Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnungsbeispiel & Tipps
Inhaltsverzeichnis:
- Was ist das Ertragswertverfahren?
- Wann und warum wird das Ertragswertverfahren angewendet?
- Wie funktioniert die Berechnung?
- Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens
- Die Rolle von Technologie: Wüest Partner als Partner
- Ertragswertverfahren sind optimal für Investor:innen
- Häufige Fragenzum Ertragswertverfahren bei immobilien
Meinungen sind wie Grundstücke: Erstens sind sie zu teuer, zweitens kann man nicht immer darauf bauen, meinte Kabarettist und TV-Legende Dieter Hildebrandt. Dem Scherz in allen Ehren: Woher weiß man, ob das Grundstück zu teuer war? Oder der Preis einer Immobilie angemessen ist – und nicht eine Meinung des Verkäufers? Genau dafür gibt es Wertermittlungsverfahren. In der Immobilienbranche sind diese drei die üblichen: das Verkehrswert‑, Sachwert- oder das Ertragswertverfahren.
Während beim Verkehrswert und Sachwert entweder vergleichbare Objekte oder die Immobilie selbst herangezogen werden, bildet beim Ertragswertverfahren der generierte Cash-Flow die Grundlage der Wertermittlung. Deswegen ist es für Renditeimmobilien und besonders für Investor:innen relevant. In Folge erklären wir die Berechnungsmethode des Ertragswertverfahrens bei Immobilien, seine Stärken und Schwächen und zeigen Beispielrechnungen zum besseren Verständnis.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Weil es auf Einnahmen beruht, wird es auch für die Bewertungen von Unternehmen verwendet. Grundstücke, wie Firmen, sind Renditeobjekte, weil sie Erträge abwerfen können. Voraussetzung ist eine erfolgreiche wirtschaftliche Nutzung, bzw. im Fall einer Immobilie, eine Vermietung oder Verpachtung. Das Ertragswertverfahren ist deswegen für Investor:innen sowie Kapitalanleger:innen von hoher Relevanz, weil es belastbar die Renditestärke einer Immobilie feststellt.
Zur Ermittlung der Ertragswertes werden die Einnahmen den Aufwendungen einer Immobilie gegenübergestellt, um daraus den Rohertrag zu berechnen. Anders als bei Methoden anderer Länder unterscheidet das Ertragswertverfahren in Deutschland zwischen dem Bodenwert des Grundstücks und dem des Gebäudes. Das Grundstück wird als unendlich nutzbar betrachtet, während das Gebäude eine begrenzte Lebensdauer hat.
Ertragswertverfahren im Vergleich zu anderen Bewertungsverfahren
Welche der drei gesetzlich geregelten Bewertungsmethoden am geeignetsten ist, Verkehrswert‑, Sachwert- und Ertragswertverfahren, hängt vom jeweiligen Fall ab. Für Wohnimmobilien wird das Verkehrswertverfahren häufig verwendet, weil es am einfachsten ist. Es reicht, Transaktionen von vergleichbaren Objekten heranzuziehen, was in dicht besiedelten Gegenden keine Schwierigkeit darstellt.
Für schwach besiedelte Gebiete mit wenig Transaktionen ist das Sachwertverfahren geeignet, genau wie für ungewöhnliche Objekte wie Bauernhöfe oder Schlösser. Hier wird der Wert des Gebäudes anhand der fiktiven Kosten eines Neubaus der Immobilie berechnet, minus der Alterswertminderung. Das ist bei Einfamilienhäusern natürlich leichter getan als bei Schlössern. Allen Verfahren ist gemein, dass sie nicht unbedingt dem Marktwert oder tatsächlich erzielten Preis entsprechen. Weitere Angaben zu Wertermittlungen von Immobilien, insbesondere größerer Portfolios, finden Sie in diesem Artikel.
