Comprendre la taxinomie européenne pour mieux gérer votre immobilier

La taxinomie européenne, en vigueur depuis 2020, est en train d’avoir un impact important sur les activités telles que la construction immobi­lière. C’est à partir de l’exercice fiscal 2024 qu’elle entre en jeu pour orienter la publi­cation des infor­ma­tions sur la durabilité, désormais légalement opposable. Pour les inves­tis­seurs, comprendre les critères et les impli­ca­tions est la garantie de mieux orienter leurs décisions. Découvrez en quoi consiste la taxinomie verte européenne et comment Wüest Partner peut vous soutenir dans votre stratégie.

Taxinomie européenne : de quoi s’agit-il et quel est son objectif ?

Le Pacte vert pour l’Europe est « la nouvelle stratégie de crois­sance de l’Union. Cette stratégie vise à trans­former l’Union en une économie moderne », « efficace vis-à-vis de l’utilisation des ressources, et carac­té­risée par l’absence d’émission nette de gaz à effet de serre (GES) d’ici 2050 ».

Dans ce contexte, la taxinomie verte instaurée classe les activités écono­miques selon leur impact environ­ne­mental. L’objectif clairement affiché de l’Union européenne est ainsi d’atteindre la neutralité clima­tique à l’horizon 2050. Appelée à intégrer les secteurs du gaz et du nucléaire, la taxinomie concerne d’ores et déjà le secteur immobilier.

Ce référentiel européen vise à accélérer les inves­tis­se­ments verts tout en garan­tissant des résultats concrets, exempts de green­wa­shing. Il encadre également l’application des régle­men­ta­tions environ­ne­men­tales auxquelles une partie impor­tante des entre­prises doit se conformer. Pour cela, elles pourront mettre en place un rating ESG.

4 grands piliers de la société en 2050 selon l’ADEME

Pour en savoir plus, consulter le site de l’ADEME, les futurs en transition

Les entre­prises concernées par la taxinomie de l’UE devront déclarer la part de leur CA corres­pondant à une activité verte, selon la directive CSRD (Corporate Sustai­na­bility Reporting Directive (CSRD)). Bien qu’en vigueur depuis le 5 janvier 2023 (source : AMF) cette directive CSRD n’est appli­cable qu’à compter du 1er janvier 2024. L’obli­gation de publier des infor­ma­tions sur la durabilité de leurs activités s’étend ainsi à 50 000 entre­prises.

Quels critères inclut la taxinomie européenne ?

Une fois le dispo­sitif connu, il est important d’en maîtriser les détails. Quels sont donc les critères de la taxinomie européenne ? Pour être consi­dérée comme durable selon la taxinomie de l’UE, une activité écono­mique doit remplir a minima l’un des six objectifs suivants :

Par ailleurs, il est entendu que l’activité concernée ne causera pas de préjudice aux critères qu’elle ne remplit pas, selon le principe qu’on appelle (DNSH) ou “Do No Signi­ficant Harm”. Les critères DNSH portent sur le ou les points qui n’ont pas été choisis en contri­bution substan­tielle parmi les suivants : l’atténuation du changement clima­tique, les ressources en eau et marines, la transition vers une économie circu­laire et la prévention et contrôle de la pollution.

Cette règle garantit que la promotion d’une activité durable dans un domaine ne compromet pas les autres objectifs environ­ne­mentaux énoncés dans la taxinomie. Les exigences de la taxinomie européenne portent également sur des aspects sociétaux et de gouver­nance. Des valeurs telles que l’accessibilité aux personnes handi­capées, la mixité sociale ou la trans­pa­rence doivent donc être renforcées par la régle­men­tation.

Définition et exigences de la Taxinomie Européenne dans l’immobilier

La taxinomie verte européenne correspond à la mise en place d’un cadre écono­mique pour la transition écolo­gique. De façon générale, la mise en place de critères stricts permet aux diffé­rents acteurs de se fonder sur des références communes en matière de perfor­mance environ­ne­mentale et de lutter contre le green­wa­shing. 

L’immobilier fait partie des macro-secteurs identifiés par l’UE pour deux raisons majeures : leur impact sur l’environnement et leur contri­bution poten­tielle à l’acquisition de la neutralité carbone d’ici 2050. Autre levier principal de la taxinomie verte européenne, le paquet « Fit for 55 », qui vise la réduction des GES (gaz à effet de serre) de l’UE de 55% d’ici 2030. 

