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Thurgau schafft Liegen­schafts­steuer per 2029 ab – was bedeutet das für den Marktwert von Liegen­schaften?

Letzte Aktualisierung: 17. Juni 2025

Die Abschaffung der Liegen­schafts­steuer im Kanton Thurgau dürfte sich positiv auf die Markt­werte von Rendi­te­lie­gen­schaften auswirken. Dieser Blog beleuchtet den Zusam­menhang zwischen Liegen­schafts­steuern und Markt­werten und zeigt weitere aktuelle Entwick­lungen in der Immobi­li­en­be­steuerung. Zuvor werfen wir einen Blick auf den politi­schen Weg zur Steuer­ab­schaffung im Thurgau.

Der Weg zur Abschaffung im Thurgau

Am 18. Mai 2025 hat das Stimmvolk des Kanton Thurgau mit einer Mehrheit von 69 % die Abschaffung der kanto­nalen Liegen­schafts­steuer gutge­heissen. Die Liegen­schafts­steuer wird bis anhin jährlich auf alle im Kanton liegenden Liegen­schaften erhoben. Die Erträge kommen zu 57 % der betrof­fenen politi­schen Gemeinde und zu 43 % dem Kanton zugute. Steuer­pflichtig ist jeder Eigen­tümer oder Nutzniesser der Liegen­schaft, ausge­nommen sind Liegen­schaften im Besitz von steuer­be­freiten juris­ti­schen Personen. Diese Steuern fallen nun im Kanton Thurgau ab 1. Januar 2029 ersatzlos weg, was beim Kanton und den Gemeinden zu einer Ertrags­ein­busse von jährlich rund CHF 36 Mio. führt.

Der Abschaffung der Liegen­schafts­steuer wurde bereits im August 2024 vom Grossen Rat des Kantons Thurgau zugestimmt, jedoch wurde das Behör­den­re­fe­rendum ergriffen. Während die Gegner der Abschaffung darauf aufmerksam machten, dass die Steuer­füsse des Kantons und der Gemeinden langfristig erhöht werden müssten, um die Steuer­ein­bussen zu kompen­sieren, haben die Befür­worter das Argument vorbrachten, dass es sich bei der Liegen­schafts­steuer im Kanton Thurgau um eine Doppel­be­steuerung handle. Dies, da jede Liegen­schaft in der Schweiz auch als steuer­pflich­tiger Vermö­genswert gilt.

Auswir­kungen auf die einzelnen Immobilien im Kanton Thurgau

Diese Praxis­än­derung des Kantons hat auch Auswirk­lungen auf den Marktwert der einzelnen Liegen­schaften. Wüest Partner geht davon aus, dass sich die Zahlungs­be­reit­schaft der Kaufin­ter­es­senten aufgrund der wegfal­lenden finan­zi­ellen Belastung leicht erhöhen wird.

Die Liegen­schafts­steuer beträgt aktuell im gesamten Kanton 0.5 ‰ des Steuer­wertes. Liegt der Steuerwert einer Liegen­schaft zum Beispiel bei CHF 1 Mio. beträgt die zu bezah­lende Steuer CHF 500 pro Jahr.

Bei DCF-Bewertungen von Rendi­te­ob­jekten, die mit einem heute markt- und risiko­ge­rechten realen Diskon­tie­rungssatz zwischen 2.8 % bis 3.0 % bestimmt werden, ergibt sich rechne­risch eine Erhöhung des DCF-Wertes von 1.2 % bis 1.4 %. Der Wegfall der jährlichen Steuer führt zu höheren jährlichen Netto­ein­nahmen und recht­fertigt damit einen höheren Marktwert. Ob dieser rechne­rische Effekt auch tatsächlich zu höherer Zahlungs­be­reit­schaft für Liegen­schaften im Kanton Thurgau führt, wird sich am Markt zeigen.

