Wohnungs­markt Süddeutschland: Trotz weiter steigender Mieten bleiben Kaufpreise auf Talfahrt

• Aktuelle Studie von Wüest Partner analy­siert die Wohnungs­märkte von 20 Städten in Baden-Württemberg und Bayern
• Risiko­ärmste Standorte sind nicht die Top-Standorte München und Stuttgart
• Mieten in Mannheim legen um 8 Prozent zu, in Freiburg sinken sie um 4,6 Prozent
• Angebots­kauf­preise in Stuttgart brechen um 11,2 Prozent ein
• Exklu­sives Fokus­thema: Bessere Energie­ef­fi­zi­enz­klassen bedeuten messbar höhere Mieten und Immobi­li­en­werte

Lesen Sie die vollständige Studie zum süddeut­schen Wohnungs­markt 2023

Große Teile der deutschen Immobi­li­en­wirt­schaft sehen sich weiterhin fordernden Faktoren wie schnell und stark gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und nachhaltig erhöhte Energie­preise führen faktisch zu gestie­genen Erstel­lungs­kosten für neuen Wohnraum. Die stark gestie­genen Finan­zie­rungs­kosten schlagen jedoch immer deutlicher auch auf die zu erzie­lenden Preise von Wohnim­mo­bilien durch. Das gilt selbst für die zahlreichen Boomre­gionen in den süddeut­schen Bundes­ländern Baden-Württemberg und Bayern. Die aktuelle Studie «Süddeutsche Wohnungs­märkte: Daten 2023 und Perspek­tiven» von Wüest Partner, die 20 größere Städte in Süddeutschland analy­siert, kommt folglich zu dem Ergebnis, dass vom Durch­schnitt 2022 bis zum dritten Quartal 2023 zwar die Angebots­mieten für Wohnungen in den aller­meisten unter­suchten Städten weiter gestiegen sind. Doch mit den Kaufpreisen ging es jedoch im gleichen Zeitraum in 18 der 20 Städte mitunter deutlich abwärts – in der Spitze um mehr als 11 Prozent.

Durch diese gegen­läu­figen Trends ergeben sich für Inves­toren zwar zunehmend lukrative Chancen zum Kauf, jedoch fehlt es oft am notwen­digen Eigen­ka­pital bzw. attrak­tiven Finan­zie­rungs­quellen, so dass der Trans­ak­ti­ons­markt in Summe deutlich inaktiver geworden ist.

In diesem insbe­sondere für Verkäufer schwie­rigen Umfeld spielt die Energie­ef­fi­zienz von Wohnim­mo­bilien eine immer wichtigere Rolle bei ihrer Wertent­wicklung und somit für die Attrak­ti­vität von länger­fristig orien­tierten Inves­toren. In einem geson­derten Fokus­thema «Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte» geht die Studie auf Unter­schiede von Angebots­mieten und ‑kaufpreisen in Abhän­gigkeit von den Effizi­enz­klassen der Immobilien ein, die von A (besonders energie­ef­fi­zient) bis H (besonders wenig energie­ef­fi­zient) reichen. Dieser Teil der Studie bezieht sich auf ganz Deutschland.

Kaufpreise sinken im Schnitt um 7,4 Prozent je schlechter die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse

Die exklusive Unter­su­chung von Miet- und Kaufin­se­raten des Beratungs­un­ter­nehmens Wüest Partner führt zutage, dass für eine durch­schnitt­liche Wohnung mit 80 qm Mietfläche je schlech­terer Effizi­enz­klasse etwa 0,25 Euro/qm/Monat weniger Netto­miete verlangt werden. Insbe­sondere zwischen den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen A und B liegen große Unter­schiede bei den Angebots­miet­preisen. Hier ergibt sich für Vermieter also ein besonders ausge­prägtes Mietstei­ge­rungs­po­tenzial. Im Vergleich dazu liegen die Angebots­mieten in den Klassen C bis H deutlich weniger weit ausein­ander.

