Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden zur Verbes­serung Ihres Immobi­li­en­port­folios

Um auf dem Immobi­li­en­markt zu bestehen, reicht es, vier Buchstaben zu beherr­schen: A bis D. Die anderen spielen keine Rolle. Zumindest wenn es um Nachhal­tigkeit und Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser geht, denn bis 2033 müssen alle Immobilien zumindest der Klasse D entsprechen. Für die Immobi­li­en­branche ist das eine gewaltige Heraus­for­derung: 60 Prozent aller Gebäude haben derzeit die Klassen E bis H. Die Konse­quenz: Mehr als die Hälfte aller Gebäude in Deutschland müssen energe­tisch saniert werden.

Wenn alle Immobilien Deutsch­lands tatsächlich bis 2033 der Effizi­enz­klasse D entsprechen sollen, stehen Eigentümer:innen und Verwalter:innen vor einer schwie­rigen Aufgabe. Sie nicht anzugehen bedeutet ganz sicher Einnahmen- und Wertverlust, denn Häuser, Büros und andere Liegen­schaften mit guten Energie­ef­fi­zi­enz­klassen erzielen schon heute höhere Preise und Mieten. Sie falsch anzugehen ist auch ein finan­zi­elles Risiko, denn Inves­ti­tionen in Nachhal­tigkeit setzen entspre­chende Erfahrung und Expertise voraus. Dieser Leitfaden zeigt, wie das eigene Haus oder Portfolio fit für die gesetz­lichen Nachhal­tig­keits­ziele gemacht werden – und dabei profi­tabel bleiben.

Was sind Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser und andere Immobilien und warum sind sie wichtig?

Von A+ bis H: Die neun Stufen der Energie­ef­fi­zienz bei Immobilien

Wie bei Elektro­ge­räten zeigt die Effizi­enz­klasse den Energie­bedarf und ‑verbrauch von Gebäuden an. Die Klassen reichen von A+ bis H, jede entspricht einem gewissen Energie­ver­brauch pro Quadrat­meter und Jahr in Kilowatt­stunden (kWh). Damit können Mieter:innen die Kosten einer Immobilie im Betrieb einschätzen. Für Verwalter:innen und Eigentümer:innen ist die Effizi­enz­klasse auch inter­essant, sie können zusätzlich die Inves­ti­ti­onshöhe einschätzen, um den Nachhal­tig­keits­be­stim­mungen zu entsprechen. Das erklärt die Auswirkung der Energie­ef­fi­zi­enz­klassen auf Miethöhe und Kaufpreise. Seit 2007 ist das Ausweisen der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie verpflichtend. Die recht­liche Grundlage dafür war zuerst die Energie­ein­spa­rungs­ver­ordnung (EnEV), seit 2020 ist es das Gebäu­de­en­er­gie­gesetz (GEG).

Seit wann gibt es Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser bzw. Immobilien?

Energie­ef­fi­zi­enz­klassen feiern in wenigen Jahren ihr 50-jähriges Bestehen. 1977 führte die deutsche Regierung die erste Wärme­schutz­ver­ordnung ein, die Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für  Neubauten vorsah. In den 90er Jahren wurde die Idee einer leicht verständ­lichen Visua­li­sierung der Energie­ef­fi­zienz auf Haushalts­geräte ausge­weitet und “Energie­label” getauft. In den frühen 2000er Jahren entwi­ckelte die Deutsche Energie Agentur (dena) den bundes­ein­heit­lichen Energie­ausweis, damals noch “Energiepass”, den wir heute kennen.

