Perspectives d’investissement dans l’immobilier, vers une nouvelle donne ?

De nombreux facteurs affectent le secteur immobilier. Exigence de durabilité, prise en compte des critères ESG, évolutions règlementaires, tensions géopolitiques, remontée des taux et contraintes de financement imposées par les banques, sans oublier un contexte inflationniste (+6% en moyenne sur les 12 derniers mois) ainsi qu’un ralentissement de la croissance, qui constituent autant de défis à considérer par les professionnels de l’immobilier comme les ménages dans leurs stratégies d’investissement immobilier.  

Les opportunités existent cependant et doivent être évaluées sous plusieurs angles : le coût de la dette, les critères financiers et extra financiers, qui sont de plus en plus interdépendants, ainsi que l’optimisation de l’usage et surtout la qualité de l’espace. Les plus créatifs et audacieux en profitent pour se réinventer et se positionner sur des immeubles plus verts, des actifs gérés offrant plus de services et à plus forte rentabilité ou encore miser sur les nouvelles technologies, pour générer des données fiables qui permettront de rationnaliser des décisions d’investissements stratégiques. Les plus prudents préfèrent observer une pause, afin de voir les impacts, y compris en matière d’évolution des prix, de cette période mouvementée, se confirmer voire se stabiliser.  La valeur des investissements directs dans le secteur immobilier a baissé de -13% en France en 2022 (comparé à -19% dans le monde).  

Durcissement des conditions de financement  

Le relèvement des taux directeurs de la BCE et la forte poussée de l’EURIBOR rendent difficiles les conditions de financement. A cela s’ajoute des marges bancaires qui reflètent davantage les risques perçus et sont donc moins favorables pour les investisseurs.  
Le coût du financement étant plus élevé, il devient nécessaire de prioriser ses investissements et d’être plus sélectif dans leur examen. 

Résidentiel : un ajustement des prix attendu ?        

D’un côté, la forte augmentation du coût de la dette et la difficulté du financement tasse la demande des particuliers. Par conséquent, une baisse des prix est attendue mais tarde à se matérialiser. Le marché de la revente en bloc est également fortement ralenti, voire à l’arrêt.  

D’un autre côté, la demande pour des espaces de qualité, à faible consommation énergétique favorise la résilience de ce secteur. En effet, le dynamisme est tiré par un certain nombre de mesures réglementaires. Renforcée par la loi Climat et Résilience, l’intégration des enjeux environnementaux rend d’autant plus rentables les projets de rénovation. Même si le coût et les capitaux à investir sont importants au départ, le gain financier, à moyen et long terme, est manifeste sur la valorisation des biens.  

Le résidentiel géré continue à être une source d’opportunités. Les résidences seniors, étudiantes et coliving affichent des taux de rendement supérieurs (entre 3,5% et 4,5%) au résidentiel classique (entre 2% et 3,5%).   

Des bureaux adaptés à un mode de travail davantage hybride 

Dans l’immobilier de bureaux, une forte demande se maintient pour les espaces dits Space as a Service, type co-working. Une confirmation pour les espaces flexibles que l’on peut louer à l’heure, à la journée ou au mois, à l’image des évolutions des façons de travailler. En 2022, une étude Xerfi tablait sur une augmentation de 25% du chiffre d’affaires généré par les activités de coworking par rapport à l’année précédente. Cette attractivité s’explique par une volonté de privilégier un engagement flexible motivé par le manque de visibilité de l’activité économique qui empêche de se projeter et d’anticiper l’évolution de l’espace requis. L’autre raison c’est le besoin d’avoir accès immédiatement à des bureaux fonctionnels sans avoir à engager des travaux conséquents, dans un contexte inflationniste où la disponibilité des entreprises de travaux et parfois de certains matériaux ou équipements n’est pas garantie.  

Si les bureaux classiques ne vont pas disparaitre, les espaces sont repensés et optimisés. Les salariés devront y trouver de réels avantages et une offre de services qu’ils n’ont pas à domicile, par exemple des salles de sport, des espaces de santé et de bien-être, l’organisation d’événements de socialisation entre collègues pour créer une forte culture d’entreprise et une cohésion d’équipe ainsi que des moments de convivialité et récréatifs. La dimension sociale des entreprises et des bâtiments prend alors tout son sens.  

