Network-Event in München: Diskus­sionen zu ESG-Ratings und Hürden für Smart Meterings

Wenn der Immobi­li­en­dienst­leister Wüest Partner alljährlich im ausge­henden Winter zum exklu­siven Network-Event in sein Münchener Büro an der Seidl­straße einlädt, wissen die Teilnehmer, dass sie stets ein Upgrade ihrer Kennt­nisse zu Aspekten des deutschen Immobi­li­en­markts mitnehmen. Diesmal stand das Treffen unter dem Motto „ESG-Rating – und was dann? ESG-Umsetzungsstrategien in der Praxis“. In entspannter Runde servierten Experten von Wüest Partner sowie geladene Fachleute aktuelle Infor­ma­tionen zu wichtigen Aspekten im Bereich der Regulierung von Immobi­li­en­be­ständen. Dabei standen insbe­sondere die EU-Taxonomie, das ESG-Rating SRI (Socially Respon­sible Investment) und konkrete Erfah­rungen des Invest­ment­ma­nagers BNP Paribas REIM Germany bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen im Mittel­punkt. Die Quint­essenz des Abends, den Annika Steiner, Director und Geschäfts­füh­rerin von Wüest Partner, moderierte: Nach der Regulierung ist vor der Regulierung. Und: Ohne Daten keine Nachhal­tigkeit bei Immobilien.

So drehte sich die Diskussion der rund 50 Besucher aus ganz verschie­denen Diszi­plinen der Immobi­li­en­wirt­schaft um Fragen wie diese: Muss ich mich als Manager eines Immobi­li­en­fonds noch um ein ESG-Rating und die EU-Taxonomie kümmern, wenn meine Immobilien bereits BREEAM- oder LEED-zertifiziert sind? Antwort von Pia Hoffmann-Gallert, Manager bei Wüest Partner: „Die EU-Taxonomie ist die einzige Definition von Nachhal­tigkeit aus Sicht der Regulierer. Daher können die übrigen Ratings und Zerti­fi­zierung eine Taxonomie-Prüfung schwer ersetzen.“ Am Ende entscheiden aber auch zum Beispiel Kredit­geber darüber, welche Label oder Nachweise eine Immobilie zu erbringen hat.

Nächste Frage: Kann sich ein Investor, der in seinen Immobi­li­en­be­stand inves­tiert, um ihn zum Beispiel auf den Nachhal­tig­keits­level Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung zu heben, darauf verlassen, dass die erbrachten Nachweise auch in den kommenden Jahren noch gelten – oder muss er damit rechnen, dass die Anfor­de­rungen sich sukzezzive weiter verändern? Gerhard Hoffmann, Director bei Wüest Partner, stellte fest: „Im Juni 2024 wird ein neues Europa­par­lament gewählt. Bis dahin wird jetzt erst mal nichts mehr entschieden.“ Generell aber entwi­ckele sich die ESG-Regulierung laufend weiter. Soll heißen: Ein aktuelles ESG-Label ist notwendig, aber es reicht womöglich nicht für die Ewigkeit.

Oder diese Frage: Was sind eigentlich konkrete ESG-Verbesserungen aus den Bereichen „S“ (Social) und „G“ (Gover­nance), die ein Fonds­ma­nager erzielen muss, wenn er seinen Fonds auf einen höheren ESG-Level heben will? Dazu wusste Tim Säuberlich, Analyst Asset Management bei BNP REIM Germany, Rat.

Er gab aktuelle Eindrücke von der ESG-Ertüchtigung der Immobi­li­en­fonds seines Unter­nehmens zum Besten. Die BNP REIM Germany hat einen Bestand von rund 230 Immobilien mit einem Volumen von 8,6 Mrd. Euro. Dieser soll bis Ende 2025 vom Level Artikel 6 auf Artikel 8 upgegradet werden. Der Aktionsplan für den Opus-Fonds (BNP Paribas SCPI Opus Real), der zusammen mit Wüest Partner umgesetzt wird, sieht laut Säuberlich eine Verbes­serung um etwa 20 Punkte im SRI Rating vor. Neben Maßnahmen im Bereich „E“ (Environ­mental) gehören ausdrücklich auch solche auf den Gebieten „S“ und „G“ zum Programm. Ein Kernan­liegen ist die Ausstattung der Gebäude mit Smart Meterings. Mehr als die Hälfte des Bestands sei in den vergan­genen 1,5 Jahren mit entspre­chenden Messge­räten ausge­stattet worden. Das betraf zum Beispiel Single-Tenant-Immobilien mit Mietern, die selbst ein entspre­chendes Interesse an den Daten haben. Kompli­zierter wird es bei Multi-Tenant-Objekten, in denen Smart Meterings auf den einzelnen Mietflächen nur instal­liert werden können, wenn die jewei­ligen Mieter zustimmen. Prognose: Das werden nicht alle Mieter tun.

