ReUse im Holzbau – lohnt sich Kreislaufwirtschaft für Investor:innen?

Die Bau- und Immobilienbranche befindet sich in einem tiefgrei­fenden struk­tu­rellen Wandel. Ambitionierte Klimaziele, zuneh­mende Ressourcenknappheit und verschärfte regula­to­rische Vorgaben verändern die Rahmenbedingungen für Investitionsentscheide. Die Kreislaufwirtschaft rückt dabei als zentraler Lösungsansatz in den Fokus. Für Investorinnen und Investoren stellt sich jedoch die entschei­dende Frage: Ist ReUse im Holzbau bereits heute wirtschaftlich attraktiv?
Eine aktuelle Studie von Wüest Partner im Auftrag des Bundesamts für Umwelt (BAFU) liefert hierzu fundierte Antworten. Sie zeigt auf, unter welchen Voraussetzungen kreis­lauf­ge­rechtes Bauen mit Holz nicht nur ökolo­gisch, sondern auch ökono­mische Vorteile generieren kann.

Kreislaufwirtschaft: vom linearen Modell zur langfristigen Ressourcennutzung

Die heutige Baupraxis folgt überwiegend einem linearen Muster: bauen, nutzen, abbrechen, entsorgen. Gleichzeitig trägt die Bauwirtschaft wesentlich zu den CO₂-Emissionen und zum Abfallaufkommen bei. Vor diesem Hintergrund gewinnt das zirkuläre Bauen deutlich an Relevanz. Ziel der Kreislaufwirtschaft ist es, Materialien möglichst lange im Nutzungskreislauf zu halten. Neben der Weiter- und Umnutzung bestehender Gebäude rückt dabei insbe­sondere die Wiederverwendung von Bauteilen (ReUse) in den Fokus. Holz bietet hierfür besonders günstige Voraussetzungen: Als bioba­sierter Baustoff ist es rückbaubar, bindet CO₂ und lässt sich bei entspre­chender Planung mehrfach stofflich einsetzen.

Investorenperspektive: Steigende Relevanz erwartet

Trotz wachsender Aufmerksamkeit spielt Zirkularität für Investor:innen bislang eher eine unter­ge­ordnete Rolle. Eine Umfrage von Wüest Partner unter über 300 insti­tu­tio­nellen Immobilieninvestor:innen zeigt, dass Standort, Rendite und Mikrolage weiterhin die zentralen Entscheidungsfaktoren bei Akquisitionen sind. Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen zwar an Bedeutung, fokus­sieren sich aktuell jedoch primär auf Energieeffizienz und Betriebsemissionen. Graue Emissionen und Kreislauffähigkeit werden derzeit noch selten als wertre­levant einge­stuft – mittel­fristig wird jedoch ein deutlicher Bedeutungszuwachs erwartet.

Bewertungspraxis auf dem Prüfstand

Renditeliegenschaften werden in der Schweiz in der Regel mittels DCF-Methode bewertet. Dabei wird häufig von einer theore­tisch unend­lichen Fortführung der heutigen Nutzung ausge­gangen. Rückbau- und Deponiekosten am Lebensende bleiben unberück­sichtigt, ebenso poten­zielle Erträge aus der Wiederverwendung von Bauteilen. Die Modellrechnungen der Studie zeigen: Diese Praxis bildet ein unrea­lis­tisch optimis­ti­sches Szenario ab. Wird das Lebenszyklusende explizit berück­sichtigt, liegen die resul­tie­renden Werte rund 4 % tiefer als bei der ewigen Fortführung.

Wirtschaftlicher Mehrwert von kreislaufgerechten Holzbauten

Hier zeigt sich ein Vorteil kreis­lauf­ge­rechter Holzbauten: Durch reduzierte Deponiekosten, Erträgen aus ReUse und eine bessere Rückbaufähigkeit sind sie linearen Bauweisen überlegen – insbe­sondere bei kürzeren Restlebensdauern von 25 bis 50 Jahren und wenn es gelingt, die Potenziale der Standardisierung und Vorfertigung umfassend zu nutzen. Die Sensitivitätsanalysen der Studie zeigen relevante Hebel, um einen wirtschaft­lichen Mehrwert zu erzielen:

• Reduzierte Erstellungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch Systemtrennung sowie Standardisierung und Digitalisierung in Planung und Ausführung
• Aus Perspektive der Investoren besseres Risikoprofil der Liegenschaft und damit tieferer Diskontierungssatz
• Steigende Deponie- und Entsorgungskosten

In kombi­nierten Optimierungsszenarien wird das Potenzial kreis­lauf­ge­rechter Gebäude sichtbar. Besonders bei Entwicklungsprojekten kann sich dies in deutlich höheren Landwerten nieder­schlagen.

Gegenüberstellung aktuelle Bewertungspraxis mit linearem Massiv- bzw. Holzbau und Gebäude mit Anteil Wiederverwendung (Sensitivitätsanalyse hinsichtlich Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (2, 5 und 10% Kostenreduktion gegenüber der linearen Bauweise))

Gegenüberstellung zwischen aktueller Bewertungspraxis und Gebäude mit Anteil Wiederverwendung (Sensitivitätsanalyse hinsichtlich Diskontierung)

Gegenüberstellung zwischen aktueller Bewertungspraxis und optimiertem Gebäude mit Anteil Wiederverwendung (Erhöhung der Deponiekosten um Faktor 2, Reduktion der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um 10%, Reduktion des Diskontierungssatzes um 10BP)

Erfolgsfaktoren für die Skalierung

Damit sich ReUse im Holzbau breiter durch­setzt, identi­fi­ziert die Studie zentrale Erfolgsfaktoren in drei Bereichen:

• Planung: frühe Zieldefinition, Rückbaubarkeit, digitale Bauwerksdokumentation und Materialpässe
• Regulierung: ambitio­nierte Grenzwerte für graue Emissionen, Rückbaukonzepte, positive Anreize
• Markt: verän­derte Investor:innen- und Mieter:innenpräferenzen, zuneh­mende Ressourcenknappheit, neue Finanzierungsmodelle

Praxisbeispiele zeigen, dass die technische Umsetzung bereits heute möglich ist – nun gilt es, diese Ansätze in die Breite zu tragen.

Ausblick

Sobald sich am Immobilienmarkt eine klare Präferenz für zirkuläre Gebäude etabliert, wird sich dies auch in der Bewertung wider­spiegeln, etwa durch tiefere Risikozuschläge und entspre­chend höhere Marktwerte. Investorinnen und Investoren können bereits heute tragfähige Entscheidungsgrundlagen schaffen, indem sie Bewertungen einsetzen, die das Lebenszyklusende explizit berück­sich­tigen. Auf diese Weise lassen sich ökono­mische und ökolo­gische Aspekte konsistent und fundiert mitein­ander verknüpfen.

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