Cette métamorphose des bureaux devient possible aussi grâce aux technologies numériques et à Internet. A titre d’exemple, il existe aujourd’hui de nombreuses applications connectées qui permettent aux employés de trouver un créneau et de réserver un bureau en ligne. Dans les bâtiments intelligents, l’éclairage s’active et s’intensifie en fonction du nombre de personnes présentes, afin de diminuer la consommation d’énergie. Ainsi, entre octobre 2021 et octobre 2022, une des tours de La Défense aurait réduit sa consommation de 40% à l’aide de capteurs. Les données générées par ces bâtiments connectés permettent d’établir des tendances et de tirer des conclusions sur la consommation et l’usage faits des espaces et d’agir en conséquence pour améliorer l’efficacité et mieux maîtriser ses coûts opérationnels.  

Globalement, la demande en 2023 devrait ralentir à l’exception des espaces prime, durables, flexibles, respectueux des critères ESG avec une forte valeur ajoutée notamment une offre servicielle.  

Résilience de la logistique 

Le secteur de la logistique n’échappe pas à l’impact de la remontée des taux (directeurs et obligataires) avec un ajustement à la baisse des rendements mais qui demeurent élevés malgré tout (autour de 4% pour le prime). La résilience est portée par le e-commerce, les livraisons à domicile, y compris les plats préparés et le « city hub logistique », ces entrepôts qui viennent s’intégrer dans la ville. Le « last mile » ou dernier kilomètre est couvert par de mini entrepôts qui vont assurer une fluidité d’approvisionnement pour pouvoir livrer en temps et en heure, même dans les villes les plus reculées.  

ESG : contrainte ou réelle opportunité ?  

Poussé par la France et l’Union européenne, le verdissement de l’économie pour répondre à des objectifs climatiques et environnementaux ambitieux, incite par ailleurs au fléchage des investissements dans la finance verte et l’immobilier durable. Les gestionnaires d’actifs et investisseurs sont amenés à intégrer plus largement et avec le plus de granularité possible les critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), s’alignant sur les nouvelles exigences de reporting de « durabilité » dans l’UE (Corporate Sustainable Reporting Directive, applicable en 2023 ; règlements taxonomie et SFDR en 2021). Depuis fin 2020, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les fonds immobiliers ont d’ailleurs leur propre label ISR (Investissement Socialement Responsable).  Mais est-ce vraiment une contrainte ?  

Des études récentes montrent une corrélation entre des bâtiments certifiés « verts » et des primes de loyer et par conséquent une valorisation plus importante. D’ailleurs, Wüest Partner a pu mesurer la plus-value issue des critères ESG en 2022, dans le cadre d’une étude réalisée pour le compte de Linkcity. Celle-ci s’est située entre +9% et +12% pour 3 projets en cours de développement.  

La demande pour des bâtiments durables, respectueux des critères ESG devrait croître. Ces bâtiments ont des taux de rendements supérieurs notamment parce qu’ils répondent mieux aux exigences des locataires qui sont davantage attentifs à la qualité, aux labels et aux coûts opérationnels des bâtiments.  

Le pari du numérique et de la digitalisation  

Le ralentissement de l’activité permet à certains investisseurs d’accélérer leur recours aux nouvelles technologies. Les opportunités d’investissement peuvent être examinées et rationalisées grâce à la puissance des outils d’aide à la prise de décision. Les exemples d’applications sont larges : analyser son portefeuille immobilier existant d’un point de vue financier et extra financier, maîtriser les données émanant de son parc immobilier pour affiner sa stratégie d’investissement et prioriser son plan d’actions, comparer entre plusieurs scénarios d’investissement possibles ou calculer les émissions CO₂ d’un parc immobilier.  

Les données et les outils d’aide à la prise de décisions développés par Wüest Partner ont pour objectif d’anticiper les tendances dans l’investissement immobilier. Ils permettent par exemple de faciliter l’analyse et la comparaison de rendements au sein d’un portefeuille constitué de plusieurs classes d’actifs, situés dans une zone géographique étendue, tout en intégrant les considérations ESG.