Après le dimanche de votation : ce que le rejet des initiatives signifie pour le marché immobilier

Le 14 juin 2026, les électeurs ont rejeté deux objets qui auraient pu modifier, du moins partiel­lement, les dynamiques du marché du logement. À l’échelle nationale, l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! » a échoué. Dans le canton de Zurich, l’initiative sur la protection des locataires a également été rejetée, tout comme deux autres initia­tives canto­nales relatives au logement. Ces deux textes poursui­vaient un objectif commun : atténuer les tensions sur le marché du logement. L’un visait à limiter l’immigration et donc la demande de logements. L’autre prévoyait des inter­ven­tions supplé­men­taires sur le marché locatif.

Dans les deux cas, les électeurs ont préféré une approche plus modérée. Concernant l’initiative sur la protection des locataires, c’est le contre-projet, plus ciblé, qui s’est imposé. Pour le marché immobilier, ce double non a surtout une consé­quence majeure : les effets modéra­teurs sur la demande et sur les valeurs immobi­lières que nous avions décrits dans nos deux analyses préalables aux votations ne se matéria­li­seront pas. Le véritable défi se recentre ainsi sur la question de l’offre.

Résumé

• L’initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! » a été rejetée tant par le peuple que par les cantons, avec 54,8 % de non. Ainsi, la demande de logements à long terme conti­nuera d’évoluer sous l’effet des tendances du marché du travail, des évolu­tions démogra­phiques et des dynamiques géopo­li­tiques.
• On observe toutefois qu’au niveau des régions MS, une corré­lation négative apparaît entre la part de votes favorables à l’initiative et le niveau des loyers. Autrement dit, plus les loyers de l’offre sont élevés, plus la proportion de votes « non » tend à être impor­tante. Le compor­tement électoral ne s’explique donc pas princi­pa­lement par les tensions locales sur les marchés immobi­liers.
• Dans le canton de Zurich, l’initiative sur la protection des locataires a été rejetée par 57,3 % des votants. Le contre-projet, centré sur la gestion des résilia­tions de bail dans le cadre de projets d’envergure, a en revanche été accepté. Les éventuelles décotes de valeur pour les immeubles soumis à une régle­men­tation plus stricte, évoquées dans notre analyse, ne se concré­ti­seront donc pas.
• La pénurie struc­tu­relle de logements n’a pas été résolue par ce scrutin. Les résultats suggèrent toutefois que les mesures visant à accroître sensi­blement l’offre de logements sont plus promet­teuses que les restric­tions de la demande ou un durcis­sement de la régle­men­tation des loyers.

Un double rejet porté par une logique commune

Si les deux objets diffé­raient dans leur contenu, leur logique écono­mique présentait un point commun : toutes deux agissaient soit sur la demande, soit sur la régle­men­tation du marché du logement, sans pour autant accroître l’offre de logements. L’initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! » aurait freiné à long terme la demande supplé­men­taire de logements en limitant l’immigration. L’initiative sur la protection des locataires aurait renforcé la protection des baux existants dans les communes concernées, mais aurait aussi eu tendance, comme le montrent les expériences de Bâle-Ville, Genève et du canton de Vaud, à réduire les incita­tions à rénover et à construire, tout en exerçant une pression à la hausse sur les loyers de l’offre.

Le rejet de ces deux initia­tives laisse le cadre régle­men­taire largement inchangé. Pour le marché immobilier, cela signifie que les pertur­ba­tions poten­tielles sont évitées et que le marché poursuit son évolution actuelle. Les tensions struc­tu­relles qui le carac­té­risent demeurent toutefois entières.

Pas de pression supplémentaire sur les valeurs immobilières

Pour l’évaluation des immeubles, le rejet de l’initiative sur la protection des locataires constitue la consé­quence la plus immédiate. Dans notre analyse préalable à la votation (en allemand uniquement), nous avions montré qu’une accep­tation aurait entraîné des décotes de valeur en raison de cash-flows nets plus faibles et de primes de risque plus élevées. Pour les immeubles récents, celles-ci auraient été de l’ordre de 0 à 5 %, tandis que pour les immeubles locatifs plus anciens néces­sitant des rénova­tions, elles auraient pu atteindre 10 à 20 %. Ces effets ne se matéria­li­seront pas. Le contre-projet accepté se concentre sur les résilia­tions de bail liées à des projets d’envergure et ne devrait pas influencer de manière signi­fi­cative les valeurs des immeubles existants. En effet, les rénova­tions impli­quant une évacuation complète des locataires ne sont généra­lement pas intégrées de manière standard dans les évalua­tions immobi­lières.

Le rejet, au niveau national, de l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! » produit un effet similaire. L’immigration n’étant pas plafonnée, le principal moteur de la demande de logements demeure intact. Le risque redouté d’une hausse supplé­men­taire des loyers de l’offre dans le scénario d’une accep­tation de l’initiative – en raison d’investissements de construction freinés alors même que la population conti­nuerait d’augmenter – ne se concrétise donc pas. En contre­partie, l’effet modérateur à long terme qu’une demande plus faible aurait pu exercer sur les prix du logement ne se produira pas non plus.

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Un découplage entre le comportement électoral et la situation du marché

On pourrait s’attendre à ce que le soutien aux initia­tives soit le plus marqué là où le marché du logement est parti­cu­liè­rement tendu, c’est-à-dire dans les régions où les loyers sont très élevés ou où l’offre est parti­cu­liè­rement limitée. Cette hypothèse se vérifie, au moins en partie, pour l’initiative cantonale de protection des locataires dans certaines communes.

En revanche, ce constat ne s’applique pas à l’initiative populaire fédérale « Pas de Suisse à 10 millions ! ». Bien au contraire : à l’échelle des régions MS, les données mettent en évidence une relation plutôt négative entre la part de votes favorables et le niveau régional des loyers de l’offre. Plus les loyers de l’offre sont élevés, plus la proportion de votes « non » est impor­tante.

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Le compor­tement de vote ne s’explique donc pas par le seul degré de tension du marché local du logement. Il semble davantage refléter des convic­tions politiques générales et des consi­dé­ra­tions dépassant le contexte régional. Pour le débat sur la politique du logement, ce constat est important : la pénurie de logements est largement reconnue comme un problème. En revanche, l’adhésion aux solutions proposées dépend moins de la situation locale que des orien­ta­tions politiques et des valeurs des électeurs.

Le véritable défi demeure : l’offre de logements

Le scrutin du 14 juin ne résout pas le problème fonda­mental du marché du logement. Certes, la hausse des loyers de l’offre a quelque peu ralenti, mais l’activité de construction reste faible au regard de la demande, malgré quelques signes récents de reprise. L’offre de logements ne parvient toujours pas à suivre la crois­sance de la population et du nombre de ménages observée ces dernières années. C’est préci­sément ce décalage entre une demande soutenue et une production insuf­fi­sante de nouveaux logements qui est à l’origine des tensions actuelles sur le marché. Tant que cette insuf­fi­sance struc­tu­relle de l’offre ne sera pas résorbée, la pression sur les loyers et les prix du logement devrait persister. Les résultats des votations suggèrent ainsi que les solutions les plus promet­teuses résident moins dans des restric­tions de la demande ou dans un renfor­cement de la régle­men­tation que dans des mesures favorisant une augmen­tation durable de l’offre de logements.

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À cela s’ajoute une compo­sante conjonc­tu­relle. Si l’économie retrouve davantage de dynamisme – comme le laissent entrevoir les indica­teurs du 1ᵉʳ trimestre 2026 –, la crois­sance démogra­phique pourrait elle aussi s’accélérer, entraînant une hausse supplé­men­taire de la demande de logements. L’échec de l’initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! » signifie qu’aucune limitation de la demande ne viendra atténuer cette évolution. La pression en faveur d’un accrois­sement de l’offre devrait donc encore se renforcer.

Le secteur de la construction joue à cet égard un rôle déter­minant. C’est lui qui décide si une demande crois­sante peut être absorbée rapidement par la création de nouveaux logements. Or, en Suisse, l’offre de logements s’est révélée parti­cu­liè­rement peu élastique au cours des dernières décennies. Dans les phases de forte crois­sance du nombre de ménages, cette rigidité s’est traduite par une nette progression des loyers de l’offre. Les résultats des votations n’y changent rien. Le défi central reste d’augmenter durablement l’offre de logements afin de mieux répondre à une demande qui demeure soutenue.

Conclusion

Les électeurs ont rejeté les solutions axées sur la limitation de la demande et le renfor­cement de la régle­men­tation, privi­lé­giant des approches plus modérées. Pour le marché immobilier, cela se traduit par une certaine conti­nuité : pas de décotes abruptes des valeurs immobi­lières, pas de pertur­ba­tions supplé­men­taires liées à l’anticipation de nouvelles règles, mais pas non plus de réponse au problème fonda­mental de la pénurie de logements.

L’enjeu principal reste donc inchangé depuis le 14 juin : il est néces­saire de trouver des solutions permettant de créer suffi­samment de logements pour répondre aux besoins de la population. Les mesures favorisant l’augmentation de l’offre apparaissent plus promet­teuses que celles visant à limiter la demande. L’acceptation du contre-projet à l’initiative sur la protection des locataires, ainsi que l’importance accordée aux questions de logement lors de ce scrutin, montrent que la volonté politique de s’attaquer à ce défi existe. L’enjeu sera désormais de traduire cette volonté en mesures concrètes favorisant l’évolution du marché de la construction, afin que l’offre de logements puisse mieux suivre la crois­sance démogra­phique.

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