Network-Event in München: Diskussionen zu ESG-Ratings und Hürden für Smart Meterings

Wenn der Immobiliendienstleister Wüest Partner alljährlich im ausgehenden Winter zum exklusiven Network-Event in sein Münchener Büro an der Seidlstraße einlädt, wissen die Teilnehmer, dass sie stets ein Upgrade ihrer Kenntnisse zu Aspekten des deutschen Immobilienmarkts mitnehmen. Diesmal stand das Treffen unter dem Motto „ESG-Rating – und was dann? ESG-Umsetzungsstrategien in der Praxis“. In entspannter Runde servierten Experten von Wüest Partner sowie geladene Fachleute aktuelle Informationen zu wichtigen Aspekten im Bereich der Regulierung von Immobilienbeständen. Dabei standen insbesondere die EU-Taxonomie, das ESG-Rating SRI (Socially Responsible Investment) und konkrete Erfahrungen des Investmentmanagers BNP Paribas REIM Germany bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen im Mittelpunkt. Die Quintessenz des Abends, den Annika Steiner, Director und Geschäftsführerin von Wüest Partner, moderierte: Nach der Regulierung ist vor der Regulierung. Und: Ohne Daten keine Nachhaltigkeit bei Immobilien.

So drehte sich die Diskussion der rund 50 Besucher aus ganz verschiedenen Disziplinen der Immobilienwirtschaft um Fragen wie diese: Muss ich mich als Manager eines Immobilienfonds noch um ein ESG-Rating und die EU-Taxonomie kümmern, wenn meine Immobilien bereits BREEAM- oder LEED-zertifiziert sind? Antwort von Pia Hoffmann-Gallert, Manager bei Wüest Partner: „Die EU-Taxonomie ist die einzige Definition von Nachhaltigkeit aus Sicht der Regulierer. Daher können die übrigen Ratings und Zertifizierung eine Taxonomie-Prüfung schwer ersetzen.“ Am Ende entscheiden aber auch zum Beispiel Kreditgeber darüber, welche Label oder Nachweise eine Immobilie zu erbringen hat.

Nächste Frage: Kann sich ein Investor, der in seinen Immobilienbestand investiert, um ihn zum Beispiel auf den Nachhaltigkeitslevel Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung zu heben, darauf verlassen, dass die erbrachten Nachweise auch in den kommenden Jahren noch gelten – oder muss er damit rechnen, dass die Anforderungen sich sukzezzive weiter verändern? Gerhard Hoffmann, Director bei Wüest Partner, stellte fest: „Im Juni 2024 wird ein neues Europaparlament gewählt. Bis dahin wird jetzt erst mal nichts mehr entschieden.“ Generell aber entwickele sich die ESG-Regulierung laufend weiter. Soll heißen: Ein aktuelles ESG-Label ist notwendig, aber es reicht womöglich nicht für die Ewigkeit.

Oder diese Frage: Was sind eigentlich konkrete ESG-Verbesserungen aus den Bereichen „S“ (Social) und „G“ (Governance), die ein Fondsmanager erzielen muss, wenn er seinen Fonds auf einen höheren ESG-Level heben will? Dazu wusste Tim Säuberlich, Analyst Asset Management bei BNP REIM Germany, Rat.

Er gab aktuelle Eindrücke von der ESG-Ertüchtigung der Immobilienfonds seines Unternehmens zum Besten. Die BNP REIM Germany hat einen Bestand von rund 230 Immobilien mit einem Volumen von 8,6 Mrd. Euro. Dieser soll bis Ende 2025 vom Level Artikel 6 auf Artikel 8 upgegradet werden. Der Aktionsplan für den Opus-Fonds (BNP Paribas SCPI Opus Real), der zusammen mit Wüest Partner umgesetzt wird, sieht laut Säuberlich eine Verbesserung um etwa 20 Punkte im SRI Rating vor. Neben Maßnahmen im Bereich „E“ (Environmental) gehören ausdrücklich auch solche auf den Gebieten „S“ und „G“ zum Programm. Ein Kernanliegen ist die Ausstattung der Gebäude mit Smart Meterings. Mehr als die Hälfte des Bestands sei in den vergangenen 1,5 Jahren mit entsprechenden Messgeräten ausgestattet worden. Das betraf zum Beispiel Single-Tenant-Immobilien mit Mietern, die selbst ein entsprechendes Interesse an den Daten haben. Komplizierter wird es bei Multi-Tenant-Objekten, in denen Smart Meterings auf den einzelnen Mietflächen nur installiert werden können, wenn die jeweiligen Mieter zustimmen. Prognose: Das werden nicht alle Mieter tun.