Parallel führte die EU die Energy Perfor­mance of Buildings Directive (EPBD) ein, auf Deutsch Richt­linie über die Gesamt­ener­gie­ef­fi­zienz von Gebäuden. Dessen erste Version wurde 2002 erlassen, die jüngste Überar­beitung fand 2024 statt (siehe EPBD 2024/1275). Die Energy Perfor­mance Certi­fi­cates (EPC), der englische Begriff für Energie­ausweis, sind EU-weit verpflichtend, die Definition der Klassen obliegen den Natio­nal­staaten. Die in Deutschland geltenden Energie­ef­fi­zi­enz­klassen und die entspre­chenden Werte legte die Energie­ein­spa­rungs­ver­ordnung 2014 fest. Die unter­schiedlich bestimmten Werte bedeuten auch, dass zum Beispiel ein Haus in Deutschland mit der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse B nicht zwingend in Frank­reich die gleiche Klasse haben muss.

Warum sind Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser undandere Immobilien wichtig?

Sie helfen, die Umwelt­be­lastung zu reduzieren

Der Immobi­li­en­sektor ist einer der Haupt­treiber des Klima­wandels: Er verant­wortet weltweit rund 40 Prozent der CO2-Emissionen und 30 Prozent des Energie­ver­brauchs. Diese Werte beinhalten die Wärme­er­zeugung sowie die Herstellung und den Transport von Bauma­te­rialien. Durch die Verbes­serung der Energie­ef­fi­zienz von Immobilien kann die Umwelt­be­lastung entscheidend gemindert werden und Energie­aus­weise sind dafür ein wichtiges Instrument.

Sie erlauben, Immobi­li­en­werte zu erhalten

Laut Wirtschafts­ma­gazin Forbes gefährdet der Klima­wandel bis 2050 rund 500 Milli­arden US Dollar an Immobi­li­en­werten. Die Bedro­hungen sind extreme Wetter­phä­nomene wie Hitze­wellen, Stark­regen und Überschwem­mungen, die Gebäuden schädigen, im schlimmsten Fall sogar zerstören. Effizi­enz­klassen schützen zwar nicht vor einer Überschwemmung, aber sie sensi­bi­li­sieren für die Gefahren. Wie gefährdet ein Standort ist, lässt sich mit Tools wie dem Heat Vulnerability Index von Wüest Partner zum Beispiel erkennen.

Sie helfen, Kosten besser einzu­schätzen

Effiziente Immobilien erzeugen weniger Energie­kosten. Im Durch­schnitt liegt der Verbrauch einer Immobilie der besten Effizi­enz­klasse mindestens acht Mal unter dem eines Gebäudes der schlech­testen Klasse. Auch wenn der Klassen­un­ter­schied nicht so stark ist, wie zwischen den Klassen D und F zum Beispiel, ist der Verbrauch um bis zu 50 Prozent geringer. Siehe dazu die Richt­werte in der Tabelle der Energie­ef­fi­zi­enz­klassen weiter oben.

Die Sanierung von Immobi­li­en­port­folios wird leichter steuerbar

Mit der Größe eines Portfolios steigt die Heraus­for­derung der energe­ti­schen Sanierung. Energie­ef­fi­zi­enz­klassen sind hier eine Entschei­dungs­hilfe, da sich damit die Nachhal­tigkeit eines gesamten Portfolios darstellen lässt. Eine Handlungs­matrix macht deutlich, bei welchen Immobilien sich Moder­ni­sie­rungen oder eher energe­tische Sanie­rungen lohnen. In seltenen Fällen kann sogar ein Abriss sinnvoller sein. Solche Visua­li­sie­rungen sind ohne Unter­stützung von digitalen Lösungen für die energe­tische Sanierung von Immobilien so gut wie nicht machbar.

Unter­schiede nach Gebäu­de­typen bei Energie­ef­fi­zi­enz­klassen

Mehrfa­mi­li­en­häuser liegen bei den Effizi­enz­klassen vor den Ein- und Zweifa­mi­li­en­häusern, siehe die nachste­hende Grafik. Nur 20 Prozent der Ein- und Zweifa­mi­li­en­häuser (EZFH) haben die Klassen A bis D, bei den Mehrfa­mi­li­en­häusern (MFH) sind es 35 Prozent. Das muss man in Relation mit der jewei­ligen Anzahl setzen: Es gibt in Deutschland 16 Millionen Ein- und Zweifa­mi­li­en­häuser und 3,2 Millionen Mehrfa­mi­li­en­häuser. Aller­dings sind 22 Millionen aller Wohnungen in MFH und nur 19 Millionen in den EZFH.

