Wohnschutzinitiative und Gegenvorschlag
Veröffentlicht am: 24. April 2026 Letzte Aktualisierung: 24. April 2026
Themen
Am 14. Juni 2026 stimmt der Kanton Zürich über die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen» ab. Gleichzeitig zu dieser Wohnschutzinitiative kommen auch der Gegenvorschlag des Kantonsrats sowie die Stichfrage zur Abstimmung, sodass höchstens die Initiative oder der Gegenvorschlag umgesetzt werden kann. Am Wahlsonntag werden also zwei Eingriffslogiken gegenübergestellt: Die Initiative verspricht mehr Schutz für bestehende Wohnungsmietverhältnisse bei Sanierungen oder Ersatzneubauten, der Gegenvorschlag konzentriert sich auf den Umgang mit Leerkündigungen.
Zusammenfassung
- Die Wohnschutzinitiative greift selbst bei einer Annahme nur in denjenigen Zürcher Gemeinden, die eigene Regeln beschliessen. Entsprechend unsicher ist die konkrete Ausgestaltung. Als Referenz dürften Modelle aus Basel-Stadt, Genf oder Waadt dienen.
- Für bestehende Mietverhältnisse würden mit einer Umsetzung der Initiative beispielsweise die sanierungsbedingten Investitionskosten weniger stark auf bestehende Mieten überwälzt. Gleichzeitig würden wohl weniger Sanierungen, weniger Neubau von Mietwohnungen und steigende Angebotsmieten resultieren.
- Bewertungsseitig könnten tiefere Nettoerträge und höhere Risikoprämien die Marktwerte etwas dämpfen.
- Bei neueren Objekten erschiene ein Marktwertabschlag von nahe 0 bis zu 5 Prozent realistisch, bei älteren Mehrfamilienhäusern mit anstehendem Sanierungsbedarf könnte die anzunehmende Bandbreite eher von 10 bis zu 20 Prozent gehen.
- Der Gegenvorschlag ist enger gefasst, fokussiert auf Leerkündigungen bei grösseren Vorhaben und dürfte politisch chancenreicher sein als die Initiative.
Initiative
Im Herbst 2023 lancierte der Mieterverband Zürich gemeinsam mit der SP, den Grünen und der AL die Wohnschutzinitiative. Nach dem Sammeln von 20’000 Unterschriften wurde sie im Februar 2024 offiziell eingereicht. Das Ziel der Initianten ist, in angespannten Wohnungsmärkten zu verhindern, dass bestehende Bewohnerinnen und Bewohner nach Bauarbeiten durch deutlich höhere Mieten verdrängt werden. Die Vorlage sieht eine Anpassung des Gesetzes über Wohnbau- und Wohneigentumsförderung (LS 841) vor. Sie schafft einen Rahmen, in dem Gemeinden zusätzliche Instrumente erhalten, um bezahlbaren Wohnraum sicherzustellen – insbesondere bei:
- Renovationen und Umbauten
- Abbrüchen und Ersatzneubauten
- Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
Im Baubewilligungsverfahren können Gemeinden zeitlich befristete Obergrenzen für Mietzinse festlegen.
Entscheidungsspielraum der Gemeinden
Die kantonale Vorlage beschränkt sich auf die grobe Absteckung der Rahmenbedingungen sowie auf Verfahrensfragen wie Rechtsschutz und Sanktionen, während es den Gemeinden obliegt, den genauen Umfang der Wohnschutzbestimmungen zu definieren. Wirksam würden die Regeln aber nur dann, wenn der Leerstand in einer Gemeinde höchstens 1.5 Prozent beträgt und die Gemeinde in einem eigenen Erlass konkrete Wohnschutzregeln schafft. Jede Gemeinde würde also autonom entscheiden, ob sie Wohnschutzmassnahmen erlassen will und wie diese aussehen.
Weil die Initiative stark von Basel-Stadt inspiriert zu sein scheint, ist zu erwarten, dass sich Gemeinden bei ihrer Umsetzung an den bestehenden Modellen in Basel-Stadt, Genf oder Waadt orientieren.
Sollte die Initiative auf Kantonsebene angenommen werden, dürften Zürich und Winterthur voraussichtlich zu den ersten Gemeinden zählen, die kommunale Wohnschutzbestimmungen anstreben. Weitere Städte wie Uster oder Schlieren könnten folgen, darauf deuten die dortige Anspannung im Wohnungsmarkt sowie vergangene Abstimmungsergebnisse zu wohnpolitischen Massnahmen hin.
Schutz bestehender Mietverhältnisse
Die Wohnschutzinitiative hätte bei einer Annahme unterschiedliche Auswirkungen. Eine direkte Wirkung würde sich bei bestehenden Mietverhältnissen in regulierten Gemeinden zeigen. Dort würden zahlreiche Bestandesmieten tiefer ausfallen als ohne Wohnschutz. Dies liegt daran, dass zusätzliche Mietzinsauflagen beispielsweise die Überwälzung der Investitionskosten im Vergleich zur Anwendung des nationalen Mietrechts während einer gewissen Zeit beschränken könnten. Zudem würden Sanierungen später, seltener oder weniger umfassend getätigt und darüber hinaus würden weniger Ersatzneubauten realisiert. Aus diesen Gründen würden für zahlreiche Mieterinnen und Mieter, die bereits in sanierungsbedürftigen Liegenschaften in Gemeinden mit Wohnschutz wohnen, die Planungssicherheit steigen und die Wohnkosten tiefer ausfallen.
Nebenwirkungen
Gleichzeitig hätte eine Annahme der Wohnschutzinitiative zahlreiche Nebenwirkungen:
- Eingeschränkte Möglichkeiten zur Mietzinsanpassung dämpfen den Anreiz, bestehende Liegenschaften zu modernisieren. Damit gewinnen passive Haltestrategien (nur zwingend notwendige Unterhaltsarbeiten) an Bedeutung gegenüber einer kontinuierlichen Weiterentwicklung der Liegenschaften. Zugleich wird auch der wichtige Hebel des ökonomischen Anreizes für energetische Sanierungen gedämpft. Für einen Gebäudepark, der die Betriebsemissionen senken soll, ist das eine schwierige Ausgangslage.
- Ergänzend zum Ersatzneubau verliert auch der Neubau von Mietwohnungen in den regulierten Gemeinden an Attraktivität, wenn Investitionen in Sanierung und Erneuerung unattraktiver würden. Denn Kapital weicht tendenziell in weniger regulierte Regionen aus. Da die Wohnschutzinitiative vor allem in den wirtschaftlich attraktiven Zürcher Städten umgesetzt werden dürfte, würde sie die angestrebte Siedlungsentwicklung nach innen schwächen.
- Hinzu kämen typische Ausweichreaktionen. Die Regulierung könnte insbesondere im Neubau über vermehrtes Wohneigentum oder möblierte Mietformen umgangen werden. Da Neubauten vom Wohnschutz ausgenommen sind, könnte dies zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen in diesem Teilsegment führen. Gleichzeitig würden die Mietzinsvorteile für Bestandesmietende die Umzugsbereitschaft reduzieren. Dadurch würde mehr Wohnfläche gebunden, als dem effektiven Bedarf entspricht. All dies würde den Markt zusätzlich verengen, sodass im Kanton Zürich mit einer Erhöhung der Angebotsmieten zu rechnen wäre – klassisch im Sinne des Insider-Outsider-Problems. Dazu käme mehr Bürokratie, da zusätzliche Kontrollen von Bauprojekten nötig würden.
Reduktion der Immobilienwerte
Für Immobilieneigentümer ist die Bewertungswirkung bedeutsam. Verschärfte Regulierungen senken in der Regel die Marktfähigkeit von Liegenschaften: Das Interesse von Investoren nimmt ab, während Umsetzungs- und Folgeregulierungsrisiken steigen. In der Bewertung mit der Discounted-Cash-Flow-Methode zeigt sich die erhöhte Risikoprämie in höheren Diskontierungssätzen. Die konkrete Höhe des Anstiegs ist vom Objektzustand sowie von der Wahrscheinlichkeit der Umsetzung in der jeweiligen Standortgemeinde abhängig.
Die Risikoprämie wäre zu Beginn grösser und könnte sich mit der Zeit teilweise zurückbilden, sobald wieder mehr Planungssicherheit herrschte und sich der Markt auf die neuen Verhältnisse eingestellt hätte. Vollständig verschwinden dürfte sie auf lange Sicht aber nicht. Ein breiter Verkaufsdruck auf dem Zürcher Immobilienmarkt wäre dennoch nicht zu erwarten – zu bedeutsam ist der Standort Kanton Zürich für zahlreiche Immobilieninvestoren. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich die Marktteilnehmer rasch an die neuen Rahmenbedingungen anpassen.
Auf der Ertragsseite wirken Mietpreisbremsen insbesondere nach Sanierungen. Sie begrenzen mögliche Mietanpassungen während einer gewissen Zeit. Zudem reduzieren sie die Anzahl der Wohnungswechsel. Diese beiden Effekte dämpfen die Erträge. Gleichzeitig werden Eigentümer weniger in Instandsetzungsmassnahmen investieren.
Die erhöhte Risikoprämie und die reduzierten Nettoerträge würden zu tieferen Marktwerten führen. Bei neueren Objekten ohne anstehende Sanierungen erschiene ein Marktwertabschlag zwischen nahe 0 bis 5 Prozent realistisch. Bei älteren Mehrfamilienhäusern mit Sanierungsbedarf läge die plausible Bandbreite des Marktwertabschlags bei den betroffenen Liegenschaften je nach Ausgangslage und aktuellem Ertragsniveau eher zwischen 10 bis 20 Prozent.
