Critères ESG en immobilier : outil de gestion essentiel pour votre parc
- Que signifie l’acronyme ESG dans le contexte de l’immobilier ?
- L’importance des critères ESG dans l’immobilier
- ESG immobilier et loi : les principales réglementations françaises et européennes à connaître
- Immobilier ESG : avantages stratégiques
- Les défis de l’intégration ESG dans l’immobilier et comment les surmonter
- Comment surmonter les défis ESG en immobilier et en exploiter tout le potentiel ?
- Mettre en place des actions concrètes avec l’accompagnement d’un professionnel
D’après le rapport annuel de l’ONU sur l’état mondial des bâtiments et de la construction, l’immobilier représente près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. En France, ce constat d’urgence a amené à la création d’une réglementation de plus en plus exigeante et à une prise de conscience croissante du secteur. Dans ce contexte, l’approche ESG dans l’immobilier s’impose comme une nécessité pour les investisseurs. Découvrez comment utiliser la notation ESG pour mettre en place et piloter une stratégie immobilière performante et adaptée aux nouveaux enjeux sociétaux.
Que signifie l’acronyme ESG dans le contexte de l’immobilier ?
Les critères ESG intègrent un ensemble d’indicateurs qui mesurent la prise en compte des enjeux environnementaux et sociaux dans un secteur d’activité donné. Appliqués à l’immobilier, ces critères évaluent plus spécifiquement l’impact global d’un bien ou d’un portefeuille immobilier sur ces trois volets. Comment ces critères se traduisent-ils concrètement pour les dimensions environnementale, sociale et de gouvernance ?
Environnemental
Comme le souligne Marc Yehya, ESG & Sustainability Manager chez Wüest Partner France : « Pour l’immobilier, l’aspect “Environnemental” des critères ESG est considéré comme le plus important, car il répond à l’urgence climatique avec des indicateurs comme les émissions de GES ou la consommation énergétique, qui sont techniquement plus simples à mesurer que les indicateurs sociaux et de gouvernance. »
Le volet environnemental est donc considéré comme le plus urgent, mais aussi comme le plus facilement quantifiable des trois critères ESG pour le secteur de l’immobilier. Il couvre plusieurs domaines essentiels dont l’efficacité énergétique des bâtiments, les émissions de gaz à effet de serre, la gestion de l’eau et des déchets, l’utilisation de matériaux de construction durables, ainsi que la résilience climatique.
Social
L’aspect social de l’ESG dans l’immobilier se concentre surtout sur l’impact d’un projet sur les propriétaires et locataires concernés, ainsi que la communauté locale. Il mesure notamment le confort et le bien-être des occupants et le degré de mixité sociale des projets immobiliers (logements sociaux). Il s’assure également que les normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite sont bien respectées.
Gouvernance
Dans l’ESG immobilier, le volet gouvernance repose sur la transparence des décisions, la diversité des équipes dirigeantes et le recours à des financements durables, comme les obligations vertes. Les entreprises sont encouragées à obtenir des certifications environnementales (HQE, BREEAM, LEED) et à sensibiliser leurs équipes aux pratiques durables. Enfin, une gestion éthique des projets assure un équilibre entre les intérêts des actionnaires et des parties prenantes, tout en garantissant la viabilité des investissements.
L’importance des critères ESG dans l’immobilier
L’intégration des critères ESG dans le secteur immobilier offre des bénéfices à la fois pour la société et pour les acteurs de l’immobilier.
Bénéfices pour l’environnement et la société
L’immobilier est l’une des industries qui consomme le plus d’énergie et qui génère le plus d’émissions de CO2. En contrepartie, le secteur offre l’un des plus grands potentiels de décarbonation avec un objectif européen à zéro émission pour 2050. L’intégration progressive des critères ESG, notamment environnementaux, dans l’immobilier est donc une contribution majeure à la lutte contre le changement climatique. Dans le même temps, l’amélioration des conditions d’habitation profite largement à l’ensemble de la société.
Importance pour les acteurs de l’immobilier :
Pour les professionnels du secteur, il s’agit tout d’abord de rester en conformité avec des réglementations exigeantes. En effet, la loi sur la transition énergétique impose une prise en compte de plus en plus pressante des critères ESG par les investisseurs.
En plus de cet aspect légal obligatoire, le rating ESG permet aussi d’anticiper les évolutions liées aux enjeux du marché immobilier et d’en tirer parti. Concrètement, les biens immobiliers avec une plus grande efficacité énergétique ont une valeur plus élevée et des loyers supérieurs. Ils ont également tendance à attirer davantage les investisseurs.
À l’inverse, ignorer les enjeux ESG peut conduire à intégrer des actifs immobiliers irrécupérables, dont la valeur va chuter drastiquement face aux nouvelles exigences du marché et des pouvoirs publics.