Energie­ef­fi­zi­enz­klassen in Europa: große Unter­schiede zwischen den Ländern

Wie schon erwähnt, müssen bis spätestens 2033 alle Gebäude in der EU die Effizi­enz­klasse D vorweisen können. Ein Blick durch Europa sorgt jedoch für Überra­schungen: Die Klassen werden mit anderen Werten definiert, sogar die Anzahl an Buchstaben ist unter­schiedlich. In Bulgarien, Frank­reich und Holland ist die Skala kürzer und reicht nur bis zum Buchstaben G. Aller­dings weichen die Verbrauchs­werte der Klassen stark vonein­ander ab: So kann ein D‑Haus in Deutschland in den Nieder­landen der Effizi­enz­klasse A+ entsprechen. Jenseits des Rheins kann ein Gebäude der besten Klasse bis zu 105 kWh pro Quadrat­meter und Jahr verbrauchen, auf dieser Seite des Rheins fängt die D‑Klasse bei 100 kWh an. Ein A+ Haus darf maximal 30 kWh pro Jahr und Quadrat­meter verbrauchen. 

Gefährden abwei­chende Effizi­enz­klassen das Nachhal­tig­keitsziel?

Die Klasse D scheint in Europa sehr elastisch: In den vier Ländern weichen sie um das Doppelte bis zum Dreifachen ab, siehe u.a. Tabelle. Deutschland bemüht sich, Klassen­bester zu sein: Für das Ziel eines dekar­bo­ni­sierten Immobi­li­en­sektors könnten diese Unter­schiede kontra­pro­duktiv sein. Wer nahe der hollän­di­schen Grenze wohnt, kann sich die Frage stellen, ob ein Umziehen nicht billiger kommt als eine energe­tische Sanierung.

Maßnahmen zur Verbes­serung der Energie­ef­fi­zienz

Die Wege, die Energie­ef­fi­zienz von Immobilien zu verbessern, sind nahezu unüber­sichtlich. Deswegen kann nur eine intensive Ausein­an­der­setzung mit dem Thema etwas Orien­tierung schaffen. Auch dann ist die Wahl eines von vielen Sanie­rungs­sze­narios eine heraus­for­dernde Angele­genheit, die ohne digitale Tools kaum zu stemmen ist. Zumindest ist das der Tenor der Branche, wie es beim Event des Immobilien-Managers Anfang 2023 zu Tage kam. So unter­schied­liche Akteur:innen wie die Berlin Hyp AG, Siemens Smart Infra­structure, Wüest Partner oder der Bundes­verband deutscher Wohnungs- und Immobi­li­en­un­ter­nehmen (GdW) schlugen dabei alle in dieselbe Kerbe: Immobilien in die Nachhal­tigkeit führen ist ohne digitale Lösungen nicht machbar.

Eine weitere Heraus­for­derung: Die zahlreichen Maßnahmen für energe­tische Sanie­rungen sind pauschal nicht nach Effizienz einzu­ordnen, da jede Immobilie eine andere Ausgangslage hat. Aller­dings haben sich eine Reihe Maßnahmen über die Zeit als die effek­tivsten heraus­ge­bildet. Sie lassen sich in vier Kategorien einordnen:

• Dämmen der Gebäu­de­hülle
• Einsatz von effizi­en­teren Fenstern
• Heizen mit erneu­er­baren Energien
• Lüften mit Wärme­rück­ge­winnung

Im Dickicht der Maßnahmen bieten digitale Tools Orien­tierung, wie zum Beispiel Wüest Refurb. Damit sind maßge­schnei­derte Sanie­rungs­pläne möglich, die sich lückenlos an die Strategie der Eigentümer:innen anpassen. Ihre Effek­ti­vität ist dank zahlreicher Fallbei­spiele mit hoher Genau­igkeit kalku­lierbar. Zusätzlich sind sie entspre­chend der finan­zi­ellen Ressourcen gestaltbar und zeitlich staffelbar. Für genauere Angaben über energe­tische Sanie­rungen verweisen wir auf diesen Artikel von Wüest Partner. Nachstehend ein Auszug zu Kosten von Sanie­rungs­maß­nahmen, nach Effek­ti­vität geordnet.

