Vom Einzel­objekt zum Portfolio: Der erfolg­reiche Aufbau Ihres Immobi­li­en­port­folios

Inhalts­ver­zeichnis

• Was sind Immobi­li­en­port­folios?
• Welche Vorteile bieten Immobi­li­en­port­folios?
• Planung ist alles: Wie Sie eine Strategie für den Aufbau Ihres Immobi­li­en­port­folios entwi­ckeln
• Der Aufbau eines nachhal­tigen Immobi­li­en­port­folios
• Risiko­mi­ni­mierung bei Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen: Die Diver­si­fi­kation im Immobi­li­en­sektor
• Ein Immobi­li­en­port­folio aufzu­bauen braucht das richtige Know-How

Ein Sprichwort sagt: Es ist nicht schwer Geld zu verdienen, es ist schwer es zu behalten. Ein Zitat des US-Staatsgründers Benjamin Franklin ergänzt diesen Gedanken: “Hüte Dich vor kleinen Ausgaben. Ein kleines Leck kann ein großes Schiff zum Sinken bringen.” Warum diese zwei Zitate am Anfang eines Artikels zum Aufbau des Immobi­li­en­port­folios?

Weil ein Portfolio nichts anderes als eine Form des Vermö­gens­aufbaus ist, um sich neben dem Lohn ein zusätz­liches Einkommen, eine Alters­vor­sorge oder steuer­liche Vorteile zu sichern. Dabei ist die Fähigkeit ausschlag­gebend, aus der Immobilie Rendite zu generieren – und das hängt vom Umgang mit Kosten und Ausgaben ab. Das gilt besonders für Personen ohne Start­ka­pital, die auf einen Kredit zurück­greifen. Wer finan­ziell gut ausge­stattet ist, dem fällt der Aufbau eines Portfolios wesentlich leichter.

Aber egal woher das Start­ka­pital kommt, es ist beim Aufbau eines Portfolios nur die halbe Miete: Die Wahl der Objekte bestimmt das Potential des Portfolios, sie ist Grund­stein und Weichen­stellung zugleich. In weiterer Folge ist es genauso wichtig, aus den Immobilien Überschüsse zu generieren, die Dritt­fi­nan­zie­rungen so klein wie möglich halten. Denn auch große Immobi­li­en­port­folios gehen unter, wenn sie zu sehr von Fremd­ka­pital abhängen. Der spekta­kuläre Fall des Benko-Imperiums zeigt das nur zu gut.

In diesem Beitrag zeigen wir Strategien für Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen mit dem Aufbau eines Immobi­li­en­port­folios und die Fallstricke sowie Fehler, die es zu vermeiden gilt. Es ist eine Kunst, die einer­seits Erfahrung und Wissen benötigt, anderer­seits unter­neh­me­ri­sches Denken und ein glück­liches Händchen. Kennt­nisse von Markt­analyse, Diver­si­fi­kation im Immobi­li­en­sektor, Risiko­mi­ni­mierung bei Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen und Kapital­wachstum sind sicherlich hilfreich, aber in letzter Instanz wird der erfolg­reiche Aufbau des Immobi­li­en­port­folios vom Können der handelnden Personen abhängen.

Was sind Immobi­li­en­port­folios?

Sobald eine Person oder eine Firma mehrere Immobilien ihr Eigentum nennt, ist der Begriff Portfolio erlaubt. Sicherlich ist der Begriff bei größeren Beständen üblicher, aber streng genommen kann auch jemand mit nur einer Handvoll Immobilien Halter:in eines Portfolios sein.

Die entschei­dende Frage dabei: Handelt es sich um verschiedene Immobi­li­en­arten? Das ist das ausschlag­ge­bende Merkmal, das eine Sammlung ähnlicher Objekte von einem Immobi­li­en­port­folio unter­scheidet. Dieses enthält Objekte unter­schied­licher Natur, um das Risiko zu streuen und ein Portfolio dadurch krisen­re­sis­tenter zu machen.

