Baurechtsvergabe
Mit Baurechtsvergabe die Handlungsfähigkeit für kommende Generationen beibehalten
Fördern Sie aktiv die Siedlungsentwicklung, indem Sie Bauland durch die Vergabe von Baurechten anstelle des Verkaufs nutzen, um die langfristige und strategische Handlungsfähigkeit für zukünftige Generationen zu sichern.
Sie besitzen strategische Landreserven in Bauzonen, die Sie mittel- oder langfristig nicht für eigene Projekte nutzen möchten. Doch Ihnen fehlen die notwendigen Ressourcen für eine eigenständige Entwicklung?
Um sicherzustellen, dass Ihr Bauland langfristig wirtschaftlich rentabel bleibt und Ihr finanzielles Portfolio mit geringem Risiko ergänzt, könnte die Erteilung von Baurechten eine attraktive Möglichkeit für Sie sein.
Unser erfahrenes Team steht Ihnen zur Seite und berät Sie gerne bei allen spezifischen Fragen rund um die Baurechtsvergabe, um die optimale Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden.
Dank unserer langjährigen Erfahrung als Bewertungs- und Beratungsunternehmen werden wir regelmässig mit verschiedenen Anliegen in Bezug auf die Vergabe von Baurechten für Grundstücke konfrontiert, sowohl von Seiten der Baurechtsgeber:innen als auch der Baurechtsnehmer:innen.
Bei Wüest Partner erhalten Sie Unterstützung für sämtliche Fragestellungen im Zusammenhang mit Baurechten – von allgemeinen Beratungsleistungen bis hin zur umfassenden Begleitung von Transaktionen.
Unser breit aufgestelltes Team begleitet Sie kompetent durch den gesamten Prozess, angefangen bei den Verhandlungen bis hin zum Vertragsabschluss. Dabei helfen wir Ihnen bei der Festlegung und Ausgestaltung des Baurechtszinsmodells sowie der Bestimmung eines marktgerechten Baurechtszinses.
Unser Ziel ist es, gemeinsam mit Ihnen einen massgeschneiderten, transparenten, flexiblen, langfristig rentablen und aus risikotechnischer Sicht fairen Baurechtsvertrag zu erarbeiten. Wir beraten Sie bei allen Fragen rund um Ihre bestehenden oder geplanten Baurechtsliegenschaften und erarbeiten die relevanten Entscheidungsgrundlagen.
Darüber hinaus unterstützen wir Sie langfristig bei der regelmässigen Überprüfung und Anpassung der Baurechtskonditionen während der Vertragslaufzeit sowie zum Zeitpunkt des Heimfalls, indem wir unsere umfangreichen Schätzungs- und Immobilienkenntnisse einsetzen.
Verschiedene Baurechtsmodelle
Das klassische Modell
Bei diesem Modell wird der Baurechtszins durch die risikogerechte Verzinsung des hergeleiteten Landwertes ermittelt. Dabei werden Anpassungsmechanismen vereinbart, die eine regelmässige Anpassung des Baurechtszinses vorsehen, oder falls sich Rahmenbedingungen (z.B. Zinsumfeld, bauliche Anpassungen, Mietzinseinschränkungen) wesentlich ändern.
Das Basler Modell
Aufgrund einer gleichberechtigten Partnerschaft zwischen Baurechtsnehmer:in und ‑geber:in wird dieses Modell oft auch als partnerschaftliches Modell bezeichnet. Risiken und Renditen werden geteilt, entsprechend dem Wertbeitrag der beiden Parteien: Landwert aufseiten Baurechtsgeber:in und Investitionen in die Immobilie durch Baurechtsnehmer:in. Ändern sich die Parameter (Nettoertrag, Gebäudewert oder Landwert), wird der Baurechtszins adaptiert.
Das ertragsbasierte Modell
Beim ertragsbasierten Baurechtsmodell wird der Baurechtszins an die künftige Mietertragsentwicklung gekoppelt, da diese objektiv messbar ist. Die Liegenschaftserträge werden verzinst. Steigen oder sinken die Erträge, wird der Baurechtszins angepasst, wobei Absicherungen nach unten möglich sind.
Erfahren Sie mehr zu den verschiedenen Baurechtsmodellen und deren Vor- und Nachteilen.
Die Vorteile eines guten Baurechtsvertrages
Flexibel
Anpassbar an künftige Entwicklungen.
Nachvollziehbar
Auch in 100 Jahren noch praxistauglich.
Fair
Risiken sind aufgeteilt.
Simpel
Einfache Konstrukte.
