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Critères ESG en immobilier : outil de gestion essentiel pour votre parc 

Esg Immobilier : outil de gestion essentiel de votre parc - immeuble en construction - fleuve - Wüest partner

D’après le rapport annuel de l’ONU sur l’état mondial des bâtiments et de la construction, l’immo­bilier repré­sente près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. En France, ce constat d’urgence a amené à la création d’une régle­men­tation de plus en plus exigeante et à une prise de conscience crois­sante du secteur. Dans ce contexte, l’approche ESG dans l’immo­bilier s’impose comme une nécessité pour les inves­tis­seurs. Découvrez comment utiliser la notation ESG pour mettre en place et piloter une stratégie immobi­lière perfor­mante et adaptée aux nouveaux enjeux sociétaux. 

Que signifie l’acronyme ESG dans le contexte de l’immo­bilier ?

Les critères ESG intègrent un ensemble d’indicateurs qui mesurent la prise en compte des enjeux environ­ne­mentaux et sociaux dans un secteur d’activité donné. Appliqués à l’immobilier, ces critères évaluent plus spéci­fi­quement l’impact global d’un bien ou d’un porte­feuille immobilier sur ces trois volets. Comment ces critères se traduisent-ils concrè­tement pour les dimen­sions environ­ne­mentale, sociale et de gouver­nance ?

Environ­ne­mental

Comme le souligne Marc Yehya, ESG & Sustai­na­bility Manager chez Wüest Partner France : « Pour l’immo­bilier, l’aspect “Environ­ne­mental” des critères ESG est considéré comme le plus important, car il répond à l’urgence clima­tique avec des indica­teurs comme les émissions de GES ou la consom­mation énergé­tique, qui sont techni­quement plus simples à mesurer que les indica­teurs sociaux et de gouver­nance. »

Le volet environ­ne­mental est donc considéré comme le plus urgent, mais aussi comme le plus facilement quanti­fiable des trois critères ESG pour le secteur de l’immo­bilier. Il couvre plusieurs domaines essen­tiels dont l’effi­cacité énergé­tique des bâtiments, les émissions de gaz à effet de serre, la gestion de l’eau et des déchets, l’uti­li­sation de matériaux de construction durables, ainsi que la résilience clima­tique.

Social

L’aspect social de l’ESG dans l’immo­bilier se concentre surtout sur l’impact d’un projet sur les proprié­taires et locataires concernés, ainsi que la commu­nauté locale. Il mesure notamment le confort et le bien-être des occupants et le degré de mixité sociale des projets immobi­liers (logements sociaux). Il s’assure également que les normes d’acces­si­bilité pour les personnes à mobilité réduite sont bien respectées.

Gouver­nance

Dans l’ESG immobilier, le volet gouver­nance repose sur la trans­pa­rence des décisions, la diversité des équipes dirigeantes et le recours à des finan­ce­ments durables, comme les obliga­tions vertes. Les entre­prises sont encou­ragées à obtenir des certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales (HQE, BREEAM, LEED) et à sensi­bi­liser leurs équipes aux pratiques durables. Enfin, une gestion éthique des projets assure un équilibre entre les intérêts des action­naires et des parties prenantes, tout en garan­tissant la viabilité des inves­tis­se­ments.

L’importance des critères ESG dans l’immobilier

L’inté­gration des critères ESG dans le secteur immobilier offre des bénéfices à la fois pour la société et pour les acteurs de l’immobilier.

Bénéfices pour l’envi­ron­nement et la société

L’immo­bilier est l’une des indus­tries qui consomme le plus d’énergie et qui génère le plus d’émis­sions de CO2. En contre­partie, le secteur offre l’un des plus grands poten­tiels de décar­bo­nation avec un objectif européen à zéro émission pour 2050. L’intégration progressive des critères ESG, notamment environ­ne­mentaux, dans l’immobilier est donc une contri­bution majeure à la lutte contre le changement clima­tique. Dans le même temps, l’amélioration des condi­tions d’habitation profite largement à l’ensemble de la société. 