Bei den Angebots­kauf­preisen für Eigen­tums­woh­nungen ergab die Studie, die auf 120.000 aktuellen Angaben in Inseraten aufbaut, generell eine ähnliche Tendenz – bei im Detail bemer­kens­werten Unter­schieden. Im Preis­segment unter 8.000 EUR/qm wird der größte Preis­ab­schlag zwischen den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen B und C fällig. Er beträgt 15 Prozent. Dagegen liegt er zwischen den Klassen A und B bei nur 4,2 Prozent. Im Schnitt beläuft sich der Unter­schied zwischen den Klassen auf 7,4 Prozent. Auch bei Mehrfa­mi­li­en­häusern im Preis­segment unter 5.000 EUR/qm verändert sich der durch­schnitt­liche Angebots­kauf­preis deutlich um 6,1 Prozent je Energie­ef­fi­zi­enz­klasse.

Insgesamt wurde darüber hinaus festge­stellt, dass niedrig­preisige Miet- und Kaufan­gebote preis­sen­sibler für die Energie­ef­fi­zi­enz­klassen sind als hochpreisige Angebote.

Konser­vative Inves­toren gehen nach Fried­richs­hafen, risiko­be­reite Käufer nach Villingen-Schwenningen

Doch zurück zur Unter­su­chung der Wohnungs­märkte in 20 Städten Baden-Württembergs und Bayerns. Die Markt­for­scher bezogen in ihre Betrachtung unter anderem die demogra­fische und wirtschaft­liche Entwicklung ein, die Angebots­mieten und ‑kaufpreise sowie Daten zu Leerstand und Neubau. Die Studie zeigt nicht zuletzt auf, welche Städte das beste Risiko-Rendite-Profil aufweisen. Konser­vative Inves­toren finden das günstigste Risiko-Rendite-Profil in Fried­richs­hafen. Wer etwas höhere Risiken eingehen möchte, wird am besten in Sindel­fingen, Esslingen und Fürth fündig. Besonders risiko­freudige Inves­toren sind bei dieser Risiko-Rendite-Betrachtung in Villingen-Schwenningen richtig. Auffällig ist, dass die Haupt­märkte München, Stuttgart, Karlsruhe und Nürnberg auch aufgrund eines bereits sehr hohen Preis­ni­veaus und der entspre­chend geringen Rendite in der Rendite-Risiko Betrachtung deutlich schlechter abschneiden.

„Die durch­schnitt­lichen Brutto­an­kauf­ren­diten zeigen eine zum Teil deutliche Aufwärts­be­wegung“

„Unsere Einschätzung zum aktuellen Rendite-Risiko-Profil der Märkte in Süddeutschland basiert, trotz des heraus­for­dernden Umfelds und der bisweilen gerin­geren Datenlage, auf fundierten Markt­er­fahrung und unserer Beratungs­expertise“, erklärt Rüdiger Hornung, Managing Director, Head Munich Office und Partner bei Wüest Partner. „Die durch­schnitt­lichen von poten­ti­ellen Käufern akzep­tierten Brutto­an­kauf­ren­diten zeigen eine zum Teil deutliche Aufwärts­be­wegung. An Stand­orten mit einem niedrigen Ausgangs­niveau der Renditen zu Beginn 2022 sind dabei Tendenzen eines eher ausge­prägten Rendi­te­an­stiegs zu beobachten. Für Standorte mit einem bereits höheren Rendi­ten­niveau sehen wir entspre­chend weniger ausge­prägte Preis­ab­schläge. Zum Jahresende 2023 ist mit einer verlang­samten Aufwärts­be­wegung des Rendi­te­ni­veaus zu rechnen.“

In acht von 20 Städten zogen die Mieten um mehr als 5 Prozent an

Der Median der Angebots­mieten stieg vom Durch­schnitt des Jahres 2022 bis zum dritten Quartal 2023 in acht süddeut­schen Städten um mehr als 5 Prozent an. Das stärkste Plus verbuchte Mannheim (+8,0 Prozent). Dahinter folgen Fried­richs­hafen und München (jeweils +6,2 Prozent). Die Stadt, in der die Angebots­mieten von einem bereits recht hohen Niveau kommend nachgaben, ist Freiburg (-4,6 Prozent). Der Durch­schnitt der Angebots­mieten reicht von 9,06 EUR/qm in Schweinfurt bis zu 22,28 EUR/qm in München. Die bayerische Landes­haupt­stadt ist auch bei der Betrachtung der Spitzen­mieten weit vorne. Das teuerste Zehntel (90-Prozent-Quantil) liegt dort bei 30,21 EUR/qm. Es folgen mit großem Abstand Stuttgart (22,69 EUR/qm) und trotz genannter Reduktion Freiburg (21,43 EUR/qm) auf Platz drei.
Ein Blick auf die Entwicklung der Median-Angebotsmieten in den vergan­genen zehn Jahren. Hier fällt Augsburg mit dem stärksten Anstieg (+62,1 Prozent) auf. Es folgen Aalen (+61,3 Prozent), Sindel­fingen (+59,1 Prozent) und Villingen-Schwenningen (+58,8 Prozent). Den schwächsten Mietzu­wachs in diesem Betrach­tungs­zeitraum stellten die Markt­for­scher in Freiburg (+23,8 Prozent) fest.

Spitzen­kauf­preise nähern sich in München der 14.000-Euro-Marke

Von der Talfahrt der Angebots­kauf­preise (Median) war im betrach­teten Vergleichs­zeitraum am stärksten Stuttgart betroffen. Dort gaben die Preise um 11,2 Prozent nach. In Esslingen, Karlsruhe und Schweinfurt sanken die Kaufpreise um 9,6 Prozent, während sie in Augsburg um 8,6 Prozent zurück­gingen. In Bamberg (+4,2 Prozent) und Aalen (+3,5 Prozent) hingegen stiegen die Kaufpreise leicht an. Der durch­schnitt­liche Kaufpreis reicht von 2.910 EUR/qm in Pforzheim bis zu 9.637 EUR/qm in München. Die Spitzen­kauf­preise im 90-Prozent-Quantil lagen zuletzt mit 13.889 EUR/qm mit Abstand am höchsten in München. Erlangen folgt mit 8.494 EUR/qm. Am anderen Ende liegt Schweinfurt (4.367 EUR/qm).
In den vergan­genen zehn Jahren zogen die Median­kauf­preise in Augsburg, Heidenheim, Neu-Ulm, Schweinfurt und Sindel­fingen jeweils um mehr als 100 Prozent an. Deutlich weniger stark fiel das Plus in Bamberg, Freiburg und Fürth aus. Hier stiegen die Median­kauf­preise jeweils um weniger als 60 Prozent.

Neuere Wohnungen bringen in Ludwigsburg und Sindel­fingen über 15,00 EUR/qm Monats­miete

Noch ein abschlie­ßender Blick auf die Mieten und Kaufpreise von neueren Wohnungen (Baujahr 2010 und später). Sie erzielen in München Median­mieten von 23,01 EUR/qm. Stuttgart folgt hier mit 17,35 EUR/qm vor Esslingen, Ludwigsburg und Sindel­fingen, wo die Mieten jeweils über 15,00 EUR/qm liegen. Auch bei den Angebots­kauf­preisen für Eigen­tums­woh­nungen liegt die bayerische Metropole an der Isar wie zu erwarten mit rund 11.544 EUR/qm weiterhin vorne. Hier belegen wieder Freiburg, Stuttgart und Erlangen mit über 7.000 EUR/qm die Folge­ränge.  

Die vollständige Studie zum süddeut­schen Wohnungs­markt 2023 finden Sie unter: https://www.wuestpartner.com/ch-de/produkt/sueddeutsche-wohnungsmaerkte-daten-perspektiven-2023/

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