Referenzen
Stadt Dübendorf
Verfahrens- und Transaktionsbegleitung bei der Vergabe von Baurechten geknüpft an eine Entwicklungsvision inkl. gemeinnützige oder sozialpolitische Ziele. Unterstützung bei der Festlegung des Baurechtszinsmodells. Mehr.
Stadt Baden
Erstellung eines Baurechtsstrategiepapiers, welches den Umgang mit bestehenden Baurechten und die Einräumung von neuen regelt, sowie Erarbeitung eines Musterbaurechtsvertrages.
Diverse Gemeinden und Kantone
Schätzung des Landwerts für die Anpassung von Baurechtsverträgen unter Berücksichtigung jeweiliger Besonderheiten (Bestandsliegenschaften, preisgünstiges Wohnen, Lebenszyklus- und Investitionsplanung).
Kanton Zürich / Divers
Individuelle Beratung und Bewertung von Baurechtsverträgen inklusive Heimfallentschädigung.
BWO
Studienverfassung «Baurecht unter der Lupe» im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zur Studie.
Umfassendes Angebot für die öffentliche Hand
Baurechtsvergabe
Unterstützung bei sämtlichen Fragestellungen rund um das Thema Baurecht.
Bevölkerungsprognose
Dank standardisiertem Bevölkerungsprognosemodell einen Blick in die Zukunft machen.
GIS-Analysen
Detaillierte Beobachtung regionaler Marktwertentwicklungen dank weitreichenden Daten.
Nachhaltigkeit
Ganzheitliche Nachhaltigkeits-Analyse und branchenführende digitale Lösungen.
Immobilienbewertung
Bewertung von Einzel- und Spezialliegenschaften sowie von Immobilien-Portfolios.
Immobilienentwicklung
Umfassende Beratung der räumlichen Entwicklung Ihrer Gemeinde mittels fundierter Daten.
Immobilienstrategie
Nachhaltige Wertschöpfung Ihrer Immobilien durch eine professionelle Strategieberatung.
Mehrwertabgabe
Beurteilung und Berechnung von Mehrwertabgaben für Gemeinden und Kantone.
Preisgünstiges Wohnen
Bedarfsermittlung, Wissenstransfer und Beratung zum Thema preisgünstiger Wohnraum.
Schulraumplanung
Ermittlung des langfristigen Raumbedarfs mittels detaillierten Schülerprognosen.
Design Principles Wüest Partner
Grundsätzlich plädiert Wüest Partner für einen unter den Parteien ausgewogenen Ansatz beim Abschluss des Baurechts (Gleichgewicht) und für die Einbindung von Anpassungsmechanismen im Baurechtsvertrag die während der Baurechtsdauer bei veränderten Marktverhältnissen das Gleichgewicht möglichst gut wie-der herstellen können. Zudem sollen die Baurechtsparameter (insbesondere Anpassungsmechanismen, Heimfallmodalitäten) möglichst simpel und nachvollziehbar gehalten werden. Der Baurechtsvertrag ist per Definition ein langfristiger Vertrag, somit sollen Parameter oder zugrundeliegende Grössen so ausgewählt werden, dass sie auch mit fortgeschrittener Laufzeit des Baurechts und gemäss heutigem Wissensstand möglichst einfach interpretiert und ermittelt werden können.
Die nachfolgenden Modellempfehlungen orientieren sich an der Nutzungsart im Sinne einer Differenzierung nach Fremdvermietung oder Selbstnutzung der Liegenschaft.
Empfehlung bei fremdvermieteten Liegenschaften:
Principle Wüest Partner: Bei fremdvermieteten Liegenschaften wird die Anwendung des ertragsbasierten Baurechtsvertrages empfohlen
Im Sinne eines ausgewogenen und möglichst schlanken und somit während der Vertragslaufzeit kostengünstigen Ansatzes wird bei fremdvermieteten Liegenschaften das Modell mit der Verzinsung der Mietzinseinnahmen empfohlen. Der Vorteil dieses Modelles ist, dass es sowohl einem partnerschaftlichen Ansatz gerecht wird (bei Marktveränderungen insbesondere im Flächenmarkt sind beide Baurechtsparteien gleichstark betroffen) aber auch sehr einfach zu handhaben ist.
Empfehlung bei selbstgenutzten Liegenschaften oder Liegenschaften ohne Erträge:
Principle Wüest Partner: Bei selbstgenutzten Liegenschaften wird die Anwendung des klassischen Baurechtsvertrages empfohlen
Bei Baurechtsliegenschaften ohne Erträge (vor allem selbstgenutzte Liegenschaften) ist die Anwendung von ertragsbasierten Baurechtsmodellen komplexer, insbesondere müsste der Eigenmietwert geschätzt werden, sodass das Kriterium der Objektivität beeinträchtigt wird. Bei Selbstgenutzten Liegenschaften wird somit die Anwendung des klassischen Baurechtsmodells empfohlen, da der Landwert als Basis für die Ermittlung des Baurechtszinses bei selbstgenutzten Liegenschaften – zwar mit einem gewissen Aufwand und Konfliktpotential – bewertet werden kann.
Principle Wüest Partner: Grundsätzlich soll im Sinne der Unabhängigkeit und Neutralität eine faire Beteiligung an effektiven bzw. realisierbaren Erträgen und/oder an der Landwertentwicklung zwischen den Parteien angestrebt werden.
Der Anfangsbaurechtszins kann als das Resultat einer Verhandlung oder eines Bieterprozesses festgelegt werden. Bei beiden Fällen soll die langfristige Tragbarkeit des Baurechtszinses für den Baurechtsnehmer sichergestellt sein und die Höhe des Baurechtszinses soll sich proportional am eingebrachten Wert orientieren (Baurechtgeber der Landanteil und der Baurechtnehmer die Investitionen in das Gebäude).
Ein Minimalbaurechtszins kann im Baurechtsvertrag festgelegt werden. Ein Mindestbaurechtszins incentiviert den Baurechtsnehmer die Liegenschaft instandzuhalten und entsprechend der Entwicklung der Nutzerbedürfnissen während der Baurechtszeit anzupassen.
Principle Wüest Partner: Im Sinne eines über die Zeit ausgewogenen und fairen Vertrags zwischen Baurechtsgeber und ‑nehmer sollen über Anpassungsmechanismen mögliche marktgetriebene Entwicklungen korrigiert werden können. Die Anpassungen sollten zudem möglichst einfach und objektiv sein.
Beim ertragsbasierten Baurechtsmodell werden die Anpassungen jährlich an die Entwicklung der Liegenschaftserträge gekoppelt. Der Mindestbaurechtszins kann aufgrund der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise LIK angepasst werden.
Beim klassischen Baurechtsmodell (insbesondere bei selbstgenutzten Liegenschaften) wird eine kurzzyklische (alle 1 oder 2 Jahren) Anpassung des Baurechtszinses an die Entwicklung des LIK empfohlen sowie eine Anpassung des Landwertes alle 10 Jahren. Beim klassischen Baurechtsmodell kann periodisch auch eine Anpassung des Zinssatzes – ausgehend von der Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes (BWO) – vorgenommen werden.
Principle Wüest Partner: Dauer entlang der Lebenszyklen der Baurechtsliegenschaften bzw. Gebäuden unter Berücksichtigung Finanzierungseinschränkungen gestalten.
Wüest Partner empfiehlt die Nutzungsdauern in der Regel in Abhängigkeit der Nutzungen und der Lebensdauer der Gebäude festzulegen bzw. auszugestalten. Dabei gilt es folgendes einzuhalten:
- Wohnen 80–100 Jahre (mind. 80 Jahre), Geschäft (Büro/Gewerbe) 50–80 Jahre, Spezialnutzungen (z.B. Tankstellen): 30–70 Jahre
- Neuanfang/Ende möglichst gegen Ende eines Sanierungszyklus
Principle Wüest Partner: Der entschädigte Wert entspricht einen bestimmten Anteil des Verkehrswerts der Gebäude und Anlagen (ohne Land) ein Jahr vor dem Heimfall.
Die Entschädigung soll so definiert werden, dass sie einerseits die Weiterverwendbarkeit der Liegenschaft für den Grundeigentümer berücksichtigt, aber auch dass im Sinne der Nachhaltigkeit und der Ertragsmaximierung für den Baurechtsnehmer bis zum Schluss des Baurechtsvertrages gewährleistet ist. Zudem ist auch die Schadloshaltung des Grundeigentümers zu berücksichtigen (falls die Tragbarkeit der Heimfallentschädigung nicht gegeben ist, soll ein direkter Weiterverkauf kostenneutral möglich sein). Der zu entschädigender Anteil unterscheidet sich je nach Art der Liegenschaft.
Principle Wüest Partner: Im Sinne der Partnerschaftlichkeit fliessen Baurechtszinszahlungen, sobald Mieterträge fliessen und diese gemessen werden können.
Der Baurechtszins ist ab Bezugsbereitschaft der Liegenschaft geschuldet. Um die Bebauung der Parzelle zu fördern kann jedoch ein Termin festgelegt werden, ab welchem der Baurechtszins geschuldet ist (z.B. 3 Jahren nach Anmeldung des Baurechts im Grundbuch).
