Zirkuläres Bauen strategisch verankern: Von der Vision zur Umsetzung

Als ressourcen‑, emissions- und abfallintensive Branche trägt der Immobiliensektor eine grosse Verantwortung für die Schonung von Ressourcen und die Reduktion von Treibhausgasemissionen. Zirkuläres Bauen wird deshalb zunehmend eine Voraussetzung für nachhaltige Wertschöpfung im Immobiliensektor. Doch zwischen strategischem Willen und konkreter Umsetzung klafft eine Lücke.

Zirkuläres Bauen prägt zunehmend die Entscheidungslogik

In einer von Wüest Partner unter mehr als 300 institutionellen Investor:innen durchgeführten Umfrage gaben 65 Prozent der Teilnehmer:innen an, dass die Kreislaufwirtschaft bei Akquisitionsentscheiden mittelfristig von Bedeutung sein wird. Für 19 Prozent ist das Thema mittelfristig sogar ausschlaggebend (mehr dazu im Blogartikel «Kreislaufwirtschaft und Immobilien: Chance für innovative Investor:innen»).

Damit die Anwendung der Kreislaufwirtschaft in der Immobilienbranche gelingt, ist jedoch ein grundlegendes Umdenken bestehender Prozesse notwendig. Dafür haben Wüest Partner und Durable, Teil der Wüest-Partner-Gruppe, einen Leitfaden für Investor:innen und Bauherrschaften entwickelt, der einen verständlichen Einstieg in die Thematik bietet und aufzeigt, wo die grossen Hebel liegen. Elf erfolgreiche Referenzprojekte zeigen, wie unterschiedlich kreislauforientierte Massnahmen beim Planen, Bauen und Betreiben von Immobilien umgesetzt werden können. Die im Leitfaden integrierte Checkliste kann direkt in den SIA-Phasen 0 bis 6 angewendet werden.

Wirksamkeit und Massnahmen des zirkulären Bauens

Die Wirksamkeit zirkulären Bauens als Nachhaltigkeits-Instrument wird im Leitfaden mithilfe einer Massnahmenmatrix verdeutlicht. Verschiedene Messgrössen helfen die Umsetzung von zirkulären Massnahmen zu evaluieren. Dabei ist zu beachten, dass massebasierte Zirkularitätsindikatoren keine vollständige Aussage über die Umweltauswirkungen eines Gebäudes erlauben, sondern immer zusammen mit anderen Indikatoren betrachtet werden sollten.

Die Matrix umfasst 16 Massnahmen, gegliedert nach fünf Aktionsfeldern, wobei deren Reihenfolge kontextabhängig unterschiedlich priorisiert werden muss. Die Aktionsfelder lassen sich auch analog der Hierarchie der Kreislaufwirtschaftspyramide einordnen:

1. REFUSE: Aktionsfeld A «Bedarf hinterfragen»
2. RETHINK: Aktionsfeld B «Langfristig denken und langlebig bauen»
3. REDUCE: Aktionsfeld C «Materialeinsatz reduzieren»
4. REUSE: Aktionsfeld D «Wiederverwendung fördern»
5. RECYCLE: Aktionsfeld E «Richtiges Material wählen»

Die in der Massnahmenmatrix aufgeführten Aktionsfelder und Massnahmen werden in einem zweiten Leitfaden «CBC-Leitfaden» detailliert beschrieben. Was die Massnahmenmatrix aber vor allem zeigt ist, dass das «zirkuläre Bauen» weit mehr umfasst als Wiederverwendung oder Recycling.

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Massnahmenmatrix zum zirkulären Bauen, in Anlehnung an das Framework der Charta Kreislauforientiertes Bauen.

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Chancen und Risiken des zirkulären Bauens

Auch die wirtschaftlichen Chancen und Risiken des zirkulären Bauens entlang des Planungs- und Bauprozesses können in der Matrix eingeordnet werden (s. Seite 33 im Leitfaden «Zirkulär Bauen für Investoren und Bauherrschaften»).

Die Gegenüberstellung ausgewählter Chancen und Risiken zeigt, dass viele Chancen ihre Wirkung erst gegen Ende des Lebenszyklus entfalten. Für Investor:innen mit einem kurzfristigen Betrachtungshorizont weist das zirkuläre Bauen daher eine geringere Attraktivität auf. Da die meisten institutionellen Investor:innen jedoch eine langfristige Perspektive haben, rentieren sich für sie Investitionen in zirkuläres Bauen in den meisten Fällen.

Warum zirkulär bauen? Drei Argumente für Investor:innen

1. Werterhalt & Resilienz
   Zirkuläre Immobilien sind wertstabil, sodass sie sich durch eine hohe Nutzungsflexibilität, gute Rückbaufähigkeit und Adaptierbarkeit an veränderte Bedürfnisse anpassen können. Ebenso weisen sie eine höhere Resilienz in Bezug auf regulatorischen Wandel (z. B. CO₂-Grenzwerte, ESG-Berichtspflichten) auf.
2. Optimierung über den Lebenszyklus
   Weniger Primärmaterialien, geringere Entsorgungskosten und potenzielles ReUse eigener Bauteile senken langfristig Investitionskosten. Durch modulare Systeme lassen sich Instandhaltungen und Umbauten planbarer und kosteneffizienter gestalten. Im besten Fall lassen sich durch den Weiterverkauf von Bauteilen sogar neue Erträge erwirtschaften.
3. Compliance
   Zirkuläre Strategien tragen messbar zur Erfüllung von ESG-Kriterien und Disclosure-Pflichten bei – ein wachsender Vorteil bei der Kapitalbeschaffung und Portfoliobewertung.

Lesen Sie alle Insights im Leitfaden «Zirkulär Bauen für Investoren und Bauherrschaften»: