Weiter zum Ihnhalt

Immobi­li­en­märkte in Zeiten steigender Zinsen

Letzte Aktualisierung: 22. April 2025

Nach wie vor ist das Interesse vieler Anleger an Rendi­te­lie­gen­schaften in der Schweiz gross. Da relativ stabile Anlage­al­ter­na­tiven wie beispiels­weise zehnjährige Bundes­ob­li­ga­tionen noch immer teuer und damit deren Renditen sehr niedrig sind, bleibt die Zahlungs­be­reit­schaft am hiesigen Immobi­li­en­markt hoch. Deshalb fliesst immer noch viel Geld in den Immobi­li­en­markt, was sich unter anderem in der regen Neubau­tä­tigkeit von Mehrfa­mi­li­en­häusern zeigt. Aber was könnte passieren, wenn die Zinsen hierzu­lande dann doch mal wieder steigen? Die Unsicher­heiten bezüglich der Folgen sind gross, da unter­schied­liche Faktoren die Wertent­wicklung von Immobilien parallel beein­flussen. Umso mehr lohnt sich ein Blick in die USA, um allfällige Konse­quenzen für den Schweizer Immobi­li­en­markt abzuleiten.

Seit 3 Jahren steigende US-Zinsen

Die US-Notenbank (Fed) hat bereits vor einiger Zeit den Schritt in eine restrik­tivere Geldpo­litik gewagt. Nach Jahren der Nullzins­po­litik und mehreren quanti­ta­tiven Locke­rungs­pro­grammen erhöhte das Fed den Leitzins erstmals im Dezember 2015. Die effektive Zinswende, das heisst der Anstieg der Anlei­hen­ren­diten, setzte im Sommer 2016 ein, als Anleger begannen, globale Wachs­tums­ängste aus- und den anste­henden US-Leitzinserhöhungszyklus einzu­preisen. Wie hat sich das auf den Bau- und Immobi­li­en­markt in den USA ausge­wirkt?

Steigende Preise und viele Neubauten

Fast drei Jahre nach der ersten US-Leitzinserhöhung ist es immer noch nicht zum grossen Wertzerfall am Immobi­li­en­markt gekommen. Im Gegenteil: Die Trans­ak­ti­ons­preise für kommer­zielle Anlage­ob­jekte, aber auch für Wohnei­gentum haben sich weiter erhöht. Gleich­zeitig wird weiter eine Fülle an Neubauten erstellt – mit leicht zuneh­menden Leerständen und begrenztem Mietpreis­wachstum als Folge. Steigende Zinsen müssen aber nicht das Ende der (Immobilien-)Welt bedeuten. Es ist wichtig, zu diffe­ren­zieren, vor welchem Hinter­grund und von welchem Niveau aus die Zinsen steigen.

Zum einen wird der US-Immobilienmarkt vom stark expan­siven Wirtschaftsgang getragen: Die Arbeits­lo­senrate notiert seit einem Jahr unter vier Prozent und befindet sich damit auf dem tiefsten Stand seit knapp 50 Jahren. Zum andern hat eben diese konjunk­tu­relle Belebung die Bautä­tigkeit in den Vorjahren angeregt und für ein grösseres Angebot gesorgt. Entspre­chend weit fortge­schritten ist der Immobi­li­en­markt in den USA, und die bereits einge­setzte Verlang­samung dürfte sich fortsetzen. Eine abrupte Trend­wende scheint aber nicht in Sicht, denn die Zinsen sind noch immer vergleichs­weise tief.

Grafik

Realzinsen sind entscheidend

Dass der Immobi­li­en­markt weiterhin hoch in der Gunst der Anleger steht, hängt aber vor allem auch mit dem infla­tio­nären Umfeld zusammen. Auch wenn zehnjährige Staats­an­leihen wieder Nominal­zinsen von 2.9% abwerfen, stellt dieses Invest­ment­ve­hikel derzeit nur beschränkt eine Alter­native zum Immobi­li­en­markt dar. Denn die aktuelle jährliche Inflation von 2.7% frisst nahezu den gesamten Ertrag wieder auf. Unter dem Strich lässt sich derzeit für die Inves­toren gerade einmal eine reale Rendite von 0.2% erzielen. Im Vergleich dazu liegen die durch­schnitt­lichen Renditen von 4.1%, die derzeit bei der Akqui­sition eines US-Mehrfamilienhauses erzielt werden, auf einem deutlich höheren Niveau. Und weil die Teuerung teilweise auf die Miete­rinnen und Mieter überwälzt werden kann, sind Immobi­li­en­an­lagen zumindest zu einem gewissen Teil infla­ti­ons­ge­schützt.

Auch in der Schweiz wird der Zinsan­stieg von tiefem Niveau aus erfolgen. Die Differenz der Immobi­li­en­markt­ren­diten zum Eidge­nossen dürfte folglich respek­tabel bleiben und die Immobi­li­en­nach­frage stützen. In Kombi­nation mit einem soliden Konjunk­turgang könnte damit auch hierzu­lande eine abrupte Trend­wende am Immobi­li­en­markt bei Erhöhungen der Leitzinsen ausbleiben.

Weitere Infor­ma­tionen:

Wüest Partner hat mehrere Studien rund um mögliche Zinser­hö­hungen und ihre Auswir­kungen auf den Immobi­li­en­markt publi­ziert. Unter anderen in den folgenden Publi­ka­tionen finden Sie die Ergeb­nisse:

  • Wie stress­re­sistent sind Immobi­li­en­an­lagen (Immo-Monitoring 2015–2)
  • Der Funda­men­talwert: Ist Wohnei­gentum überbe­wertet (Immo-Monitoring 2016–1)
  • Direkte und indirekte Immobi­li­en­an­lagen (Immo-Monitoring 2019–1)