Wohnbedürfnisse: Bemerkenswerter Wandel

Der Trend zu kleineren Haushalten hält an in der Schweiz. Doch was bedeutet dies für die Wohnbedürfnisse? Welche Wohnungstypen und ‑grössen sind gesucht?

• Vor 40 Jahren lebten in 41% aller Haushalte 3 und mehr Personen. Singlehaushalte waren am schwächsten vertreten mit 29%. Und auf Paarhaushalte entfielen 30%. Mittlerweile ist der Einpersonenhaushalt die dominante Wohnform. Auf die Gesamtzahl der Schweizer Haushalte bezogen machen Singlehaushalte heute 36%, Paarhaushalte 33% und Mehrpersonenhaushalte 31% aus.
• Die gleiche Rangfolge zeigt sich im Wachstumsbeitrag. Singles generieren heute fast die Hälfte der Zusatznachfrage. Fast 80% der Zusatznachfrage wird von Ein- und Zweipersonenhaushalten generiert.
• Der Wandel der gesell­schaft­lichen Normen war und ist ein wichtiger Grund, weshalb sich Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte so stark ausdehnten. Ein anderer ebenso wichtiger Treiber war der steigende Wohlstand in der Schweiz.
• Einpersonenhaushalte haben in den letzten 5 Jahren um knapp 10% oder 116’000 zugenommen. Klassische Familienhaushalte haben in den letzten 5 Jahren in der Schweiz nur noch schwach zugenommen. Sie sind um 1.2% respektive um 12000 Haushalte gestiegen. Paare ohne Kinder haben um 4.8% oder 47’000 zugenommen. Einelternhaushalte mit Kindern haben um bemer­kens­werte 36’000 zugenommen.
• Nichtfamilien-Mehrpersonenhaushalte, also typischer­weise WGs zeigten am anderen Ende des Spektrums das grösste relative Wachstum mit fast 20% in 5 Jahren. In absoluten Zahlen entsprach dies 14’000 Haushalten.
• Es kann festge­halten werden: Neben den klassi­schen Wohnformen wachsen Spezialwohnformen stark, wenn auch von einem tiefen Niveau ausgehend.

Wohnbedürfnisse: Welche Auswirkungen hat der Trend zu kleineren Haushalten und grösseren Nicht-klassischen Haushalten auf den Wohneigentumsmarkt?

• Nachdem die Wohneigentumsquote in der Schweiz seit den 70er Jahren konti­nu­ierlich gestiegen von 28% auf 38% im Jahr 2015 ist, geht sie nun erstmals wieder zurück. Mittlerweile liegt sie um 2 Prozentpunkte tiefer bei rund 36%.
• Eine Frage drängt sich auf: Lassen sich am Wohneigentumsmarkt nicht genügend Angebote finden, die geeignet sind? Die grössten Rückgänge beim Wohneigentum lassen sich bei klassi­schen Familienhaushalten erkennen. Vielfach können sie sich das Wohneigentum nicht mehr leisten. Ebenfalls rückläufig sind Wohneigentumsquoten bei Paaren und Singlehaushalten.
• Die Spezialwohnformen nehmen bei der Wohneigentumsquote am stärksten zu, wenn auch noch auf kleinem absolutem Niveau.

Welche räumlichen Trends lassen sich erkennen und was hat sich seit der Corona-Pandemie verschoben?

