Analyse zur Zürcher Wohnschutzinitiative: Value at Risk und Strategien zur Risikominimierung

Die kantonale Zürcher Wohnschutzinitiative, die voraus­sichtlich 2026 zur Abstimmung gelangt, dürfte im Fall einer Annahme signi­fi­kante Auswirkungen auf Immobilienportfolios haben. Institutionelle Investor:innen und Bestandshalter:innen müssen mögliche Wertminderungen und Einschränkungen bei Mietzinsanpassungen berück­sich­tigen. Eine präzise Portfolioanalyse hilft, den Value at Risk (VaR) zu bestimmen und gezielte Massnahmen zur Risikoreduktion abzuleiten.

Entstehung und Einreichung

Im Herbst 2023 lancierte der Mieterverband Zürich gemeinsam mit der SP, den Grünen und der AL die Wohnschutzinitiative. Nach dem Sammeln von 20’000 Unterschriften wurde diese im Februar 2024 offiziell einge­reicht, womit es spätestens im Herbst 2026 zur Volksabstimmung kommt.

Geplante Regelungen auf Kantonsebene

Die Vorlage sieht eine Anpassung des Gesetzes über Wohnbau- und Wohneigentumsförderung (LS 841) vor. Sie schafft einen Rahmen, in dem Gemeinden zusätz­liche Instrumente erhalten, um bezahl­baren Wohnraum sicher­zu­stellen – insbe­sondere bei:

• Wohnungsengpässen (Leerstand unter 1.5%)
• Renovationen und Umbauten
• Abbrüchen und Ersatzneubauten
• Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen

Im Baubewilligungsverfahren können Gemeinden zeitlich befristete Obergrenzen für Mietzinse festlegen.

Entscheidungsspielraum der Gemeinden

Die kantonale Regelung enthält bloss eine «Kann»-Bestimmung: Jede Gemeinde entscheidet autonom, ob sie Wohnschutzmassnahmen erlassen will. Für jedes kommunale Reglement ist wiederum ein eigener kommu­naler Erlass nötig, der dem Referendum unter­liegt. Die kantonale Vorlage beschränkt sich auf die grobe Absteckung der Rahmenbedingungen sowie auf Verfahrensfragen wie Rechtsschutz und Sanktionen, währenddem es den Gemeinden obliegt, den genauen Umfang der Wohnschutzbestimmungen zu definieren.

Weil die Initiative stark von Basel-Stadt inspi­riert zu sein scheint, erwarten wir, dass sich Gemeinden bei ihrer Umsetzung an den bestehenden Modellen in Basel-Stadt, Genf oder Waadt orien­tieren.

Auslöser und differenzierte Positionen

Auslöser der Vorlage sind Befürchtungen, dass Mieterinnen und Mieter durch Verkäufe, «Luxussanierungen» und Ersatzneubauten verdrängt werden. Verschiedene Marktteilnehmende weisen darauf hin, dass solche Massnahmen das gewohnte Geschäftsmodell verändern und zusätz­liche Risiken für Immobilieninvestor:innen mit sich bringen könnten.

Effekte auf Investitionsanreize und Wohnqualität

Die Einführung von Wohnschutzmassnahmen hat in anderen Kantonen (z. B. Basel-Stadt) zu folgenden Beobachtungen geführt:

• Rückläufige Investitionsbereitschaft: Mietpreisdeckel und Renditebeschränkungen reduzieren die langfristige Ertragsaussicht. Investor:innen verschieben oder reduzieren Neubau- und Sanierungsprojekte, da Projekte weniger rentabel werden und die Wohnraumknappheit dadurch langfristig verschärft wird.
• Abnehmende Instandhaltungsaktivitäten: Eingeschränkte Möglichkeiten zur Mietzinsanpassung dämpfen den Anreiz, bestehende Liegenschaften zu moder­ni­sieren. Über die Zeit kann sich dadurch der Gebäudebestand in einem sanie­rungs­be­dürf­tigen und klima­schäd­lichen Zustand befinden.
• Verstärkter Druck im unregu­lierten Segment: Neubauten sind in der Regel von solchen Beschränkungen ausge­nommen. Dies kann zu überdurch­schnitt­lichen Mietpreissteigerungen in diesem Teilsegment führen und die Schaffung von neuem, erschwing­lichem Wohnraum weiter erschweren.
• Auswirkungen auf kommunale Finanzen: Ein Rückgang der Bau- und Sanierungstätigkeit kann zu einem gerin­geren Steuersubstrat führen, was die öffent­lichen Finanzen belastet und den Handlungsspielraum der Kommunen zusätzlich einschränkt.

Ansatz zur quantitativen Risikoanalyse

Eine Analyse der finan­zi­ellen Auswirkungen der Wohnschutzinitiative auf einzelne Portfolios erfordert eine diffe­ren­zierte Betrachtung der Faktoren, die sich auf die Immobilienwerte und die erwar­teten Cashflows auswirken. Zudem wird die Eintretenswahrscheinlichkeit der Umsetzung der Initiative in den einzelnen Gemeinden abgeschätzt.