Kosten einzelner Sanie­rungs­maß­nahmen für Einfa­mi­li­en­häuser

• Dämmung der obersten Geschoss­decke: Ab 25 Euro bis zu 100 Euro pro Quadrat­meter
• Dämmung der Fassade: Je nach Technik liegen die Kosten zwischen 195 Euro pro Quadrat­meter (Wärme­ver­bund­system mit Mineral­wolle) bis zu 350 Euro pro Quadrat­meter (Verblend­mau­erwerk).
• Fenster­tausch: Je nach Material liegen die Kosten zwischen 280 und 600 Euro pro Quadrat­meter. Fenster aus Kunst­stoff sind die Einstiegs­klasse, Holzfenster liegen im Mittelfeld und Aluminium bewegt sich zwischen 500 und 600 Euro.

Förder­mög­lich­keiten und Finan­zie­rungs­tipps

Um das Ziel einer nachhal­tigen Immobi­li­en­wirt­schaft bis 2045 zu erreichen, stellt die Bundes­re­gierung zahlreiche Förde­rungen zur Verfügung. Vor kurzem wurde die histo­risch gewachsene und wuchernde Förder­land­schaft in der Bundes­för­derung für effiziente Gebäude (BEG) verein­heit­licht. Sie richtet sich an Eigentümer:innen, egal welcher Größe sowie an Unter­nehmen, Kommunen und Investor:innen.

Das BEG-Programm ist beim Bundesamt für Ausfuhr angesiedelt (BAFA), die Antrag­stellung erfolgt über die KfW-Bank. Hier ein kurzer Überblick der Förderung für Wohnge­bäude (BEG WG), Nicht-Wohngebäude (BEG NWG) sowie für Einzel­maß­nahmen (BEG EM). Wer mehr über Förder­mög­lich­keiten erfahren will, dem empfehlen wir diesen Artikel von Wüest Partner

Wie und was fördert die BEG?

Die BEG-Förderung bietet entweder Zuschüsse, Tilgungs­zu­schüsse oder zinsgünstige Kredite:

• Zuschüsse belaufen sich auf 15 bis 70 Prozent der Kosten und sind nicht erstattbar.
• Tilgungs­zu­schüsse erleichtern die Rückzahlung eines Kredits und liegen zwischen 5 und 45 Prozent der gelie­henen Summe.
• Kredite haben sehr günstige Kondi­tionen: rund 1,4 Prozent Verzinsung und drei tilgungs­freie Anlauf­jahre.

Die Maßnahmen die gefördert werden:

• Einzel­maß­nahmen an der Gebäu­de­hülle
• Anlagen­technik zur Wärme­er­zeugung
• Weitere Anlagen­technik (keine Heizung)
• Heizungs­op­ti­mierung
• Fachplanung und Baube­gleitung

Steuer­liche Vergüns­ti­gungen von energe­ti­schen Sanie­rungen

Energe­tische Sanie­rungen für Wohnhäuser sind steuerlich absetzbar: bis zu 20 Prozent der Kosten der Maßnahmen selbst, jedoch bis zu einem Maximum von 40.000 Euro über drei Jahre verteilt. Die Kosten der Planung und der Baube­gleitung sind zu 50 Prozent absetzbar ohne zeitliche Streuung. Die absetz­baren Arbeiten sind die weiter oben angeführten. Aller­dings gelten einige Bedin­gungen: das Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein, von den Eigentümer:innen selbst bewohnt und die Arbeiten von einem Fachbe­trieb ausge­führt werden.

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Häufige Fragen zur Energie­ef­fi­zienz bei Häusern

• Was bedeutet die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse bei Gebäuden?
  Damit wird der Energie­bedarf und ‑verbrauch einer Immobilie festge­stellt. Die Energie­ef­fi­zi­enz­klassen stehen auf dem Energie­ausweis und bestehen in Deutschland aus neun Stufen, von A+ (höchste Effizienz) bis H (niedrigste Effizienz).
• Welche Energie­ef­fi­zi­enz­klasse hat mein Haus?
  Dafür muss ein Energie­ausweis erstellt werden, aller­dings ist die Chance hoch, dass Ihr Gebäude schon über einen verfügt. Seit 2007 muss bei Kauf oder Miete einer Immobilie ein Energie­ausweis vorgelegt werden.
• Welche Energie­ef­fi­zi­enz­klasse sollte oder muss ein Haus haben?
  Bis 2033 müssen alle Gebäude in der EU die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse D vorweisen, egal ob es Wohnge­bäude sind oder nicht. Ausnahmen sind Immobilien, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt werden, oder die kleiner als 50 Quadrat­meter sind.
• Welche Energie­ef­fi­zi­enz­klasse ist gut?
  Alles über der Effizi­enz­klasse E, also A+ bis D, kann als gut bezeichnet werden, wenn gut als geset­zes­konform definiert wird. 
• Wie kann ich die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse meines Hauses verbessern?
  Dafür ist eine energe­tische Sanierung notwendig. Als effizi­en­teste und günstigste Maßnahme gilt die Dämmung des obersten Geschosses oder die Erneuerung der Heizungs­tech­no­logie. Siehe dazu den Artikel energe­tisch Sanieren.
• Wie priori­siert man Inves­ti­tionen zur Verbes­serung der Energie­ef­fi­zienz bei großen Portfolios?
  Aufgrund der vielen Sanie­rungs­mög­lich­keiten sind bei großen Beständen Simula­tionen empfeh­lenswert. Diese können mit digitalen Lösungen erstellt werden und/oder mit einer Nachhal­tig­keits­be­ratung von Immobi­li­en­be­ra­tungen.
• Welche Energie­ef­fi­zi­enz­klasse ist ideal für öffent­liche Gebäude und insti­tu­tio­nelle Portfolios?
  Öffent­liche Gebäude müssen bis 2030 die Effizi­enz­klasse D vorweisen. Für insti­tu­tio­nelle Portfolios gilt die Faust­regel: Je besser die Effizi­enz­klasse, desto höher Rendite und Wert. Aller­dings müssen die Kosten einer Effizi­enz­stei­gerung in Relation zu den erwart­baren Vorteilen stehen.

Energie­ef­fi­zi­enz­klassen & Nachhal­tigkeit profi­tabel verbessern mit Wüest Partner

Als eine der führenden Immobi­li­en­be­ra­tungen erlaubt Wüest Partners umfang­reiche Expertise und Erfahrung, um die Heraus­for­derung Nachhal­tigkeit gewinn­bringend zu meistern. Akteur:innen der Immobi­li­en­branche stehen nicht mehr vor einer rätsel­haften Aufgabe namens  “energe­tische Sanierung” oder einer “Black Box”, sondern erfahren wertvolle Orien­tierung, unter anderem dank digitaler Lösungen. Hier eine kurze Übersicht über die Hilfe­stel­lungen die Wüest Partner bieten kann.