Anhand eines Beispiels ist dieser Kernge­danke leichter erklärt: Eine Privat­person mit sieben Wohnungen in einem Gebäude hat noch kein Portfolio. Wenn sie aber drei Wohnungen, zwei Gewer­be­lokale und zwei Stell­plätze besitzt, so handelt es sich um ein Portfolio, da die Objekt-Typen unter­schiedlich sind. Dadurch ist das Risiko eines Mietaus­falls gestreut oder von anderen Überra­schungen, wie z.B. einer Geset­zes­än­derung, die Mieten für Wohnungen deckelt. Aller­dings: Ab einer gewissen Menge an Objekten ist die Trenn­schärfe dieser Definition verwässert.

Denn wer mehrere Hundert Wohnein­heiten hat, ist eigentlich nicht Halter:in eines Portfolios, sondern Großeigentümer:in. Aller­dings fallen sehr wahrscheinlich die vielen Wohnungen so unter­schiedlich aus, dass von unter­schied­lichen Objekt­typen gesprochen werden kann. In diesem Beispiel würden Expert:innen dem Portfolio eine zu geringe Risiko­streuung attes­tieren, da alle Einheiten ähnlich wären.

Beispiele von Immobilienportfolio-Halter:innen

Hier sind Beispiele klassi­scher Halter:innen von Immobi­li­en­port­folios:

• Wohnungs­un­ter­nehmen: Egal ob privat, kommunal oder genos­sen­schaftlich organi­siert, Wohnungs­un­ter­nehmen sind per Definition Eigen­tümer von Portfolios: Immobilien sind ihr Kernge­schäft. Allein die Menge und räumliche Streuung ihrer Einheiten machen sie diver­si­fi­ziert. Auch verfügen viele Wohnhäuser, besonders in Ballungs­zentren, über Gewer­be­ein­heiten und Stell­plätze, was die Diver­si­fi­kation des Portfolios weiter erhöht. Hier ein paar Beispiele großer Wohnungs­firmen:
  
  
  • Vonovia SE ist die größte private Wohnungs­firma Deutsch­lands mit 548.524 Wohnein­heiten, 164.330 Garagen und Stell­plätzen sowie 8.838 gewerb­lichen Einheiten. Ihr Umsatz betrug 2022 über 5 Mrd. Euro
  
  
  • SAGA GmbH in Hamburg ist mit 138.000 Wohnungen und 1.800 Gewer­be­lo­kalen die größte kommunale Wohnbau­ge­sell­schaft. 2022 belief sich der Umsatz auf 1,1 Mrd. Euro.
  
  
  • Die Aufbau Dresden eG ist die größte Genos­sen­schaft im Bereich Wohnungsbau: Ihren Mitglieder:innen gehören 17.000 Wohnungen, 2.907 Stell­plätze, 1.913 Garagen und 190 Gewer­be­ein­heiten. Damit erwirt­schaftete sie 2022 einen Umsatz von 100 Mio. €
• Fonds: Immobi­li­en­fonds versprechen Anleger:innen eine feste Rendite und müssen deswegen das Risiko breitest­möglich streuen. Typischer­weise inves­tieren sie in unter­schied­liche Gewer­be­ob­jekte, wie Büros, Hotels, Einkaufs- und Logis­tik­zentren. Wohnim­mo­bilien gehören ebenfalls zu einem gesunden Mix, es sei denn, es handelt sich um einen reinen Wohnfonds. Zu den größten Immobi­li­en­fonds gehören Deka-Immobilien, Uniimmo und Hausinvest, die zusammen mit rund 40 Mrd. Euro bewertet sind.
• Corporate Real Estate Management (CREM), auf Deutsch betrieb­liches Immobilien-Management: Bezeichnet die Verwaltung aller Liegen­schaften größerer Unter­nehmen oder Konzerne, das eine zusätz­liche Einnah­me­quelle jenseits ihres Kernge­schäfts darstellt. Aus demselben Grund also, der Portfolios für Privat­per­sonen inter­essant macht. Hier ein paar Beispiele:
  
  
  • Die Allianz Versi­cherung, Umsatz von 162 Mrd. Euro, hält ein Immobi­li­en­port­folio von über 50 Mrd. Euro. Die Verwaltung von 1,7 Bn. Euro von Immobilien-Investor:innen ist eine zusätz­liche Einnah­me­quelle fern des Versi­che­rungs­ge­schäfts.
  
  
  • ÖPNV-Firmen erwirt­schaften im Schnitt 5 bis 10 % ihres Umsatzes mit der Vermietung von Gewer­be­flächen, bei der DB sind es sogar 20 % (siehe weiter unten).
  