Die Herleitung der kommu­nalen Umsetzungswahrscheinlichkeit und des zu erwar­tenden Zeithorizonts basiert auf Faktoren aus vergan­genen Abstimmungsverhalten, aktuell laufenden kommu­nalen Bestrebungen und Initiativen sowie Marktdaten zu Einkommen und Wohnkostenbelastung.

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Wird die Initiative auf Kantonsebene angenommen, dürften Zürich und Winterthur voraus­sichtlich zu den ersten Gemeinden zählen, welche kommunale Wohnschutzbestimmungen erlassen. Anschliessend dürften weitere Gemeinden wie Uster oder Schlieren folgen.

Einflussbereiche der regulatorischen Änderungen

Die aus der Regulierung folgenden Auswirkungen wirken sich vor allem in zwei Bereichen aus:

Wertänderungen: In Märkten, die verschärfter reguliert werden, nimmt die Marktfähigkeit von Liegenschaften in der Regel ab – das Interesse von Kapitalanlegern sinkt, und Umsetzungs- sowie Folgeregulierungsrisiken steigen. In der Bewertung führt dies zu einer höheren Risikoprämie (Diskontierungssatz). Anhand empiri­scher Beobachtungen und vergleich­barer Regulierungsprozesse in anderen Kantonen lässt sich ein Zuschlag prognos­ti­zieren. Sein Ausmass variiert je nach Objektzustand: Gut unter­haltene Immobilien verzeichnen einen moderaten Anstieg, während sanie­rungs­be­dürftige Objekte deutlich stärkere Risikoaufschläge erfordern.

Einnahmen: Mietpreisbremsen beschränken mögliche Mieterhöhungen nach Sanierungen und dämpfen damit sowohl laufende Erträge als auch den Objektwert. Umfangreiche Renovationen werden voraus­sichtlich unren­tabler, sodass Anlegende eher zu passiven Haltestrategien (nur zwingend notwendige Unterhaltsarbeiten) tendieren. Für eine belastbare Analyse sollten Objekte nach Alter und bishe­rigen Sanierungsintervallen segmen­tiert werden, um Hypothesen zu künftigen Zyklus-Zeitpunkten abzuleiten. Szenarien mit umfas­sendem Renovationsbedarf nach Inkrafttreten der Initiative können zu erheb­lichen Cashflow-Einbussen führen. Frühzeitige Investitionsentscheidungen und präventive Instandsetzungen lassen sich jedoch nutzen, um die Effekte abzumildern.

Aktuell ist auf Projektentwicklungen ohne Abbruch bestehender Wohnungen kein Regulierungsimpact zu erwarten. Der Initiativtext sieht keine zusätz­lichen Massnahmen für Neubauten vor.

Value at Risk-Berechnung für das Portfolio

Mittels gewich­teter Eintrittswahrscheinlichkeiten von Wohnschutzbestimmungen pro Gemeinde und poten­zi­ellen Wert-Impacts lässt sich der gesamte Value at Risk eines Portfolios ermitteln. Dieser Ansatz kombi­niert die lokal unter­schied­lichen Regulierungschancen mit den jewei­ligen Wertverlustrisiken.

Portfolioanalyse als Schlüssel zur Risikominimierung

In Abhängigkeit vom Standort und der Sanierungsstrategie können gemäss ersten Auswertungen die erwar­teten Wertverluste zwischen –5 % und –20 % pro Objekt liegen. Auf Gesamtportfolioebene hängt der Wertverlust stark von der Diversifikation und den Standorten sowie den jewei­ligen Objektzuständen ab. Eine struk­tu­rierte Portfolioanalyse hilft, regula­to­rische Risiken zu begrenzen. Dies umfasst:

• Identifikation risiko­be­haf­teter Objekte: Geografische und struk­tu­relle Segmentierung hebt Liegenschaften mit besonders hohem Wert-Impact hervor.
• Quantifizierung möglicher Ertragsausfälle: Detaillierte Szenarioanalysen legen poten­zielle Mietausfälle und Wertminderungen in unter­schied­lichen, realis­ti­schen Fällen offen.
• Entwicklung alter­na­tiver Strategien: Dazu zählen gezielte Diversifikation nach Region oder Objektart, vorge­zogene Sanierungsprojekte und Anpassungen in der Ertragsplanung.

Fazit

Die Wohnschutzinitiative bringt komplexe Herausforderungen für Immobilienanleger:innen. Nur durch daten­ba­sierte Modelle in Kombination mit tiefge­hender Marktkenntnis lassen sich Risiken frühzeitig erkennen und wirksame Gegenmassnahmen entwi­ckeln. Eine struk­tu­rierte Portfolioanalyse ist der Schlüssel, um langfristig den Erhalt der Immobilienwerte zu sichern.

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