Rechtliche Grundlagen des Ertragswertverfahrens
Die Verordnung zur Immobilienwertermittlung bildet die Rechtsgrundlage des Ertragswertverfahrens, genauer in den Paragraphen 17 bis 20 und 27 bis 34. Allerdings stützt sich das Verfahren auf eine Reihe weiterer Texte, u.a. das Baugesetzbuch (BauGB), das Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und Richtlinien der Gutachterausschüsse. Eine Kenntnis der gesetzlichen Grundlagen ist für marktfähige und rechtskonforme Bewertungen notwendig. Die gesetzestreue Anwendung beugt späteren Anfechtungen vor.
Vereinfachtes vs. periodisches Ertragswertverfahren
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens ist keine einfache Angelegenheit, es ist ein mehrstufiger Prozess, der eine Vielzahl von Parametern berücksichtigt. Deswegen sollten Gutachter:innen oder Fachleute sie durchführen. Sollten erstmal Schätzungen reichen, gibt es jedoch zwei Wege, schneller an eine Wertermittlung zu kommen: das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren für Immobilien
Für das vereinfachte Ertragswertverfahren sind neben Angaben zur Immobilie selbst folgende Kennziffern wichtig: der Bodenrichtwert, der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer. Bodenrichtwerte werden jährlich von den Gutachter-Ausschüssen erarbeitet und in der Datenbank BORIS auf Postleitzahl-Niveau einsehbar. Auch der Liegenschaftszins hängt von den Daten der Gutachter-Ausschüsse ab. Dieser Wert spiegelt den langfristigen Wert eines Grundstückes, mehr dazu später. Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende Zeit der wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie.
Die vier Stufen des vereinfachten Ertragswertverfahrens:
- Stufe 1 - Ermittlung des Bodenwerts: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
- Stufe 2 – Ermittlung des Jahresreinertrags = Mieteinnahmen (pro Jahr) – Bewirtschaftungskosten (pro Jahr)
- Stufe 3 – Berechnung des Gebäudereinertrags = Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
- Stufe 4 – Feststellung des Gebäudeertragswerts durch Berechnung des Vervielfältigers, einem Faktor basierend auf der Restnutzungsdauer der Immobilie
Periodisches Ertragswertverfahren
Ist für die Berechnung der Betrachtungszeitraum begrenzt, weil über diese Zeitspanne hinaus die Einnahmenlage unklar ist, spricht man von einem periodischen Ertragswertverfahren. Das ist der Fall z. Bsp. bei einem Gewerbeobjekt, dessen Mietvertrag in X Jahren ausläuft. Die verwendeten Daten dürfen keine Schätzungen sein, sondern müssen hinterlegt oder belastbar sein. Bei nicht periodischen Ertragswertverfahren sind Annahmen hingegen zulässig: So darf man bei einem Mehrfamilienhaus in einer Großstadt davon ausgehen, dass es auf unbestimmte Zeit leicht vermietbar ist.
Wann und warum wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Renditeobjekte, also Immobilien, die wirtschaftlich genutzt werden. Daher ist es für Kapitalanlagen und für Investor:innen optimal geeignet. Für selbstgenutzte Objekte macht der Ertragswert wenig Sinn, hier empfehlen sich Verkehrswert- oder Sachwertverfahren. Nachstehend eine Liste von typischen Fällen, bei denen die Ermittlung des Ertragswertes geeignet ist:
- Wohnungen und Ein- / Zweifamilienhäuser, wenn es Kapitalanlagen sind
- Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern
- Grundstücke mit Büro- oder Gewerbeflächen
- Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Tankstellen, Hotels und Logistikflächen
- Grundstücke mit einer Mischnutzung, wie z. Bsp. Agrarflächen mit Windrad oder Sendemast oder Wohngebäude mit Gewerbeeinheiten
Wie funktioniert die Berechnung?