Ein paar konkrete Erfahrungen Säuberlichs bei den Bemühungen, den Bestand auf den ESG-Pfad zu bringen :

• Zu den Gebäuden waren vor der Ausstattung mit Smart Meterings keine Verbrauchsdaten verfügbar.
• Verbesserungen im Bereich „S“ betreffen zum Beispiel das Fördern von CO2-neutraler Mobilität, das Monitoring und die Verbesserung der Luft und Wasserqualität im Gebäude sowie das Schaffen von mehr Biodiversität auf Freiflächen.
• Im Sektor „G“ werden beispielsweise von Mietern und Dienstleistern Nachweise verlangt, dass Sie nur nachhaltige Materialien und Verbrauchsstoffe einsetzen und soziale Standards in Ihren Arbeitsverträgen einhalten. Außerdem soll gemeinsam mit Mietern in regelmäßigen Gesprächen die nachhaltige Nutzung der Mietflächen gefördert und ermöglicht werden.
• Das Ziel, bis Ende 2025 alle Flächen mit Smart Meterings auszustatten, ist voraussichtlich nicht zu erreichen. Der Grund: Wohl nicht alle Mieter werden der Ausstattung mit den smarten Messgeräten zustimmen (s.o.).

Noch ein paar Stimmen von dem Networking-Treffen im sechsten Stock – und somit über den meisten Dächern Münchens.

👉Rüdiger Hornung, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner, kündigte die Entwicklung eines neuen CO2-Tools an, das neben der bereits heute simulierten Betriebsenergie auch die verbrauchte graue Energie bei Immobilien misst. Das Tool, das Wüest Partner derzeit entwickelt, hilft z.B. bei der Entscheidung, welche Baumaterialien weniger CO2 benötigen und ob Abriss und Neubau oder aber die Sanierung im Bestand unterm Strich die CO2-emissionsärmere Lösung ist.

Er führte zudem aus, dass viele Bestandshalter ESG-Ratings anfertigen ließen, „aber danach passiert nichts“. Als mögliche Erklärung dafür nannte er das volatile regulatorische Umfeld. So habe die EU-Kommission ursprünglich das Ziel formuliert, bis 2030 müssten alle Gebäude mit schlechtem Energiestandard G und H auf den deutlich besseren Standard F angehoben werden. Mittlerweile lautet der Plan anders. Nun sollen bis dahin die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nicht-Wohngebäude in der EU saniert werden. „Das ist sehr viel“, sagte Hornung. Sobald das EU-Gesetz beschlossen ist, muss es von den Mitgliedstaaten noch in lokale Gesetzgebung überführt werden. Hierbei gibt es noch Ermessensspielraum der Länder, es bleibt also spannend.

👉Pia Hoffmann-Gallert, Manager bei Wüest Partner, bestätigte den Hinweis von Tim Säuberlich, wonach die Beschaffung aller relevanten Verbrauchsdaten in Gebäuden mit mehreren Mietern schwierig sei. Hier stellten Regelungen des Datenschutzes hohe Hürden dar. Eine Lösung sei der von Wüest Partner verfolgte Weg der Simulation der benötigten Energieverbräuche auf Basis der physikalischen Gebäudeeigenschaften.

👉Philippe Habermeyer, Sales Manager Facility Solutions Region Süd beim Anlagenbauer und technischen Dienstleister Engie, stellte nüchtern fest: „Investitionen in Nachhaltigkeit kosten Geld.“ Er betonte, es reiche nicht, sich bei einem Gebäude nur einen Aspekt (z.B. Fenster) anzuschauen, um eine ESG-Optimierung vornehmen zu können. Sein Ansatz: „Man muss sich alles anschauen.“

Zurück zum Ausgangsmotto: „ESG-Rating – und was dann? ESG-Umsetzungsstrategien in der Praxis“. Gut möglich, dass das Thema der nächsten Veranstaltung der Reihe „Perspective Talks and Apéro“ in etwa einem Jahr ganz ähnlich klingen wird. Der Grund: ESG ist gekommen, um zu bleiben. Und es stellen sich Immobilien-Bestandshaltern immer neue Fragen. Anfang 2025 dann auch vielleicht schon welche zum Wüest-Partner-Tool, das die graue Energie bei Gebäuden erfasst. Das wird ein weiterer Meilenstein auf dem Weg zur ganzheitlichen Nachhaltigkeitsbetrachtung bei Immobilien sein.