Gestion efficace du porte­feuille d’actifs – comment optimiser vos décisions d’inves­tis­sement

Table des matières

• Les avantages des solutions numériques de gestion de porte­feuille
• Notre approche de la gestion de porte­feuille d’actifs et pourquoi elle est impor­tante
• La suite de solutions Wüest : Dimensions, Visits et Climate
• Le rôle des données et des analyses dans l’opti­mi­sation de votre stratégie d’inves­tis­sement
• Comment améliorer la perfor­mance de votre porte­feuille et minimiser les risques.
• Intégrer la gestion de porte­feuille d’actifs dans votre stratégie commer­ciale
• Quel est le meilleur moment pour implé­menter une solution digitale de gestion de porte­feuille ?

La digita­li­sation trans­forme de façon inattendue des secteurs tradi­tionnels en activités écono­miques de plus en plus axées sur les données. Le meilleur exemple en est le secteur de l’immo­bilier. Les nouvelles techno­logies n’y ont pas provoqué de rupture, ce qui est d’ailleurs compré­hen­sible pour l’immo­bilier, qui aura toujours un empla­cement physique fixe et dont l’uti­li­sation virtuelle est exclue. En revanche, la gestion de porte­feuille immobilier connaît actuel­lement une évolution consi­dé­rable. Dans cet article, nous montrons les nombreux avantages de la gestion numérique de porte­feuille.

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Les avantages des solutions digitales de gestion de porte­feuille

La gestion numérique des actifs et des porte­feuilles permet non seulement d’accé­lérer les processus existants, mais aussi d’en intro­duire de nouveaux, qui réinventent la gestion immobi­lière grâce à une profondeur de données jusqu’alors impos­sible. En effet, les porte­feuilles immobi­liers sont aujourd’hui entiè­rement numérisés, ce qui permet tout d’abord une analyse plus précise du parc immobilier : quelle compo­sante est la plus perfor­mante ? Laquelle est la moins efficace ? À quoi cela est-il dû ? Comment les meilleures pratiques peuvent-elles être appli­quées ?

Deuxiè­mement, la modéli­sation numérique du parc permet d’effectuer des simula­tions – et c’est là le progrès décisif. Qu’il s’agisse d’entretien, de restruc­tu­ration ou de rénovation énergé­tique, il est pour la première fois possible de simuler de nombreux scénarios diffé­rents sans grand effort et de les rendre plausibles grâce aux données collectées. Les consé­quences des scénarios sur la valeur des biens immobi­liers peuvent également être simulées, notamment grâce aux données d’autres presta­taires.

Troisiè­mement, la gestion finan­cière des porte­feuilles immobi­liers devient plus facile à piloter, car les données sont beaucoup plus granu­laires. Les stratégies d’inves­tis­sement peuvent être développées de manière plus précise et orientées vers diffé­rents objectifs. La structure des rende­ments et des risques devient plus visible, ce qui est essentiel pour la diver­si­fi­cation et le dévelop­pement du porte­feuille. Et bien sûr, le suivi et l’analyse des perfor­mances sont plus précis. Enfin, avec des données propres, le reporting est nettement plus rapide et plus simple. Si vous souhaitez optimiser vos décisions d’inves­tis­sement, vous avez tout intérêt à utiliser un outil de gestion d’actifs et de porte­feuille de pointe.

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Notre approche de la gestion de notre porte­feuille d’actifs et pourquoi elle est impor­tante.

Wüest Partner a pris très tôt le train de la numéri­sation et dispose aujourd’hui d’une série de solutions digitales pour l’immo­bilier et les entre­prises immobi­lières, qui couvrent de nombreux domaines de la gestion immobi­lière et de porte­feuille et qui sont parfai­tement harmo­nisées. Nous avons toujours suivi deux principes clairs à cet égard :

1. la techno­logie soutient la compé­tence humaine. Les solutions numériques permettent de traiter d’énormes quantités de données, mais les conclu­sions et les décisions restent du ressort de l’humain.
2. Les solutions numériques servent à créer une valeur plus durable. Même avant que le climat ne joue un rôle central, nous avons toujours privi­légié le dévelop­pement à long terme de l’immo­bilier. Aujourd’hui, nous souhaitons que nos projets aient un impact positif et que les parties prenantes suivent aussi cette approche. Parmi les bénéfi­ciaires figurent par exemple les proprié­taires, les utili­sa­teurs et le climat.

