EU-Taxonomie & Immobilien: Überblick und Auswirkungen

Die seit 2020 gültige Taxonomieverordnung der EU wird Wirtschaftstätigkeiten wie den Bau von Immobilien in Zukunft stark beeinflussen. Seit dem Steuerjahr 2024 bietet sie einen Rahmen für die Veröffentlichung von rechtlich einklagbaren Nachhaltigkeitskriterien. Für Investor:innen ist das Verständnis der Nachhaltigkeitskriterien und ihrer Auswirkungen eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Wir stellen vor, auf welche Weise die EU-Taxonomie Immobilien betrifft und wie Wüest Partner Sie bei Ihrer ESG-Strategie unterstützen kann.

EU-Taxonomie: Überblick

Der Grüne Deal ist „die neue Wachstumsstrategie der Union. Er zielt darauf ab, die Union bis 2050 zu einer modernen, ressourcenschonenden und wettbewerbsfähigen Wirtschaft ohne Netto-Treibhausgasemissionen zu machen.

In diesem Zusammenhang definiert die eingeführte grüne Taxonomie ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten. Das klar erklärte Ziel der Europäischen Union ist es, bis 2050 klimaneutral zu werden. Die Taxonomie, die auch die Gas- und Atomindustrie umfassen soll, gilt bereits für den Immobiliensektor.

Der europäische Referenzrahmen dient dazu, grüne Investitionen zu beschleunigen und konkrete Ergebnisse zu garantieren, die frei von Greenwashing sind. Er bildet zudem einen Rahmen für die Einhaltung von Umweltvorschriften, die für einen Großteil der Unternehmen gelten. Eine wirksame Maßnahme für Unternehmen ist die Einführung eines ESG-Ratings.

4 große Säulen der Gesellschaft im Jahr 2050 laut ADEME

Weitere Informationen finden Sie auf der Website Futures in transition.

Unternehmen, die von der EU-Taxonomie betroffen sind, müssen gemäß der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen den Anteil ihres Umsatzes, der auf grüne Aktivitäten entfällt, melden. Obwohl die CSR-Richtlinie seit dem 5. Januar 2023 in Kraft ist, gilt sie erst seit dem 1. Januar 2024. Von der Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung sind rund 14.600 deutsche Unternehmen betroffen.

EU-Taxonomie: Umweltziele

Mit einem Grundverständnis des rechtlichen Rahmens geht es nun um dessen konkrete Auswirkungen für Ihr Unternehmen. Damit eine wirtschaftliche Tätigkeit nach der EU-Taxonomie als nachhaltig gilt, muss sie mindestens eines der folgenden sechs Ziele erfüllen:

• Klimaschutz
• Anpassung an den Klimawandel
• Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
• Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
• Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
• Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
  

Darüber hinaus darf die betreffende Aktivität den Kriterien, dem oder den Umweltzielen, zu denen sie nicht wesentlich beiträgt, nicht schaden gemäß dem sogenannten DNSH-Prinzip (Do No Significant Harm). 

Dieses Prinzip stellt sicher, dass die Förderung einer nachhaltigen Tätigkeit in einem Bereich die anderen Umweltziele nicht gefährdet. Die Anforderungen der europäischen Taxonomie beziehen sich auch auf gesellschaftliche und Governance-Aspekte. Werte wie Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderungen, soziale Mischung oder Transparenz müssen daher durch die Vorschriften gestärkt werden.

EU-Taxonomie & Immobilien: Definition und Anforderungen

Die europäische grüne Taxonomie schafft einen wirtschaftlichen Rahmen für den ökologischen Wandel. Die Einführung strenger Kriterien soll die verschiedenen Akteure dabei unterstützen, sich auf eine gemeinsame Nachhaltigkeitsdefinition zu stützen und Greenwashing zu bekämpfen.

Der Bau- und Immobiliensektor gehört zu den Schlüsselsektoren, die von der EU aus zwei Hauptgründen ausgewählt wurden: ihre Auswirkungen auf die Umwelt und ihre Bedeutung für die Erreichung der CO2-Neutralität bis 2050. Ein weiterer Bestandteil der grünen Taxonomie der EU ist das Fit-for-55-Maßnahmenpaket, mit dem EU-weit Treibhausgase (THG) bis 2030 um 55% gesenkt werden sollen.

Konkrete Anforderungen stellt die EU-Taxonomie an Immobilien in den folgenden vier Bereichen (im Hinblick auf Gebäude):

• Neubau
• Renovierung bestehender Gebäude
• Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
• Abbruch von Gebäuden und anderen Bauwerken
  

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über drei der vier relevanten Kategorien im Immobiliensektor: Bauprogramme für neue Gebäude, Renovierungsprogramme für bestehende Gebäude und Erwerb und Besitz von Gebäuden.