  
  • Lebens­mit­tel­ketten erhöhen ebenfalls ihre Einnahmen und Frequenz dank Gewer­be­flächen und gehen seit ein paar Jahren von Mieten zum Eigentum ihrer Flächen über: Sie bauen auf hohem Niveau ein Immobi­li­en­port­folio auf. Ziel ist es, den Ausbau dieser und z.B. Wohnraum in Ballungs­zentren anzubieten.
  
  
  • Profi­table Unter­nehmen legen tradi­tionell ihre Überschüsse in Immobilien an, da diese langfristig als eine der sichersten Inves­ti­tionen gelten. Folglich gehören die Eigentümer:innen solcher Unter­nehmen, egal ob Einzel­per­sonen oder Familien, zu den größten Eigentümer:innen Deutsch­lands. Gute Beispiele sind die Brüder Albrecht (Aldi), die Samwer-Brüder (Rocket Internet) oder die Familie Otto (Otto Versand). Einen Überblick über den Wandel von Unternehmer:innen zu Portfolio-Eigentümer:innen bietet dieser Artikel.
• Public Real Estate Management (PREM): Gemeinden sind Eigen­tümer einer Vielzahl unter­schied­licher Liegen­schaften, zu denen auch mittelbar Wohnob­jekte gehören. Aller­dings sind diese in der Regel in kommu­nalen Firmen ausge­lagert (siehe oben). Zu den weiteren Immobilien gehören Verwal­tungs­ge­bäude, Schulen, Parks, Sport­ein­rich­tungen und vieles mehr. Kommunen stehen vor der Heraus­for­derung, ein sehr diver­si­fi­ziertes Portfolio wirtschaftlich und trans­parent zu verwalten. Als Beispiel der Dimen­sionen: Berlin besitzt 5.400 Gebäude mit einer Gesamt­fläche von 62 Mio. Quadrat­metern.

Grafik: Das Immobi­li­en­port­folio der Stadt Berlin, 2022

Zusätz­liche Beispiele atypi­scher Immobi­li­en­port­folios mit deren Bandbreite:

• Deutsche Bahn: Aktuell besitzt das Trans­port­un­ter­nehmen 1,2 Mrd. Quadrat­meter Immobi­li­en­fläche in Deutschland. Von den 5.400 Bahnhöfen und Halte­stellen gehören ihr nur noch 670 sogenannte Empfangs­ge­bäude, der Rest wurde seit dem Jahr 2000 an Kommunen und Investor:innen verkauft, was dem krisen­an­fäl­ligen Unter­nehmen regel­mäßig frisches Kapital brachte. Die Vermietung der Geschäfts­lokale in den eigenen Gebäuden macht immerhin rund 20 % des Umsatzes von 56 Mrd. Euro aus (2022).
• Kirchen: Mit rund 150.000 Gebäuden gehören die Kirchen sicherlich zu den größten Immobilien-Eigentümern Deutsch­lands. So besaß 2023 die evange­lische Kirche nach Angaben des EKD 21.000 Kirchen, 17.000 Pfarr­häuser, 13.000 Gemein­de­zentren und 14.000 weitere Gebäude wie Kinder­gärten, Pflege­heime, Kranken­häuser und Schulen. Die katho­lische Kirche kommt auf 33.350 Kirchen, 30.500 Pfarr­häuser, 22.000 Gemein­de­zentren und weitere 23.000 Gebäude. Insgesamt wird das Immobi­li­en­ver­mögen der Kirchen auf 108 Mrd. Euro geschätzt. Wohlbe­merkt: Bei der Akquise hatten sie viele Jahrhun­derte Vorsprung.

Welche Vorteile bieten Immobi­li­en­port­folios?

Hier muss zwischen Privat­per­sonen sowie kleineren Anleger:innen und insti­tu­tio­nellen Investor:innen unter­schieden werden. In diesem Abschnitt begrenzen wir uns auf Privat­per­sonen, für insti­tu­tio­nelle Akteur:innen verweisen wir auf diesen Artikel[1] . Für Privat­per­sonen sind Immobi­li­en­port­folios aus folgenden Gründen inter­essant: Sie erlauben einen Vermö­gens­aufbau, die Nutzung von Steuer­vor­teilen, eine Alters­vor­sorge und sichere Einnahmen.

