Graue Emissionen im Gebäudesektor: Warum Investor:innen jetzt handeln sollten

Die konse­quente Erfassung und Reduktion von Scope-3-Emissionen spielen eine wichtige Rolle in der Dekarbonisierung des Gebäudesektors. Denn klar ist: Netto-Null geht nicht ohne die Reduktion der grauen Emissionen. Noch fehlen aber klare Standards zur Integration von Scope-3-Emissionen in Absenkpfade von Unternehmen. Die Charta für Kreislauforientiertes Bauen macht hier mit ihrem im September 2025 veröf­fent­lichten WhitePaper einen wichtigen Schritt und lädt alle Akteur:innen zum Mitgestalten ein. Warum Erstellungsemissionen so entscheidend sind, welche Regulatorien bisher in der Schweiz gelten und wie Erstellungsemissionen reduziert und syste­ma­tisch in Entscheidungsprozessen einge­bunden werden können, wird im folgenden Blogbeitrag thema­ti­siert.

Die Bedeutung von Scope-3-Emissionen in der ganzheitlichen Lebenszyklusanalyse

Graue Emissionen (Scope 3) sind die Treibhausgasemissionen, welche bei der Erstellung eines Gebäudes entlang des gesamten Lebenszyklus entstehen. Also vor und beim Bau des Gebäudes (Phase A), bei Instandsetzungen und Erneuerung während der Nutzung (Phase B) und am Ende des Lebenszyklus beim Rückbau und der Entsorgung eines Gebäudes (Phase C).

In einer ganzheit­lichen Lebenszyklusanalyse (Whole-LifeCarbon Assessment) werden sie gemeinsam mit den Betriebsemissionen betrachtet. Weil die Betriebsemissionen dank des Ausbaus erneu­er­barer Energien und steigender Effizienz sinken, rücken die Erstellungsemissionen in den Vordergrund – nicht nur beim Neubau. Für Investor:innen bedeutet das klar: Netto-Null ist nur erreichbar, wenn graue Emissionen syste­ma­tisch ermittelt und in Entscheidungen einbe­zogen werden.

Die Notwendigkeit einer syste­ma­ti­schen Quantifizierung, sowie fehlende Reporting-Standards für Scope-3-Emissionen wurden im WhitePaper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen von wichtigen Akteur:innen der Schweizer Real Estate Branche aufge­zeigt und konkrete Berechnungsmethoden vorge­stellt.

Regulatorik, Incentives und Zertifizierungen – was zählt jetzt?

In der Schweiz zeigt die SIA-Norm 390/1 Klimapfad Netto-Null kompa­tible Zielwerte für die Erstellung und den Betrieb von Umbauten und Neubauten und verdeut­licht den zuneh­menden Anteil der Erstellungsemissionen an den Gesamtemissionen. Die MuKEn 2025 setzt hier ebenfalls einen neuen wichtigen Akzent: Erstmals werden Anforderungen an die graue Energie als Basisanforderung einge­führt – und zwar sowohl für Neubauten als auch bei wesent­lichen Erneuerungen.¹

Auch Schweizer Labels und Zertifizierungen schärfen die Richtung: Bei einer Zertifizierung nach dem Minergie-Standard müssen seit der Version 2023 Neubauten jeder Gebäudekategorie einen objekt­spe­zi­fi­schen Grenzwert für graue Treibhausgasemissionen einhalten. Minergie ECO enthält Grenzwerte sowohl für graue Treibhausgasemissionen als auch für graue Energie; die stren­geren Grenzwerte 1 orien­tieren sich in Richtung des SIA-Klimapfads. Die Einhaltung der oberen Grenzwerte 2 gilt als Ausschlussvorgabe für die Zertifizierung.

SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) baut auf der Minergie-ECO-Methodik auf und kennt ebenfalls beide Kriterien: Treibhausgasemissionen in der Erstellung und Energiebedarf der Erstellung. Auch wenn die Kriterien weder im SNBS-Areal noch im SNBS-Hochbau-Standard explizite Ausschlussvorgaben sind, ist eine Zertifizierung ohne Optimierung der grauen Emissionen kaum möglich.

