Die Verkaufsflächen erfinden sich neu – zwischen Digitalisierung, Service und Erlebnis

Der Detailhandel in der Schweiz befindet sich in einem struk­tu­rellen Wandel. Verkaufsflächen dienen immer weniger dem klassi­schen Warenverkauf und werden zunehmend für Dienstleistungen, Gastronomie, Food- und Convenience-Angebote genutzt. Treiber sind der steigende Wohlstand, sinkende Preise für Konsumgüter, verän­derte Konsumpräferenzen sowie die Digitalisierung. Die Coronapandemie hat diese Entwicklung zusätzlich beschleunigt.

Weniger Non-Food, mehr Food und Dienstleistungen

Die Zahl der Non-Food-Läden ist in den letzten Jahren deutlich zurück­ge­gangen. Besonders betroffen sind der stationäre Bekleidungshandel, ICT-Anbieter sowie Buch- und Mediengeschäfte. Gleichzeitig wachsen Lebensmittelläden, Gastronomie, Gesundheits‑, Beauty- und Betreuungsangebote. Verkaufsflächen verschwinden also nicht, aber sie werden anders genutzt.

Die Points-of-Interest-Daten zeigen für die Schweiz zwischen 2019 und 2025 einen Rückgang der Non-Food-Läden um 7 %, während Gastronomiebetriebe um 6 % und Lebensmittelläden um 14 % zulegten. Noch deutlicher wird der Strukturwandel in den Arbeitsstätten der BFS-Unternehmensstatistik: Zwischen 2013 und 2023 nahm die Zahl der statio­nären Non-Food-Standorte um 10 % ab, während Dienstleistungen an rund 40 % mehr Standorten angeboten wurden.

Non-Food verliert als Ankermieter an Bedeutung

Die kombi­nierte Betrachtung von Points of Interest und Arbeitsstätten bestätigt die Verschiebung weg vom klassi­schen Non-Food-Detailhandel hin zu Food, Gastronomie und perso­nen­be­zo­genen Dienstleistungen. Für Eigentümer und Investoren hat dies direkte Konsequenzen: Mieterportfolios müssen breiter, flexibler und nutzungs­durch­mischter ausge­richtet werden. Der klassische Non-Food-Detailhändler hat als Ankermieter deutlich an Tragfähigkeit verloren.

Zentren treiben den Wandel

Der Strukturwandel zeigt sich vor allem in Städten und Agglomerationen. Dort konzen­triert sich auch die Mehrheit der Retail-Points-of-Interest; 2025 lagen 74 % davon in städti­schen Gemeinden. In peripheren Regionen verläuft die Entwicklung weniger ausge­prägt, teilweise nahm die Zahl der Non-Food-Läden sogar leicht zu.

Besonders sichtbar ist der Wandel in den Innenstädten von Genf und Zürich. In der Genfer Innenstadt verschwanden innerhalb von zehn Jahren rund 80 Kleiderläden, während Lebensmittelgeschäfte, Gastronomiebetriebe sowie Physio- und Psychotherapiepraxen deutlich zulegten. In Zürich zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Zahl der Bekleidungsgeschäfte sank um rund 110 Standorte bezie­hungs­weise 31 %. Vergleichbare Muster finden sich auch in weiteren grossen Städten.

Innenstädte werden zu Erlebnisräumen

Innenstädte wandeln sich von reinen Versorgungsorten zu sozialen Erlebnislandschaften. Einkaufen wird stärker mit Aufenthalt, Begegnung, Gastronomie und Dienstleistungen verknüpft. Dieser Trend ist struk­turell und dürfte sich weiter verstärken, da Digitalisierung, neue Konsumpräferenzen und der Bedeutungsgewinn von Freizeit- und Serviceangeboten die Anforderungen an Verkaufsflächen nachhaltig verändern.

Digitalisierung verschiebt die Rolle der Fläche

Die Digitalisierung verlagert Teile des Konsums in den Onlinekanal und fördert Omnichannel-Konzepte. Besonders im Non-Food-Segment gewinnt der Onlinehandel stark an Bedeutung: Seit 2019 hat sich sein Anteil von 9 % auf 18 % verdoppelt. Im Fashion-Bereich liegt der Onlineanteil bei .ch-Domains bereits bei rund 30 %. Im Food-Segment bleibt der Onlinehandel dagegen mit weniger als 4 % weiterhin von unter­ge­ord­neter Bedeutung.

Physische Verkaufsstellen verlieren dadurch ihre reine Verkaufsfunktion. Sie werden zu Showrooms, Servicepunkten sowie Abhol- und Rückgabeorten. Damit bilden sie die Schnittstelle zwischen digitalem und statio­närem Handel.

KI und Personalisierung verändern Angebote

Neue Technologien ermög­lichen effizi­entere Prozesse, indivi­dua­li­sierte Produkte und wettbe­werbs­fä­higere Preise. KI unter­stützt die Personalisierung von Angeboten, verbessert das Lagermanagement und optimiert Kostenstrukturen entlang der Wertschöpfungskette. Dadurch entstehen neue Formate, etwa modular anpassbare Produkte oder stärker daten­ba­sierte Omnichannel-Konzepte.

Konsumentinnen und Konsumenten suchen Erlebnis und Atmosphäre

Die Bedeutung des statio­nären Handels verschiebt sich. Laut Immo-Barometer 2025 bleibt das haptische Produkterlebnis über alle Altersgruppen hinweg zentral: Produkte sehen, anfassen und direkt mitnehmen zu können, ist weiterhin ein entschei­dender Vorteil gegenüber dem Onlinekanal.

Gleichzeitig unter­scheiden sich die Erwartungen je nach Generation. Ältere Konsumentinnen und Konsumenten legen mehr Wert auf Beratung, soziale Interaktion und den Vergleich vor Ort. Jüngere Zielgruppen setzen stärker auf online-first und suchen im Laden vor allem Erlebnis, Atmosphäre und Identität. Formate mit Eventcharakter, integrierter Gastronomie oder lokalem Bezug gewinnen deshalb an Bedeutung.

Der Laden wird zum sozialen Touchpoint

Der Laden ist heute nicht mehr primär ein Ort der Warenversorgung. Er entwi­ckelt sich zu einem sozialen Kontaktpunkt innerhalb eines Omnichannel-Systems. Erfolgreiche Flächen müssen ein Erlebnis bieten, das online nicht repli­zierbar ist. Atmosphäre, sofortige Verfügbarkeit und Inszenierung werden wichtiger, während klassische Faktoren wie lange Öffnungszeiten oder Beratung relativ an Bedeutung verlieren.

Toplagen gewinnen, B‑Lagen geraten unter Druck

Erlebnisorientierte Konzepte wie Showrooms und Flagshipstores brauchen hohe Besucherfrequenzen. Deshalb konzen­triert sich die Nachfrage zunehmend auf reprä­sen­tative Toplagen. Dort steigen Umsätze und Mieten weiter, während periphere Lagen stagnieren oder unter Druck geraten.

Diese Entwicklung führt zu einer Verdichtung: Flächen werden kleiner, die Wertschöpfung pro Quadratmeter steigt. Beispiele wie kompakte Formate von IKEA oder Decathlon an hoch frequen­tierten Standorten zeigen, wie Retailkonzepte auf diese neue Logik reagieren.

Mixed-Use wird zum neuen Standard

Monofunktionale Detailhandelsflächen verlieren an Bedeutung. Stattdessen gewinnen Mixed-Use-Konzepte an Gewicht, die Retail, Gastronomie, Dienstleistungen, Erlebnis und Logistik mitein­ander verbinden. Gastronomie und Services übernehmen dabei zunehmend die Rolle frequenz­ge­ne­rie­render Anker.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Flexibilität und Differenzierung. Pop-up-Formate, kürzere Mietverträge, wandelbare Flächen und stärkere Inszenierung prägen die Nutzung. Verkaufsflächen müssen heute mehr leisten als früher: Sie sind Verkaufsort, Erlebnisraum, Logistikpunkt und Markenbühne zugleich.

Fazit: Verkaufsflächen bleiben relevant – aber in anderer Funktion

Der Strukturwandel bedeutet nicht das Ende der physi­schen Verkaufsfläche. Er verändert jedoch ihre Funktion grund­legend. Der klassische Warenverkauf verliert an Gewicht, während Food, Gastronomie, Dienstleistungen, Erlebnis und Omnichannel-Funktionen an Bedeutung gewinnen. Für Eigentümer, Investoren und Retailer wird entscheidend, Flächen flexibler, stärker durch­mischt und konse­quent auf Frequenz, Aufenthaltsqualität und Markenwirkung auszu­richten.

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