Enquête auprès des investisseurs : L’influence de la durabilité sur la valeur
04.03.2022
Sujets
Comment l’importance croissante de la durabilité se répercute-t-elle sur les activités d’acquisition et la gestion des biens immobiliers existants ? En 2021, Wüest Partner a mené une enquête auprès de 237 investisseurs immobiliers suisses pour le compte de Senn Resources AG. L’enquête a notamment permis d’identifier les critères de durabilité pertinents pour la valeur et leur influence sur la valeur marchande des biens immobiliers.
En général, les investisseurs définissent le terme de durabilité en premier lieu en termes de localisation et d’accessibilité et seulement en second lieu en termes de critères décrits ci-dessous. La complexité de ce concept est accrue lorsque l’on considère la qualité des espaces extérieurs et des commodités, la perception subjective et l’attrait des espaces en termes de durabilité sociale et sociétale étant influencés positivement ou négativement par les bâtiments dans une perspective socio-spatiale.
Critères de durabilité pour les propriétés existantes
Lors de l’acquisition de propriétés existantes, leur potentiel d’optimisation future est considéré comme plus pertinent que l’empreinte écologique et l’état actuel de la propriété à ce moment-là. Le potentiel d’optimisation d’un bien immobilier est influencé par des facteurs tels que les coûts du cycle de vie, ainsi que le potentiel de conversion et d’optimisation de la consommation d’énergie et de la production de chaleur au regard de la Stratégie énergétique 2050 de la Confédération et de la trajectoire de réduction du CO2 du portefeuille. Les bâtiments qui sont particulièrement efficaces sur le plan énergétique sont plus attrayants pour les investisseurs. Le contrôle de l’énergie et de la consommation, ainsi que la réparation des différents éléments du bâtiment sont envisagés dans le cadre des prochains cycles de rénovation.
Critères de durabilité pour les nouveaux bâtiments et projets
Contrairement aux biens existants, l’attention portée à l’énergie grise pendant la construction augmente progressivement chez les investisseurs lors de l’acquisition de nouveaux projets de construction, bien que la pertinence et la volonté de payer correspondante restent faibles.
Dans l’ensemble, l’écologie du bâtiment, l’énergie grise des matériaux et des méthodes de construction dans l’optique d’une économie circulaire efficace, est un facteur qui commence tout juste à être pris en compte plus fréquemment. Afin d’atteindre les objectifs de certification ou les objectifs de leur propre portefeuille, certains investisseurs commencent à aborder ces questions et à minimiser l’énergie grise des acquisitions de projets, en plus de la consommation d’énergie pendant l’exploitation
Volonté de payer pour la durabilité – Quo Vadis ?
La volonté de payer pour de faibles émissions de gaz à effet de serre pendant la construction est encore modeste par rapport à la volonté de payer pour de faibles émissions de CO2 pendant l’exploitation. Les thèmes du cycle de vie et de l’économie circulaire sont encore principalement compris en termes de flexibilité d’utilisation et de potentiel de conversion, afin d’éviter les actifs échoués (stranded assets). C’est particulièrement le cas pour les immeubles commerciaux, par conséquent, la volonté de payer pour une plus grande flexibilité d’utilisation et de convertibilité est également plus grande.
Les principes de l’économie circulaire, tels que la technologie de construction allégée, l’accessibilité des composants individuels et la séparation systémique de la structure et de la technologie, ou la déconstruction sélective des composants ayant des durées de vie différentes, ne sont que progressivement pris en compte dans les nouveaux projets de construction sur la base d’objectifs de sélection des matériaux et des systèmes. Les investisseurs attendent des universités et de l’industrie des matériaux de construction qu’elles poursuivent leurs recherches dans ces domaines. Par conséquent, la disposition à payer pour les thèmes de l’économie circulaire, de la recyclabilité et de la réutilisabilité des matériaux est encore limitée. Cela pourrait s’expliquer par le fait que la planification dans ce domaine est actuellement encore très complexe, ainsi que par le fait que l’industrie traditionnelle de la construction continue de fonctionner à faible coût, aucune internalisation des coûts externes n’ayant eu lieu à ce jour.
La tendance à une plus grande durabilité continuant à se renforcer et à s’étendre à la prise en compte de l’ensemble du bâtiment, la mise en œuvre d’objectifs pour un portefeuille devrait s’avérer prudente à long terme. Dans ce contexte, Wüest Partner et durable proposent une large gamme de services et d’outils de conseil.