EU-Taxonomie & Immobilien: Überblick und Auswirkungen

Die seit 2020 gültige Taxonomieverordnung der EU wird Wirtschaftstätigkeiten wie den Bau von Immobilien in Zukunft stark beein­flussen. Seit dem Steuerjahr 2024 bietet sie einen Rahmen für die Veröffentlichung von rechtlich einklag­baren Nachhaltigkeitskriterien. Für Investor:innen ist das Verständnis der Nachhaltigkeitskriterien und ihrer Auswirkungen eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Wir stellen vor, auf welche Weise die EU-Taxonomie Immobilien betrifft und wie Wüest Partner Sie bei Ihrer ESG-Strategie unter­stützen kann.

EU-Taxonomie: Überblick

Der Grüne Deal ist „die neue Wachstumsstrategie der Union. Er zielt darauf ab, die Union bis 2050 zu einer modernen, ressour­cen­scho­nenden und wettbe­werbs­fä­higen Wirtschaft ohne Netto-Treibhausgasemissionen zu machen.

In diesem Zusammenhang definiert die einge­führte grüne Taxonomie ökolo­gisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten. Das klar erklärte Ziel der Europäischen Union ist es, bis 2050 klima­neutral zu werden. Die Taxonomie, die auch die Gas- und Atomindustrie umfassen soll, gilt bereits für den Immobiliensektor.

Der europäische Referenzrahmen dient dazu, grüne Investitionen zu beschleu­nigen und konkrete Ergebnisse zu garan­tieren, die frei von Greenwashing sind. Er bildet zudem einen Rahmen für die Einhaltung von Umweltvorschriften, die für einen Großteil der Unternehmen gelten. Eine wirksame Maßnahme für Unternehmen ist die Einführung eines ESG-Ratings.

4 große Säulen der Gesellschaft im Jahr 2050 laut ADEME

Weitere Informationen finden Sie auf der Website Futures in transition.

Unternehmen, die von der EU-Taxonomie betroffen sind, müssen gemäß der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen den Anteil ihres Umsatzes, der auf grüne Aktivitäten entfällt, melden. Obwohl die CSR-Richtlinie seit dem 5. Januar 2023 in Kraft ist, gilt sie erst seit dem 1. Januar 2024. Von der Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung sind rund 14.600 deutsche Unternehmen betroffen.

EU-Taxonomie: Umweltziele

Mit einem Grundverständnis des recht­lichen Rahmens geht es nun um dessen konkrete Auswirkungen für Ihr Unternehmen. Damit eine wirtschaft­liche Tätigkeit nach der EU-Taxonomie als nachhaltig gilt, muss sie mindestens eines der folgenden sechs Ziele erfüllen:

• Klimaschutz
• Anpassung an den Klimawandel
• Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
• Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
• Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
• Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
  

Darüber hinaus darf die betref­fende Aktivität den Kriterien, dem oder den Umweltzielen, zu denen sie nicht wesentlich beiträgt, nicht schaden gemäß dem sogenannten DNSH-Prinzip (Do No Significant Harm). 

Dieses Prinzip stellt sicher, dass die Förderung einer nachhal­tigen Tätigkeit in einem Bereich die anderen Umweltziele nicht gefährdet. Die Anforderungen der europäi­schen Taxonomie beziehen sich auch auf gesell­schaft­liche und Governance-Aspekte. Werte wie Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderungen, soziale Mischung oder Transparenz müssen daher durch die Vorschriften gestärkt werden.

EU-Taxonomie & Immobilien: Definition und Anforderungen

Die europäische grüne Taxonomie schafft einen wirtschaft­lichen Rahmen für den ökolo­gi­schen Wandel. Die Einführung strenger Kriterien soll die verschie­denen Akteure dabei unter­stützen, sich auf eine gemeinsame Nachhaltigkeitsdefinition zu stützen und Greenwashing zu bekämpfen.