ESG immobilier et loi : les principales réglementations françaises et européennes à connaître
L’UE et la France durcissent un peu plus chaque année les contraintes environnementales dans le domaine de la construction et de la gestion des parcs immobiliers. Actuellement, les principales lois et réglementations en vigueur sont les suivantes :
- Loi Climat et Résilience : Elle renforce les exigences en matière de performance énergétique des logements et introduit de nouvelles obligations pour les propriétaires.
- RE2020 : Une nouvelle norme pour améliorer la performance thermique, diminuer la consommation énergétique et l’impact carbone des bâtiments neufs (habitation, tertiaire).
- La taxonomie verte européenne : Une classification des activités économiques durables pour informer les investisseurs et les encourager à supporter des initiatives ayant un impact positif sur l’environnement.
- Loi ELAN : Elle introduit le décret tertiaire qui impose aux bâtiments tertiaires de réduire progressivement leur consommation d’énergie.
Ces mesures, combinées à l’obligation d’installer des systèmes BACS (systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments), visent à accélérer la décarbonation du secteur immobilier et à contribuer à la lutte contre le changement climatique.
Ce cadre légal a vocation à évoluer vers encore plus d’exigences dans un futur proche. L’un des exemples les plus emblématiques de cette tendance est l’interdiction progressive de la mise en location de biens avec une note DPE classée G et F (respectivement en 2025 et 2028), et des biens classés E (en 2034).
Pour la construction de bâtiments neufs, la législation va également imposer des seuils carbone plus stricts dès 2025 :
- Pour les maisons individuelles : on passe de 640 kgCO2eq/m²/an à 530 kgCO2eq/m²/an.
- Pour les logements collectifs : on passe de 740 kgCO2eq/m²/an à 650 kgCO2eq/m²/an.
Pour éviter d’investir dans des projets immobiliers qui vont s’avérer préjudiciables dans un délai de 10 à 20 ans, il est essentiel d’anticiper les échéances environnementales à venir.
Immobilier ESG : avantages stratégiques
Quelles sont les principales thématiques ESG à prendre en compte pour piloter son immobilier ?
La thématique environnementale est bien sûr l’un des principaux sujets à court terme pour les investisseurs et considéré comme le plus urgent, car il fait référence à la crise climatique mondiale et à l’urgence de réduire les émissions de carbone, de préserver les ressources naturelles et de prévenir les impacts environnementaux néfastes.
La consommation énergétique et l’émission de GES des bâtiments sont toutes deux traduites par le diagnostic DPE, désormais obligatoire et particulièrement impactant pour la valeur des biens. De manière générale, c’est toute une politique de l’État français qui vise à encadrer la performance environnementale des biens immobiliers. Ceux-ci devront progressivement améliorer leur isolation, leur consommation d’eau ou encore leur production et gestion des déchets.
Mais les sujets sociétaux et de gouvernance ont, eux aussi, un rôle à jouer dans le pilotage du parc immobilier. Le bien respecte-t-il les prérequis de confort des occupants ? Les conditions de travail sur les chantiers sont-elles conformes aux impératifs de sécurité ? Les relations avec les équipes et les actionnaires sont-elles saines ? Les critères ESG s’inscrivent dans une démarche RSE en immobilier, essentielle pour offrir des garanties de qualité et de pérennité aux utilisateurs finaux.
Les opportunités ESG en immobilier
L’application des critères ESG dans les projets immobiliers est porteuse de valeur pour toutes les parties prenantes. L’ESG a des retombées sur l’ensemble des personnes évoluant autour du bien : occupants, gestionnaires, collaborateurs, partenaires.
En effet, des travaux de rénovation énergétique permettent au locataire de profiter d’un confort thermique supérieur et de payer moins de charges locatives. Une gestion immobilière conforme aux critères ESG est également l’opportunité, pour les investisseurs, de faire progresser leur portefeuille immobilier. Les rénovations énergétiques, notamment, contribuent au gain de valeur (valeur locative ou à la revente) des biens, les habitations les moins performantes étant quant à elles toujours plus pénalisées par les mesures étatiques.
La construction d’un patrimoine mieux géré, avec un regard tourné vers des valeurs d’avenir, est donc dans l’intérêt de toute la société.
D’autre part, le respect des normes ESG est un véritable gage d’anticipation face à un avenir très changeant. Une stratégie bien réfléchie permettra de s’appuyer sur des indicateurs fiables, et ainsi de prévoir et améliorer la qualité – et donc la valeur – des biens sur la durée.
À ce titre, cette étude de Wüest Partner indique que 42 % des investisseurs suisses sont prêts à payer davantage pour des bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique. C’est la preuve d’une prise de conscience progressive de la valeur des critères de durabilité dans le secteur immobilier.
Comment déployer l’ESG dans votre stratégie d’investissement immobilier ?
Mettre les critères ESG au service de votre stratégie d’investissement, c’est adopter une vision plus long-termiste pour vos biens. Il faut alors chercher à définir des axes d’amélioration et à prioriser les actions pour viser un portefeuille plus durable.