Impor­tance pour les acteurs de l’immo­bilier :

Pour les profes­sionnels du secteur, il s’agit tout d’abord de rester en conformité avec des régle­men­ta­tions exigeantes. En effet, la loi sur la transition énergé­tique impose une prise en compte de plus en plus pressante des critères ESG par les inves­tis­seurs.

En plus de cet aspect légal obliga­toire, le rating ESG permet aussi d’anticiper les évolu­tions liées aux enjeux du marché immobilier et d’en tirer parti. Concrè­tement, les biens immobi­liers avec une plus grande efficacité énergé­tique ont une valeur plus élevée et des loyers supérieurs. Ils ont également tendance à attirer davantage les inves­tis­seurs.

À l’inverse, ignorer les enjeux ESG peut conduire à intégrer des actifs immobi­liers irrécu­pé­rables, dont la valeur va chuter drasti­quement face aux nouvelles exigences du marché et des pouvoirs publics.

ESG immobilier et loi : les princi­pales régle­men­ta­tions françaises et européennes à connaître 

L’UE et la France durcissent un peu plus chaque année les contraintes environ­ne­men­tales dans le domaine de la construction et de la gestion des parcs immobi­liers. Actuel­lement, les princi­pales lois et régle­men­ta­tions en vigueur sont les suivantes :

  • Loi Climat et Résilience : Elle renforce les exigences en matière de perfor­mance énergé­tique des logements et introduit de nouvelles obliga­tions pour les proprié­taires.
  • RE2020 : Une nouvelle norme pour améliorer la perfor­mance thermique, diminuer la consom­mation énergé­tique et l’impact carbone des bâtiments neufs (habitation, tertiaire).
  • La taxonomie verte européenne : Une classi­fi­cation des activités écono­miques durables pour informer les inves­tis­seurs et les encou­rager à supporter des initia­tives ayant un impact positif sur l’environnement. 
  • Loi ELAN : Elle introduit le décret tertiaire qui impose aux bâtiments tertiaires de réduire progres­si­vement leur consom­mation d’énergie.

Ces mesures, combinées à l’obligation d’installer des systèmes BACS (systèmes d’auto­ma­ti­sation et de contrôle des bâtiments), visent à accélérer la décar­bo­nation du secteur immobilier et à contribuer à la lutte contre le changement clima­tique.

Ce cadre légal a vocation à évoluer vers encore plus d’exigences dans un futur proche. L’un des exemples les plus emblé­ma­tiques de cette tendance est l’interdiction progressive de la mise en location de biens avec une note DPE classée G et F (respec­ti­vement en 2025 et 2028), et des biens classés E (en 2034).

Pour la construction de bâtiments neufs, la légis­lation va également imposer des seuils carbone plus stricts dès 2025 :

  • Pour les maisons indivi­duelles : on passe de 640 kgCO2eq/m²/an à 530 kgCO2eq/m²/an.
  • Pour les logements collectifs : on passe de 740 kgCO2eq/m²/an à 650 kgCO2eq/m²/an. 

Pour éviter d’investir dans des projets immobi­liers qui vont s’avérer préju­di­ciables dans un délai de 10 à 20 ans, il est essentiel d’anticiper les échéances environ­ne­men­tales à venir.

ESG immobilier - visualition de données climatiques sur écran d'ordinateur - Wüest Partner

Immobilier ESG : avantages straté­giques

Quelles sont les princi­pales théma­tiques ESG à prendre en compte pour piloter son immobilier ?

La théma­tique environ­ne­mentale est bien sûr l’un des principaux sujets à court terme pour les inves­tis­seurs et considéré comme le plus urgent, car il fait référence à la crise clima­tique mondiale et à l’urgence de réduire les émissions de carbone, de préserver les ressources naturelles et de prévenir les impacts environ­ne­mentaux néfastes.

La consom­mation énergé­tique et l’émission de GES des bâtiments sont toutes deux traduites par le diagnostic DPE, désormais obliga­toire et parti­cu­liè­rement impactant pour la valeur des biens. De manière générale, c’est toute une politique de l’État français qui vise à encadrer la perfor­mance environ­ne­mentale des biens immobi­liers. Ceux-ci devront progres­si­vement améliorer leur isolation, leur consom­mation d’eau ou encore leur production et gestion des déchets.