Ein paar konkrete Erfah­rungen Säuber­lichs bei den Bemühungen, den Bestand auf den ESG-Pfad zu bringen :

• Zu den Gebäuden waren vor der Ausstattung mit Smart Meterings keine Verbrauchs­daten verfügbar.
• Verbes­se­rungen im Bereich „S“ betreffen zum Beispiel das Fördern von CO2-neutraler Mobilität, das Monitoring und die Verbes­serung der Luft und Wasser­qua­lität im Gebäude sowie das Schaffen von mehr Biodi­ver­sität auf Freiflächen.
• Im Sektor „G“ werden beispiels­weise von Mietern und Dienst­leistern Nachweise verlangt, dass Sie nur nachhaltige Materialien und Verbrauchs­stoffe einsetzen und soziale Standards in Ihren Arbeits­ver­trägen einhalten. Außerdem soll gemeinsam mit Mietern in regel­mä­ßigen Gesprächen die nachhaltige Nutzung der Mietflächen gefördert und ermög­licht werden.
• Das Ziel, bis Ende 2025 alle Flächen mit Smart Meterings auszu­statten, ist voraus­sichtlich nicht zu erreichen. Der Grund: Wohl nicht alle Mieter werden der Ausstattung mit den smarten Messge­räten zustimmen (s.o.).

Noch ein paar Stimmen von dem Networking-Treffen im sechsten Stock – und somit über den meisten Dächern Münchens.

Rüdiger Hornung, Partner und Geschäfts­führer von Wüest Partner, kündigte die Entwicklung eines neuen CO2-Tools an, das neben der bereits heute simulierten Betriebs­en­ergie auch die verbrauchte graue Energie bei Immobilien misst. Das Tool, das Wüest Partner derzeit entwi­ckelt, hilft z.B. bei der Entscheidung, welche Bauma­te­rialien weniger CO2 benötigen und ob Abriss und Neubau oder aber die Sanierung im Bestand unterm Strich die CO2-emissionsärmere Lösung ist.

Er führte zudem aus, dass viele Bestands­halter ESG-Ratings anfer­tigen ließen, „aber danach passiert nichts“. Als mögliche Erklärung dafür nannte er das volatile regula­to­rische Umfeld. So habe die EU-Kommission ursprünglich das Ziel formu­liert, bis 2030 müssten alle Gebäude mit schlechtem Energie­standard G und H auf den deutlich besseren Standard F angehoben werden. Mittler­weile lautet der Plan anders. Nun sollen bis dahin die energe­tisch schlech­testen 16 Prozent der Nicht-Wohngebäude in der EU saniert werden. „Das ist sehr viel“, sagte Hornung. Sobald das EU-Gesetz beschlossen ist, muss es von den Mitglied­staaten noch in lokale Gesetz­gebung überführt werden. Hierbei gibt es noch Ermes­sens­spielraum der Länder, es bleibt also spannend.

Pia Hoffmann-Gallert, Manager bei Wüest Partner, bestä­tigte den Hinweis von Tim Säuberlich, wonach die Beschaffung aller relevanten Verbrauchs­daten in Gebäuden mit mehreren Mietern schwierig sei. Hier stellten Regelungen des Daten­schutzes hohe Hürden dar. Eine Lösung sei der von Wüest Partner verfolgte Weg der Simulation der benötigten Energie­ver­bräuche auf Basis der physi­ka­li­schen Gebäu­de­ei­gen­schaften.

Philippe Haber­meyer, Sales Manager Facility Solutions Region Süd beim Anlagen­bauer und techni­schen Dienst­leister Engie, stellte nüchtern fest: „Inves­ti­tionen in Nachhal­tigkeit kosten Geld.“ Er betonte, es reiche nicht, sich bei einem Gebäude nur einen Aspekt (z.B. Fenster) anzuschauen, um eine ESG-Optimierung vornehmen zu können. Sein Ansatz: „Man muss sich alles anschauen.“

Zurück zum Ausgangs­motto: „ESG-Rating – und was dann? ESG-Umsetzungsstrategien in der Praxis“. Gut möglich, dass das Thema der nächsten Veran­staltung der Reihe „Perspective Talks and Apéro“ in etwa einem Jahr ganz ähnlich klingen wird. Der Grund: ESG ist gekommen, um zu bleiben. Und es stellen sich Immobilien-Bestandshaltern immer neue Fragen. Anfang 2025 dann auch vielleicht schon welche zum Wüest-Partner-Tool, das die graue Energie bei Gebäuden erfasst. Das wird ein weiterer Meilen­stein auf dem Weg zur ganzheit­lichen Nachhal­tig­keits­be­trachtung bei Immobilien sein.