Immobilien als Vermö­gens­aufbau

Auch wenn der Immobi­li­en­markt Fluktua­tionen unter­liegt, wie der aktuell starke Preis­rückgang zeigt, so ist langfristig mit einem Wertzu­wachs zu rechnen, wie die u.a. weltweite Entwicklung der Immobi­li­en­preise seit 1975 verdeut­licht.

Auf Deutschland und die letzten sieben Jahre begrenzt, wirkt die Entwicklung ähnlich solide (siehe nachste­hende Grafik). Sie stellt die Preis­ent­wicklung von Eigen­tums­woh­nungen in unter­schied­lichen Gebiets­typen dar, von den Top‑7 Ballungs­zentren bis zu ländlichen und dünn besie­delten Regionen. Trotz der aktuellen Krise entwi­ckelte sich der am wenig attrak­tivste Gebietstyp, den städti­schen Kreisen, um statt­liche 40 %. In den Metro­polen lag der Zuwachs bei 75 %.

Die Erkenntnis: Immobilien sind eine rendi­te­trächtige und, vor allem auf lange Sicht gesehen, krisen­re­sis­tente Anlage. In der oben darge­stellten Grafik sind aus 100 Euro, die 2016 inves­tiert wurden, sieben Jahre später zwischen 140 und 175 Euro geworden. Das sind durch­schnitt­liche Werte, die auch nicht die Kosten der Immobilie mit einbe­rechnen. Da diese meist mit fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises veran­schlagt werden, bleibt jedoch ein solider Überschuss.

Steuer­liche Aspekte bei Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen kennen und nutzen

Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, bieten zahlreiche steuer­liche Vorteile. Das betrifft besonders vermietete Objekte und zuallererst die Einkom­mens­steuer: Bei einem Rechen­bei­spiel der Interhyp-Bank mit einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro wären immerhin 3.000 Euro jährlich absetzbar. Auch die Kosten des Kredits, Makler­pro­vision und Notar­ge­bühren lassen sich als Werbe­aus­gaben abziehen.

Alters­vor­sorge sichern

Mit dem Eintritt ins Renten­alter sinkt in Deutschland das monat­liche Einkommen eines Angestellten um 30 bis 40 %. Besonders für kleinere Einkommen kann das zu starken Einbußen der Lebens­qua­lität führen. Der über die Jahre ins Renten­system einge­zahlte Betrag steht selten im Verhältnis zur ausge­zahlten Summe. Wer aber Immobilien erworben hat, darf sich über Mietein­nahmen im Alter freuen. In diesem Fall sollte das Vorhaben so struk­tu­riert sein, dass nicht sofort Erträge generiert werden, sondern diese in das Abbezahlen des Kredits fließen. Das ermög­licht auch Personen mit weniger Vermögen, dieses Ziel zu verfolgen.

Generierung von Mietein­nahmen

Besonders Wohnim­mo­bilien bieten sichere Einnahmen. Auch wenn die Rendite im Vergleich zur Inves­tition im unteren einstel­ligen Prozent­be­reich liegt und sie daher, wie aktuell, unter der Infla­ti­onsrate wären. Aller­dings geht es bei kleinen Portfolien immer um den Einzelfall: Wurde das Objekt günstig erworben oder waren die Kredit­kon­di­tionen gut? Soll es einer langjäh­rigen Vermietung dienen oder als Ferien­objekt? Steht es an einem begehrten Standort, mit überdurch­schnitt­lichen Wertstei­ge­rungen, die sich auf die Miete auswirken? Befinden sich in dem Portfolio nicht nur Wohn‑, sondern auch Gewer­be­im­mo­bilien, die eine höhere Rendite generieren? Oder Stell­plätze, die ein vorteil­haftes Verhältnis zwischen Inves­tition und Ertrag bieten, bei gerin­geren Instand­hal­tungs­kosten?

Bei kleineren Portfolien sind pauschale Aussagen über deren Rendite schwer zu treffen, diese hängen von der jewei­ligen Gestaltung ab. Daher ist die Strategie beim Aufbau eines kleinen Immobi­li­en­port­folios umso wichtiger.