• Eine Frage zu den Stadt-Land-Präferenzen ist seit Jahren in den Immo-Barometer-Befragung integriert. Wir fragen umzugs­willige Schweizer Haushalte, in welchem Umfeld sie sich vorstellen könnten zu wohnen.
• Auf einer Skala von 1 (ganz ländlich) bis 10 (sehr städtisch) haben noch vor 5 Jahren 34% der Befragten eine Note 8, 9 oder 10 als städtisch oder sehr städtisch für das neu gesuchte Wohnumfeld. Lediglich 16% sagten sehr ländlich oder ländlich. Heute ist dieser Anteil genau umgekehrt: Knapp 32% geben an, ländlich wohnen zu wollen und 25% städtisch.
• Beeinflusst sind diese Anteile von der Homeoffice Erfahrung in der Coronapandemie und auch von einem Agglomerationsraum, der zunehmend zusam­men­wächst und vermehrt städtisch geprägt ist.
• Insgesamt kann natürlich nicht von einer Stadtflucht gesprochen werden. Es handelt sich eher um eine angebots­ge­triebene Verlagerung der Nachfrage in die Agglomerationen und in Gebiete ausserhalb der Städte.
• Die Veränderung der Nachfrage- und Angebotsdynamik 2021 gegenüber 2020 zeigt, dass auch bei den Suchabos das grösste Nachfragewachstum ausserhalb der Städte statt­findet.
• Das stärkste Wachstum der Suchabos liegt aktuell in Tourismusgemeinden und steuer­güns­tigen Gemeinden. Und in den äusseren Agglomerationen der Grossstädte.
• Zumindest teilweise dürfte dies eine Reaktion auf das rückläufige Angebot sein, welches sich innert Jahresfrist um über 20% verkleinert hat.

Und welche Trends sind in Bezug auf die Wohnungstypen und ‑grössen erkennbar?

• In der Immo-Barometer-Befragung ist im Vergleich zu den Vorjahren der Anteil der umzugs­wil­ligen Personen gestiegen, die auf der Suche nach einer Mietwohnung sind (65%). 38% sind auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und 36% nach einem Einfamilienhaus. Bei dieser Frage waren mehrere Antworten möglich. Auch Genossenschaftswohnungen erhalten mehr Zulauf.
• Die Verteilung der gesuchten Wohnungsgrössen und die Gegenüberstellung mit dem Angebot am Mietwohnungsmarkt zeigt: Am häufigsten werden 4‑Zimmer, aber auch 3- und 5‑Zimmerwohnungen gesucht. 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen werden zunehmend zum Ladenhüter, während Grosswohnungen im Angebot stark unter­ver­treten sind.
• Mittelgrosse Wohnungen erhalten Auftrieb aus verschie­denen Nachfragesegmenten auch von 3+-Personen-Haushalten. Dies können WGs sein oder auch genügsame Familienhaushalte.
• Die Nachfrage passt sich dem Angebot an: Die Drei-Zimmerwohnung ist ein ambiva­lentes und doch gesuchtes Produkt.
• Einen Nachfrageüberhang gibt es nicht bei Klein‑, sondern bei Grosswohnungen, da diese einfach nicht auf den Markt kommen und kaum neu gebaut werden.

Und wie steht es um die Wohnzufriedenheit?

• Das Zufriedenheit mit Preis-Leistungsverhältnis ist gemäss der Immo-Barometer-Befragung seit 2010 konstant bei rund 3.4 (Skala: 1=Völlig unzufrieden / 4=Sehr zufrieden).
• Die Wichtigkeit der Wohnqualität im Immo-Barometer bewegt sich seit 2010 konstant bei rund 7.6 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Die Wichtigkeit einer guten Lage der eigenen Wohnung: Bewegt sich seit 2010 konstant bei hohen 8.0 (1- unwichtig – 10 – sehr wichtig).
• Zunehmende Wichtigkeit: Aussenflächen, Geräumigkeit/vorhandener Platz, Umgebungslärm, Standard der Küche und Steuerfuss.
• Die Coronapandemie hat den Blick nach innen gerichtet. Die Ansprüche haben sich etwas verschoben, aber haben nicht abgehoben.
• Der Lageentscheid ist und bleibt zentral. Aber anstatt der Grossstadt kann es gut auch eine gute Lage in einer aufstre­benden Agglomerationsgemeinde sein.
• Zunehmend an Bedeutung gewonnen haben genannte Qualitätsfaktoren und intel­li­gente Raumkonzepte.
• Die Wohnzufriedenheit in der Schweiz ist hoch. WP misst sie seit vielen Jahren mit dem Immo-Barometer.

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