• Nachhal­tig­keits­be­ratung: Von CO2-Absenkpfaden über ESG bis zu Zerti­fi­zie­rungen bietet Wüest Partner eine umfas­sende Beratung aus einer Hand für alle Fragen rund um das Thema nachhaltige Immobilien.
• Digitale Lösungen: Die modulare und aufein­ander aufbauende Suite von Tools erlaubt eine digitale Objekt­er­fassung, die Ermittlung von CO2-Verbräuchen bis hin zur Verwaltung von Portfolios. Hier ausge­wählte Module:
  • Wüest Visits erlaubt die struk­tu­rierte und digitale Erfassung von Liegen­schaften, vom Außen­be­reich und der Struktur bis zur Technik und Ausstattung.
  • Wüest Climate errechnet Energie­ver­brauch und CO2-Emissionen, darauf basierend lassen sich effiziente CO2-Absenkpfade ermitteln.
  • Wüest Dimen­sions ist die Real Estate Management Plattform, die alle Aspekte der Immobi­li­en­ver­waltung abdeckt, vom laufenden Betrieb bis zur Bewertung.

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Was sind die Vorteile einer guten Energie­ef­fi­zienz von Immobilien

Die Frage ist einfach zu beant­worten: Fast immer, denn unsanierte Immobilien sind schon bis zu 30 Prozent weniger Wert als sanierte. Das berichtete die Tages­schau 2023, für detail­lierte Infor­ma­tionen siehe dazu die schon erwähnte Studie von Wüest Partner Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte. Für sie wurden über 200.000 Kauf- und Mietin­serate ausge­wertet. Daraus lassen sich zwei Lehren ziehen:

• Unsanierten Immobilien droht das Schicksal eines stranded Assets, bzw. des erschwerten Verkaufs oder der Vermietung.
• Bestands­ge­bäude mit den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen E bis H müssen energe­tisch saniert werden. Die Frage ist, wie sich eine lohnende Sanierung gestalten lässt.

Wer Orien­tierung im Neuland Sanierung sucht, findet bei Berater:innen eine gute Anlauf­stelle. Für kleinere Eigentümer:innen reicht eine Energie­be­ratung, deren Leistung noch dazu förder­fähig oder steuerlich absetzbar ist. Siehe den Abschnitt Förde­rungen weiter oben.

Für Halter:innen größerer Bestände oder insti­tu­tio­nelle Investor:innen sind profes­sio­nelle Immobilienberater:innen zu empfehlen. Ihre Expertise und Erfahrung mit zahlreichen Moder­ni­sie­rungs­pro­jekten versetzt diese in die Lage, für jede Immobilie einen gewinn­brin­genden Sanie­rungsplan zu erstellen. Digitale Tools helfen bei der Auswahl eines Weges mit dem besten Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen.

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Die passende Energie­ef­fi­zi­enz­klasse für Ihre Immobilien erreichen

Eingangs hatten wir scherzhaft behauptet, vier Buchstaben würden reichen, um auf einem nachhal­tigen Immobi­li­en­markt zu bestehen. Wenn einem bewusst ist, welche weitrei­chende Bedeutung die Buchstaben A bis D für die Immobi­li­en­branche heutzutage haben – und welche Anfor­de­rungen diese Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser nach sich ziehen – dann stimmt das auch. Aller­dings lassen sich Bedeutung und Anfor­de­rungen für Immobi­li­en­port­folios nicht ohne weiteres erlernen, bzw. dekodieren.

Dekodieren ist hier wahrscheinlich das richtige Wort, denn die Menge an Gesetzen und Bestim­mungen, an Förde­rungen und an Sanie­rungs­mög­lich­keiten stellen eine sehr hohe Lernkurve dar. Wie für jeden anderen Bereich gilt auch hier: Es lernt sich leichter mit erfah­renen und erprobten Begleiter:innen an der eigenen Seite. Eine Immobi­li­en­be­ratung, dessen Unter­stützung sich je nach Bedarf abrufen lässt, ist hier sicher eine gute Wahl.

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• Ertrags­wert­ver­fahren Immobilien: Berech­nungs­bei­spiel & Tipps. Lesen

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• Energe­tisch sanieren: Alles, was Sie dazu wissen müssen. Lesen.
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