Le décret tertiaire et ses effets sur la valeur des biens immobiliers

Les mesures croissantes pour réduire l’impact environnemental des bâtiments s’appliquent tout particulièrement au secteur tertiaire. Le décret tertiaire, qui impose une réduction progressive de la consommation énergétique des professionnels, implique désormais une connaissance pointue des portefeuilles immobiliers et, dans certains cas, une rénovation énergétique de grande ampleur. Découvrez comment déclarer vos consommations, mettre en conformité vos biens concernés et faire du décret tertiaire un atout plutôt qu’une contrainte.

Qu’est-ce que le décret tertiaire et qui sont les propriétaires immobiliers concernés ?

Découlant directement de la loi ELAN (évolution du logement de l’aménagement et du numérique), le décret tertiaire – ou décret de rénovation tertiaire – est une obligation réglementaire entrée en vigueur au 23 juillet 2019.

Ses objectifs sont la réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires d’une surface supérieure ou égale à 1 000 m². Pour cela, deux méthodes distinctes sont appliquées selon l’activité des professionnels concernés.

La méthode relative, d’une part, implique une diminution de la consommation énergétique du bâtiment (en kWh/m²) de :

– 40 % en 2030
– 50 % en 2040
– 60 % en 2050

Son alternative, dite méthode absolue, consiste quant à elle à maintenir le bâtiment sous un seuil de consommation énergétique fixe propre à l’activité. La consommation finale, exprimée en valeur absolue (Cabs), sera redéfinie tous les 10 ans. Cette méthode s’applique à un nombre croissant d’activités, définies par l’arrêté du 24 avril 2022. Y figurent notamment l’hôtellerie et la restauration, les bâtiments de santé, logistiques ou d’accueil de la petite enfance.

À ces objectifs, l’arrêté joint des précisions méthodologiques. Celles-ci permettent de contrôler plus efficacement la consommation selon les variations climatiques et le volume de l’activité. Certains professionnels pourront recourir à une modulation des objectifs de consommation selon leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales du bâtiment. Celle-ci fera alors l’objet d’un dossier technique.

Les mesures imposées

Les actions à déployer en vertu du décret tertiaire suivent en réalité une triple finalité :

• améliorer la performance par la rénovation énergétique des bâtiments concernés ;
• mettre en place de nouveaux équipements plus performants et en contrôler activement la consommation ;
• faire évoluer le regard des utilisateurs et gérants sur la performance énergétique de ces bâtiments ou équipements ;
• avoir une vision complète du parc immobilier pour bien estimer les consommations car des dépenses énergétiques maîtrisées concernent les infrastructures, mais aussi leur usage.

Une fois le bilan réalisé, les professionnels concernés sont tenus de déclarer leur consommation énergétique pour l’année de référence sélectionnée sur la plateforme dédiée, nommée OPERAT. Chaque année, les professionnels auront jusqu’au 31 décembre pour communiquer leurs consommations. Pourront ainsi être transmises à l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) des informations telles que :

• la description de l’activité exercée ;
• la surface des bâtiments concernés ;
• des données annuelles de consommation énergétique pour chaque source.

Comment mettre vos actifs en conformité avec le décret et suivre vos plans d’action ?

Avant tout, les propriétaires devront contrôler avec soin la surface de leurs biens immobiliers et la teneur du bail pour s’assurer de la méthode à employer. Plusieurs solutions existent pour une mise en conformité efficace et adaptée à chaque parc immobilier.

Le législateur permet en effet de choisir parmi trois réponses au décret tertiaire :

• une réponse à l’échelle du bâtiment ou du parc ;
• le choix entre une ou plusieurs années de référence applicables ;
• le choix des indicateurs de performance.

Sur la base des objectifs choisis, il faudra définir un plan d’action précis et décider d’optimiser votre parc – via des travaux, une rénovation énergétique ou une optimisation des équipements – et/ou de sensibiliser davantage les utilisateurs des locaux. La mise en place d’une stratégie est essentielle pour prendre en compte tous les paramètres clés et adapter vos actions à chacun de vos biens immobiliers.

Enfin, pour déclarer de manière complète et juste vos consommations, on aura recours de préférence à des solutions de collecte et/ou à l’accompagnement d’un expert de la gestion de parc immobilier. Un bon pilotage de la consommation énergétique des bâtiments passe en effet par l’analyse d’une donnée fiable et la capacité de projection dans les années futures.

Indicateurs pour mieux estimer la consommation énergétique de vos bâtiments

Plusieurs critères énergétiques majeurs permettent de connaître avec précision la consommation d’un bâtiment et d’engager une éventuelle rénovation énergétique. 

On citera notamment : 

• L’indice de performance énergétique (IPE) : il s’agit d’une mesure de la consommation d’énergie d’un bâtiment par mètre carré de surface utile et par an.
• La consommation d’énergie spécifique (CES) : celle-ci indique la consommation d’énergie par unité d’activité spécifique du bâtiment (par chambre d’hôtel occupée, par mètre carré de surface de vente, par employé, etc.).
• Le ratio d’occupation : ce ratio mesure le rapport entre la capacité d’utilisation d’un bâtiment et sa consommation d’énergie. Pour l’obtenir, on divisera la surface utile occupée par la surface utile totale du bâtiment. Un ratio d’occupation plus élevé indique une meilleure utilisation de l’énergie.
• L’analyse des systèmes : l’analyse détaillée des systèmes énergétiques d’un bâtiment tertiaire, tels que le système de chauffage, de ventilation, de climatisation, d’éclairage, etc., est essentielle pour identifier les inefficacités et les possibilités d’amélioration.

Si l’on souhaite situer la performance énergétique de son bâtiment dans une activité donnée, on pourra enfin procéder à un benchmarking sectoriel : des organisations et bases de données spécialisées fournissent, dans certains cas, des données de référence exploitables à cette fin.

Enfin, certains programmes de certification et de labellisation (BREEAM, LEED, HQE Exploitation) sont spécifiquement conçus pour évaluer la performance environnementale et énergétique des bâtiments tertiaires. Ils permettent de clarifier la consommation d’un bâtiment, mais aussi de montrer son engagement pour une gestion plus efficace de l’énergie.

Comment faire du décret tertiaire un atout pour valoriser votre immobilier ?

Le décret tertiaire représente certes une obligation, mais la rénovation énergétique peut également être considérée sous un angle très positif.

Réaliser un bilan complet des surfaces et équipements exploités permet tout d’abord de réaliser une revue approfondie de votre parc afin d’en maîtriser la consommation énergétique et d’anticiper les consommations futures via des calculs de trajectoire CO₂. Mais cette bonne connaissance permet aussi de mieux vous organiser. Le gain de temps et d’efficacité bénéficie directement à la gestion de votre patrimoine et à sa valorisation. Enfin, un bon pilotage des consommations, c’est une détection rapide des anomalies et une correction bénéfique à vos finances.

Les plans d’action sont autant de formalisations qui permettront d’agir vite et bien au service de votre portefeuille immobilier. Par ailleurs, des outils digitaux performants permettront d’automatiser davantage et de maximiser la rentabilité de vos efforts. Le résultat est un bien – ou un portefeuille de biens – maîtrisé et valorisé à tout instant. Pour que le respect scrupuleux du décret tertiaire devienne un véritable atout pour votre activité, bénéficiez des conseils et de l’expertise de Wüest Partner.