Plus préci­sément, dans le cadre des activités écono­miques consi­dérées par la taxinomie verte européenne, des exigences sont définies dans les domaines suivants des secteurs de l’immobilier et de la construction (bâtiment) :

Voici un tour d’horizon de trois des quatre catégories concernées dans le secteur immobilier, soit les programmes de construction de bâtiments neufs, les programmes de rénovation de bâtiments existants et l’acquisition et la propriété d’immeubles.

Construction de bâtiments neufs

Pour la classi­fi­cation de cette activité écono­mique comme conforme à la taxinomie verte européenne, l’entreprise peut faire porter son choix sur l’un des 3 objectifs environ­ne­mentaux déjà cités, soit l’atténuation du changement clima­tique, l’adaptation au changement clima­tique, ou la transition vers une économie circu­laire.

Contri­bution signi­fi­cative
Atténuation du changement clima­tique

À l’intérieur de chaque choix, tous les critères perti­nents doivent être satis­faits. Ces trois critères perti­nents sont la réali­sation d’une contri­bution signi­fi­cative, les exigences de DNSH et la mise en œuvre de mesures de sauve­garde sociétale a minima (voir tableau ci-dessus). Citons parmi les exigences minimales les direc­tives de l’OCDE pour les entre­prises multi­na­tio­nales, les principes direc­teurs des Nations Unies relatifs à l’activité écono­mique et aux droits humains et la charte inter­na­tionale des droits de l’homme du Haut-Commissariat des Nations Unies aux droits de l’homme (HCDH).

Pour faire une contri­bution signi­fi­cative à l’atté­nuation du changement clima­tique, la demande (consom­mation) primaire d’énergie nette doit être inférieure d’au moins 10 % à celle fixée par les normes NZEB en France, c’est-à-dire la RE2020 (plus ambitieuse que la précé­dente RT2012).

Rénovation de bâtiments existants

Dans le cas des programmes de rénovation de bâtiments existants, il convient de préciser si le bâtiment bénéfi­ciant d’un programme de rénovation est à vocation résiden­tielle ou commer­ciale. La logique est la même que pour le domaine précédent.

Pour satis­faire aux exigences de l’axe atténuation du changement clima­tique, deux types de questions se posent.

Concernant l’axe d’adaptation au changement clima­tique, on déter­minera si une analyse complète de risques et de vulné­ra­bi­lités vis-à-vis du changement clima­tique a été menée concernant les risques clés prédé­finis. Cette étude évalue la proba­bilité de survenue et l’étendue des dommages (ou niveau de vulné­ra­bilité) par rapport à la perfor­mance de l’activité écono­mique. Elle doit également satis­faire à trois sous-critères : période d’analyse future de 30 ans minimum, évaluation des risques futurs à partir des modèles clima­to­lo­giques du dernier rapport du GIEC et évaluation des risques et vulné­ra­bi­lités des éléments du système pris indivi­duel­lement. Si des risques ou vulné­ra­bi­lités sont recensés, les solutions d’adaptation mises en place doivent alors réduire de façon signi­fi­cative les risques clima­tiques physiques clés portant sur l’activité écono­mique. Ces solutions d’atténuation doivent à leur tour intégrer une série d’exigences.

Pour ce qui de la transition vers une économie circu­laire, le programme de rénovation de bâtiment existant doit être en conformité avec la légis­lation européenne sur les déchets et la liste de contrôle du protocole de l’UE sur la démolition et la gestion des déchets. Ce protocole prévoit par exemple qu’au moins 70% (en poids) des déchets de construction et de démolition non dangereux présents sur le site de construction soient traités pour réuti­li­sation ou recyclés.

Contri­bution signi­fi­cative
Transition vers une économie circu­laire

Contri­bution signi­fi­cative à un objectif environ­ne­mental

Pas d’atteinte DNSH aux autres objectifs environ­ne­mentaux

Mesures de sauve­garde socié­tales à minima

Source : CPEA, ESG-Verification for the EU-Taxonomy

Les mesures de réduction des émissions de bruit, de poussière et de matières polluantes durant les activités de construction et d’entretien doivent être précisées. 

Acqui­sition et propriété d’immeubles

Pour les besoins de cette catégorie, les bâtiments se subdi­visent en 2 catégories selon leur date de construction.

Qui est concerné par le règlement relatif à la taxinomie de l’UE ? 