Den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen ist ein komplexes Verfahren, das Gutachter:innen und Fachleuten überlassen werden sollte, vor allem wenn die rechtliche Sicherheit gewährleistet werden soll. Da es meistens für Investor:innen und Kapitalanleger:innen ermittelt wird, gibt es wenig Referenzdaten, da die Ergebnisse in der Regel vertraulich sind. Nachstehend listen wir die Schritte zur Ermittlung eines vollständigen Ertragswertes auf. Die Begriffe werden im übernächsten Abschnitt erläutert.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
Schritt 1 – Bodenwert ermitteln
Bei jedem Wertermittlungsverfahren wird zwischen dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes unterschieden. Um den Bodenwert zu ermitteln, wird die Fläche mit dem Quadratmeterpreis multipliziert. Dafür wird der Bodenrichtwert herangezogen.
Schritt 2 – Rohertrag ermitteln
Die jährliche Miete eines Objektes wird anhand der ortsüblich eingenommenen Mieten festgestellt, nicht mit den tatsächlichen. Bei einer Abweichung wird von Over- oder Underrent gesprochen.
Schritt 3 – Reinertrag ermitteln
Dafür wird vom Rohertrag folgendes abgezogen: die Instandhaltungskosten, der Aufwand für die Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Für die weitere Berechnung wird der Jahresreinertrag verwendet (der monatliche Reinertrag mal 12).
Schritt 4 – Bodenwertverzinsung feststellen
Die Bodenwertverzinsung besteht aus dem Wert des Bodens (Fläche x Preis) multipliziert mit dem Liegenschaftszins, der übliche Zinssatz für das Grundstück. Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen festgelegt.
Schritt 5 – Ertragswert des Gebäudes
Hier wird vom Jahresreinertrag die Bodenverzinsung subtrahiert. Anschließend werden sogenannte Vervielfältiger angewandt: die Restnutzungsdauer, das ist die verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie und der Liegenschaftszins (siehe Folgeabschnitt).
Schritt 6 - Vorläufiger Ertragswert
Der Bodenwert und der vorläufige Gebäudeertragswert werden addiert. Gemeinsam ergeben sie den vorläufigen Ertragswert.
Schritt 7 – Endgültiger Ertragswert
Hier werden Merkmale des Objekts berücksichtigt. Das können Baumängel sein oder Overrent, dingliche oder sachbezogene Rechte (wie ein Nießbrauch oder eine Hypothek) sowie Einbaumöbel. Diese werden entweder als Ab- oder Zuschläge entweder addiert oder abgezogen.
Begriffe des Ertragswertverfahrens
Der Ertragswert einer Immobilie wird mit einer Formel berechnet, die als Faktoren eine Reihe von Kennzahlen des Steuerwesens und der Immobilienbuchhaltung verwendet. Alle relevanten Begriffe sind hier erklärt.
- Bodenwert: der Wert des Grundstücks ohne Gebäude – für den Ertragswert wird der aktuelle verwendet, nicht der zum Zeitpunkt des Kaufs.
- Bodenwertverzinsung: ein Faktor der Ertragswert-Berechnung ergibt sich durch die Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins.
- Bewirtschaftungskosten: die Summe aller Kosten, um eine Immobilie zu betreiben, dazu gehören Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten etc.
- Liegenschaftszins: der marktübliche Zinssatz eines Baugrundstücks, entspricht der möglichen Rendite sowie das Investitionsrisiko eines Grundstücks.
- Over- / Underrent: Für den Ertragswert werden ortsübliche, nicht die tatsächlichen Mieten verwendet. Die Abweichung ist entweder Over- oder Underrent.
- Reinertrag: entspricht dem Gewinn, der mit einer Immobilie generiert wird, also Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Rohertrag: die Summe aller Einnahmen durch Miete oder Pacht, auch Mieteinnahmen genannt.
- Vervielfältiger: Im Zusammenhang eines Ertragswertverfahrens ist das ein Faktor, der in der Formel verwendet wird. Im Wesentlichen ist es der umgekehrte Liegenschaftszins.