Neubau

Bei der Klassifizierung dieser wirtschaftlichen Tätigkeit als taxonomiekonform kann das Unternehmen seine Wahl auf eines der drei bereits genannten Umweltziele legen, nämlich den Klimaschutz, die Anpassung an den Klimawandel oder den Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft.

Signifikanter Beitrag
Abschwächung des Klimawandels

Egal, welches Umweltziel gewählt wurde, müssen die folgenden drei relevanten Kriterien erfüllt sein: die Erbringung eines wesentlichen Beitrags, die DNSH-Anforderungen und die Umsetzung von gesellschaftlichen Mindestsicherungsmaßnahmen (siehe obige Grafik). Beispiele für soziale Mindeststandards sind die OECD-Richtlinien für multinationale Unternehmen, die UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und die internationale Menschenrechtscharta des Büro des Hochkommissars für Menschenrechte (OHCHR).

Renovierung bestehender Gebäude

Bei Sanierungsmaßnahmen für bestehende Gebäude muss angegeben werden, ob das jeweilige Gebäude als Wohnraum oder für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Wie im Fall eines Neubaus ist ein Umweltziel auszuwählen.

Um die Anforderungen des Umweltziels „Klimaschutz“ zu erfüllen, muss einer der beiden folgenden Punkte auf die Sanierung zutreffen:

1. Handelt es sich um eine groß angelegte Renovierung bestehender Gebäude?
2. Handelt es sich um eine Einsparung des Nettoprimärenergiebedarfs um mindestens 30% im Vergleich zur Ausgangsleistung des Gebäudes vor der Renovierung?
   

Beim Umweltziel „Anpassung an den Klimawandel“ wird ermittelt, ob eine ausführliche Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung durchgeführt wurde. Diese Bewertung umfasst dabei die Wahrscheinlichkeit des Eintretens und das Ausmaß etwaiger Schäden (bzw. den Grad der Vulnerabilität) in Bezug auf die Leistungsfähigkeit der Wirtschaftstätigkeit. Sie muss außerdem drei Unterkriterien erfüllen: einen zukunftsgerichteten Betrachtungszeitraum von mindestens 30 Jahren, eine Bewertung der künftigen Risiken anhand der Klimamodelle des jüngsten IPCC-Berichts und eine Bewertung von Risiko und Vulnerabilität der einzelnen Systemelemente. Im Falle von Risiken oder Vulnerabilitäten müssen die umgesetzten Anpassungslösungen eine deutliche Reduzierung der wichtigsten physischen Klimarisiken, die die Wirtschaftstätigkeit negativ beeinflussen, zur Folge haben. Diese Lösungen müssen ihrerseits eine Reihe von Anforderungen erfüllen.

Im Hinblick auf das Umweltziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ müssen die Renovierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden mit den EU-Abfallvorschriften und der Checkliste des EU-Protokolls über die Bewirtschaftung von Bau- und Abbruchabfällen übereinstimmen. Dieses Protokoll sieht beispielsweise vor, dass mindestens 70 % (nach Gewicht) der auf der Baustelle anfallenden ungefährlichen Bau- und Abbruchabfälle für die Wiederverwendung aufbereitet oder dem Recycling zugeführt werden müssen.

Contribution significative
Transition vers une économie circulaire

Signifikanter Beitrag zu einem Umweltziel

Keine DNSH-Beeinträchtigung anderer Umweltziele

Minimale gesellschaftliche Schutzmaßnahmen

Source : CPEA, ESG-Verification for the EU-Taxonomy

Die Maßnahmen zur Reduzierung von Lärm, Staub und Schadstoffemissionen während der Bau- und Wartungsaktivitäten müssen angegeben werden.

Erwerb und Eigentum von Immobilien

Für die Zwecke dieser Kategorie werden die Gebäude je nach Baudatum in 2 Kategorien unterteilt.

• Gebäude mit Bauantrag vor dem 31. Dezember 2020 müssen einen Energieausweis Klasse A vorweisen oder zu den oberen 15 % des nationalen und regionalen Gebäudebestands gehören.
• Gebäude mit Bauantrag nach dem 31. Dezember 2020 müssen die für den Bau neuer Gebäude festgelegten Kriterien erfüllen. Ein Beispiel hierfür ist der Netto-Primärenergiebedarf (d.h., -verbrauch).

Wer ist von der EU-Taxonomieverordnung betroffen?

Seit dem 1. Januar 2024 sind gemäß der Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (die Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD) ersetzt die Non-Financial Reporting Directive (NFRD)) alle Unternehmen mit mindestens 500 Mitarbeitern, einer Bilanzsumme von mehr als 20 Millionen Euro oder einem Umsatz von mehr als 40 Millionen Euro zur Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet.

Die derzeit etwa 11.000 von der EU-Taxonomie betroffenen Organisationen in Europa müssen insbesondere Folgendes veröffentlichen:

• den Anteil ihres Umsatzes, der aus taxonomie-konformen, nachhaltigen Aktivitäten und damit verbundenen Produkten/Dienstleistungen stammt, 
• den Anteil ihrer Investitionsausgaben (CapEx) und ihrer Betriebsausgaben (OpEx), der aus taxonomie-konformen, nachhaltigen Aktivitäten und damit verbundenen Vermögenswerten/Prozessen stammt.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die Taxonomieverordnung für alle Unternehmen, die innerhalb der EU tätig sind und eines der folgenden Kriterien erfüllen: 

Umsatz von mehr als 40 Millionen Euro.

• 250 oder mehr Beschäftigte, 
• Bilanzsumme von mehr als 20 Millionen Euro.
  

Ab dem 1. Januar 2026 gilt die europäische Taxonomie auch für börsennotierte KMU, die innerhalb und außerhalb der EU tätig sind, aber nicht als Kleinstunternehmen eingestuft werden. In der CSRD werden sie als Kleinstunternehmen eingestuft, wenn sie mindestens zwei der drei Kriterien Umsatz (weniger als 700.000 Euro), Bilanzsumme (weniger als 350.000 Euro) und Mitarbeiterzahl (weniger als 10 Personen) pro Geschäftsjahr erfüllen.

Aus einer makroökonomischen Perspektive sind insbesondere betroffen:

• Finanzmarktteilnehmer. Darunter fallen Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Verwalter von Anlageprodukten. Diese Akteure sind verpflichtet, Einzelheiten ihres Ansatzes zur Taxonomiekonformität zu veröffentlichen.
• Investor:innen. Private und institutionelle Investor:innen, die sich an Projekten zur nachhaltigen Entwicklung beteiligen möchten, sind verpflichtet, ihre Portfolios auf der Grundlage ihrer Übereinstimmung mit den Umweltzielen zu bewerten.

• Unternehmen in der EU. Unternehmen, die in der EU tätig sind und deren wirtschaftliche Tätigkeit Auswirkungen auf die Umwelt hat, müssen eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchführen.
• Öffentliche Einrichtungen. Das sind Einrichtungen auf nationaler, regionaler und kommunaler Ebene, die in der Finanzierung und Durchführung von Projekten tätig sind, die zu den Umweltzielen beitragen, diese erfüllen können oder müssen.

Immobilienbranche. Hierzu gehören Bauträger, Vermieter und Vermögensverwalter. Sie sind von den neuen Vorschriften direkt betroffen und müssen nachweisen, dass und wie ihre Projekte und Immobilienanlagen die Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.

Nachhaltigkeit und die Immobilienbranche

Nachhaltigkeit bringt große Herausforderungen für den Immobiliensektor mit sich, der für einen erheblichen Teil der Treibhausgasproduktion verantwortlich ist. Laut der Broschüre „Energieeffizienz in Zahlen“ des BMWK verursacht der Betrieb der Gebäude in Deutschland etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO²-Emissionen (Daten des Berichtsjahres 2021). Laut dem globalen Panorama der Treibhausgasemissionen aus der Energieverbrennung werden im Jahr 2021 weltweit 17% der Emissionen dem verarbeitenden Gewerbe und dem Bausektor zugeschrieben.

Die betroffenen Immobilien sollten daher schnell modernisiert werden. Die energetische und thermische Sanierung von bestehenden Immobilien mit schlechter Energieeffizienz wird von entscheidender Bedeutung sein, um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Auch in Bezug auf Neubauten ist ein Umdenken vonnöten: statt traditioneller Bauweisen sollte eine Ausrichtung auf bioklimatische Konzepte und biobasierte Materialien stattfinden.

Für viele Investor:innen sind Renovierungen ein kurzfristiges Muss, bei dem es schwerfällt, komplizierte Bestimmungen einzuhalten. Doch trotz ihres einschränkenden Aspekts kann sich die von der europäischen Taxonomie vorgeschriebene Nachhaltigkeit in einen Trumpf verwandeln: Denn die Einhaltung trägt langfristig dazu bei, den Immobilienwert zu steigern.