Schweiz­weite Steuer­praxis

Der Kanton Thurgau (ab 2029) ist nicht der einzige Kanton in der Schweiz, welcher keine Liegen­schafts­steuern erhebt. Die sieben Kantone Aargau, Basel-Land, Glarus, Solothurn, Schwyz, Zug und Zürich verzichten auf die Erhebung von jährlichen Steuern. Alle anderen Kantone erheben grund­sätzlich eine Liegen­schafts­steuer, teilweise jedoch nur als Minimal­steuer. Die Ausge­staltung dieser Steuer sowie die Definition der steuer­pflich­tigen juris­ti­schen und natür­lichen Personen sind dabei sehr indivi­duell und können je nach Kanton stark vonein­ander abweichen.

Zum Beispiel werden in den Kantonen Appenzell-Ausserrhoden, Basel-Stadt, Luzern, Nidwalden, Schaff­hausen nur in Spezi­al­fällen Liegen­schafts­steuern erhoben (Minimal­steuern), wenn ein Mindestmass bei den Gewinn- und Kapital­steuern unter­schritten wird, oder im Kanton Uri, wenn das Einkommen von Privat­per­sonen sehr tief ausfällt.

Die Abschaffung der Liegen­schafts­steuer im Kanton Thurgau hat keinen Einfluss auf die weiteren Steuern und Abgaben im Zusam­menhang mit Liegen­schaften. Handän­de­rungs­steuer und Grund­stück­ge­winn­steuer bei einer Handän­derung, Mehrwert­abgabe bei einer Umzonung und die bereits erwähnte Vermögens- und Ertrags­steuer auf Immobilien bleiben unver­ändert.

Immobi­li­en­be­zogene Steuern

Bis auf die Mehrwert­steuer bei optierten Liegen­schaften sind sämtliche immobi­li­en­be­zo­genen Steuern dem kanto­nalen und kommu­nalen Recht unter­stellt. Davon gibt es neben der Liegen­schafts­steuer zahlreiche weitere:

Handän­de­rungs­steuern fallen in einigen Kantonen beim Erwerb bzw. Verkauf einer Immobilie an und können zwischen 1% und 3% des Kaufpreises betragen. Ob der Käufer oder der Verkäufer die Handän­de­rungs­steuer zu bezahlen hat, ist je nach Kanton unter­schiedlich.

Grund­stück­ge­winn­steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie an. Sie sind in der Regel von der Halte­dauer abhängig und sind mit den steigenden Immobi­li­en­werten in vielen Gemeinden und Kantonen in den letzten Jahren zu einer bedeu­tenden Einnah­me­quelle geworden.

In der ganzen Schweiz fallen jährlich Einkom­mens­steuern auf den Eigen­miet­werten bei Wohnei­gentum bzw. den Netto­er­trägen bei Rendi­te­lie­gen­schaft an. Zusätzlich zählt bei Privat­per­sonen die Liegen­schaft als steuer­bares Vermögen, worauf die jährliche Vermö­gens­steuer erhoben wird.

Die Mehrwert­abgabe ist eine vom Bund vorge­schriebene Abgabe, welche kantonal geregelt wird. Diese fällt an, wenn ein Grund­stück bei einer Bauzonenplan-Revision aufgezont wird und dadurch einen deutlichen Mehrwert erhält. Bei einer Auszonung hingegen, erhält man dafür eine Entschä­digung.

Allge­meiner Ausblick zum Thema Steuern

Aktuell läuft in der Schweiz die Diskussion über eine «umfas­senden Reform der Wohnei­gen­tums­be­steuerung», welcher National- und Ständerat im Dezember 2024 zugestimmt haben. Es wird erwartet, dass das Schweizer Volk im Herbst 2025 über diese Vorlage abstimmen wird. Die Reform umfasst die Abschaffung des Eigen­miet­werts in Kombi­nation mit starken Einschrän­kungen bei Unter­halts­ab­zügen und Hypothe­kar­zinsen sowie einer möglichen kanto­nalen Steuer auf Zweit­woh­nungen.

Bei der Mehrwert­abgabe stehen ebenfalls diverse kantonale Änderungen an.

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