Navigating Sustainable Finance: Schlüsselfaktoren für die Immobilienbranche

Nichtfinanzielle Berichterstattung sowie Offenlegungs- und Transparenzpflichten gewinnen in Europa und in der Schweiz immer mehr an Bedeutung. In diesem Zusammenhang ist insbe­sondere von ESG (Umwelt, Soziales, Governance) und Sustainable Finance die Rede. Doch was genau ist mit diesen Begriffen gemeint? Und was bedeuten sie im Zusammenhang mit Immobilien und deren Investitionen?
Dieser Blogbeitrag bietet eine kurze Übersicht sowie zentrale Key-Facts zu diesen Themen und deren zentralen Treiber.

Nachhaltigkeit und ihre Treiber

ESG: Nachhaltigkeit in drei Dimensionen

Die drei Bereiche Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmens- und Staatsführung) bilden zusammen den Begriff ESG. Dazu zählen eine Vielzahl von unter­schied­lichen Indikatoren. Diese Kriterien werden allgemein verwendet, um den Einfluss eines Unternehmens auf die Umwelt jenseits seiner finan­zi­ellen Leistung zu bewerten. ESG-Kriterien umfassen Themen wie Ressourcenverbrauch, Vielfalt am Arbeitsplatz und Unternehmensführung. Durch die Berücksichtigung von ESG-Faktoren können Unternehmen fundiertere Entscheidungen treffen, Risiken reduzieren und ihre Reputation stärken.

Beispielindikatoren für Umweltaspekte im Immobilienbereich sind CO₂-Emissionen, die ein Gebäude ausstösst, oder erneu­erbare Energien, welche für das Beheizen einer Liegenschaft verwendet werden. Auch soziale Aspekte, wie die Standortwahl, Barrierefreiheit oder das Wohlbefinden der Nutzer können als ESG-KPIs (Key Performance Indicators) hinzu­ge­zogen werden, um diese und weitere Aspekte im Rahmen eines ESG-Ratings quanti­fi­zierbar und nachver­folgbar zu machen. Diese drei Bereiche können nicht in allen Fällen scharf vonein­ander getrennt werden. So kann es zu Schnittmengen kommen. Die teilweise komplexe Frage der genauen Zuordnung von einzelnen ESG-Indikatoren führt manchmal auch zu Diskussionen unter den Marktteilnehmern, wenn es um die Priorisierung bzw. Gewichtung der verschie­denen Indikatoren geht oder um die Wirkung, die sie entfalten (sollen). D.h. welche Dimension soll prioritär behandelt werden – E oder S, S vor G? So verfolgen bspw. viele insti­tu­tio­nelle Investoren häufig einen nachhal­tigen Ansatz bei der Wahl ihrer Immobilieninvestitionen unter gleich­zei­tiger Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit/Rendite.

Sustainable Finance: Nachhaltige Finanzierung

Sustainable Finance (SF) ist ein Oberbegriff für verschiedene Formen von Finanzdienstleistungen, die ESG-Kriterien in Geschäfts- oder Investitionsentscheidungen integrieren. Diese sollen in einem engen Zusammenhang mit Nachhaltigkeit stehen. Prinzipiell geht es darum, die langfris­tigen Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und wirtschaft­liche Aspekte zu berück­sich­tigen, wenn finan­zielle und Investmententscheidungen getroffen werden. Dies gilt ebenso für den Immobiliensektor und kann bspw. Investitionen in nachhaltige Immobilienfonds, Green Buildings oder auch die Wahl von emissi­ons­armen Baumaterialien betreffen (Stichwort Kreislaufwirtschaft und Sustainable Supply Chain Management).

SF betrifft nicht nur den Finanzmarkt an sich, sondern auch eine Vielzahl von Immobiliensektoren wie das Investment‑, Portfolio- und Asset Management, Immobilienentwicklungen, nachhal­tig­keits­be­zogene Darlehen oder Projekte sowie nachhaltige, grüne und/oder blaue Darlehen. Zu den Akteuren, die sich im SF-Kontext bewegen, zählt ein breit gestreutes Spektrum von insti­tu­tio­nellen Investoren wie Banken, Versicherungen, Aktiengesellschaften, Pensionskassen genauso wie Immobilienmanager, Berater und Anwälte.

Die Treiber

Grundsätzlich lassen sich die Treiber für eine konkrete Umsetzung von Sustainable Finance in drei Kategorien einteilen:

Intrinsische Treiber können die Motivation enthalten, das eigene Immobilienportfolio oder Unternehmen nachhaltig(er) zu gestalten und damit einen eigenen Beitrag zu einer Nachhaltigen ökolo­gi­schen und ökono­mi­schen Umwelt beizu­tragen.

Zu den extrin­si­schen Motivatoren zählt in erster Linie die verpflich­tende Regulatorik, die immer höheren Anforderungen an die Nachhaltigkeit stellt. Beispiele hierfür sind die EU-Taxonomie, Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) oder der indirekte Gegenvorschlag zur Konzernverantwortungsinitiative (KVI).