Depuis le 1er janvier 2024, on parle de reporting extra-financier, confor­mément au cadre de la Non-Financial Reporting Directive (NFRD) remplacée par la directive CSRD (Corporate Sustai­nable Reporting Directive).

Cette obligation de reporting échoit depuis le 1er janvier 2024 à toutes les entre­prises dont les effectifs atteignent 500 personnes au moins, et dont le bilan total excède 20 millions d’euros ou le chiffre d’affaires 40 millions d’euros. 

Il s’agit actuel­lement d’environ 11 000 entités en Europe. Les entre­prises concernées par la taxinomie de l’UE devront également indiquer, lors de toute décla­ration, la part de leur CA corres­pondant à une activité verte. Elles devront publier notamment :

• la part de leur chiffre d’affaires provenant de produits/services associés à des activités consi­dérées comme « durables »,
• la part de leurs dépenses d’investissement (CapEx) et de leurs dépenses d’exploitation (OpEx) liée à des actifs/processus associés à des activités écono­miques consi­dérées comme « durables ».

À compter du 1er janvier 2025, les obliga­tions de taxinomie verte s’appli­queront à toutes les entre­prises cotées opérant au sein de l’UE et répondant à l’un des critères suivants : soit 250 employés ou plus, soit un total de bilan supérieur à 20 millions d’euros ou un chiffre d’affaires supérieur à 40 millions d’euros.

Dès le 1er janvier 2026, la taxinomie européenne s’appliquera à certaines PME cotées opérant au sein de l’UE et hors de l’UE mais non classées en tant que micro-entreprises. La directive CSRD les qualifie de micro-entreprises si elles corres­pondent à au moins deux de trois critères de chiffre d’affaires (moins de 700 000 €), de total au bilan (moins de 350 000 €) et d’effectifs (moins de 10 personnes) par exercice financier.

Dans une perspective plus macroé­co­no­mique, sont concernés notamment :

• Les acteurs des marchés finan­ciers. Ce sont les banques, les compa­gnies d’assurance, les fonds de retraite et les gestion­naires de produits d’investissement. Ces acteurs sont tenus de publier les détails de leur approche d’alignement de leurs inves­tis­se­ments sur la taxinomie verte européenne. 
• Les inves­tis­seurs. Les inves­tis­seurs privés et insti­tu­tionnels souhaitant parti­ciper à des projets de dévelop­pement durable sont tenus de produire une évaluation de leurs place­ments sur la base de leur conformité aux objectifs environ­ne­mentaux de l’UE.  
• Les entre­prises de l’UE. Les entre­prises opérant au sein de l’UE dont l’activité écono­mique entraîne un impact sur l’environnement doivent publier un rapport démon­trant leurs pratiques durables et leur alignement vis-à-vis de la taxinomie verte.
• Les insti­tu­tions publiques. Les organismes à l’échelle nationale (État), régionale et municipale actifs dans le finan­cement et l’exécution de projets suscep­tibles ou contraints de contribuer ou de satis­faire aux objectifs environ­ne­mentaux de dévelop­pement durable. 
• Le secteur immobilier. Ce sont les promo­teurs, les propriétaires-loueurs et les gestion­naires d’actifs. Direc­tement impactés par la nouvelle régle­men­tation, ils ont pour obligation de démontrer comment leurs projets et leurs actifs immobi­liers s’alignent vis-à-vis des critères de durabilité.

Le concept de durabilité et ses impli­ca­tions sur les biens immobi­liers

La durabilité soulève des enjeux majeurs pour le secteur immobilier, respon­sable d’une partie impor­tante de la production de gaz à effet de serre. Selon le panorama mondial des émissions de GES dues à la combustion d’énergie, en 2021 17 % des émissions dans le monde et 15 % en France sont attri­buées au secteur de l’industrie manufac­tu­rière et de la construction.

Les biens immobi­liers concernés ont ainsi tout intérêt à être rapidement moder­nisés. La rénovation d’installations dont la perfor­mance énergé­tique est médiocre sera essen­tielle pour se conformer aux régle­men­ta­tions. Les travaux de rénovation énergé­tique et thermique sont essen­tiels pour l’immobilier existant. En ce qui concerne les nouveaux dévelop­pe­ments, il est important de repenser nos modes de construction en adoptant des approches biocli­ma­tiques et en privi­lé­giant l’utilisation de matériaux biosourcés.

Pour beaucoup d’investisseurs, les rénova­tions consti­tuent un impératif difficile à respecter à court terme. Mais malgré son aspect contrai­gnant, la durabilité imposée par la taxinomie européenne peut se muer en un atout : à terme, celle-ci contri­buera en effet à valoriser les biens immobi­liers.

