Die neuen Spitäler: Chancen und Herausforderungen
Letzte Aktualisierung: 22. April 2025
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Die durch das Gesundheitswesen verursachten Kosten steigen mit einer jährlichen Rate von 3% bis 4%. Im Jahr 2017 erreichten die Aufwände mit einem Wert von 82.5 Milliarden Franken einen Anteil von 12% am Bruttoinlandprodukt der Schweiz. Trotz eines Rückgangs der Spitäler um einen Viertel des Bestands im Zeitraum der letzten 20 Jahre ist der Spitalsektor mit einem Anteil von 35% ein grosser Anteilsinhaber der Kosten des Gesundheitswesens. Neben den Betriebskosten lässt sich auch wenig Zurückhaltung bei den Neubauinvestitionen beobachten. So sind schweizweit gegen hundert Spitalprojekte mit Gesamtkosten von rund 15 Milliarden Franken in Planung oder befinden sich bereits im Bauprozess.
Spitäler als Investment
Für Immobilieninvestoren sind Spitalbauten ein Nischensegment. Einerseits dem geringen Anlagevolumen von 3% bis 5% des Gesamtwerts klassischer Wohn- und Geschäftsanlageimmobilien, andererseits den Eigenschaften der Objekte geschuldet.
Spitalbauten sind typische Betriebsimmobilien – für die spezifische Nutzung konzipiert und anderweitig kaum verwendbar. Der wirtschaftliche Erfolg ist eng an die Betreibergesellschaft gekoppelt. Eine Herausforderung stellt das regulatorische Umfeld, in welchem sich die Spitalimmobilien bewegen, dar. Politische Rahmenbedingungen, eine veränderte Gesetzgebung oder die Tarifsteuerung können den Wert von Spitalimmobilien erheblich beeinflussen. Um für diese Risiken entschädigt zu werden, erwarten Anleger gegenüber den klassischen Wohn- und Geschäftsimmobilien höhere Renditen. Im Betrachtungsspektrum der vergangenen fünf Jahre lagen die Netto-Cashflow-Renditen von Spitalimmobilien im Median 100 Basispunkte über denjenigen von Wohnliegenschaften und 65 Basispunkte über solchen von Geschäftsliegenschaften. Unterdessen dürfte sich diese Differenz vergrössert haben. Mietertrag und Marktwert pro Quadratmeter Nettonutzfläche liegen bei Spitälern in der Regel deutlich über den Vergleichswerten von Wohn- und Geschäftsliegenschaften, was mit den oftmals zentralen Lagen in Städten und dem hohen Ausstattungsgrad der Gebäude zu argumentieren ist.
Profitables Betriebskonzept als Erfolgsfaktor
Als Erfolgsfaktoren für Eigentümer von Spitalimmobilien lassen sich die Punkte Spitalmarktkenntnis, profitables Betriebskonzept und qualifizierte Betreiber herausbilden. Was den Betrieb einer Spitalimmobilie anbelangt so ist das «Core-and-Shell»-Mietmodell geeignet. Der Unterhalt von Struktur, Hülle und technischer Grundausstattung obliegt dem Eigentümer, für Ausbauten und spezifische technische Installationen ist die Betreiberin zuständig. Diese Aufteilung hält Aufwand und Komplexität für den Eigentümer niedrig, während die Betreiberin flexibel bleibt, um sich neuen Gegebenheiten anzupassen.
Bis in das Jahr 2011 waren die Kantone für die Finanzierung der öffentlichen Spitalinfrastrukturen zuständig. Mit der Einführung der Fallpauschalen begann 2012 eine neue Zeitrechnung: Seither sind mit dem Swiss-DRG-Tarifsystem die Vergütung der stationären und mit dem Tarmed-Tarifsystem die Vergütung der ambulanten Spitalleistungen schweizweit einheitlich geregelt. Die Spitäler erhalten für ihre Leistungen Pauschalen gemäss dem Schweregrad der Behandlung. Die Kosten für die Spitalinfrastrukturen sind Bestandteil dieser Pauschale. Dadurch liegt deren Finanzierung nun in den Händen der Spitäler. Spitalbetriebe, die Eigentümer ihrer Infrastruktur sind, müssen sich oft organisatorisch neu aufstellen. Das Spital wird zweigeteilt in eine Betriebsgesellschaft (Operation Company), die zuständig ist für das Kerngeschäft der medizinischen Leistung, und in eine Immmobiliengesellschaft (Property Company), die die Infrastruktur an die Betriebsgesellschaft vermietet. Dieses Prinzip wird im Fachjargon «OpCo-PropCo»-Struktur genannt.
Die Spitäler der Zukunft
Aus Fachgesprächen mit Experten von Lead Consultants, dem Institut für Beratungen im Gesundheitswesen und Blumergaignat haben sich nachfolgende Stossrichtungen für das Spital der Zukunft ergeben.
- Die stets neuen Behandlungen machen das Bestellen und Planen eines Spitals schwierig. Wer ein Spital baut, muss seine Entscheidungen laufend hinterfragen, anpassen oder gar rückgängig machen. Building Information Modelling (BIM) ist ein mögliches Instrument, um Varianten zu simulieren, Geplantes zu verbessern und den Betrieb sowie das Facility Management darzustellen.
- Zukünftig werden atmende Strukturen, die Möglichkeit der flexiblen Raumanpassung und ‑gestaltung, gefragt sein. Räume müssen so konzipiert werden, damit sich einerseits die Menschen wohlfühlen, ihnen kurze Wege, ideale Arbeitsprozesse und Tageslicht ermöglicht werden, andererseits das Potential der Digitalisierung (Ferndiagnostik und ‑überwachung) entfaltet und genutzt werden kann. Um dies zu gewährleisten ist es ratsam die Areal- und Immobilienentwicklung über mehrere Jahrzehnte in einem Masterplan abzubilden, um so auf zukünftige Gegebenheiten adäquat reagieren zu können.
- Unter dem Blickpunkt der Planungsstrategie lassen sich Elemente wie ein geeignetes Stützenraster, präzise Setzung der Erschliessungskerne, um Wege effizient zu gestalten, strategische Freiflächen für allfällige zukünftige Nutzungen und eine zentrale Lage und optimale Erreichbarkeit mit einer Vielzahl von Verkehrsmitteln aufzählen.
- Zukünftig wird eine Verlagerung von stationären zu ambulanten Behandlungen erfolgen was sich in einer Abnahme von klassischen Akutspitälern auswirken wird. Dezentral gelegene, einfach ausgestattete Gesundheitszentren für niederschwellige Behandlungen komplementiert durch hoch spezialisierte ambulante Zentren werden sich bilden und so ein Netzwerk von unterschiedlichen und geografisch verteilten Anbieter entstehen.
Weitere Informationen
Zusätzliche Informationen zur Zukunft der Spitäler werden im Themenheft des Hochparterre (publiziert im Oktober 2019) thematisiert.