La saisie des données concernant les biens immobi­liers, les calculs de renta­bilité, le marché immobilier ou l’envi­ron­nement direct est un élément important de la prise de décision pour d’autres activités faisant inter­venir la compé­tence d’experts, telles que l’éva­luation ou le conseil en ESG.

La modéli­sation numérique d’un porte­feuille permet une multitude de possi­bi­lités et une approche fonda­men­ta­lement nouvelle de la gestion d’actifs :

• Les évalua­tions trimes­trielles ou annuelles selon le type de fonds immobilier, peut être réalisée bien plus rapidement, le reporting est nettement simplifié et peut être automatisé.

• L’évaluation peut être effectuée de façon beaucoup plus précise, car des données de marché impor­tantes peuvent être intégrées dans les solutions, comme par exemple toutes les transac­tions des derniers mois, les valeurs indica­tives des terrains, les données infra­struc­tu­relles et démogra­phiques, etc.

• Eine Werter­mit­tlung lässt sich viel genauer durchführen, da wichtige Umfeld-Daten in die Lösungen zur Verfügung stehen, wie z.B. alle Trans­ak­tionen der letzten x Monate, Boden­richt­werte, Infrastruktur- und Demografie-Daten, u.v.m.

• La gestion classique des actifs immobi­liers devient également plus précise, car les travaux néces­saires tels que l’entretien et la remise en état, les locations peuvent être mieux évalués grâce à une base de références et les possi­bi­lités d’éco­nomies sont plus faciles à identifier.

• Le conseil, notamment en ESG, est presque impos­sible à réaliser sans modéli­sation numérique. Il est ainsi possible, en parti­culier pour les grands parcs immobi­liers, de déter­miner avec précision l’effet sur le bilan CO2 de diffé­rentes mesures de rénovation et de vérifier leur rapport qualité-prix avec leurs coûts. Cela permet de développer une stratégie de durabilité efficace ou les pistes de réduction de CO2 les plus perti­nentes.

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La suite de solutions Wüest : Dimensions, Visits et Climate

Wüest Dimensions

Wüest Dimensions est la plate­forme leader de gestion immobi­lière, le produit phare de nos solutions numériques et la base de la gestion numérique des inves­tis­se­ments. Elle permet de réaliser des évalua­tions, des estima­tions de valeur et tous les aspects de la gestion classique. Toutefois, les solutions numériques dépendent de la qualité des données qui les alimentent. Nous recom­mandons donc de l’associer à Wüest Visits pour la création de la base de données ou pour la modéli­sation numérique du parc immobilier. Wüest Dimensions est un outil flexible et modulaire qui s’adapte aux besoins des utili­sa­teurs. Les sources de données vérifiées par Wüest partner peuvent être ajoutées de manière person­na­lisée, le reporting est entiè­rement confi­gu­rable, tout comme l’interface utili­sateur.

Wüest Visits

Wüest Visits permet la saisie et la visua­li­sation struc­turée de biens immobi­liers dans nos solutions, de l’environnement proche à l’équi­pement technique en passant par les carac­té­ris­tiques intrin­sèques. Nos colla­bo­ra­teurs formés spécia­lement, visitent les immeubles et collectent des données sur l’environnement, à savoir les espaces verts, les places de station­nement pour les voitures et les vélos, l’enve­loppe extérieure du bâtiment, l’inté­rieur du bien et surtout les équipe­ments techniques (fenêtres, toitures, système de chauffage ou instal­la­tions d’éclairage). Ces infor­ma­tions sont vérifiées et complétées par des entre­tiens de plusieurs heures avec les gestion­naires de biens sur place.

Wüest Climate

Wüest Climate permet aux inves­tis­seurs immobi­liers de relever au mieux le défi de l’ESG tout en préservant la renta­bilité de leurs inves­tis­se­ments. À l’heure des objectifs clima­tiques et de la taxonomie européenne, cette solution est donc un soutien incon­tour­nable pour rénover les immeubles dans le respect du climat et dans les délais prévus par la loi. En effet, les solutions d’opti­mi­sation des bâtiments sur le plan énergé­tique sont presque infinies. Wüest Climate permet de simuler virtuel­lement diffé­rentes mesures et de les classer en termes de bénéfices et de coûts. Grâce à la base de données interne d’environ 60.000 exemples de cas, l’effet des rénova­tions peut être estimé de manière fiable. Une trajec­toire de réduction des émissions de CO2 peut ainsi être calculée avec précision, tant du point de vue des économies de CO2 que des coûts, tout en intégrant des recom­man­da­tions sur le calen­drier et le volume des ressources finan­cières néces­saires.

En savoir plus : Digita­li­sation de l’immobilier, une révolution en marche

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Le rôle des données et des analyses dans l’opti­mi­sation de votre stratégie d’inves­tis­sement

Comme mentionné plus haut, le secteur immobilier est devenu une industrie axée sur les données et est d’autant plus vrai dans le domaine des fonds immobi­liers : pour l’éva­luation des porte­feuilles, mais davantage pour le dévelop­pement ou l’opti­mi­sation d’une stratégie d’inves­tis­sement.

On dispose aujourd’hui d’une quantité de données sans précédent sur la seule locali­sation des porte­feuilles immobi­liers. Ces infor­ma­tions sont impor­tantes pour les stratégies d’inves­tis­sement. On peut trouver, rue par rue, des données sur l’évo­lution des prix et les annonces immobi­lières, sur la démographie comme l’âge, le revenu, la consti­tution des foyers, ou sur les infra­struc­tures telles que les écoles, les trans­ports en commun, les services de proximité et de loisirs, l’activité de construction et bien d’autres choses encore. Maîtriser cette masse de données et en tirer des conclu­sions perti­nentes est une tâche presque impos­sible sans un outil adéquat.

Par exemple, un porte­feuille de 12 000 logements répartis dans six agglo­mé­ra­tions est décrit par une telle quantité de données que les gestion­naires de porte­feuille ne peuvent plus les collecter manuel­lement, et encore moins analyser. Pour cela, il faut une solution propre, alimentée par des données perti­nentes et surtout vérifiées. C’est le cas de Wüest Dimensions, dont les données de locali­sation sont fournies par une équipe de 30 personnes. Cela garantit non seulement qu’elles sont actua­lisées, vérifiées et analysées au jour le jour.

Une base de données utili­sable à bon escient permet de répondre de manière beaucoup plus précise aux problé­ma­tiques courantes des stratégies d’inves­tis­sement : Dans quelles zones vaut-il la peine d’acheter ? Faut-il renforcer les sites existants ? L’ouverture de nouveaux sites est-elle plus promet­teuse ? Ou est-il plus judicieux de densifier le parc immobilier existant ?

Pour la gestion de l’immo­bilier lui-même, des outils comme Wüest Dimensions valent évidemment de l’or. Ils accélèrent les processus établis et permettent de comprendre plus rapidement la perfor­mance d’un bien immobilier. Les coûts d’exploi­tation, l’occu­pation, l’évo­lution des loyers, le rendement, tout cela est plus rapidement visible, ce qui rend l’analyse et l’opti­mi­sation du porte­feuille beaucoup plus précise.

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Comment améliorer la perfor­mance de votre porte­feuille et minimiser les risques ?

Les exigences envers les gestion­naires d’actifs et de porte­feuilles sont élevées : la gestion d’un porte­feuille important exige une méthode de travail parfai­tement struc­turée. La documen­tation doit être complète, qu’il s’agisse des données sur les biens, de justifier des décisions ou recom­man­da­tions straté­giques ou du suivi des travaux d’entretien ou de moder­ni­sation.