Mais les critères ESG doivent aussi permettre d’identifier les sujets sociétaux et de gouver­nance. Ces sujets, au cœur du rating ESG, feront eux aussi l’objet d’actions concrètes pour démontrer le respect de la taxinomie verte.

Les défis et les perspec­tives liés à la régle­men­tation

Comme toute nouvelle régle­men­tation, la taxinomie verte de l’UE présente à la fois des défis et des oppor­tu­nités.

Les défis

• Complexité de la mise en conformité : Naviguer à travers diffé­rentes strates de critères d’une précision extrême pour afficher leur adhésion aux principes de « durabilité » peut se révéler complexe et poten­tiel­lement bloquant pour de nombreuses entre­prises du secteur de l’immobilier. 
  
• Les impli­ca­tions d’ordre financier : Les coûts associés à la mise à niveau et en conformité des actifs immobi­liers vis-à-vis des normes de dévelop­pement durable sont parfois consi­dé­rables. Cet aspect financier génère un impact sur la perfor­mance finan­cière, notamment à court terme. 

Les oppor­tu­nités

• Oppor­tu­nités au sein du marché de l’immobilier : La mise en conformité permet en revanche de s’ouvrir à de nouvelles oppor­tu­nités d’investissement. Un parc immobilier respec­tueux du Pacte vert européen et de la nouvelle régle­men­tation ESG attirera des inves­tis­seurs et des candidats à la location sensi­bi­lisés aux questions environ­ne­men­tales. L’adoption des dernières normes environ­ne­men­tales a également un effet positif sur la valeur vénale des actifs immobi­liers et en termes de revalo­ri­sation.  
  
• Oppor­tu­nités d’innovation et de dévelop­pement : Ce nouveau cadre régle­men­taire encourage l’adoption de techno­logies de construction innovantes et de matériaux durables. Dans la construction neuve ainsi que pour les besoins des programmes de rénovation, le recours aux matériaux du futur tire les pratiques écolo­giques du secteur du bâtiment. 
  Pour favoriser la transition du secteur de la construction vers une économie circu­laire, le respect des exigences dictées par la taxinomie verte européenne est facteur de valeur ajoutée impor­tante. L’uti­li­sation de matières premières primaires et secon­daires est encadrée. C’est aussi le cas pour les trois catégories de matériaux les plus lourds. Le béton, la pierre naturelle et la pierre agglo­mérée, doivent repré­senter au maximum 85 % des matières premières primaires. Quant aux matériaux biosourcés, ils doivent constituer au maximum 90% des matières premières primaires.
  Enfin, le recours à des outils numériques pour démontrer les carac­té­ris­tiques du bâtiment, des matériaux et des produits de construction à des fins d’entretien futur, de décons­truction et de réuti­li­sation est crucial. Ses infor­ma­tions sont d’autant plus valables qu’elles peuvent être fournies à l’inves­tisseur et au client.

Perspec­tives futures

Quelles évolu­tions de la régle­men­tation ?

La régle­men­tation de la Taxinomie verte s’inscrit dans le cadre du Plan de finan­cement de la crois­sance verte de la Commission Européenne. Initiés en 2018, ses diffé­rents règle­ments entrent en vigueur progres­si­vement. 

Selon notre expérience, une majorité écrasante des décideurs dans le domaine de l’immobilier anticipent un durcis­sement de la régle­men­tation. Rester informés et adopter une posture d’adaptation constante semble donc crucial pour assurer des inves­tis­se­ments à l’épreuve de l’avenir et capita­liser à partir des oppor­tu­nités suscep­tibles d’émerger.

Comment anticiper les change­ments liés à la Taxinomie Européenne pour l’année 2024

Il convient d’envisager la problé­ma­tique de la taxinomie européenne à travers le prisme plus large d’un cadre struc­turant souhaité par la Commission européenne. Dans cette optique, d’autres règle­ments sont attendus. Autant donc s’y préparer le plus tôt possible.

• Durant cette phase impor­tante de transition, restez au fait de l’actualité de l’immobilier et des rapports et contenus publiés par les acteurs de référence et experts du secteur tels que Wüest Partner.
• Experts de l’immobilier durable, Wüest Partner vous propose de travailler en colla­bo­ration pour rester à la pointe des nombreuses évolu­tions du secteur. 

