Westdeut­scher Wohnungs­markt: Preis­rückgang bei Eigen­tums­woh­nungen hält an, rapides Mietwachstum gestoppt

• Studie von Wüest Partner Deutschland zu den Wohnungs­märkten in 20 westdeut­schen Städten mit vielen Details zur demogra­fi­schen Entwicklung, zur Wirtschafts­kraft sowie zum Miet‑, Eigentumswohnungs- und Wohnin­vest­ment­markt
• Überdurch­schnitt­liche Spitzen­mieten in Düsseldorf, Frankfurt am Main und Köln
• Deutlicher Rückgang der Median-Angebotskaufpreise in Frankfurt am Main (-9,0 Prozent), Ludwigs­hafen am Rhein (-8.9 Prozent) und Mainz (-9,2 Prozent)
• Bonn, Köln und Münster bieten Inves­toren besonders gutes Rendite-Risiko-Profil
• Exklu­sives Fokus­thema: Mikro-Apartments erweisen sich als krisen­re­si­liente Asset­klasse mit steigenden Mieten und attrak­tiven Renditen

Der deutsche Immobi­li­en­in­vest­ment­markt ist nach wie vor von der Zinswende geprägt: Der deutliche und rasche Zinsan­stieg seit Mitte 2022 hat nach Jahren der Rendi­te­kom­pression zu einer Trend­wende bei der Rendi­te­ent­wicklung geführt. Die Zinsen für Bundes­an­leihen und Pfand­briefe stiegen ebenfalls deutlich an und erreichten im Herbst 2023 ihren Höchst­stand. Das zog auch deutlich steigende Zinsen für Baufi­nan­zie­rungen nach sich. Infolge der Zinsent­wicklung und völlig unklarer Preis­findung kam der Trans­ak­ti­ons­markt zeitweise nahezu zum Erliegen. Die stark gestie­genen Finan­zie­rungs­kosten wirken sich nach wie vor dämpfend auf die erziel­baren Preise für Wohnim­mo­bilien aus.

Dies gilt auch für die westdeut­schen Bundes­länder Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Die aktuelle Studie „Westdeutsche Wohnungs­märkte: Daten 2023 & Perspek­tiven“ von Wüest Partner Deutschland gibt einen umfas­senden Einblick in die Wohnungs­märkte von 20 westdeut­schen Städten. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass auch 2023 in einigen Boomstädten überdurch­schnittlich hohe Spitzen­mieten erzielt werden. Der Anstieg von 2022 zu 2023 fällt jedoch deutlich moderater aus als in den Vorjahren. Die Angebots­kauf­preise sind im gleichen Zeitraum in 19 der 20 Städte rückläufig – in der Spitze um mehr als 9 Prozent.

In einem für Nutzer angespannten Umfeld spielt der Zugang zu geeig­netem und bezahl­barem Wohnraum in zentralen und gut angebun­denen Lagen eine entschei­dende Rolle. In einem geson­derten Fokus­thema «Tempo­räres Wohnen in Deutschland: Etablierung der Mikro-Apartments» geht die Studie ergänzend auf die seit Jahren steigende Nachfrage, die Mietpreis­ent­wicklung in den Metro­pol­re­gionen sowie den aktuellen Anstieg der Spitzen­ren­diten von Mikro-Apartments ein.

Mikro-Apartments erfreuen sich einer breiten Nachfrage, die von Studenten über Berufs­pendler bis hin zu Singles und Senioren reicht. Mit einer durch­schnitt­lichen Auslastung von über 90 Prozent übertrifft diese Asset­klasse die Auslastung von Serviced Apart­ments (zwischen 70 und 80 Prozent) und Hotels (rund 60 Prozent) deutlich. Die Mietpreise für Mikro-Apartments variieren je nach Lage und Ausstattung, weisen aber generell eine steigende Tendenz auf. Im Durch­schnitt liegen die All-in-Mieten für Mikro-Apartments zwischen 300 bis 1.400 Euro pro Monat.

Der Invest­ment­markt für Mikro-Apartments zeigt sich mit einem Trans­ak­ti­ons­vo­lumen zwischen 700 Mio. EUR und 1,3 Mrd. EUR in den vergan­genen Jahren vergleichs­weise stabil. Für das Gesamtjahr 2023 wird ein Trans­ak­ti­ons­vo­lumen von bis zu 600 Mio. Euro erwartet.