Der Bau- und Immobiliensektor gehört zu den Schlüsselsektoren, die von der EU aus zwei Hauptgründen ausge­wählt wurden: ihre Auswirkungen auf die Umwelt und ihre Bedeutung für die Erreichung der CO2-Neutralität bis 2050. Ein weiterer Bestandteil der grünen Taxonomie der EU ist das Fit-for-55-Maßnahmenpaket, mit dem EU-weit Treibhausgase (THG) bis 2030 um 55% gesenkt werden sollen.

Konkrete Anforderungen stellt die EU-Taxonomie an Immobilien in den folgenden vier Bereichen (im Hinblick auf Gebäude):

• Neubau
• Renovierung bestehender Gebäude
• Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
• Abbruch von Gebäuden und anderen Bauwerken
  

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über drei der vier relevanten Kategorien im Immobiliensektor: Bauprogramme für neue Gebäude, Renovierungsprogramme für bestehende Gebäude und Erwerb und Besitz von Gebäuden.

Neubau

Bei der Klassifizierung dieser wirtschaft­lichen Tätigkeit als taxono­mie­konform kann das Unternehmen seine Wahl auf eines der drei bereits genannten Umweltziele legen, nämlich den Klimaschutz, die Anpassung an den Klimawandel oder den Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft.

Signifikanter Beitrag
Abschwächung des Klimawandels

Egal, welches Umweltziel gewählt wurde, müssen die folgenden drei relevanten Kriterien erfüllt sein: die Erbringung eines wesent­lichen Beitrags, die DNSH-Anforderungen und die Umsetzung von gesell­schaft­lichen Mindestsicherungsmaßnahmen (siehe obige Grafik). Beispiele für soziale Mindeststandards sind die OECD-Richtlinien für multi­na­tionale Unternehmen, die UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und die inter­na­tionale Menschenrechtscharta des Büro des Hochkommissars für Menschenrechte (OHCHR).

Renovierung bestehender Gebäude

Bei Sanierungsmaßnahmen für bestehende Gebäude muss angegeben werden, ob das jeweilige Gebäude als Wohnraum oder für gewerb­liche Zwecke genutzt wird. Wie im Fall eines Neubaus ist ein Umweltziel auszu­wählen.

Um die Anforderungen des Umweltziels „Klimaschutz“ zu erfüllen, muss einer der beiden folgenden Punkte auf die Sanierung zutreffen:

1. Handelt es sich um eine groß angelegte Renovierung bestehender Gebäude?
2. Handelt es sich um eine Einsparung des Nettoprimärenergiebedarfs um mindestens 30% im Vergleich zur Ausgangsleistung des Gebäudes vor der Renovierung?
   

Beim Umweltziel „Anpassung an den Klimawandel“ wird ermittelt, ob eine ausführ­liche Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung durch­ge­führt wurde. Diese Bewertung umfasst dabei die Wahrscheinlichkeit des Eintretens und das Ausmaß etwaiger Schäden (bzw. den Grad der Vulnerabilität) in Bezug auf die Leistungsfähigkeit der Wirtschaftstätigkeit. Sie muss außerdem drei Unterkriterien erfüllen: einen zukunfts­ge­rich­teten Betrachtungszeitraum von mindestens 30 Jahren, eine Bewertung der künftigen Risiken anhand der Klimamodelle des jüngsten IPCC-Berichts und eine Bewertung von Risiko und Vulnerabilität der einzelnen Systemelemente. Im Falle von Risiken oder Vulnerabilitäten müssen die umgesetzten Anpassungslösungen eine deutliche Reduzierung der wichtigsten physi­schen Klimarisiken, die die Wirtschaftstätigkeit negativ beein­flussen, zur Folge haben. Diese Lösungen müssen ihrer­seits eine Reihe von Anforderungen erfüllen.

Im Hinblick auf das Umweltziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ müssen die Renovierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden mit den EU-Abfallvorschriften und der Checkliste des EU-Protokolls über die Bewirtschaftung von Bau- und Abbruchabfällen überein­stimmen. Dieses Protokoll sieht beispiels­weise vor, dass mindestens 70 % (nach Gewicht) der auf der Baustelle anfal­lenden ungefähr­lichen Bau- und Abbruchabfälle für die Wiederverwendung aufbe­reitet oder dem Recycling zugeführt werden müssen.