Eine Kombination aus extrin­sichen und intri­ni­schen Treibern kann bspw. die Bitte eines Lieferanten oder Dienstleisters sein, an einem freiwil­ligen Nachhaltigkeits-Framework oder ‑Inititative wie den UNPRI, Carbon Disclosure Project (CDP) oder Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Viele dieser bisher (noch) freiwil­ligen Initiativen haben aller­dings die Tendenz in Zukunft in der einen oder anderen Weise verpflichtend zu werden. Daher eignet es sich für Unternehmen sich frühzeitig strate­gisch und proaktiv mit diesen Themen ausein­an­der­zu­setzen.

Insgesamt sieht man auf dem Finanz- und Immobilienmarkt eine klare Tendenz zu stetig wachsenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit vonseiten Regulatoren, Investoren und Gesellschaft. Dabei geht es unter anderem um:

• Offenlegungspflichten von Unternehmens- und Investmentpraktiken
• Emissionen von Gebäuden (Stichwort Stranded Asset Risiko)
• Soziale Verantwortung von Unternehmen im Sinne einer Corporate Social Responsibility (CSR)
• Strategische Themen wie Klimaziele und CO₂-Absenkpfade auf Unternehmens‑, Portfolio- und Assetlevel
• Anforderungen an den Umgang mit Ressourcen (Kreislaufwirtschaft, Biodiversität, etc.)

Fazit: Warum ESG und Sustainable Finance?

In einer Welt, die immer stärker von den Auswirkungen des Klimawandels und sozialen Herausforderungen geprägt ist, gewinnen ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Die Einführung von nicht­fi­nan­zi­ellen Berichterstattungspflichten, Offenlegungs- und Transparenzvorschriften hat das Ziel, die Wirtschaft nachhal­tiger zu gestalten und Investitionen in umwelt­freund­liche Projekte (wie bspw. nachhaltige Immobilien) zu fördern.
Der riesige Themenbereich rund um ESG und SF birgt eine Vielzahl von Definitionen, Frameworks, Regulierungen, Richtlinien, aber auch Chancen die es zu umzusetzen gilt. Investitionen in Immobilien ebenso wie die Entwicklung und das Management von Immobilien müssen immer mehr ökolo­gische, soziale und Governance-bezogene Faktoren berück­sich­tigen, um als «nachhaltig» einge­stuft zu werden.

Die Schweiz als Teil Europas verfolgt bei der Förderung nachhal­tiger Praktiken bislang ihre eigene Agenda. Obwohl die Regulatorik in der Schweiz noch relativ offen ist, haben einige Regelungen wie die Verordnung zur verbind­lichen Klimaberichterstattung und die Selbstregulierung der AMAS bereits den Weg Richtung mehr Transparenz und Nachhaltigkeit einge­schlagen.
Insgesamt steht fest, dass ESG und Sustainable Finance in Europa und in der Schweiz trans­for­mative Kräfte sind, die die Finanzbranche und den Immobiliensektor sehr stark prägen. Die Offenlegung von Nachhaltigkeitsinformationen wird nicht nur Unternehmen dazu motivieren, ihre Tätigkeiten verant­wor­tungs­be­wusster zu gestalten, sondern Anlegern auch ermög­lichen, fundierte Entscheidungen zu treffen und aktiv zu einer nachhal­ti­geren Zukunft beizu­tragen.

Ausblick: Regulatorische Entwicklungen

Die Regulierungslandschaft im Bereich ESG und Sustainable Finance ist sehr dynamisch und entwi­ckelt sich konti­nu­ierlich weiter, u.a. mit schär­feren Transparenz- und Offenlegungspflichten an Unternehmen und Finanzinstitute, sowie deren Produkte. Dazu zählen die EU-Taxonomie, die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) und die Corporate Sustainability Reporting Direktive (CSRD). Auch in der Schweiz sind bereits erste Schritte in Richtung zu mehr Transparenz und Nachhaltigkeit gemacht worden, und es ist zu erwarten, dass weitere Regelungen folgen werden. Unternehmen sollten sich daher recht­zeitig auf diese Veränderungen vorbe­reiten und sich aktiv mit den neuen Vorschriften ausein­an­der­setzen.

Wie können wir helfen?

Dank unserer umfas­senden Expertise im Bereich Nachhaltigkeit und ESG stehen wir Ihnen im Nachhaltigkeitsbereich zur Seite. Wir fungieren als strate­gische Berater, berechnen CO₂-Bilanzen und erstellen fundierte ESG-Assessments für Ihre Liegenschaften, um die Umsetzung Ihrer Nachhaltigkeitsziele zu begleiten. Hierbei setzen wir auf das breite Wissen und die langjährige Erfahrung unserer Nachhaltigkeitsexpertinnen und ‑experten. Zusätzlich greifen wir auf umfang­reiche Daten, unsere hausin­ternen Nachhaltigkeitstools wie den Emissions- und Investitions-Rechner und unser ESG-Rating zurück. Unser Ansatz umfasst auch die Weitergabe von Fachwissen, sei es durch unsere Wüest Academy, öffent­liche Veranstaltungsreihen oder indivi­duelle Beratungsgespräche.

Falls Sie Fragen oder Anregungen zu den im Blogbeitrag erwähnten Themen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

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Weiterführende Links:

• Bericht Sustainable-Finance Schweiz – Handlungsfelder 2022–2025 für einen führenden nachhal­tigen Finanzplatz
• International Platform on Sustainable Finance
• FSB Task Force on Climate-related Financial Disclosures
• Swiss Sustainable Finance
• Finance Swiss
• Bundesamt für Umwelt: Klima und Finanzmarkt