Le caractère répétitif des tâches est inhérent à la gestion de porte­feuille. Par exemple, les évalua­tions changent généra­lement peu d’un trimestre à l’autre. Il en va de même pour les activités classiques de gestion, comme la plani­fi­cation des travaux d’entretien ou la réduction du taux de vacance.

Grâce à des solutions comme Wüest Dimensions, la perfor­mance de l’immeuble – et donc de l’asset manager – peut être déter­minée de manière beaucoup plus précise. Qu’il s’agisse d’indi­ca­teurs fonda­mentaux tels que le rendement, l’occu­pation, la valeur, ou de l’iden­ti­fi­cation des risques et oppor­tu­nités finan­cières liés à des travaux d’entretien, des rénova­tions ou dévelop­pe­ments, chaque aspect de la gestion immobi­lière peut être modélisé.

Cela permet de mieux analyser la gestion du porte­feuille et d’iden­tifier plus facilement les synergies et les possi­bi­lités d’éco­nomie. Grâce à l’inté­gration de données tierces relatives à l’envi­ron­nement, des analyses telles celles de la perfor­mance du porte­feuille par rapport à l’envi­ron­nement sont plus lisibles, ce qui facilite le bench­marking. En outre, les analyses de scénarios aident à la prise de décision, sur la base des données de marché propres et externes, afin d’amé­liorer la perfor­mance et de minimiser le risque du porte­feuille. Diffé­rents scénarios peuvent alors être comparés et la meilleure stratégie en être déduite. Dans ce contexte, la prise en compte de facteurs de durabilité est parti­cu­liè­rement décisive afin d’opti­miser au mieux les porte­feuilles, à long terme.

En outre, le reporting est consi­dé­ra­blement simplifié grâce à Wüest Dimensions. Les tableaux de bord peuvent être confi­gurés et automa­tisés selon les besoins, puis partagés avec les collègues et supérieurs. Les mises à jour peuvent être effec­tuées à tout moment et sans effort, il suffit de rafraîchir la vue.

Comme Wüest Dimensions est une solution Cloud, les données sont acces­sibles partout et à tout moment, avec la garantie d’une sécurité maximale. Le travail colla­bo­ratif est également possible, car les données peuvent être librement sélec­tionnées et partagées au sein d’une équipe.

Le défi clima­tique, un enjeu supplé­men­taire pour les asset et portfolios managers

Les règle­men­ta­tions en matière de protection du climat repré­sentent un défi consi­dé­rable pour le secteur immobilier. Tous les bâtiments de l’UE devront atteindre le Net Zéro d’ici 2050. Une tâche supplé­men­taire vient s’ajouter aux nombreuses tâches des gestion­naires : la réduction de l’empreinte carbone. Non pas d’un immeuble, mais de tout un porte­feuille. Plus encore que pour les tâches classiques d’admi­nis­tration, le dévelop­pement d’une trajec­toire de réduction des émissions de CO2 passe, selon nous, par une solution numérique.

Il s’agit d’iden­tifier, parmi les nombreuses possi­bi­lités d’éco­no­miser de l’énergie et des émissions de CO2, les solutions les plus efficaces et de répartir leur mise en oeuvre sur une période de près de 30 ans. Nous estimons la réali­sation de telles simula­tions n’est pas faisable sans l’aide d’outils digitaux. En associant, Wüest Visits, Dimensions et Climate, une stratégie de durabilité peut passer d’un lourd défi à un processus de trans­for­mation profi­table.

Pour en savoir plus, cliquez ici : Mesurer la création de valeur verte dans le cadre de projet immobi­liers

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Intégrer la gestion de porte­feuille d’actifs dans votre stratégie commer­ciale

D’une manière générale, un système de gestion immobi­lière ou une solution de gestion de porte­feuille est un atout. Cependant, les situa­tions de départ et les besoins des clients sont si diffé­rents qu’une consul­tation doit être la première étape avant d’opter pour une solution. L’avantage de nos solutions numériques : modulaires et flexibles, elles peuvent être adaptées sur mesure aux besoins des clients. Elles comprennent actuel­lement plus de 7000 utili­sa­teurs.