Contribution significative
Transition vers une économie circulaire

Signifikanter Beitrag zu einem Umweltziel

Keine DNSH-Beeinträchtigung anderer Umweltziele

Minimale gesell­schaft­liche Schutzmaßnahmen

Source : CPEA, ESG-Verification for the EU-Taxonomy

Die Maßnahmen zur Reduzierung von Lärm, Staub und Schadstoffemissionen während der Bau- und Wartungsaktivitäten müssen angegeben werden.

Erwerb und Eigentum von Immobilien

Für die Zwecke dieser Kategorie werden die Gebäude je nach Baudatum in 2 Kategorien unter­teilt.

• Gebäude mit Bauantrag vor dem 31. Dezember 2020 müssen einen Energieausweis Klasse A vorweisen oder zu den oberen 15 % des natio­nalen und regio­nalen Gebäudebestands gehören.
• Gebäude mit Bauantrag nach dem 31. Dezember 2020 müssen die für den Bau neuer Gebäude festge­legten Kriterien erfüllen. Ein Beispiel hierfür ist der Netto-Primärenergiebedarf (d.h., ‑verbrauch).

Wer ist von der EU-Taxonomieverordnung betroffen?

Seit dem 1. Januar 2024 sind gemäß der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (die Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD) ersetzt die Non-Financial Reporting Directive (NFRD)) alle Unternehmen mit mindestens 500 Mitarbeitern, einer Bilanzsumme von mehr als 20 Millionen Euro oder einem Umsatz von mehr als 40 Millionen Euro zur Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet.

Die derzeit etwa 11.000 von der EU-Taxonomie betrof­fenen Organisationen in Europa müssen insbe­sondere Folgendes veröf­fent­lichen:

• den Anteil ihres Umsatzes, der aus taxonomie-konformen, nachhal­tigen Aktivitäten und damit verbun­denen Produkten/Dienstleistungen stammt, 
• den Anteil ihrer Investitionsausgaben (CapEx) und ihrer Betriebsausgaben (OpEx), der aus taxonomie-konformen, nachhal­tigen Aktivitäten und damit verbun­denen Vermögenswerten/Prozessen stammt.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die Taxonomieverordnung für alle Unternehmen, die innerhalb der EU tätig sind und eines der folgenden Kriterien erfüllen: 

Umsatz von mehr als 40 Millionen Euro.

• 250 oder mehr Beschäftigte, 
• Bilanzsumme von mehr als 20 Millionen Euro.
  

Ab dem 1. Januar 2026 gilt die europäische Taxonomie auch für börsen­no­tierte KMU, die innerhalb und außerhalb der EU tätig sind, aber nicht als Kleinstunternehmen einge­stuft werden. In der CSRD werden sie als Kleinstunternehmen einge­stuft, wenn sie mindestens zwei der drei Kriterien Umsatz (weniger als 700.000 Euro), Bilanzsumme (weniger als 350.000 Euro) und Mitarbeiterzahl (weniger als 10 Personen) pro Geschäftsjahr erfüllen.

Aus einer makro­öko­no­mi­schen Perspektive sind insbe­sondere betroffen:

• Finanzmarktteilnehmer. Darunter fallen Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Verwalter von Anlageprodukten. Diese Akteure sind verpflichtet, Einzelheiten ihres Ansatzes zur Taxonomiekonformität zu veröf­fent­lichen.
• Investor:innen. Private und insti­tu­tio­nelle Investor:innen, die sich an Projekten zur nachhal­tigen Entwicklung betei­ligen möchten, sind verpflichtet, ihre Portfolios auf der Grundlage ihrer Übereinstimmung mit den Umweltzielen zu bewerten.