Au-delà d’un simple exercice d’anticipation de l’évolution régle­men­taire, nous vous livrons quatre clés pour relever effica­cement les défis et extério­riser pleinement les oppor­tu­nités issues de ces évolu­tions :

1. Ne pas se contenter d’une posture réactive : Se projeter plus loin, c’est se préparer à endosser une position de leadership par la suite. Cette approche est essen­tielle, d’autant que de nouvelles régle­men­ta­tions sont en prépa­ration. 
2. Adopter une vision d’ensemble à long terme pour élaborer une stratégie pleinement alignée sur le dévelop­pement durable : Wüest Partner a déjà pris acte de la façon dont une stratégie de dévelop­pement immobilier, si axée sur la durabilité, permet souvent pour les inves­tis­seurs d’extérioriser des atouts, parfois en allant plus loin que les obliga­tions légales. Les décisions de rénovation visant à générer des économies d’énergie en immeubles locatifs rapportées en sont un exemple. Dans cet article sur les 3 gagnants de l’efficience énergé­tique dans les programmes de rénovation, nous avons établi que l’environnement, les proprié­taires et les locataires, pouvaient tirer parti d’une rénovation mettant en avant les économies d’énergie. Augmen­tation de la valeur de l’actif immobilier et réduction des coûts annexes de remise sur le marché pour le proprié­taire, baisse du coût locatif brut pour les locataires, réduction de l’émission de GES grâce au rempla­cement extensif des dispo­sitifs généra­teurs à combus­tibles fossiles associés à des mesures d’isolation contri­buent signi­fi­ca­ti­vement à la réali­sation des objectifs de lutte contre le réchauf­fement clima­tique.
3. Acquérir une expertise sur les thèmes liés à la construction durable : Mise en conformité, évolution du corpus de normes, obtention d’aides et direction straté­gique, mais aussi exploi­tation des outils numériques sont autant de sujets à maîtriser en vous informant en continu ou en travaillant en synergie avec un parte­naire de confiance tel que Wuest Partner.
4. Mettre en place une stratégie digitale : L’avantage est double : faciliter l’élaboration de rapports de conformité normative et régle­men­taire, et accom­pagner votre prise de décision.

Comment se mettre rapidement en conformité avec la taxinomie européenne ?

Il importe en premier lieu d’identifier les points d’amélioration de votre porte­feuille immobilier, en prenant en compte tous les critères de manière exhaustive. Le rating ESG réalisé par Wüest Partner est une solution fiable pour porter un regard global sur l’ensemble des biens. On dégagera ensuite rapidement des axes de progression.

La rénovation énergé­tique, autrefois boudée par les proprié­taires de biens immobi­liers, est l’une des actions les plus impac­tantes pour la mise en conformité du parc. Elle permet par ailleurs de réaliser une plus-value à court terme (via les loyers) et à moyen ou long terme, lors de la vente. Elle permettra également d’aligner les actifs immobi­liers avec l’accord de Paris pour le climat et éviter leur perte de valeur à long terme. 

Les perspec­tives de l’immobilier durable à moyen terme

L’immobilier durable sera encore appelé à évoluer à l’avenir, les régle­men­ta­tions et les techno­logies étant soumises à des change­ments perma­nents.

À moyen et long terme, des biens immobi­liers plus durables peuvent être un véritable atout. Les subven­tions obtenues, les obliga­tions fiscales moins lourdes et l’augmentation des loyers suite à l’éventuelle rénovation des biens sont des bénéfices concrets qui se réalisent après quelques années. Afin d’obtenir des résultats plus rapidement, il sera cependant essentiel de mettre en place une stratégie ESG complète. Elle est essen­tielle pour créer de la valeur finan­cière, gérer les risques, améliorer la réputation et l’image de marque, accéder à de nouvelles oppor­tu­nités commer­ciales et attirer et fidéliser les talents.

Pour ce faire, Wüest Partner accom­pagne les gestion­naires de fonds immobi­liers, les inves­tis­seurs, les proprié­taires dans leur réflexion et définit avec vous un plan d’action à cinq ou dix ans. Nous vous soutenons pour produire un reporting plus trans­parent, vous mettre en conformité avec la taxinomie européenne, mais aussi pour concilier durabilité et renta­bilité. 

Contactez-nous pour une étude complète de votre porte­feuille immobilier par l’un de nos experts.

Personnes de contact pour la France et la Suisse

Marc Yehya
Manager

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Tiphaine Lecar­bonnier
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