Planung ist alles: Wie Sie eine Strategie für den Aufbau Ihres Immobi­li­en­port­folios entwi­ckeln

Wichtig ist anfangs festzu­legen, welches Ziel mit dem Immobi­li­en­port­folio verfolgt wird: Das bestimmt die Strategie. Vom jewei­ligen Ziel hängen die benötigten Mittel und die Zeit für dessen Errei­chung ab. Wenn jemand schnell von den Einnahmen seiner Immobilien leben will, werden mehr Ressourcen und ein anderes Tempo benötigt, als wenn es um das langfristige Ziel einer finan­ziell abgesi­cherten Rentenzeit geht. Ähnlich verhält es sich bei der Nutzung von Immobilien als Instrument zur Steuer­min­derung.

Aller­dings können auch die Gegeben­heiten bei der Entwicklung einer Strategie Einfluss nehmen. Wer in einem dichten Ballungs­zentrum lebt, hat andere Möglich­keiten als in einer Klein­stadt oder einer touris­tisch geprie­senen Gegend. Überlegen Sie z.B. auch, wie Sie die Immobilien akqui­rieren wollen: Klassisch über Makler:innen, über persön­liche Kontakte, um Makler­ge­bühren zu vermeiden oder bei Zwangs­ver­stei­ge­rungen.

Sind die Ziele des Portfolios einmal klar definiert, sollten sie auch detail­liert ausge­ar­beitet und die Erwar­tungen in Zahlen und Zeiträumen festgelegt werden:

• Wie soll der Mix von Objekt­typen aussehen?
• Wie viel Zeit kann in den nächsten Jahren dafür aufge­wendet werden?
• Wie viel soll ab wann verdient werden?
• Wie viele Finanz­mittel stehen zur Verfügung und welche Finan­zie­rungen sind möglich?
• Wie viel soll vom Ertrag in das Portfolio reinves­tiert werden?

Steht die Strategie fest, sind eine Reihe weiterer Schritte erfor­derlich. Nachstehend listen wir die acht wichtigsten auf.

Wie werden Immobi­li­en­port­folios aufgebaut und verwaltet?

1. Immobi­li­en­markt­analyse
   Unter­suchen Sie die Immobi­li­en­märkte, um Gebiete mit hohem Wachs­tums­po­tenzial und starker Mietnach­frage zu identi­fi­zieren und darin die Objekte, die sich für Ihre Strategie eignen. Berück­sich­tigen Sie Faktoren wie die wirtschaft­liche Stabi­lität, Infra­struk­tur­ent­wicklung und demogra­fische Trends. Konsul­tieren Sie Verzeich­nisse von Zwangs­ver­stei­ge­rungen, bei denen sich immer wieder sehr inter­es­sante Gelegen­heiten finden lassen.
2. Finan­zie­rungs­stra­tegien für Immobilien und Budge­tierung
   Klären Sie Ihre Finan­zie­rungs­mög­lich­keiten und erstellen Sie ein Budget, das den Kaufpreis, Renovie­rungs­kosten, laufende Betriebs­kosten und eventuelle Leerstands­zeiten umfasst. Hier gelten folgende Faust­regeln: Banken verlangen meistens 20 % der Kaufsumme als Anzahlung, eine Immobilie verur­sacht zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises pro Jahr an Kosten. Prüfen Sie, ob und welche Förde­rungen existieren. Besonders im Bereich energe­ti­scher Sanie­rungen gibt es sehr viele.
3. Steuer­liche Aspekte bei Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen
   Infor­mieren Sie sich über steuer­liche Vorteile und Verpflich­tungen, die mit Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen verbunden sind. Profes­sio­nelle Beratung kann helfen, die Steuerlast zu minimieren und die Rendite zu maximieren. Macht es für Sie mehr Sinn, als Privat­person zu kaufen? Ist es vielleicht vorteil­hafter, mit einer eigens gegrün­deten Firma zu arbeiten?
4. Immobi­li­en­in­ves­ti­ti­ons­grund­lagen
   Wählen Sie Immobilien, die Ihren Inves­ti­ti­ons­zielen entsprechen. Lernen Sie, die Tücken und Poten­tiale zu erkennen. Legen Sie beson­deren Wert auf die energe­ti­schen Eigen­schaften, denn die aktuellen Bestim­mungen sehen ab 2033 die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse D für Gebäude vor. Diver­si­fi­zieren Sie Ihr Portfolio entlang Ihrer Strategie, indem Sie in verschiedene Arten von Immobilien (z.B. Wohnungen, Häuser, Gewer­be­im­mo­bilien, Stell­plätze oder andere atypische Objekte) und Standorte inves­tieren.
5. Kaufver­hand­lungen
   Verhandeln Sie Kaufver­träge sorgfältig, um die besten Kondi­tionen zu erzielen. Ein Kauf wird Sie für Jahre binden, also lassen Sie sich Zeit. Aktuell sind die Preise niedrig, der Markt ist also vorteilhaft für Käufer:innen. Eine alte Immobi­li­en­weisheit sagt: Der Gewinn liegt im Einkauf.
6. Verwaltung
   Entscheiden Sie, ob Sie die Immobilien selbst verwalten oder profes­sio­nelle Verwalter:innen beauf­tragen. Die Verwaltung umfasst die Mieter­suche, Instand­haltung, Repara­turen und die Einhaltung gesetz­licher Vorschriften. Das verur­sacht Kosten, benötigt aber weniger Zeit. Doch gerade für fremd­fi­nan­zierte Projekte sind Kosten ein ausschlag­ge­bender Faktor.
7. Optimierung des Immobi­li­en­port­folios
   Überwachen Sie regel­mäßig die Perfor­mance Ihres Portfolios. Nehmen Sie Anpas­sungen vor, um die Rendite zu maximieren, sei es durch Renovie­rungen, Mietan­pas­sungen oder die Minderung der Kosten. Eventuell kann der Verkauf weniger gewinn­brin­gender Immobilien erwogen werden, jedoch ist das stark von der jewei­ligen Marktlage abhängig.
8. Netzwerk aufbauen
   Ein starkes Netzwerk aus Immobilienmakler:innen, Finanzberater:innen, Hausverwalter:innen, Handwerker:innen und anderen Akteur:innen kann wertvolle Unter­stützung und Einsichten bieten. Besonders inter­essant sind Hinweise zu Objekten, die direkt erworben werden können, anstatt über Makler:innen.

Wir unter­stützen Sie bei sämtlichen Punkten, von der Strategie bis zur Erwei­terung Ihres Immobi­li­en­port­folios. Treten Sie gerne mit uns in Kontakt

Der Aufbau eines nachhal­tigen Immobi­li­en­port­folios

Hierfür gibt es leider kein allge­meines Erfolgs­rezept, da zu viele Faktoren eine Rolle spielen: Wohnort, Start­ka­pital, kaufmän­nische Erfahrung und auch etwas Glück. Denn ob passende Objekte zur Verfügung stehen, hängt nicht von einem selbst ab. Deswegen ist vermutlich das Beispiel einer Person, die ohne großes Start­ka­pital den Aufbau eines Immobi­li­en­port­folios erreicht hat, vermutlich sinnvoller als allge­meine Regeln.

Die US-Amerikanerin Dana Bull überzeugte im Alter von 22 Jahren ihren Freund, gemeinsam mit ihr eine Wohnung zu kaufen. Damals wusste sie nicht, dass das der Grund­stein einer Karriere als Immobilien-Unternehmerin sein würde, wie sie in einem Artikel des Business Insiders berichtete. Als sie die Wohnung abbezahlt hatten, erhielten sie dadurch einen Kredit für den Kauf eines Doppel­hauses. In der einen Hälfte wohnten sie, den Kredit zahlten die Mietein­nahmen der anderen Hälfte und der schon erwor­benen Wohnung ab. Nach und nach kauften sie immer mehr Wohnungen und Häuser in der Gegend um Boston: Bei der Auswahl dieser war das oberste Kriterium, dass die Einnahmen den Kredit vollständig bedienten.

Rückbli­ckend meint Dana Bull, der Kauf des Doppel­hauses war die richtige Entscheidung. Denn kleine Mehrfa­mi­li­en­häuser seien eine gute Anfangs­stra­tegie für Leute, die, wie sie, wenig Start­ka­pital haben. Aller­dings stellt sie auch fest, dass sehr viel Durch­hal­te­ver­mögen notwendig ist. Die ersten zehn Jahre waren wenig einträglich, gleich­zeitig nahm die Verwaltung sehr viel Zeit in Anspruch, da sie aus Kosten­gründen so viel wie möglich selber machte. Sie musste sich immer wieder ihr Ziel vor Augen halten, um gelegent­liche Motiva­ti­onstiefs zu überwinden und die Frage zu beant­worten, ob die vielen Entbeh­rungen sich auch lohnen würden.