• Unternehmen in der EU. Unternehmen, die in der EU tätig sind und deren wirtschaft­liche Tätigkeit Auswirkungen auf die Umwelt hat, müssen eine Umweltverträglichkeitsprüfung durch­führen.
• Öffentliche Einrichtungen. Das sind Einrichtungen auf natio­naler, regio­naler und kommu­naler Ebene, die in der Finanzierung und Durchführung von Projekten tätig sind, die zu den Umweltzielen beitragen, diese erfüllen können oder müssen.

Immobilienbranche. Hierzu gehören Bauträger, Vermieter und Vermögensverwalter. Sie sind von den neuen Vorschriften direkt betroffen und müssen nachweisen, dass und wie ihre Projekte und Immobilienanlagen die Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.

Nachhaltigkeit und die Immobilienbranche

Nachhaltigkeit bringt große Herausforderungen für den Immobiliensektor mit sich, der für einen erheb­lichen Teil der Treibhausgasproduktion verant­wortlich ist. Laut der Broschüre „Energieeffizienz in Zahlen“ des BMWK verur­sacht der Betrieb der Gebäude in Deutschland etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO²-Emissionen (Daten des Berichtsjahres 2021). Laut dem globalen Panorama der Treibhausgasemissionen aus der Energieverbrennung werden im Jahr 2021 weltweit 17% der Emissionen dem verar­bei­tenden Gewerbe und dem Bausektor zugeschrieben.

Die betrof­fenen Immobilien sollten daher schnell moder­ni­siert werden. Die energe­tische und thermische Sanierung von bestehenden Immobilien mit schlechter Energieeffizienz wird von entschei­dender Bedeutung sein, um die gesetz­lichen Vorschriften einzu­halten. Auch in Bezug auf Neubauten ist ein Umdenken vonnöten: statt tradi­tio­neller Bauweisen sollte eine Ausrichtung auf biokli­ma­tische Konzepte und bioba­sierte Materialien statt­finden.

Für viele Investor:innen sind Renovierungen ein kurzfris­tiges Muss, bei dem es schwer­fällt, kompli­zierte Bestimmungen einzu­halten. Doch trotz ihres einschrän­kenden Aspekts kann sich die von der europäi­schen Taxonomie vorge­schriebene Nachhaltigkeit in einen Trumpf verwandeln: Denn die Einhaltung trägt langfristig dazu bei, den Immobilienwert zu steigern.

Darüber hinaus sollten ESG-Kriterien gesell­schaft­liche und Governance-Themen beinhalten. Diese Themen, die im Mittelpunkt des ESG-Ratings stehen, werden ebenfalls Gegenstand konkreter Maßnahmen im Rahmen der grünen Taxonomie sein.

EU-Taxonomie & Immobilien: Herausforderungen und Perspektiven bei der Umsetzung

Wie jede neue Regelung bringt auch die Taxonomieverordnung der EU sowohl Herausforderungen als auch Chancen für die Immobilienbranche mit sich.

Herausforderungen

• Komplexität der Einhaltung: Die Einhaltung von vielschich­tigen und sehr konkreten Nachhaltigkeitskriterien wirkt für viele Akteure in der Immobilienbranche mögli­cher­weise schwierig und poten­ziell abschre­ckend.
• Finanzielle Auswirkungen: Die mit der Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards verbun­denen Bau- und Sanierungskosten sind mögli­cher­weise beträchtlich, was sich vor allem kurzfristig auf die Geschäftsergebnisse auswirken kann.