Mais les sujets sociétaux et de gouver­nance ont, eux aussi, un rôle à jouer dans le pilotage du parc immobilier. Le bien respecte-t-il les prérequis de confort des occupants ? Les condi­tions de travail sur les chantiers sont-elles conformes aux impératifs de sécurité ? Les relations avec les équipes et les action­naires sont-elles saines ? Les critères ESG s’inscrivent dans une démarche RSE en immobilier, essen­tielle pour offrir des garanties de qualité et de pérennité aux utili­sa­teurs finaux.

Les oppor­tu­nités ESG en immobilier

L’application des critères ESG dans les projets immobi­liers est porteuse de valeur pour toutes les parties prenantes. L’ESG a des retombées sur l’ensemble des personnes évoluant autour du bien : occupants, gestion­naires, colla­bo­ra­teurs, parte­naires.

En effet, des travaux de rénovation énergé­tique permettent au locataire de profiter d’un confort thermique supérieur et de payer moins de charges locatives. Une gestion immobi­lière conforme aux critères ESG est également l’opportunité, pour les inves­tis­seurs, de faire progresser leur porte­feuille immobilier. Les rénova­tions énergé­tiques, notamment, contri­buent au gain de valeur (valeur locative ou à la revente) des biens, les habita­tions les moins perfor­mantes étant quant à elles toujours plus pénalisées par les mesures étatiques.

La construction d’un patri­moine mieux géré, avec un regard tourné vers des valeurs d’avenir, est donc dans l’intérêt de toute la société.

D’autre part, le respect des normes ESG est un véritable gage d’anticipation face à un avenir très changeant. Une stratégie bien réfléchie permettra de s’appuyer sur des indica­teurs fiables, et ainsi de prévoir et améliorer la qualité – et donc la valeur – des biens sur la durée.

À ce titre, cette étude de Wüest Partner indique que 42 % des inves­tis­seurs suisses sont prêts à payer davantage pour des bâtiments plus efficaces sur le plan énergé­tique. C’est la preuve d’une prise de conscience progressive de la valeur des critères de durabilité dans le secteur immobilier.

Comment déployer l’ESG dans votre stratégie d’inves­tis­sement immobilier ?

Mettre les critères ESG au service de votre stratégie d’investissement, c’est adopter une vision plus long-termiste pour vos biens. Il faut alors chercher à définir des axes d’amélioration et à prioriser les actions pour viser un porte­feuille plus durable.

Concrè­tement, la nouvelle stratégie d’investissement implique de :

  • définir des objectifs concrets pour votre parc immobilier,
  • analyser votre porte­feuille grâce à des notations claires,
  • évaluer les risques régle­men­taires et finan­ciers auxquels ces biens sont – ou seront – soumis,
  • établir un plan d’action pour chacune de vos décisions d’investissement futures.

Ainsi, les critères ESG seront pris en compte dès les premières étapes de l’investissement, avec une bonne connais­sance du marché et des risques associés. Le résultat est un porte­feuille plus pérenne et respon­sable, ayant les meilleures chances de renta­bilité à terme.

Les défis de l’inté­gration ESG dans l’immo­bilier et comment les surmonter 

Les acteurs du marché se retrouvent souvent démunis face à la complexité des enjeux liés à l’intégration des critères ESG. D’une part, ils peinent à maîtriser l’éventail des connais­sances néces­saires (régle­men­ta­tions locales, mécanismes de subven­tions, meilleures pratiques) pour booster leur score ESG.

D’autre part, le manque d’outils numériques adaptés freine consi­dé­ra­blement leur progression. Sans une base solide pour enregistrer, analyser et digita­liser les données de leur parc immobilier, ils se retrouvent dans l’impos­si­bilité de les exploiter pleinement, ce qui entrave leur capacité à produire, par exemple, des rapports ESG de plus grande précision.

Enfin, même lorsque les ressources et les connais­sances sont dispo­nibles en interne, les équipes sont déjà surchargées de travail.