- Zu- oder Abschläge: Vor Abschluss des Ertragswertverfahrens können Besonderheiten einer Immobilie den Wert verändern. Bauschäden oder Hypotheken sind wertmindernd, gute Ausstattungen oder Underrent sind werterhöhend.
Ertragswertverfahren-Immobilien-Formel
Die Ertragswertverfahren-Immobilien-Formel erscheint auf dem ersten Blick relativ übersichtlich und einfach:
Ertragswert=(Gebäudereinertrag×Vervielfältiger)+Bodenwert+(Zu-/Abschläge)
Bei näherer Betrachtung, welche auch die Berechnung der einzelnen Parameter der Formel berücksichtigt, wird einem erst bewusst wie komplex das Ertragswertverfahren ist:
Ertragswertverfahren Immobilien: Beispiel einer Berechnung
Um das Ertragswertverfahren beispielhaft anzuwenden, nehmen wir ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einem Grundstück von 600 Quadratmetern. Die ortsübliche Miete ist 10 Euro pro Quadratmeter, der Liegenschaftszins beträgt 3 Prozent, die Restnutzungsdauer beläuft sich auf 40 Jahre.
Anmerkungen zum Beispiel der Ertragswertberechnung
- Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers in einem Ertragswertverfahren lautet:
- In diesem Beispiel würde eine ortsübliche Miete von 12 Euro pro Quadratmeter, statt von 10 Euro, einen Ertragswert von 478.400 Euro ergeben. Das ist ein Unterschied von knapp 19 Prozent.
- Wäre die Restnutzungsdauer 30 anstatt von 40 Jahren, läge der Ertragswert bei 393.600 Euro, eine Abweichung von fünf Prozent. Die Restnutzungsdauer wird meistens geschätzt.
Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren bietet einige Vorteile. Zuerst die Marktnähe: Die Rendite einer Immobilie wird präzise und aktuell dargestellt. Zusätzlich wird es als objektiv betrachtet, da es aus betriebswirtschaftlichen Zahlen besteht und subjektive Einschätzungen wegfallen. Aus demselben Grund können auch ungewöhnliche Immobilien bewertet werden, wie ein Gewerbepark, eine Tankstelle oder ein gemischt genutztes Grundstück, auf dem Firmen und Wohnhäuser stehen.
Es bestehen jedoch auch Einschränkungen: Ertragswertverfahren sind eine Momentaufnahme, zukünftige Mietpreisentwicklungen werden nicht berücksichtigt. Bei Wohnhäusern ist aktuell von einer stabilen Nachfrage und somit Erhöhung auszugehen, bei Gewerbeimmobilien ist das nicht der Fall. Die Qualität und Aktualität der Daten spielt auch eine wichtige Rolle, so kann ein veralteter Liegenschaftszins oder eine falsch eingestufte Restnutzungsdauer die Genauigkeit der Bewertung beeinträchtigen. Ertragswertverfahren bestehen zu einem kleinen Teil aus Annahmen. Nicht zuletzt ist die Berechnung durchaus komplex, wie das o.a. Beispiel zeigt.
Übersicht Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens
Die Rolle von Technologie: Wüest Partner als Partner
Aufgrund der vielen Daten, die ein Ertragswertverfahren voraussetzt, ist die Qualität dieser ausschlaggebend für die Belastbarkeit der Ergebnisse. Wie im o.a. Rechenbeispiel kann die falsche Einschätzung der ortsüblichen Miete zu erheblichen Abweichungen führen. Zusätzlich ist der Liegenschaftszins in manchen Fällen nicht aktuell. Professionelle Immobilienberater:innen verfügen über die aktuellsten Daten der Branche, diese zu sammeln ist ihr Kerngeschäft. Sie stellen diese mit digitalen Tools ihren Kund:innen zur Verfügung oder greifen darauf zurück, um Immobilienbewertungen selbst durchzuführen.