Moderater Anstieg der Angebots­mieten – Wohnen in Duisburg am günstigsten, in Frankfurt am teuersten

Auch wenn alle der 20 unter­suchten westdeut­schen Städte einen Anstieg der Angebots­mieten von 2022 zu 2023 verzeich­neten: Der langjährige steile Aufwärts­trend bei den Mieten scheint mittler­weile gestoppt. Die stärksten Zuwächse erzielten Ludwig­hafen am Rhein (+7,9 Prozent), Düsseldorf (+6,6 Prozent) und Bielefeld (+6,1 Prozent). Frankfurt am Main hielt mit einer Durch­schnitts­miete von 17,50 Euro/m² den Spitzen­platz. Auch bei der monat­lichen Spitzen­miete blieb die Mainme­tropole mit 25 Euro/m² vorne (vor Köln mit 21,99 Euro/m² und Düsseldorf mit 21,32 Euro/m²). Die niedrigste Durch­schnitts­miete ermit­telten die Markt­for­scher in Duisburg (7,67 Euro/m²).

In den vergan­genen zehn Jahren legten die Median­mieten in Dortmund (+62,1 Prozent), Koblenz (+61,2 Prozent) und Ludwigs­hafen am Rhein (+60,8 Prozent) besonders stark zu. In den hessi­schen Städten Kassel (+36,7 Prozent), Frankfurt am Main (+34,3 Prozent) und Wiesbaden (+31,9 %) fielen die Zuwächse eher moderat aus.

Deutlicher Rückgang der Angebots­kauf­preise in fast allen Städten

Die Angebots­kauf­preise (Median) erfuhren von 2022 bis 2023 einen bemer­kens­werten Abwärts­trend: Von der Talfahrt war im betrach­teten Zeitraum am stärksten Mainz betroffen. Dort gaben die Preise um 9,2 Prozent nach. Auch in Frankfurt am Main (-9,0 Prozent), Ludwigs­hafen am Rhein (-8,9 Prozent) und Wiesbaden (-8,6 Prozent) sanken die Kaufpreise. Einzige Ausnahme bildet die saarlän­dische Landes­haupt­stadt Saarbrücken mit einem Plus von 9,7 Prozent.  Der durch­schnitt­liche Kaufpreis reicht von 2.144 Euro/m² in Duisburg bis zu 6.655 Euro/m² in Frankfurt am Main. Die Spitzen­kauf­preise im 90-Prozent-Quantil (das teuerste Zehntel) lagen zuletzt mit 10.000 Euro/m² mit Abstand am höchsten in Frankfurt am Main, gefolgt von Düsseldorf mit 8.565 Euro/m². Am unteren Ende liegt Wuppertal mit 3.525 Euro/m².

In den vergan­genen zehn Jahren zogen die Median­kauf­preise in Dortmund, Essen, Kassel, Ludwigs­hafen am Rhein und Wuppertal jeweils um mehr als 100 Prozent an. Einen unter­durch­schnitt­lichen Anstieg verzeich­neten Aachen, Darmstadt, Mainz, Saarbrücken und Wiesbaden. Hier stiegen die Median­kauf­preise jeweils um weniger als 70 Prozent.

Bis zu 18,54 Euro/m² Monats­miete für neuere Wohnungen in „Mainhattan“

Die Studie von Wüest Partner wirft außerdem einen Blick auf die Mieten und Kaufpreise von neueren Wohnungen (Baujahr 2010 und später). Sie erzielen in Frankfurt am Main Median­mieten von 18,54 Euro/m². Köln folgt hier mit 16,50 Euro/m² vor Darmstadt, Düsseldorf und Mainz, wo die Mieten jeweils über 15,00 Euro/m² liegen. Auch bei den Angebots­kauf­preisen für Eigen­tums­woh­nungen liegt die Mainme­tropole mit rund 8.400 Euro/m² weiterhin vorne. Hier belegen wieder Bonn, Köln und Wiesbaden mit über 6.700 Euro/m² die Folge­ränge. 

Konser­vative Inves­toren gehen nach Bonn, risiko­be­reite Käufer nach Duisburg

Die Studie zeigt nicht zuletzt auf, welche Städte das beste Risiko-Rendite-Profil aufweisen. Konser­vative Inves­toren finden das günstigste Risiko-Rendite-Profil in Bonn, Koblenz und Aachen. Wer etwas höhere Risiken eingehen möchte, wird am besten in Ludwigs­hafen am Rhein, Mönchen­gladbach und Wuppertal fündig. Besonders risiko­freudige Inves­toren sind unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten in Bochum, Duisburg und Wiesbaden richtig.

Die vollständige Studie zum westdeut­schen Wohnungs­markt 2023 finden Sie hier: