Erneuerungsstrategien unter Berücksichtigung von Ökonomie und Ökologie

Die Eigentümer:innen von Immobilien bewegen sich in einem Spannungsfeld zwischen der gesetzlichen Verpflichtung, die Treibhausgasemissionen bis spätestens 2050 auf null zu senken, und dem Streben danach, im Sinne der Anleger die bestmögliche Rendite zu erzielen. Wie aber können sie diese beiden Ziele unter einen Hut bringen und eine umfassende und nachhaltige Strategie für ihr Portfolio finden? Unser Vorschlag sieht vor, die Treibhausgasemissionen mit einem Preis zu versehen. Dabei werden sowohl die Emissionen berücksichtigt, die beim Betrieb von Immobilien entstehen, als auch die sogenannte graue Energie, die anfällt, wenn Immobilien neu gebaut, um- und ausgebaut, abgebrochen oder saniert werden. Wie diese Vollkostenrechnung funktioniert, wird in diesem Artikel dargelegt.

Ausgangslage

Noch bleiben knapp 30 Jahre, bis die Schweiz die Treibhausgasemissionen auf null gesenkt haben muss. Spätestens im Jahr 2050 soll es so weit sein. Die Immobilienwirtschaft muss nun handeln, schliesslich geht derzeit noch über ein Viertel der Treibhausgasemissionen auf das Konto von Immobilien. Es gilt, die Planung jetzt in die Hand zu nehmen: 30 Jahre – das entspricht bei Immobilien in etwa einem Sanierungszyklus.

Wüest Partner ist der Frage nachge­gangen, wie sich Eigentümer:innen von Immobilienportfolios in diesem Spannungsfeld am besten bewegen. Typischerweise unter­scheiden sich die einzelnen Liegenschaften innerhalb eines Portfolios stark. In diesem Zusammenhang entscheidend sind einer­seits das Alter der Liegenschaft bezie­hungs­weise der Zeitpunkt der letzten Sanierung und die dabei vorge­nom­menen Massnahmen; anderer­seits sollen auch allfällige Ausnützungsreserven und somit eine Verdichtung auf der bestehenden Parzelle in die Planung mitein­be­zogen werden.

Normstrategien

Grundsätzlich stehen für Bestandesliegenschaften vier Normstrategien zur Verfügung. Der Entscheid für eine dieser 4 Strategie hat grosse Konsequenzen, sowohl ökono­mische als auf ökolo­gische.

0. Fortführung

Diese Strategie entspricht einer Fortführung des heutigen Bestandes, das heisst, es werden keine energe­ti­schen Sanierungen vorge­nommen. Diese Strategie ist keine echte Handlungsoption, da der betrachtete Zeitraum von knapp 30 Jahren so lang ist, dass es nicht viele Liegenschaften geben wird, die ohne Instandsetzungsmassnahmen oder energe­tische Sanierungen sowohl die wirtschaft­lichen Ziele des Investors als auch die ökolo­gi­schen Vorgaben des Gesetzgebers erreichen können.

1. Energetische Sanierung

Eine Substitution des fossilen Wärmeerzeugers, kombi­niert mit notwen­digen energe­ti­schen Sanierungsmassnahmen (zum Beispiel Einbau neuer Fenster oder Dämmmassnahmen bei Fassade, Kellerdecken und Dach) sowie allen­falls mit dem Einbau einer Photovoltaikanlage, ist in den meisten Fällen die Strategie der Wahl, wenn keine oder nur sehr geringe Ausnützungsreserven bestehen.

2. Erweiterung

Erweiterungen (Ausbau, Anbau, Aufbau, Zusatzbau) werden in Betracht gezogen, wenn auf dem Grundstück gemäss aktuellem Zonenplan Nutzungsreserven vorhanden sind. Des Weiteren wird bei dieser Strategie angenommen, dass die bereits bestehenden Gebäude gleich­zeitig einer energe­ti­schen Sanierung unter­zogen werden.

3. Ersatzneubau

Ersatzneubauten kommen grund­sätzlich nur infrage, wenn das bestehende Gebäude ein gewisses Alter aufweist (Baujahr vor 2000), da ansonsten ein Ersatzneubau aufgrund der vernich­teten Substanz selten die beste Wahl sein wird, weder ökono­misch noch ökolo­gisch.

Bei allen Strategien wird davon ausge­gangen, dass die durch­zu­füh­renden baulichen Massnahmen den Vorgaben einer nachhal­tigen Bauweise entsprechen und dass die Gebäude nach Abschluss der Arbeiten, unabhängig von der gewählten Strategie, keine Treibhausgase (mehr) ausstossen.

Wirtschaftliche Berechnung der Wertreserve

Um die wirtschaft­liche Komponente der Vollkostenrechnung zu berechnen, wird für jede Normstrategie die Wertreserve berechnet.

1. Energetische Sanierung

Bei einer energe­ti­schen Sanierung fallen Investitionskosten an, dafür erhöhen sich die Mieterträge um 3 Komponenten:

• Eingesparte Nebenkosten führen bei einer Neuvermietung zu einem höheren Ertragspotenzial (vgl. die Studie «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner»). Das liegt daran, dass die Zahlungsbereitschaft von Mieter:innen sich an der Bruttomiete orien­tiert, also an der Summe aus Nettomiete und Nebenkosten. Aufgrund der gesun­kenen Nebenkosten können Eigentümer:innen die Nettomiete erhöhen und so ihren Ertrag steigern, ohne dass Mieter:innen eine Mietzinserhöhung erfahren.
• Die Überwälzung der Investitionskosten führt zu einer höheren Bestandesmiete (Überwälzung gemäss Mietrecht).
• Die Marktmiete für die nun höher­wertige energe­tisch sanierte Liegenschaft liegt häufig über der Bestandesmiete nach Überwälzung der Investitionskosten. Bei einem Mieterwechsel kann die Miete entspre­chend erhöht und an die Marktverhältnisse angepasst werden.

2. Erweiterung

Für die neu gebauten Flächen gilt: Kapitalisierter Ertragswert aus der Vermietung minus Baukosten minus Erstvermietungskosten minus Risikoentschädigung. Für die bereits bestehenden Flächen gelten die gleichen Effekte wie bei der energe­ti­schen Sanierung (s. oben).

3. Ersatzneubau

Für den Ersatzneubau gilt: Kapitalisierter Ertragswert aus der Vermietung des Neubaus minus Baukosten minus Abbruchkosten minus Erstvermietungskosten minus Risikoentschädigung minus Ertragsausfall während der Bauphase.

Die zusätz­lichen Erträge werden kapita­li­siert, um sie mit den Investitionskosten vergleichbar zu machen. Bei jedem der drei beschrie­benen Strategien wird berück­sichtigt, dass der Diskontierungssatz bei einer nachhaltig betrie­benen Liegenschaft tiefer ausfällt als bei einer älteren, nicht sanierten Liegenschaft. Für einen tieferen Diskontierungssatz gibt es mehrere Gründe: Die Cashflows können besser geplant werden; der Wert der Mieterträge auf dem Transaktionsmarkt steigt; nach einer energe­ti­schen Sanierung wird eine Liegenschaft für Investor:innen inter­es­santer (vgl. dazu die Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte»); das Risiko, dass eine Liegenschaft zu einem «Stranded Asset» wird, kann verhindert werden.

Einschätzung der CO₂-Bilanz

Das Thema Kreislaufwirtschaft gewinnt laufend an Bedeutung. Bei einer modernen ökolo­gi­schen Optimierung gilt es daher, nicht nur die im Betrieb der Immobilien entste­henden Treibhausgasemissionen zu berück­sich­tigen, sondern auch die grauen Emissionen, die entstehen, wenn Immobilen neu gebaut, um- und ausgebaut, abgebrochen oder saniert werden.

Für die Emissionen aus dem laufenden Betrieb werden die C0₂-Äquivalente in Tonnen pro Jahr berechnet. Berücksichtigt werden die Beheizung der Liegenschaft sowie ihr Stromverbrauch. Die einge­sparten Emissionen sind bei energe­ti­schen Sanierungen, Erweiterungen (inkl. energe­ti­scher Sanierung) und Ersatzneubauten ähnlich hoch.

Die als Folge der baulichen Massnahmen entste­henden grauen Treibhausgasemissionen werden ebenfalls berechnet. Diese sind natur­gemäss klar am grössten bei Ersatzneubauten. Auch Erweiterungen verur­sachen substan­zielle Mengen an grauen Emissionen. Energetische Sanierungen sind in dieser Hinsicht viel klima­scho­nender.

Um die ökono­mi­schen und ökolo­gi­schen Kriterien direkt mitein­ander vergleichbar zu machen, werden die CO₂-Emissionen mit einem Preis versehen. Wüest Partner stützt sich bei der Berechnung dieses Preises unter anderem auf die Höhe der CO₂-Abgabe, den Preis für CO₂-Zertifikate und die Kosten für die Filterung von CO₂ aus der Luft.

Ergebnisse

Wüest Partner hat im Rahmen eines Kundenmandats die Berechnungen für ein ganzes Portfolio durch­ge­führt. Dabei können die Resultate nach zwei verschie­denen Vorgehensweisen inter­pre­tiert werden:

• Absolut:
  Hier wird der absolute Mehrwert berechnet (nach Vollendung der baulichen Massnahmen und unter Berücksichtigung der neu verur­sachten und der einge­sparten Treibhausgasemissionen).
• Relativ:
  Bei dieser Betrachtungsweise wird unter­sucht, mit welcher Strategie man den höchsten Gegenwert pro inves­tiertem Franken erzielt. Dazu wird der absolute Mehrwert durch die Investitionskosten dividiert.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass eine energe­tische Sanierung in der Mehrzahl der Fälle das beste Resultat zeitigt, sowohl in der absoluten als auch in der relativen Betrachtung. Der Hauptgrund dafür sind die wesentlich tieferen grauen Emissionen sowie die tieferen Investitionskosten. Je höher der C0₂-Preis veran­schlagt wird, desto häufiger sind energe­tische Sanierungen die Strategie der Wahl. Je grösser aber die Ausnützungsreserven und je älter die Bestandesliegenschaften sind, desto inter­es­santer werden Erweiterungen und Ersatzneubauten – dies jedoch vor allem in der absoluten Betrachtung. Relativ zu den Investitionskosten gesehen ist bei energe­ti­schen Sanierungen der inves­tierte Franken in einigen Fällen sogar dann mehr wert, wenn Ausnützungsreserven vorhanden sind. Denn es gilt zu beachten: Bezüglich der Emissionen aus dem laufenden Betrieb unter­scheiden sich die drei Normstrategien kaum: Nach Abschluss der baulichen Massnahmen sinken die Emissionen in allen drei Fällen auf einen Bruchteil des früheren Werts. Der Unterschied bei der C0₂-Bilanz zwischen den drei infrage kommenden Strategien ist auf die grauen Emissionen zurück­zu­führen.

Mit der Umsetzung der gewählten Erneuerungsstrategie verändert sich sowohl der Wert einer Liegenschaft als auch ihre C0₂-Bilanz. Beim erwähnten Kundenmandat ergaben sich folgende Ergebnisse:

• Ökonomie:
  Aus ökono­mi­scher Perspektive wurde eine durch­schnitt­liche Wertreserve von rund 2 Millionen Franken pro Liegenschaft errechnet. Mit anderen Worten: Bei der Umsetzung der jeweils am besten geeig­neten der drei infrage kommenden Normstrategien würde im Durchschnitt ein Mehrwert von rund 2 Millionen Franken pro Liegenschaft geschaffen. Die Investitionskosten betragen im Mittel knapp 4 Millionen Franken pro Liegenschaft.
• Ökologie:
  Aus ökolo­gi­scher Sicht würde nach Umsetzung der am besten geeig­neten Normstrategie jede Liegenschaft während der darauf­fol­genden 30 Jahre insgesamt rund 2600 Tonnen C0₂ weniger ausstossen. Die baulichen Massnahmen würden durch­schnittlich ca. 700 Tonnen an grauen Emissionen auslösen. Insgesamt würden pro Liegenschaft also knapp 2000 Tonnen CO₂ gespart.
• Ökonomie und Ökologie:
  Wenn man den ökono­mi­schen mit dem ökolo­gi­schen Mehrwert vergleicht, wird klar, wie wichtig der Preis ist, der für eine Tonne C0₂ veran­schlagt wird. Wenn man von 200 Franken pro Tonne C0₂ ausgeht, beträgt der ökolo­gische Mehrwert 0.4 Millionen und damit 20% des ökono­mi­schen Mehrwerts. Bei einem C0₂-Preis von 1000 Franken wäre ein Gleichgewicht erreicht.

Zu beachten ist, dass bei einer Gesamtbetrachtung auch ein tiefer dreistel­liger C0₂-Preis bei einigen Liegenschaften schon Konsequenzen hat. Gewisse Erweiterungen und erst recht einige Ersatzneubauten lohnen sich im Vergleich mit einer energe­ti­schen Sanierung nach einer Einpreisung der grauen Emissionen nicht mehr. Und je höher der C0₂-Preis veran­schlagt wird, desto stärker schlägt das Pendel Richtung energe­tische Sanierung aus, auch wenn aus rein ökono­mi­scher Sicht ein Ersatzneubau oder eine Erweiterung vorteil­hafter wäre.

Dienstleistungen von Wüest Partner

Die Dienstleistungen, die Wüest Partner im Spannungsfeld rund um Nachhaltigkeitsziele und die Realisierung von Nutzungsreserven anbietet, folgen dem in diesem Artikel skizzierten Vorgehen: Für jede Liegenschaft werden die Auswirkungen der einzelnen Normstrategien berechnet und, darauf aufbauend, die geeignete Strategie eruiert. Danach wird festgelegt, wann idealer­weise welcher Eingriff erfolgen sollte. Bei der Erarbeitung des genauen Zeitplans werden die Verfügbarkeit der finan­zi­ellen Mittel (jährliches Investitionsvolumen) sowie die perso­nellen Ressourcen des Kunden berück­sichtigt.

Weitere Informationen

Folgende Blogartikel befassen sich ebenfalls mit dem Zusammenhang zwischen Immobilienwerten und Nachhaltigkeit:

Energetische Sanierungen: 3 Gewinner

Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Investorenumfrage zur Wertrelevanz der Nachhaltigkeit

10 Faktoren, die den Wert von nachhal­tigen Liegenschaften beein­flussen

Hinweis:  Holen Sie sich Wissen für die Praxis in der Wüest Academy

Vertiefte Einblicke zum Thema nachhaltige Liegenschaften bietet Ihnen der viertägige Fachkurs «Nachhaltigkeit für Immobilien-Profis». Dieser Kurs ist ein Angebot der Wüest Academy und findet in regel­mäs­sigen Abständen statt, das nächste Mal vom 12. bis 27. Januar 2023 in Zürich.

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