Concrètement, la nouvelle stratégie d’investissement implique de :
- définir des objectifs concrets pour votre parc immobilier,
- analyser votre portefeuille grâce à des notations claires,
- évaluer les risques réglementaires et financiers auxquels ces biens sont – ou seront – soumis,
- établir un plan d’action pour chacune de vos décisions d’investissement futures.
Ainsi, les critères ESG seront pris en compte dès les premières étapes de l’investissement, avec une bonne connaissance du marché et des risques associés. Le résultat est un portefeuille plus pérenne et responsable, ayant les meilleures chances de rentabilité à terme.
Les défis de l’intégration ESG dans l’immobilier et comment les surmonter
Les acteurs du marché se retrouvent souvent démunis face à la complexité des enjeux liés à l’intégration des critères ESG. D’une part, ils peinent à maîtriser l’éventail des connaissances nécessaires (réglementations locales, mécanismes de subventions, meilleures pratiques) pour booster leur score ESG.
D’autre part, le manque d’outils numériques adaptés freine considérablement leur progression. Sans une base solide pour enregistrer, analyser et digitaliser les données de leur parc immobilier, ils se retrouvent dans l’impossibilité de les exploiter pleinement, ce qui entrave leur capacité à produire, par exemple, des rapports ESG de plus grande précision.
Enfin, même lorsque les ressources et les connaissances sont disponibles en interne, les équipes sont déjà surchargées de travail.
Résultat, les acteurs immobiliers se retrouvent à naviguer à vue dans un océan de complexité. Certes, ils sont conscients des enjeux, mais ils ne disposent d’aucun moyen pour y répondre de manière efficace.
Comment surmonter les défis ESG en immobilier et en exploiter tout le potentiel ?
Conseil en ESG immobilier
Face aux défis complexes de l’ESG, n’hésitez pas à faire appel à une expertise externe pour vous accompagner dans vos projets immobiliers. Notre cabinet de conseil, Wüest Partner, vous propose des services et solutions sur mesure pour une gestion efficace des questions ESG :
- Rating ESG immobilier : Valorisez votre portefeuille immobilier grâce à un score ESG qui prend en compte plus de 100 indicateurs pertinents et objectifs.
- Stratégies de durabilité et ESG : Façonnez l’avenir de votre patrimoine immobilier avec nos conseils experts en stratégie durable.
- Économie circulaire et biodiversité : Donnez vie à des projets immobiliers respectueux de l’environnement grâce à la collecte de données sur vos bâtiments.
- Gestion des données de consommation : Transformez les chiffres en actions concrètes pour optimiser la performance de vos bâtiments.
- Certifications et labels énergétiques : Valorisez votre parc immobilier avec les certifications adaptées.
- Qualité et physique du bâtiment : Assurez la pérennité de vos investissements grâce à notre expertise en physique du bâtiment.
- Solutions climat et carbone : Relevez le défi du futur immobilier décarboné avec nos outils innovants de calcul et d’analyse des risques climatiques.
- Finance durable : Explorez de nouvelles opportunités de financement vert grâce à notre connaissance de la taxonomie européenne et des green bonds.
- Reporting développement durable : Communiquez efficacement sur vos performances ESG à l’aide de nos solutions de reporting CSRD et GRESB.
- Formations : Approfondissez vos connaissances en immobilier grâce à la Wüest Academy et nos formations spécialisées.
Outils numériques ESG immobilier
Les solutions digitales pour l’immobilier sont essentielles pour relever efficacement les défis ESG. Chez Wuest Partner, nous vous proposons un éventail complet d’outils numériques performants :
- Wüest Dimensions : Une plateforme intégrée pour une gestion complète de vos actifs immobiliers, de l’évaluation au benchmarking.
- Wüest Visits : Une application mobile pour la saisie sur site de l’état des biens immobiliers et faciliter l’automatisation des rapports ESG.
- Wüest Leads : Un outil d’évaluation immobilière et de calcul des coûts de rénovation.
- Wüest Refurb : Un calculateur pour estimer les coûts de rénovation et l’impact CO2 de vos projets immobiliers.
Mettre en place des actions concrètes avec l’accompagnement d’un professionnel
À l’heure de la transition écologique, l’intégration des critères ESG dans la gestion immobilière n’est plus une option, c’est une obligation. Mais vous pouvez la transformer en avantage stratégique.
Chez Wüest Partner, nous vous accompagnons à chaque étape de votre parcours ESG grâce à nos solutions digitales innovantes et à nos prestations de conseil. De l’évaluation initiale à la mise en œuvre de stratégies performantes, nous transformons, pour vous, les défis ESG en opportunités.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir comment nous pouvons, ensemble, atteindre vos objectifs immobiliers.
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Dernière mise à jour : 30 mai 2025