Qu’il s’agisse d’accroître l’effi­cacité des processus de travail, de développer ou d’opti­miser des stratégies d’inves­tis­sement ou de mieux comprendre le porte­feuille pour en améliorer sa perfor­mance, la gestion numérique ouvre de nouvelles possi­bi­lités de gestion. Chacun peut décider de la profondeur qu’il souhaite donner à la numéri­sation de son activité.

L’étape la plus simple consiste à trans­férer les processus de travail existants sur la plate­forme Wüest Dimensions. Il s’agit de tâches classiques telles que la plani­fi­cation des mesures d’entretien, l’amé­lio­ration de l’occu­pation ou des tâches de gestion de porte­feuille telles que l’éva­luation des biens immobi­liers et le calcul des KPI.

Plus la numéri­sation est profonde, plus les possi­bi­lités sont nombreuses et étendues. La saisie complète du porte­feuille avec Wüest Visits, par exemple, permet de le repro­duire entiè­rement sous forme numérique. Une connais­sance aussi détaillée d’un porte­feuille, qui plus est trans­mis­sible à des tiers tels que des acheteurs ou des inves­tis­seurs, est tout simplement  impos­sible de manière analo­gique sans perte de connais­sances. La valeur de la saisie numérique complète d’un porte­feuille est immense, les acheteurs écono­misent ainsi de précieux mois d’acqui­sition des connais­sances. Les données peuvent être rapidement et facilement mises à la dispo­sition de tiers.

Cette étape, la saisie numérique, est également néces­saire avant que l’uti­li­sation de la solution Wüest Climate ne prenne tout son sens. Elle permet de consi­dérer les exigences de la neutralité clima­tique pour le secteur immobilier comme une oppor­tunité. La connais­sance de l’existant permet de simuler des mesures de rénovation énergé­tique et de rendre plausible leur effet et leur coût avec près de 60.000 exemples de cas. L’éta­blis­sement d’une trajec­toire de réduction des émissions de CO2 peut ainsi être calculé avec précision. Avec l’aperçu des flux finan­ciers du porte­feuille dans Wüest Dimensions, il est en outre possible de mettre à dispo­sition les moyens néces­saires dans le calcul du cash-flow.

Ce dernier exemple montre à quel point les diffé­rents modules des solutions Wüest Partner s’imbriquent les uns dans les autres et se complètent parfai­tement. Toutefois, Wüest Dimensions peut également être utilisé isolément, ce qui permet au client de choisir librement la profondeur de la numéri­sation.

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Quel est le meilleur moment pour implé­menter une solution digitale de gestion de porte­feuille ?

Le passage à une solution numérique pour la gestion de porte­feuille peut avoir diffé­rentes raisons, mais c’est toujours le souhait de l’uti­li­sateur qui est déter­minant. En principe, on peut dire que plus le porte­feuille est grand, plus le besoin d’une solution numérique pour la gestion de porte­feuille est important. Ce type d’inves­tis­sement est déjà rentable pour quelques objets ou biens immobi­liers. Elle doit être envisagée au plus tard lorsqu’il devient évident qu’une équipe ne peut plus gérer et contrôler le porte­feuille immobilier de manière efficace et proactive.

Le besoin du client est central : S’agit-il d’amé­liorer l’effi­cacité des processus de gestion immobi­lière établis de longue date ? La perfor­mance du porte­feuille doit-elle être améliorée ? Ou faut-il aborder le thème de la durabilité de manière struc­turée ?

Pour ces exigences et bien d’autres, la suite de Wüest Partner est une solution idéale, qui peut en outre être utilisée à une profondeur variable pour les porte­feuilles, donc exactement selon les besoins.

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