Résultat, les acteurs immobi­liers se retrouvent à naviguer à vue dans un océan de complexité. Certes, ils sont conscients des enjeux, mais ils ne disposent d’aucun moyen pour y répondre de manière efficace.

Comment surmonter les défis ESG en immobilier et en exploiter tout le potentiel ?

Conseil en ESG immobilier

Face aux défis complexes de l’ESG, n’hésitez pas à faire appel à une expertise externe pour vous accom­pagner dans vos projets immobi­liers. Notre cabinet de conseil, Wüest Partner, vous propose des services et solutions sur mesure pour une gestion efficace des questions ESG :

  • Rating ESG immobilier : Valorisez votre porte­feuille immobilier grâce à un score ESG qui prend en compte plus de 100 indica­teurs perti­nents et objectifs.
  • Stratégies de durabilité et ESG : Façonnez l’avenir de votre patri­moine immobilier avec nos conseils experts en stratégie durable.
  • Économie circu­laire et biodi­versité : Donnez vie à des projets immobi­liers respec­tueux de l’envi­ron­nement grâce à la collecte de données sur vos bâtiments.
  • Gestion des données de consom­mation : Trans­formez les chiffres en actions concrètes pour optimiser la perfor­mance de vos bâtiments.
  • Certi­fi­ca­tions et labels énergé­tiques : Valorisez votre parc immobilier avec les certi­fi­ca­tions adaptées.
  • Qualité et physique du bâtiment : Assurez la pérennité de vos inves­tis­se­ments grâce à notre expertise en physique du bâtiment.
  • Solutions climat et carbone : Relevez le défi du futur immobilier décarboné avec nos outils innovants de calcul et d’analyse des risques clima­tiques.
  • Finance durable : Explorez de nouvelles oppor­tu­nités de finan­cement vert grâce à notre connais­sance de la taxonomie européenne et des green bonds.
  • Reporting dévelop­pement durable : Commu­niquez effica­cement sur vos perfor­mances ESG à l’aide de nos solutions de reporting CSRD et GRESB.
  • Forma­tions : Appro­fon­dissez vos connais­sances en immobilier grâce à la Wüest Academy et nos forma­tions spécia­lisées. 

Outils numériques ESG immobilier

Les solutions digitales pour l’immo­bilier sont essen­tielles pour relever effica­cement les défis ESG. Chez Wuest Partner, nous vous proposons un éventail complet d’outils numériques perfor­mants :

  • Wüest Dimen­sions : Une plate­forme intégrée pour une gestion complète de vos actifs immobi­liers, de l’éva­luation au bench­marking.
  • Wüest Visits : Une appli­cation mobile pour la saisie sur site de l’état des biens immobi­liers et faciliter l’automatisation des rapports ESG.
  • Wüest Leads : Un outil d’éva­luation immobi­lière et de calcul des coûts de rénovation.
  • Wüest Refurb : Un calcu­lateur pour estimer les coûts de rénovation et l’impact CO2 de vos projets immobi­liers.

Mettre en place des actions concrètes avec l’accompagnement d’un profes­sionnel

À l’heure de la transition écolo­gique, l’inté­gration des critères ESG dans la gestion immobi­lière n’est plus une option, c’est une obligation. Mais vous pouvez la trans­former en avantage straté­gique.

Chez Wüest Partner, nous vous accom­pa­gnons à chaque étape de votre parcours ESG grâce à nos solutions digitales innovantes et à nos presta­tions de conseil. De l’éva­luation initiale à la mise en œuvre de stratégies perfor­mantes, nous trans­formons, pour vous, les défis ESG en oppor­tu­nités.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir comment nous pouvons, ensemble, atteindre vos objectifs immobi­liers.


Contactez nos experts pour en savoir plus :

Personnes de contact pour la France et la Suisse

Tiphaine Lecarbonnier - Consultant senior ESG et conseil en immobilier - Wüest partner Genève

Tiphaine Lecar­bonnier
Senior Consultant

E‑Mail à Tiphaine Lecar­bonnier
+41 44 289 90 16

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Dernière mise à jour : 30 mai 2025