Ausschlag­gebend ist für sie jedoch die Einstellung. Der Kauf einer Immobilie kommt der Gründung einer Firma gleich: Es macht einen zu Unternehmer:innen. Mit allen Vorteilen, der Gestal­tungs­freiheit, aber auch den Nachteilen: Die Verant­wortung, Verpflich­tungen, die anfäng­lichen Entbeh­rungen und auch die Widrig­keiten, die auftreten werden. Denn es kann durchaus sein, dass Mieter:innen zahlungs­un­fähig werden oder andere Schwie­rig­keiten auftauchen, wie z.B. mit Baufirmen. Das bedeutet die Bereit­schaft, Ausein­an­der­set­zungen auszu­tragen.

Die Vorteile die Dana Bull im Aufbau eines Portfolios sieht, sind folgende:

• Ein konti­nu­ier­licher Geldfluss: Auch wenn es anfangs nicht viel sein mag, sind die Objekte einmal abbezahlt, entstehen regel­mäßige Einkünfte. Wie damit umgegangen wird, liegt im eigenen Ermessen. Für Bull war klar, dass die Geldflüsse mehrheitlich oder wenn möglich ausschließlich dem Ausbau ihres Portfolios dienen sollten.
• Wertstei­ge­rungen: In der Regel, aber nicht immer, steigen über die Jahre die Häuser im Wert. Das gilt vermutlich mehr für den europäi­schen als den US-Immobilienmarkt, der sehr viel stärkeren Schwan­kungen unter­liegt. Aller­dings ist er auch fragmen­tierter und besteht aus wertsta­bilen und ‑insta­bi­leren Gegenden. In Europa ist demnach auf lange Sicht eine Immobilie eine sichere Zukunfts­vor­sorge (siehe die weiter oben darge­stellten Preis­ent­wick­lungen über längere Zeiträume).
• Kapital­anlage: Wer über mehrere Objekte verfügt, hat die Möglichkeit, sie zu veräußern. Damit werden die Zeit, Energie und Geld, die inves­tiert wurden, auf einen Schlag in Kapital umgewandelt. Das ist auch bei einer laufenden Rückzahlung möglich. Dadurch haben Halter:innen von Portfolios eine Sicherheit für schlechtere Tage.

Die Nachhal­tigkeit ist heutzutage nicht nur finan­zi­eller Natur, auch die energe­ti­schen Aspekte spielen bei den Klima­zielen der EU und der Bundes­re­gierung eine sehr wichtige Rolle. Sicherlich werden dadurch die Überle­gungen beim Aufbau des Immobi­li­en­port­folios etwas komplexer. Auf der anderen Seite besteht dadurch die Möglichkeit, Förde­rungen in Anspruch zu nehmen, die es vor den Nachhal­tig­keits­zielen nicht gab. Für Leute mit wenig Kapital stellen sie eine große Chance dar, voraus­ge­setzt, es besteht eine Vorliebe für das Recher­chieren und das Kalku­lieren.

Wer in größeren Dimen­sionen im Immobi­li­en­sektor agiert, sollte die digitalen Tools von Wüest Partner für Real Estate & Portfolio Management kennen­lernen.

Risiko­mi­ni­mierung bei Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen: Die Diver­si­fi­kation im Immobi­li­en­sektor

Ein schon erläu­tertes Grund­merkmal eines Portfolios ist die Diver­si­fi­kation. Wer 12 Stell­plätze sein Eigentum nennt, besitzt kein Portfolio. Wer dagegen jeweils zwei Wohnungen, Gewer­be­räume und Garagen hat, steht an der Spitze eines kleinen Portfolios. In dem oben angeführten Beispiel von Dana Bull, die ohne nennens­wertes Start­ka­pital über die Jahre ein Immobi­li­en­port­folio aufbaute, war die Diver­si­fi­kation eher gering. Sie hatte nur Wohnob­jekte, aller­dings waren diese unter­schiedlich ausge­prägt: Wohnungen, Doppel- und Mehrfa­mi­li­en­häuser.

Der Sinn einer Diver­si­fi­kation ist, den Geldfluss so ausfall­re­sistent wie möglich zu halten. Wer z.B. nur Wohnim­mo­bilien in einer sozio­öko­no­misch angespannten Lage hat, wird vermutlich stärker von einer Erhöhung der Energie­preise betroffen sein. 2022 führte das nicht wenige Haushalte in Deutschland an ihre Kapazi­täts­grenzen oder darüber hinaus – der Staat musste Mietaus­fällen mit Zuschüssen entge­gen­steuern. Wer nur Gewer­be­im­mo­bilien hat, wäre von der Pandemie-Zeit sicherlich sehr viel härter betroffen gewesen, als Eigentümer:innen von Wohnob­jekten.

Klar ist: Wer ein Portfolio aufbaut, wird sich ohne genügend Start­ka­pital zu Beginn eine Diver­si­fi­kation nicht leisten können. Hierbei ist die Person gut beraten, mit einer kleinen, aber sicheren Inves­tition zu beginnen. Z.B. eine Ferien­wohnung eignet sich gut, da sie viel mehr abwerfen kann als ein Objekt für eine dauer­hafte Vermietung. Oder atypische Invest­ments, wie ein Stell- oder ein Garagen­platz, die viel weniger Instand­hal­tungs­kosten verur­sachen, erschwing­licher sind und eine etwas höhere Rendite haben. Noch dazu fällt eine Betriebs­kos­ten­ab­rechnung aus. Kleine Gewer­be­lokale, die jedoch gut platziert sind, können auch in Betracht gezogen werden.

Sobald der erste Meilen­stein erreicht ist, das Vollei­gentum eines Objektes, egal welcher Größe,

sollte bei der zweiten Inves­tition das Ziel der Diver­si­fi­kation umsetzen. Hier nochmal die Vorteile der Diver­si­fi­kation:

• Ideale Überein­stimmung von Rendite und Sicherheit
• Objekte mit schlech­teren Entwick­lungen können durch positive Entwick­lungen von anderen abgefedert werden
• Verschiedene Anlage­ob­jekte sorgen in Kombi­nation für höhere Renditen bei (fast) gleich­blei­benden Risiken

Ein Immobi­li­en­port­folio aufzu­bauen braucht das richtige Know-How

Für den Aufbau eines Immobi­li­en­port­folios ist entweder ausrei­chendes Start­ka­pital notwendig oder ausrei­chend Durch­hal­te­ver­mögen. In beiden Fällen ist die Akquise jedoch nur der erste Schritt, der Erfolg wird maßgeblich von der Fähigkeit bestimmt, die Immobilien ertrag­reich zu verwalten. Dabei ist die Kontrolle der Kosten und die Identi­fi­kation von Einspar­po­ten­tialen oder Rendi­te­stei­ge­rungen entscheidend.

Auch wenn das für kleinere Portfolien vielleicht weniger zutrifft, so ist die Nutzung von digitalen Tools, um wieder­keh­rende Verwal­tungs­pro­zesse zu beschleu­nigen und Einspar­po­ten­ziale zu simulieren, ein großer Vorteil. Auch ist Expertise hilfreich, besonders bei der Entwicklung einer Portfo­lio­stra­tegie. Dabei kann Wüest Partner als eine der führenden Beratungs­firmen im DACH-Raum unter­stützen. Auch wenn sich das Angebot eher an größere Investor:innen richtet, können zum Beispiel deren Fallstudien eine Inspi­ra­ti­ons­quelle sein.

Egal ob für kleinere oder größere Akteur:innen, die ein Immobi­li­en­port­folio aufbauen wollen, steht fest: Die aktuell angespannte Lage am Immobi­li­en­markt ist ein guter Zeitpunkt, um das Vorhaben anzugehen. Die rückläu­figen Preise geben Käufer:innen bei Verhand­lungen eine günstige Position, der weiterhin knappe Wohnraum garan­tiert eine hohe Nachfrage nach Mietob­jekten und ab kommendem Jahr, so Weltwirt­schaft will, werden die Zinsen sinken.

Wer eine Beratung zum Aufbau eines Immobi­li­en­port­folios sucht, kann gerne Kontakt zu uns aufnehmen.

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• Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien. Lesen.
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Immobi­li­en­wirt­schaft

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