Stadt Baden schafft Grundlage für preisgünstigen Wohnraum im Immobilienportfolio
Veröffentlicht am: 24. August 2026
Themen
Von der wohnpolitischen Strategie zur operativen Umsetzung
Die Stadt Baden verfolgt das Ziel, mit ihrem Immobilienportfolio einen aktiven Beitrag zur Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum zu leisten. Um dieses Ziel strategisch zu verankern und gleichzeitig praktikable Instrumente für die Umsetzung zu schaffen, arbeitete die Stadt mit Wüest Partner zusammen. Gemeinsam wurde ein Modell entwickelt, das wohnpolitische Zielsetzungen, wirtschaftliche Anforderungen und rechtliche Rahmenbedingungen in Einklang bringt.
Die Herausforderung
Die Förderung von preisgünstigem Wohnraum stellt Städte und Gemeinden vor komplexe Fragestellungen. Neben der Definition dessen, was als preisgünstiger Wohnraum gilt, müssen finanzielle Auswirkungen auf das Immobilienportfolio berücksichtigt sowie rechtliche und politische Anforderungen erfüllt werden.
Auch die Stadt Baden stand vor der Frage, wie preisgünstiges Wohnen im eigenen Bestand systematisch definiert und umgesetzt werden kann. Gesucht war ein Ansatz, der sowohl politisch mehrheitsfähig als auch operativ umsetzbar ist und sich in bestehende Bewirtschaftungsprozesse integrieren lässt.
In einer ersten Projektphase wurde eine umfassende Auslegeordnung erarbeitet. Darauf aufbauend wurde ein auf die spezifischen Bedürfnisse der Stadt Baden zugeschnittenes Vermietungsmodell entwickelt, in einem entsprechendem Mietzinsreglement konkretisiert und auf das städtische Portfolio angewendet werden.
Der Lösungsansatz
Wüest Partner begleitete die Stadt Baden über mehrere Projektphasen hinweg als strategischer und methodischer Partner. Im Zentrum stand die Entwicklung eines praxistauglichen Modells, das die wohnpolitischen Ziele der Stadt in konkrete Handlungsinstrumente übersetzt.
Zunächst wurden zentrale Begriffe wie preisgünstiger, bezahlbarer und gemeinnütziger Wohnraum präzisiert und voneinander abgegrenzt. Anschliessend entwickelte Wüest Partner ein Kostenmietmodell und analysierte dessen Auswirkungen auf Portfolio- und Objektebene. Dabei wurden die modellbasierten Mietzinse den bestehenden Marktmieten gegenübergestellt.
Eine strukturierte Analyse des Immobilienbestands ermöglichte die Differenzierung zwischen ertragsorientierten Objekten und Liegenschaften mit Potenzial für preisgünstigen Wohnraum. Darauf aufbauend wurden nachvollziehbare Kriterien für die Zuweisung von Wohnungen entwickelt sowie konkrete Umsetzungselemente wie Belegungsvorschriften, Mietreglement und Transformationsprozesse erarbeitet.
Mehrere Workshops mit den Projektverantwortlichen dienten der fachlichen Abstimmung und der Vorbereitung politischer Entscheidungen. Ergänzend wurde die Stadt bei juristischen Fragestellungen und bei der Ausarbeitung der Entscheidungsgrundlagen für die politischen Gremien unterstützt. Darüber hinaus wurden auch Aspekte der aktiven Bodenpolitik berücksichtigt, insbesondere im Zusammenhang mit Akquisitionsstrategien und möglichen Devestitionen.
Das Ergebnis: Modell zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum
Die Stadt Baden verfügt heute über ein klar definiertes und rechtlich abgestütztes Modell zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum im eigenen Immobilienportfolio. Die Wohnungen werden grundsätzlich zu orts- und quartierüblichen Mietzinsen unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Bestimmungen vermietet. Auf Basis klar definierter Kriterien können gezielte Mietzinsreduktionen gewährt werden, um bedarfsgerecht preisgünstigen Wohnraum bereitzustellen.
Die Umsetzung erfolgt im Rahmen der Verordnung über die preisgünstigen Wohnungen der Einwohnergemeinde Baden und ist damit sowohl rechtlich abgesichert als auch politisch legitimiert.
Das entwickelte Modell verbindet marktorientierte Mietansätze mit sozialpolitisch motivierten Entlastungsmechanismen. Dadurch entsteht eine ausgewogene Balance zwischen wirtschaftlicher Tragfähigkeit und wohnpolitischen Zielsetzungen. Gleichzeitig schafft das Modell eine belastbare Grundlage für die zukünftige Bewirtschaftung des Portfolios sowie für Neubauprojekte und Baurechtsvergaben.
Für die Stadt Baden resultieren daraus ein einheitliches Verständnis von preisgünstigem Wohnraum, ein transparentes und nachvollziehbares Berechnungsmodell sowie Klarheit über die finanziellen Auswirkungen auf das Portfolio. Die erarbeiteten Instrumente unterstützen die operative Umsetzung und schaffen eine fundierte Grundlage für zukünftige politische Entscheidungen.
Die Zusammenarbeit zeigt exemplarisch, wie sich komplexe wohnpolitische Fragestellungen durch datenbasierte Analysen, fundierte Modelle und eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Fachexperten in praktikable und langfristig tragfähige Lösungen überführen lassen.