Chancen

• Auf dem Immobilienmarkt: Die Einhaltung der Vorschriften eröffnet neue Investitionsmöglichkeiten: Ein Immobilienbestand, der die neuen ESG-Vorschriften im Rahmen des europäi­schen Grünen Deal erfüllt, zieht Investoren und Mietinteressenten an, denen Umweltfragen wichtig sind. Die Einhaltung der neuesten Umweltstandards wirkt sich auch positiv auf den Marktwert von Immobilienvermögen aus und kann eine Wertsteigerung zur Folge haben. 
• Für Innovation und Entwicklung: Der neue Rechtsrahmen fördert die Einführung innova­tiver Bautechnologien und nachhal­tiger Materialien. Sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungsprojekten wird der Einsatz fortschritt­licher Materialien die umwelt­freund­lichen Praktiken im Bausektor voran­treiben. Um den Übergang des Bausektors zu einer Kreislaufwirtschaft zu fördern, ist die Einhaltung der Anforderungen der EU-Taxonomie ein wichtiger Faktor. In diesem Zusammenhang wurde die Verwendung von Primär- und Sekundärrohstoffen begrenzt. Dies gilt auch für die drei schwersten Materialkategorien: Beton, Naturstein und Agglomeratstein dürfen höchstens 85 % der Primärrohstoffe ausmachen. Biobasierte Materialien dürfen höchstens 90 % der primären Rohstoffe ausmachen. 
• Schließlich ist der Einsatz von Messungsinstrumenten zum Nachweis der Gebäudeeigenschaften, Baustoffe und Bauprodukte für die zukünftige Instandhaltung, den Rückbau und die Wiederverwendung von entschei­dender Bedeutung. Die gesam­melten Informationen sind darüber hinaus wertvoll, da sie Investoren und Kunden zur Verfügung gestellt werden können.

EU-Taxonomie & Immobilien: Zukunftsperspektiven

Welche Entwicklungen zeichnen sich ab?

Die Taxonomieverordnung ist Teil der EU-Strategie für grünes Wachstum. Sie wurde im Jahr 2018 vorge­schlagen und ist seitdem schritt­weise in Kraft getreten.

Unserer Erfahrung nach rechnet eine überwäl­ti­gende Mehrheit der Entscheidungsträger:innen im Immobilienbereich mit einer Verschärfung der Vorschriften. Sich auf dem Laufenden zu halten und ständig an die neuen Vorschriften anzupassen, scheint daher entscheidend zu sein, um zukunfts­si­chere Investitionen zu gewähr­leisten und aus den mögli­cher­weise entste­henden Chancen Kapital zu schlagen.

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Die richtige Vorbereitung auf Neuerungen der EU-Taxonomie

Die europäische Taxonomie ist ein von der Europäischen Kommission angestrebter struk­tu­rie­render Rahmen. In diesem Sinne werden weitere Verordnungen erwartet. Betroffene Akteure sollten sich also so früh wie möglich darauf vorbe­reiten:

• Auf dem Laufenden bleiben. Während dieser wichtigen Übergangsphase ist es wichtig, die aktuellen Ereignisse im Immobiliensektor im Blick zu behalten. Dabei helfen Berichte und Inhalte von Branchenexperten wie Wüest Partner.
• Sich Unterstützung holen. Als Experten für nachhaltige Immobilien steht Ihnen Wüest zur Verfügung, um bei den zahlreichen Entwicklungen des Sektors mitzu­halten.

Über die bloße Antizipation von regula­to­ri­schen Entwicklungen hinaus liefern wir Ihnen vier Schlüsselstrategien, um die Herausforderungen, die sich aus diesen Entwicklungen ergeben, effektiv zu bewäl­tigen und die Chancen voll auszu­schöpfen:

1. Nicht nur reagieren, sondern proaktiv handeln. Die Zukunft im Blick zu haben, bedeutet, sich darauf vorzu­be­reiten, im Immobilienmarkt der Zukunft eine führende Position einzu­nehmen. Dieser Ansatz ist von entschei­dender Bedeutung, zumal neue Vorschriften in Vorbereitung sind.
2. Eine langfristige Vision für eine Nachhaltigkeitsstrategie. Eine auf Nachhaltigkeit ausge­richtete Immobilienentwicklungsstrategie verschafft Investoren oftmals einen Vorteil, insbe­sondere, wenn sie über die gesetz­lichen Anforderungen hinausgeht. Ein Beispiel hierfür sind Sanierungsprojekte, die auf Energieeinsparungen bei Mietshäusern abzielen. Im Artikel Energetische Sanierungen: 3 Gewinner haben wir festge­stellt, dass sowohl die Umwelt als auch Eigentümer und Mieter von einer Renovierung profi­tieren können, bei der die Energieeinsparung im Vordergrund steht: Eigentümer profi­tieren von einem gestei­gerten Immobilienwert und niedri­geren Nebenkosten, Mieter von einer niedri­geren Bruttomiete, und die Umwelt von niedri­geren Treibhausgasemissionen dank dem weitge­henden Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und der Umsetzung von Energieeinsparungsmaßnahmen.
3. Fachwissen zu Themen im Zusammenhang mit nachhal­tigem Bauen erwerben. Die Einhaltung von Vorschriften, Änderungen in der Gesetzgebung, Fördermittel, die strate­gische Ausrichtung und die Nutzung digitaler Tools sind alles Themen, bei denen Sie sich auskennen müssen, entweder durch konti­nu­ier­liche Recherche oder die Zusammenarbeit mit einem vertrau­ens­wür­digen Partner wie Wüest Partner.
4. Eine digitale Strategie umsetzen. Eine digitale Strategie erleichtert nicht nur die Berichterstattung über die Einhaltung von Normen und Vorschriften, sondern unter­stützt Sie auch bei der Entscheidungsfindung.

Kurzfristige Wege zur Taxonomie-Konformität

In erster Linie ist es wichtig, die Verbesserungspotenziale Ihres Immobilienportfolios zu identi­fi­zieren, wobei alle Kriterien umfassend berück­sichtigt werden müssen. Das von Wüest Partner durch­ge­führte ESG-Rating ist eine zuver­lässige Möglichkeit, um einen umfas­senden Blick auf alle Immobilien zu werfen und zusammen Verbesserungsvorschläge zu erarbeiten.

Die von Immobilienbesitzern tradi­tionell eher gemiedene energe­tische Sanierung ist eine der einfluss­reichsten Maßnahmen, um den Immobilienbestand auf den neuesten Stand zu bringen. Außerdem sorgt sie kurzfristig (über die Mieteinnahmen) und mittel- bis langfristig (beim Verkauf) für eine Wertsteigerung und trägt dazu bei, dass die Immobilien mit den Regelungen des Pariser Klimaabkommens konform sind und langfristig ein Wertverlust vermieden werden kann.

Mittelfristige Aussichten für nachhaltige Immobilien

Das Konzept nachhaltige Immobilien wird sich auch in Zukunft weiter­ent­wi­ckeln, da Vorschriften und Technologien ständigen Veränderungen unter­worfen sind.

Mittel- bis langfristig können nachhal­tigere Immobilien nach der EU-Taxonomie ein echter Gewinn sein: positive Konsequenzen wie der Erhalt von Fördermitteln, geringere Steuerverpflichtungen und höhere Mieteinnahmen nach einer Renovierung der Immobilien stellen sich erst nach einigen Jahren ein. Um schneller Ergebnisse zu erzielen, ist es jedoch von entschei­dender Bedeutung, eine umfas­sende ESG-Strategie zu entwi­ckeln. Sie ist entscheidend für die Schaffung von finan­zi­ellem Mehrwert, ein erfolg­reiches Risikomanagement und Markenimage, den Zugang zu neuen Geschäftsmöglichkeiten sowie die Gewinnung und Bindung von Talenten.

Um dies zu erreichen, begleitet Wüest Partner Immobilienfondsmanager, Investoren und Eigentümer bei ihren Überlegungen und legt gemeinsam mit Ihnen einen Aktionsplan für fünf oder zehn Jahre fest. Sei es mit Beratung oder digitalen Immobolienlösungen, wir unter­stützen Sie bei einer trans­pa­ren­teren Berichterstattung, der Einhaltung der EU-Taxonomieverordnung, aber auch dabei, Nachhaltigkeit und Rentabilität mitein­ander zu verein­baren.

Kontaktieren Sie uns für eine gründ­liche Analyse Ihres Immobilienportfolios durch einen unserer Experten.