Im Rahmen der europäi­schen Gebäudepolitik rückt die verpflich­tende Betrachtung der Lebenszyklusemissionen zunehmend in den Fokus. Beispielhaft zu nennen sind die aktuelle EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), die eine schritt­weise Einführung verpflich­tender Grenzwerte für graue Emissionen bis 2030 vorsieht²; die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) mit erhöhten Transparenzanforderungen zu klima­be­zo­genen Angaben nach European Sustainability Reporting Standards (ESRS) – einschliesslich, sofern wesentlich, der Offenlegung von Scope-3-Emissionen aus Bau- und Erneuerungsaktivitäten; sowie die Rolle der Lebenszyklusemissionen bei der Klassifizierung als «nachhaltig» in der EU-Taxonomie³.

Damit werden auf EU-Ebene klare Anreize für das Reporting und die Reduktion von grauen Emissionen gesetzt. Methodisch dient das Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) als gemeinsame Grundlage für das Scope-3-Reporting. Auf Schweizer Ebene fehlen hier bisher klare Standards und Richtlinien, wie Scope-3-Emissionen aus dem Immobiliensektor ermittelt und offen­gelegt werden können.

Das WhitePaper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen macht einen wichtigen Schritt in Richtung Standardisierung für die Berichterstattung und Berechnung grauer Treibhausgasemissionen in Immobilienportfolios: Grundsätzlich werden dort drei Berechnungsmethoden vorge­stellt, welche sich in Genauigkeit und Aufwand unter­scheiden:

• Methode 1 nach SIA 2032 (Graue Energie – Ökobilanzierung für die Erstellung von Gebäuden): Eine umfas­sende Ökobilanzierung nach SIA 2032 zeigt die höchste Detailschärfe. Sie bildet auch die Grundlage für Nachweisführungen bei Zertifizierungen.
• Methode 2 Hochrechnung aus Benchmarks: Das WhitePaper publi­ziert typische Gebäudebenchmarks in kg CO₂-eq./m^₂ EBF*a je nach Entwicklungsstrategie und Bauweise, welche zur groben Berechnung von Erstellungsemissionen verwendet werden können.
• Methode 3 Ausgabenbasiert / «spend-based»: Über typische Kennwerte in kg CO₂-eq. pro CHF können graue Emissionen anhand von Investitionskosten abgeschätzt werden. Dieser Ansatz zeigt aller­dings die grösste Ungenauigkeit.

Klar ist: Ökobilanzierungen liefern die genaueste Grundlage zur Berechnung von Scope-3-Emissionen; für eine flächen­de­ckende Portfoliobetrachtung aller Gebäude sind sie jedoch oft zu aufwendig und die nötige Detailtiefe liegt nicht überall vor.

Gebäude- bzw. Bauteil-Benchmarks ermög­lichen eine phasen­ge­rechte Genauigkeit und gewinnen mit wachsender Datengrundlage an Präzision. Dafür braucht es einheit­liche Intensitätskennzahlen und Bezugsgrössen. Das Whitepaper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen orien­tiert sich an der SIA 390/1 und empfiehlt kg CO₂-eq. pro m^₂ EBF und Jahr als Standardeinheit – die Angabe «pro Jahr» dient der Vergleichbarkeit mit Jahreszielen und Betriebsemissionen im Absenkpfad, auch wenn Erstellungsemissionen physisch einmalig anfallen.

Neben der Berechnungsmethode ist eine klare Definition der zu berück­sich­ti­genden Emissionen erfor­derlich, um Doppelzählungen innerhalb eines Unternehmens zu vermeiden. Gemäss GHG-Protokoll werden Scope-3-Emissionen in 15 Kategorien unter­teilt. Das Whitepaper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen gibt eine detail­lierte Auflistung der zu berück­sich­ti­genden Emissionskategorien aus der Perspektive unter­schied­licher Use-Cases: «Direkter Investor», «Corporate», «Projektentwickler», «General- / Totalunternehmung». Für direkte Investor:innen stehen die vor- und nachge­la­gerten Emissionen aus Erstellung/Erneuerung, Instandhaltung und Nutzung (inkl. vorge­la­gerter Energiebereitstellung) sowie Rückbau/Entsorgung im Fokus.

In der Anwendung zeigt sich: Ohne fundierte Datengrundlage und klare Prozesse wird die Umsetzung schnell komplex – ein weiterer Grund, Strukturen jetzt aufzu­bauen.

Die wichtigsten Hebel zur Reduktion grauer Emissionen

Scope-3-Emissionen berechnen sich im Kern aus der Multiplikation von Treibhausgas(THG)–Intensität (Emissionsfaktoren der Materialien) und Bauteil- bzw. Materialmenge. Die Summe aller Bauteile ergibt so die totalen Erstellungsemissionen gemäss GHG Reporting Standard. Um die Emissionen als Durchschnittswert pro Jahr auszu­geben werden sie gemäss SIA 2032 durch die Standardlebensdauer der Bauteile und die EBF geteilt.

Aus dieser Formel leiten sich drei wesent­liche Hebel zur Reduktion der grauen Emissionen ab:

1. Der erste Hebel ist der Erhalt der gebauten Substanz: Gebäude und Bauteile länger nutzen, Eingriffe zielge­richtet planen und Ersatzzyklen verlängern (Bauteilmenge reduzieren).
2. Zweitens lohnt sich der Blick auf den Materialeinsatz: schlanke Konstruktionen, Wiederverwendung (ReUse) und eine Planung, die Ressourcen spart (Materialmenge reduzieren).
3. Drittens spielt die Materialwahl eine zentrale Rolle: biogene Baumaterialien können, wo passend, die Erstellungsemissionen spürbar reduzieren (THG-Intensität der Materialien reduzieren).

Die drei Hebel sind vergleichbar mit den sogenannten Prinzipien der Kreislaufwirtschaft, welche sich nach Relevanz bzw. Ressourcen- und CO₂-eq.-Intensität in folgender Pyramide darstellen lassen. Dabei gilt: Je höher eine Maxime angeordnet ist, desto wichtiger ist sie, um ein Immobilienportfolio im Sinne der Kreislaufwirtschaft nachhaltig zu bewirt­schaften. Weitergehende Informationen finden Sie in unserer Studie: Zirkulär Bauen: Leitfaden für Investoren und Bauherrschaften).

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Abbildung 1: Hierarchie der Prinzipien der Kreislaufwirtschaft im Bauwesen

Refuse: Vermeidung von baulichen Massnahmen: Weiternutzung und Sanierung.

Rethink: Clevere (Um-)Nutzungskonzepte. Entwurf unter Berücksichtigung von Rückbaubarkeit.

Reduce: Minimierung der Materialmenge durch Design, Instandhaltung und Effizienz.

Reuse: Wieder- und Weiterverwendung von Bauteilen und Tragstrukturen.

Recycle: Weiterverwendung von Materialien als Sekundärrohstoffe, Zuführung von Material auf Deponien minimieren.

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Entscheidend ist, diese Hebel früh zu prüfen und entlang des gesamten Prozesses mitzu­denken, denn die Möglichkeit der Reduktion der CO₂-eq. Emissionen sinkt mit zuneh­mendem Projektverlauf.⁴

Was bedeutet das für Portfolio- und Projektentscheidungen?

Auf Portfolioebene schafft die Ermittlung der Erstellungsemissionen die Grundlage, um den Status Quo und zukünftige Projekte auf dem Klimapfad einzu­ordnen. Nur wer Scope 3 früh und über das gesamte Portfolio quanti­fi­ziert, kann Massnahmen nach ihrem gesamt­heit­lichen CO₂-eq. Einsparpotenzial priori­sieren – zum Beispiel die Wirkung von Bestandeserhalt gegenüber Ersatzneubau, den Beitrag von ReUse oder den Einsatz biogener Baumaterialien. Daraus ergeben sich belastbare Entscheidungsgrundlagen für CapEx-Allokation, Sanierungsfahrpläne und Netto-Null-Strategien.

Vereinheitlichte Methoden und Standards zum Reporting von Scope 3 Emissionen und zum Erstellen von Whole-Life Carbon Absenkpfaden befinden sich in der Entwicklung. Das White Paper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen schlägt erstmals mögliche Vereinheitlichungen und Berechnungsmethodiken vor. Gerne können wir Sie dabei unter­stützen, Scope 3 Emissionen über das gesamte Portfolio zu ermitteln und syste­ma­tisch in Jahresziele und Absenkpfade zu integrieren.

Auf Gebäude bzw. Projektebene braucht es klare Entscheidungsgrundlagen: von der strate­gi­schen Phase bis zur Projektierung und Realisierung. Variantenvergleiche – etwa Bestandeserhalt vs. Ersatzneubau oder umfas­sende vs. minimale Sanierung – zeigen, welche Option unter dem Strich die gerin­geren Gesamtemissionen verur­sacht. Die Ergebnisse können mit ökono­mi­schen Kennwerten kombi­niert betrachtet werden. Eine phasen­ge­rechte Berechnung mit trans­pa­renten Annahmen hilft, die wirksamste Lösung zu wählen. Unsere bewährten Bilanzierungsmethoden erlauben die hohe Flughöhe und die vertiefte Detailbetrachtungen in jeder Phase der Projektentwicklung.

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Abbildung 2: Bestandserhalt oder Ersatzneubau?
Variantenvergleiche mit unter­schied­lichen Parametern

Ziel: Durch Erneuerung und Erweiterung erzielt der Bestand die gleiche Qualität (Nutzbarkeit) und maximale Ausnützung wie der Ersatzneubau.

Quelle: https://www.studiodurable.ch/themen/bestandserhalt

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Ökobilanzen und Zertifizierungen auf Gebäudeebene sind Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien und Qualitätsmanagement zugleich. Wir stehen Ihnen mit unserer Expertise zur Seite, sodass Ihre Projekte den höchsten Standards entsprechen.

Fazit

1. Es wird gesetzlich relevant: Strukturen müssen aufgebaut, Prozesse, Datenflüsse und Verantwortlichkeiten geklärt werden.
2. Netto-Null gelingt nur mit der Reduktion der grauen Emissionen. Bei Neubauten verur­sachen sie bereits heute anteilig die meisten Emissionen – und ihr Anteil nimmt zu, auch bei Sanierungen.
3. Scope 3 früh mit einheit­licher Vergleichskennzahl (kg CO₂-eq./m² a) ermitteln und in Investitionsentscheidungen berück­sich­tigen. Wie bei Scope 1 und 2 gilt: früh in den Projektphasen und auf Ebene der Portfoliostrategie denken, denn dort ist der Hebel am grössten.
4. Scope 1, 2 und 3 gehören zusammen. Niedrige Betriebsemissionen führen nicht automa­tisch zu den niedrigsten Gesamtemissionen – entscheidend ist die gesamt­heit­liche Betrachtung über den Lebenszyklus.
5. Schweizweite Standards: klare Allokation der Emissionen, Whole-Life Carbon Absenkpfade für Immobilienportfolios befinden sich in der Entwicklung. Das Whitepaper der Charta für Kreislauforientiertes Bauen zeigt hier klare Methoden auf. Es gilt jetzt Strukturen aufzu­bauen und Ziele zu setzen.

1. Vgl. Energiehub Gebäude: MuKEn 2025 – Energiehub Gebäude, in: Energiehub Gebäude, 04.09.2025. ↩︎
2. Vgl. EU Building Policy Tracker – World Green Building Council: in: World Green Building Council, 10.12.2024b
   [online]. ↩︎
3. Vgl. Charta Kreislauforientiertes Bauen/Sustainability & Real Estate Team I Ernst & Young AG: Scope 3 Real estate: Bilanzierung & Reporting WhitePaper, 09.2025. ↩︎
4. Vgl. Whole Life Carbon Assessment for the built environment: in: RICS PROFESSIONAL STANDARD, 2nd. Aufl., Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 09.2023, ↩︎