Darüber hinaus sollten ESG-Kriterien gesellschaftliche und Governance-Themen beinhalten. Diese Themen, die im Mittelpunkt des ESG-Ratings stehen, werden ebenfalls Gegenstand konkreter Maßnahmen im Rahmen der grünen Taxonomie sein.

EU-Taxonomie & Immobilien: Herausforderungen und Perspektiven bei der Umsetzung

Wie jede neue Regelung bringt auch die Taxonomieverordnung der EU sowohl Herausforderungen als auch Chancen für die Immobilienbranche mit sich.

Herausforderungen

• Komplexität der Einhaltung: Die Einhaltung von vielschichtigen und sehr konkreten Nachhaltigkeitskriterien wirkt für viele Akteure in der Immobilienbranche möglicherweise schwierig und potenziell abschreckend.
• Finanzielle Auswirkungen: Die mit der Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards verbundenen Bau- und Sanierungskosten sind möglicherweise beträchtlich, was sich vor allem kurzfristig auf die Geschäftsergebnisse auswirken kann.

Chancen

• Auf dem Immobilienmarkt: Die Einhaltung der Vorschriften eröffnet neue Investitionsmöglichkeiten: Ein Immobilienbestand, der die neuen ESG-Vorschriften im Rahmen des europäischen Grünen Deal erfüllt, zieht Investoren und Mietinteressenten an, denen Umweltfragen wichtig sind. Die Einhaltung der neuesten Umweltstandards wirkt sich auch positiv auf den Marktwert von Immobilienvermögen aus und kann eine Wertsteigerung zur Folge haben. 
• Für Innovation und Entwicklung: Der neue Rechtsrahmen fördert die Einführung innovativer Bautechnologien und nachhaltiger Materialien. Sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungsprojekten wird der Einsatz fortschrittlicher Materialien die umweltfreundlichen Praktiken im Bausektor vorantreiben. Um den Übergang des Bausektors zu einer Kreislaufwirtschaft zu fördern, ist die Einhaltung der Anforderungen der EU-Taxonomie ein wichtiger Faktor. In diesem Zusammenhang wurde die Verwendung von Primär- und Sekundärrohstoffen begrenzt. Dies gilt auch für die drei schwersten Materialkategorien: Beton, Naturstein und Agglomeratstein dürfen höchstens 85 % der Primärrohstoffe ausmachen. Biobasierte Materialien dürfen höchstens 90 % der primären Rohstoffe ausmachen. 
• Schließlich ist der Einsatz von Messungsinstrumenten zum Nachweis der Gebäudeeigenschaften, Baustoffe und Bauprodukte für die zukünftige Instandhaltung, den Rückbau und die Wiederverwendung von entscheidender Bedeutung. Die gesammelten Informationen sind darüber hinaus wertvoll, da sie Investoren und Kunden zur Verfügung gestellt werden können.

EU-Taxonomie & Immobilien: Zukunftsperspektiven

Welche Entwicklungen zeichnen sich ab?

Die Taxonomieverordnung ist Teil der EU-Strategie für grünes Wachstum. Sie wurde im Jahr 2018 vorgeschlagen und ist seitdem schrittweise in Kraft getreten.

Unserer Erfahrung nach rechnet eine überwältigende Mehrheit der Entscheidungsträger:innen im Immobilienbereich mit einer Verschärfung der Vorschriften. Sich auf dem Laufenden zu halten und ständig an die neuen Vorschriften anzupassen, scheint daher entscheidend zu sein, um zukunftssichere Investitionen zu gewährleisten und aus den möglicherweise entstehenden Chancen Kapital zu schlagen.

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Die richtige Vorbereitung auf Neuerungen der EU-Taxonomie

Die europäische Taxonomie ist ein von der Europäischen Kommission angestrebter strukturierender Rahmen. In diesem Sinne werden weitere Verordnungen erwartet. Betroffene Akteure sollten sich also so früh wie möglich darauf vorbereiten:

• Auf dem Laufenden bleiben. Während dieser wichtigen Übergangsphase ist es wichtig, die aktuellen Ereignisse im Immobiliensektor im Blick zu behalten. Dabei helfen Berichte und Inhalte von Branchenexperten wie Wüest Partner.
• Sich Unterstützung holen. Als Experten für nachhaltige Immobilien steht Ihnen Wüest zur Verfügung, um bei den zahlreichen Entwicklungen des Sektors mitzuhalten.

