Évaluation et évolution des prix de l’immobilier

La valeur de marché d’un bien – ou prix immobilier – est la combinaison de nombreux facteurs. Pour les particuliers comme pour les investisseurs, il est important de les connaître. Des critères économiques aux influences réglementaires et environnementales, quels éléments clés influencent le marché de l’immobilier en France?

Quels facteurs influent sur les prix de l’immobilier ?

Dans son étude sur la valeur fondamentale d’un bien immobilier, Wüest Partner met en lumière l’évolution du prix des biens immobiliers au cours des dernières années à travers l’analyse de l’évolution des fondamentaux économiques à savoir :

• l’indice des prix à la consommation, les loyers et les prix de l’immobilier ayant tendance à augmenter en période d’inflation ;
• le niveau de revenu des ménages, qui impacte directement la demande ;
• la croissance démographique, qui entraîne elle aussi une demande accrue ;
• les taux d’intérêt des prêts immobiliers, qui font varier le coût des projets et modifient donc la demande ;
• la disponibilité des logements vacants, qui indique l’abondance ou la rareté de l’offre. 

Par ailleurs, le prix de chaque bien dépendra de critères intrinsèques au bien (surface au sol, étage, éventuelle vue ou présence d’un ascenseur), de l’emplacement et de ses infrastructures (commerces, écoles, transports), ainsi que les prix de l’immobilier dans le secteur visé.

D’autres critères interviennent dans une estimation de prix, tels que les charges de copropriété, le montant de la taxe foncière ou encore le coût du futur crédit. Sur le plan environnemental, le DPE du bien et les éventuelles rénovations énergétiques récentes auront, elles aussi, une importance majeure.

Quels facteurs déterminent l’évolution du marché immobilier ?

On l’aura compris, l’impact des conditions du marché immobilier en France sur les prix est à la fois majeur et complexe. 

Ce à quoi s’ajoutent des contraintes réglementaires qui peuvent avoir un effet notable sur l’évolution des prix. On peut actuellement citer :  

• les échéances réglementaires du DPE assorties d’interdictions de mise en locations ;
• l’encadrement des loyers, qui limite les augmentations de loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail. Ces mesures peuvent avoir un impact sur les rendements locatifs et la rentabilité des investissements immobiliers locatifs ;
• les politiques gouvernementales, telles que les incitations fiscales, les mesures de soutien à l’accession à la propriété ou les réglementations sur les investissements immobiliers.

Sur la base de tous ces paramètres, il s’agira ensuite pour les investisseurs de choisir la méthode la plus juste pour évaluer leur bien. Parmi les méthodes les plus courantes, on citera le Discounted Cash Flow (ou DCF), solution de calcul dynamique qui analyse les futurs flux de trésorerie selon des taux régulièrement actualisés.

Quelle que soit la méthode sélectionnée, l’importance de disposer de données actuelles est capitale. Elles seules permettront d’établir un calcul réaliste, tenant compte des évolutions rapides du marché de l’immobilier en France. La méthode DCF permet par ailleurs d’évaluer aussi bien des biens immobiliers que les portefeuilles complets.

L’état du marché immobilier français : contexte et perspectives en 2023

Après une période d’envolée du marché de l’immobilier français – de 2017 à 2022 essentiellement – la tendance est à la stabilisation en 2023.

En raison de conditions économiques particulières (pression démographique, la faible vacance et des taux d’intérêt faibles) les prix immobiliers ont connu une tendance largement à la hausse depuis le milieu des années 2010. Une tendance haussière ayant atteint un point de retournement courant 2022 parallèlement à la hausse des taux d’intérêt, à un contexte économique attentiste et au retour de l’inflation.

A partir des données et prévisions macro-économiques issues d’instituts officiels tels que la Banque de France et l’INSEE, Wüest Partner anticipe une baisse de 0,5 % du prix moyen des appartements en France et une augmentation de 1,9 % pour les maisons. À Paris uniquement, la baisse des prix des appartements pourrait même atteindre 2,1 %.

De telles prévisions permettent aux investisseurs de mieux évaluer leurs biens sur le moyen terme et d’anticiper les tendances à venir. L’objectif : définir des indicateurs fiables et s’adapter rapidement aux évolutions du marché de l’immobilier en France.

L’offre de Wüest Partner : conseil en ESG et des outils digitaux pour accompagner vos prises de décisions

Pour les particuliers, mais aussi et surtout pour les professionnels de l’immobilier, la juste évaluation du prix immobilier est essentielle à la performance financière. Prendre en compte les critères ESG est d’une importance croissante pour réaliser des investissements pérennes et valoriser son ou ses biens.

Wüest Partner apporte un accompagnement d’expert pour disposer des bons indicateurs immobiliers et mettre en place des stratégies de durabilité bénéfiques à l’investisseur comme à l’utilisateur final. À l’aide d’outils digitaux fiables, mettez les données au service de la valorisation de votre immobilier. Nos solutions sont conçues pour vous apporter une vision concrète et stratégique, qui ne laissera pas de place au hasard. Pour en savoir plus, contactez-nous.