Wüest Partner hat mit Wüest Dimensions eine Real Estate Management Plattform entwickelt, die alle Bereiche der Immobilienwirtschaft abdeckt. Auf Standortdaten wurde dabei besonderen Wert gelegt, sie reichen von Preisen, Transaktionen über Angaben zur Infrastruktur und natürlichen Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinsen. Wenn Wüest Partner eine Bewertung von Immobilien durchführt, seien es Einzelobjekte oder Portfolien, stützen sich ihre Spezialist:innen darauf. Kunden mit größeren Portfolios können selbstverständlich auch mit Wüest Dimensions und dem inkludierten Ertragswertverfahren-Immobilien-Rechner die Werte von Liegenschaften selbst kalkulieren.
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Ertragswertverfahren sind optimal für Investor:innen
Ertragswertverfahren sind für Investor:innen und Anleger:innen die relevanteste Form der Wertermittlung. Da sie auf den Einnahmen einer Immobilie beruhen, gehören sie zu den belastbarsten Verfahren. Zusätzlich sind sie für jede Art Objekt geeignet, von einer Wohn- bis zur seltensten Sonderimmobilie – solange diese Einnahmen abwirft. Aufgrund der Komplexität des Ertragswertverfahrens sind Gutachter:innen oder Fachleute unumgänglich.
Bei größeren Portfolien steigt die Komplexität zusätzlich, deswegen ist eine Immobilienberatung mit Erfahrungen und Referenzen in diesem Bereich eine gute Adresse. Entgegen einem oder einer Gutachter:in, kann eine Beratung auch Strategien zur Wert- und Ertragssteigerung der bewerteten Immobilien entwickeln. Oder, und das ist heute relevanter als je, Nachhaltigkeitsstrategien und CO2-Absenkpfade. Eine Wertermittlung, egal nach welchem Verfahren, kann der Beginn einer fruchtbaren Partnerschaft sein.
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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren bei immobilien
- Was ist der Kapitalisierungsfaktor beim Ertragswertverfahren für Immobilien?
Der Kapitalisierungsfaktor ist ein anderes Wort für Vervielfältiger, beim Ertragswert von großer Bedeutung. Damit wird die Anzahl der Jahre bezeichnet, die eine Immobilie noch bewirtschaftet werden kann. Je länger das ist, desto höher ist der Ertragswert. - Was ist der Ertragswertverfahren-Vervielfältiger bei Immobilien?
Der Vervielfältiger ist ein Rechenfaktor, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer einer Immobilie besteht. Er bestimmt maßgeblich den Ertragswert einer Immobilie, siehe dazu den Abschnitt Wie funktioniert die Berechnung? - Was ist ein gespaltenes Ertragswertverfahren?
Bei diesem Verfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt und nicht gemeinsam berechnet. Bei den anderen Ertragswertverfahren fließt der Bodenwert in das Endergebnis ein. - Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Ertragswertverfahren werden für Renditeobjekte verwendet, also Immobilien, die Einnahmen generieren. Er eignet sich hervorragend für Investor:innen und Kapitalanleger:innen. - Wie teuer ist die Wertermittlung?
Vereinfachte oder Online-Ertragswertverfahren fangen bei ein paar hundert Euro an. Für ein vollständiges Verfahren muss mit einer vierstelligen Zahl pro Objekt gerechnet werden. Für Portfolien ist eine pauschale Aussage schwer möglich. - Was beeinflusst den Ertragswert?
Die größten externen Einflussfaktoren sind die ortsüblichen Mieten und der Liegenschaftszins. Bei der Immobilie an sich spielen die Restnutzungsdauer, die Miethöhe und der Vermietungsgrad eine wichtigere Rolle als der Zustand.
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Veröffentlicht am: 05. Mai 2025 Letzte Aktualisierung: 05. September 2025