Investorenumfrage zur Wertrelevanz der Nachhaltigkeit
22. Februar 2022
Themen
Welche Auswirkungen hat die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit auf die Akquisitionstätigkeiten und auf den Umgang mit Bestandesliegenschaften? Im 2021 hat Wüest Partner im Auftrag der Senn Resources AG eine Umfrage bei 237 Schweizer Immobilieninvestoren durchgeführt. Die Befragung ermöglichte unter anderem die Identifikation von wertrelevanten Nachhaltigkeitsfaktoren und deren Einfluss auf den Marktwert von Liegenschaften.
Der Begriff Nachhaltigkeit wird seitens der Investoren primär über die Lage und Erreichbarkeit und erst sekundär über die nachfolgend erläuterten Kriterien definiert. Die begriffliche Vielschichtigkeit zeigt sich auch in der Erwähnung der Aussenraum- und Aufenthaltsqualität sowie der subjektiven Wahrnehmung und der Attraktivität von Räumen im Sinne sozialer und gesellschaftlicher Nachhaltigkeit, welche durch Bauten in sozio-räumlicher Weise positiv beeinflusst oder in negativer Weise beeinträchtigt wird.
Nachhaltigkeitskriterien bei Bestandesliegenschaften
Bei der Akquisition von Bestandesliegenschaften werden der ökologische Fussabdruck zum heutigen Tag und der Ist-Zustand der Liegenschaft weniger relevant eingeschätzt, als die Möglichkeiten, die Liegenschaft künftig optimieren zu können. Die Optimierungsbetrachtung umfasst sowohl Einflussfaktoren wie die Lebenszykluskosten, als auch das Umnutzungs- und Optimierungspotenzial beim Energieverbrauch und bei der Wärmeerzeugung im Hinblick auf die Energiestrategie 2050 des Bundes und den CO2-Absenkpfad des Portfolios. Für besonders energieeffiziente Gebäude lässt sich eine höhere Zahlungsbereitschaft bei Investoren feststellen. Neben dem Energie- und Verbrauchsmonitoring wird auch die Instandsetzung einzelner Bauteile im Rahmen des nächsten Sanierungszyklus untersucht.
Nachhaltigkeitskriterien bei Neubauten und Projekten
Im Gegensatz zu Bestandesliegenschaften wird bei Akquisitionen von Neubauprojekten allmählich die graue Energie bei der Erstellung beachtet, wenngleich die Relevanz und die entsprechende Zahlungsbereitschaft bisher gering ausfällt.
Insgesamt steht die Betrachtung der Bauökologie, d.h. der grauen Energie der Materialien und der Bauweise im Hinblick auf eine effiziente Kreislaufwirtschaft jedoch erst am Anfang. Einzelne «First-movers» unter den Investoren beginnen, sich mit diesen Themen auseinanderzusetzen und die graue Energie im Nachgang zur Projektakquisition in der weiteren Planung zusammen mit dem Energieverbrauch im Betrieb zu verbessern, um eine angestrebte Zertifizierung oder eigene Zielvorgaben des Portfolios zu erfüllen.
Zahlungsbereitschaft für Nachhaltigkeit – Quo Vadis?
Die Zahlungsbereitschaft für tiefe Treibhausgasemissionen in der Erstellung ist im Vergleich zur Zahlungsbereitschaft für tiefe CO2-Emissionen im Betrieb noch verhalten. Die Themen Lebenszyklus und Kreislaufwirtschaft werden insbesondere bei Geschäftsliegenschaften primär noch über die Nutzungsflexibilität und Umnutzbarkeit zur Vermeidung von «Stranded Assets» verstanden. So ist denn auch die Zahlungsbereitschaft für eine höhere Nutzungsflexibilität und Umnutzbarkeit deutlich ausgeprägt.
Die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft wie eine schlanke Gebäudetechnik, die Zugänglichkeit einzelner Bauteile und die Systemtrennung von Struktur und Technik oder die selektive Rückbaubarkeit von Bauteilen unterschiedlicher Lebensdauer werden erst allmählich bei Neubauprojekten anhand von Zielvorgaben zur Material- und Systemwahl berücksichtigt. Hier erwarten Investoren noch weitere Forschungsanstrengungen seitens der Hochschulen und der Baustoffindustrie. Es zeigt sich daher für die Themen Kreislaufwirtschaft, Rezyklierbarkeit und Wiederverwendbarkeit von Materialien bisher noch eine verhaltene Zahlungsbereitschaft. Dies lässt sich dadurch erklären, dass die diesbezügliche Planung gegenwärtig noch sehr komplex ist, die traditionelle Bauindustrie noch preiswert arbeitet und bisher keine Internalisierung externer Kosten stattfindet.
Der Trend zu mehr Nachhaltigkeit wird sich weiter verstärken und sich auf die Gesamtbetrachtung des gesamten Bauwerkes ausdehnen, sodass sich eine frühe Auseinandersetzung und die Implementierung von Zielvorgaben im Portfolio langfristig als weitsichtig erweisen dürften. Wüest Partner und durable bieten in diesem Kontext vielfältige Beratungsdienstleistungen und Tools an.