La città di Baden pone le basi per alloggi a prezzi moderati nel proprio portafoglio immobiliare
Pubblicato: 22. Settembre 2026
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Dalla strategia di politica abitativa all’attuazione operativa
La città di Baden si è prefissata l’obiettivo di contribuire attivamente, attraverso il proprio portafoglio immobiliare, alla disponibilità di alloggi a prezzi moderati. Al fine di integrare strategicamente tale obiettivo e creare al contempo strumenti pratici per la sua attuazione, la città ha collaborato con Wüest Partner. Insieme hanno sviluppato un modello che concilia gli obiettivi di politica abitativa, i requisiti economici e il quadro normativo.
La sfida
La promozione di alloggi a prezzi moderati pone città e comuni di fronte a questioni complesse. Oltre a definire cosa si intenda per alloggio a prezzi moderati, occorre tenere conto delle ripercussioni finanziarie sul portafoglio immobiliare e soddisfare i requisiti giuridici e politici.
Anche la città di Baden si è trovata a dover stabilire come definire e attuare in modo sistematico l’offerta di alloggi a prezzi moderati all’interno del proprio patrimonio immobiliare. Era necessario individuare un approccio che fosse in grado di ottenere il consenso politico necessario, che fosse attuabile dal punto di vista operativo e che potesse integrarsi nei processi di gestione esistenti.
In una prima fase del progetto è stata elaborata un’analisi completa della situazione. Sulla base di tale analisi è stato sviluppato un modello di locazione su misura per le esigenze specifiche della città di Baden, concretizzato in un apposito regolamento sulle pigioni e applicato al portafoglio immobiliare comunale.
La soluzione
Wüest Partner ha affiancato la città di Baden in diverse fasi del progetto in qualità di partner strategico e metodologico. L’obiettivo principale era sviluppare un modello applicabile nella pratica, in grado di tradurre gli obiettivi di politica abitativa della città in strumenti d’intervento concreti.
In primo luogo sono stati definiti con precisione e distinti tra loro concetti fondamentali quali «alloggi a prezzi moderati», «alloggi accessibili» e «alloggi di utilità pubblica». Successivamente, Wüest Partner ha sviluppato un modello delle pigioni commisurate ai costi e ne ha analizzato le ripercussioni a livello di portafoglio e di singolo immobile. In tale contesto, le pigioni ricavate dal modello sono state confrontate con le pigioni di mercato esistenti.
Un’analisi strutturata del patrimonio immobiliare ha consentito di distinguere tra immobili orientati al reddito e immobili con potenziale per la creazione di alloggi a prezzi moderati. Su questa base sono stati sviluppati criteri chiari per l’assegnazione degli alloggi, nonché elaborati elementi concreti di attuazione quali prescrizioni in materia di occupazione, regolamenti sugli affitti e processi di trasformazione.
Diversi workshop con i responsabili del progetto sono serviti al coordinamento tecnico e alla preparazione delle decisioni politiche. A integrazione di ciò, il Comune ha ricevuto supporto per le questioni giuridiche e per l’elaborazione delle basi decisionali destinate agli organi politici. Sono stati inoltre presi in considerazione anche aspetti relativi alla politica fondiaria attiva, in particolare in relazione alle strategie di acquisizione e ai possibili disinvestimenti.
Il risultato: un modello per la promozione di alloggi a prezzi moderati
La città di Baden dispone oggi di un modello chiaramente definito e giuridicamente fondato per la promozione di alloggi a prezzi moderati all’interno del proprio portafoglio immobiliare. Gli alloggi vengono generalmente affittati a canoni di locazione in linea con quelli applicati nella località e nel quartiere, nel rispetto delle disposizioni della normativa in materia di locazioni. Sulla base di criteri chiaramente definiti, è possibile concedere riduzioni mirate dei canoni al fine di mettere a disposizione alloggi a prezzi moderati in base alle esigenze.
L’attuazione avviene nel quadro dell’ordinanza sugli alloggi a prezzi moderati del Comune di Baden ed è pertanto sia giuridicamente garantita sia politicamente legittimata.
Il modello sviluppato coniuga canoni di locazione orientati al mercato con meccanismi di sgravio dettati da considerazioni di politica sociale. Ciò consente di raggiungere un equilibrio tra sostenibilità economica e obiettivi di politica abitativa. Allo stesso tempo, il modello crea una base solida per la futura gestione del portafoglio, nonché per i progetti di nuova costruzione e la concessione dei diritti di superficie.
Per la città di Baden ciò si traduce in una definizione univoca del concetto di alloggi a prezzi moderati, in un modello di calcolo trasparente e verificabile, nonché in una maggiore chiarezza riguardo alle ripercussioni finanziarie sul portafoglio immobiliare. Gli strumenti elaborati favoriscono l’attuazione operativa e creano una solida base per le future decisioni politiche.
Questa collaborazione dimostra in modo esemplare come le complesse questioni di politica abitativa possano essere trasformate in soluzioni praticabili e sostenibili nel lungo periodo grazie ad analisi basate sui dati, modelli ben fondati e una stretta collaborazione tra l’amministrazione e gli esperti del settore.