Über die bloße Antizipation von regulatorischen Entwicklungen hinaus liefern wir Ihnen vier Schlüsselstrategien, um die Herausforderungen, die sich aus diesen Entwicklungen ergeben, effektiv zu bewältigen und die Chancen voll auszuschöpfen:

1. Nicht nur reagieren, sondern proaktiv handeln. Die Zukunft im Blick zu haben, bedeutet, sich darauf vorzubereiten, im Immobilienmarkt der Zukunft eine führende Position einzunehmen. Dieser Ansatz ist von entscheidender Bedeutung, zumal neue Vorschriften in Vorbereitung sind.
2. Eine langfristige Vision für eine Nachhaltigkeitsstrategie. Eine auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Immobilienentwicklungsstrategie verschafft Investoren oftmals einen Vorteil, insbesondere, wenn sie über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht. Ein Beispiel hierfür sind Sanierungsprojekte, die auf Energieeinsparungen bei Mietshäusern abzielen. Im Artikel Energetische Sanierungen: 3 Gewinner haben wir festgestellt, dass sowohl die Umwelt als auch Eigentümer und Mieter von einer Renovierung profitieren können, bei der die Energieeinsparung im Vordergrund steht: Eigentümer profitieren von einem gesteigerten Immobilienwert und niedrigeren Nebenkosten, Mieter von einer niedrigeren Bruttomiete, und die Umwelt von niedrigeren Treibhausgasemissionen dank dem weitgehenden Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und der Umsetzung von Energieeinsparungsmaßnahmen.
3. Fachwissen zu Themen im Zusammenhang mit nachhaltigem Bauen erwerben. Die Einhaltung von Vorschriften, Änderungen in der Gesetzgebung, Fördermittel, die strategische Ausrichtung und die Nutzung digitaler Tools sind alles Themen, bei denen Sie sich auskennen müssen, entweder durch kontinuierliche Recherche oder die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Partner wie Wüest Partner.
4. Eine digitale Strategie umsetzen. Eine digitale Strategie erleichtert nicht nur die Berichterstattung über die Einhaltung von Normen und Vorschriften, sondern unterstützt Sie auch bei der Entscheidungsfindung.

Kurzfristige Wege zur Taxonomie-Konformität

In erster Linie ist es wichtig, die Verbesserungspotenziale Ihres Immobilienportfolios zu identifizieren, wobei alle Kriterien umfassend berücksichtigt werden müssen. Das von Wüest Partner durchgeführte ESG-Rating ist eine zuverlässige Möglichkeit, um einen umfassenden Blick auf alle Immobilien zu werfen und zusammen Verbesserungsvorschläge zu erarbeiten.

Die von Immobilienbesitzern traditionell eher gemiedene energetische Sanierung ist eine der einflussreichsten Maßnahmen, um den Immobilienbestand auf den neuesten Stand zu bringen. Außerdem sorgt sie kurzfristig (über die Mieteinnahmen) und mittel- bis langfristig (beim Verkauf) für eine Wertsteigerung und trägt dazu bei, dass die Immobilien mit den Regelungen des Pariser Klimaabkommens konform sind und langfristig ein Wertverlust vermieden werden kann.

Mittelfristige Aussichten für nachhaltige Immobilien

Das Konzept nachhaltige Immobilien wird sich auch in Zukunft weiterentwickeln, da Vorschriften und Technologien ständigen Veränderungen unterworfen sind.

Mittel- bis langfristig können nachhaltigere Immobilien nach der EU-Taxonomie ein echter Gewinn sein: positive Konsequenzen wie der Erhalt von Fördermitteln, geringere Steuerverpflichtungen und höhere Mieteinnahmen nach einer Renovierung der Immobilien stellen sich erst nach einigen Jahren ein. Um schneller Ergebnisse zu erzielen, ist es jedoch von entscheidender Bedeutung, eine umfassende ESG-Strategie zu entwickeln. Sie ist entscheidend für die Schaffung von finanziellem Mehrwert, ein erfolgreiches Risikomanagement und Markenimage, den Zugang zu neuen Geschäftsmöglichkeiten sowie die Gewinnung und Bindung von Talenten.

Um dies zu erreichen, begleitet Wüest Partner Immobilienfondsmanager, Investoren und Eigentümer bei ihren Überlegungen und legt gemeinsam mit Ihnen einen Aktionsplan für fünf oder zehn Jahre fest. Sei es mit Beratung oder digitalen Immobolienlösungen, wir unterstützen Sie bei einer transparenteren Berichterstattung, der Einhaltung der EU-Taxonomieverordnung, aber auch dabei, Nachhaltigkeit und Rentabilität miteinander zu vereinbaren.

Kontaktieren Sie uns für eine gründliche Analyse Ihres Immobilienportfolios durch einen unserer Experten.