The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, Nr. 1016, OECD Publishing.
– Demografik (2026). Abschätzung der Auswirkungen einer Begrenzung der Bevölkerung in der Schweiz auf 10 Millionen. Demografik. Im Auftrag des Staatssekretariats für Migration (SEM).
– Dubois, Corinne; Weinert, Robert (2024): «Mietpreisentwicklungen: Auf der Suche nach den fundamentalen Erklärungsfaktoren», Swiss Real Estate Journal, 29.
– Helfer, Fabienne; Grossmann, Volker; Osikominu, Aderonke (2023): How does immigration affect housing costs in Switzerland? Swiss Journal of Economics and Statistics, 159(5).
– Schläpfer, Jörg (2026): Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Die Volkswirtschaft.
– Wüest Partner (2024): Bevölkerung und Haushalte: Die Entwicklung in der Schweiz bis 2050. Blog.