Auf Projektentwicklungen ohne Abbruch oder Umwandlung bestehender Mietwohnungen wäre nach heutigem Wissensstand kein direkter Eingriff zu erwarten. Zweitrundeneffekte wären jedoch wahrscheinlich. Erstens wären die Angebotsmieten erhöht, zweitens wären auch Neubauliegenschaften bei zukünftigen Sanierungen betroffen, drittens wären die Risikoprämien in regulierten Gemeinden erhöht. In der Summe würde dies die Projektwerte und damit die Landwerte dämpfen.
Erfahrungswerte sind vorhanden
Die Zürcher Vorlage wäre zwar kein exakter Nachbau anderer Systeme, die Richtung möglicher Effekte ist jedoch aus anderen regulierten Märkten bekannt. Dass die genannten Nebenwirkungen nicht nur theoretisch sind, zeigen Erfahrungen aus anderen Kantonen. Für Genf, Waadt und Basel-Stadt sind längere Verweildauern in Mietwohnungen, weniger energetische Sanierungen und mehr Bürokratie statistisch dokumentiert. Was den Neubau betrifft, gingen in Basel-Stadt gemäss Auswertung von Wüest Partner die Gesuche für den Bau neuer Wohnungen nach einer Wohnschutzvorlage um rund ein Drittel zurück. Auch die Übersicht der internationalen Literatur von K. Kholodilin (2022) bestätigt die genannten Nebenwirkungen und verweist beispielsweise auf steigende Angebotsmieten im nicht regulierten Segment. Mit der Wohnschutzinitiative würde die Schere zwischen Angebots- und Bestandesmieten weiter aufgehen. Diese Folge ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich im Kanton Zürich in den letzten fünf Jahren schon eine Spreizung um zusätzliche 15 Prozent ergeben hat.
Gegenvorschlag ist enger gefasst
Der Gegenvorschlag des Kantonsrats verzichtet auf eine breite Mietpreisregulierung und konzentriert sich auf Leerkündigungen bei grösseren, baubewilligungspflichtigen Vorhaben. Neu würde Artikel 13a im Gesetz über Wohnbau- und Wohneigentumsförderung eingeführt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die wegen einer Baumassnahme mindestens 20 Mietverhältnisse kündigen, müssten prüfen, ob sich Kündigungen durch Sanierungen im bewohnten Zustand oder durch etappiertes Bauen vermeiden oder reduzieren liessen. Zudem wäre die Baumassnahme ein Jahr im Voraus schriftlich anzukündigen, eine Ansprechperson zu benennen, die Mieterschaft bei der Wohnungssuche angemessen zu unterstützen und kommunikativ zu begleiten – etwa über Informationsveranstaltungen.
Der Gegenvorschlag ist enger gefasst als die Initiative. Er dürfte auch keinen spürbaren Effekt auf die Marktwerte von Bestandesliegenschaften haben, da Sanierungen mit Leerkündigungen in der üblichen Immobilienbewertung standardmässig nicht abgebildet werden. Allerdings gilt es in der Beurteilung von Objekten mit Potenzial für einen Ersatzneubau die Forderungen des Gegenvorschlags in der Gesamtbeurteilung zu berücksichtigen.
Kantonsrat: NEIN zur Initiative und JA zum Gegenvorschlag
Für die Initiative sprechen sich der Mieterinnen- und Mieterverband Zürich, die SP, die Grünen und die AL aus. Dagegen stellen sich Regierung und Kantonsrat sowie die bürgerlichen Parteien. Im Kantonsrat fiel die Abstimmung klar aus: 114 zu 59 Stimmen gegen die Initiative und 107 zu 66 Stimmen für den Gegenvorschlag.
Der Abstimmungssonntag ist zudem insgesamt wohnpolitisch aufgeladen. Gleichentags stehen weitere für den Immobilienmarkt relevante Vorlagen auf dem Programm: die vom Hauseigentümerverband initiierte Wohneigentumsinitiative, die Wohnungsinitiative samt Gegenvorschlag sowie auf nationaler Ebene die Abstimmung zur 10-Millionen-Schweiz. Mehr zur Wohnungspolitik im Kanton Zürich finden Sie in dieser Studie.
Fazit
Die Wohnschutzinitiative würde den Zürcher Mietwohnungsmarkt entlang der gesamten Wertschöpfungskette verändern: von der Sanierungsentscheidung über die Neubautätigkeit bis zur Bewertung von Bestandesliegenschaften. Während Bewohnerinnen und Bewohner in bestehenden Mietverhältnissen in regulierten Gemeinden kurzfristig profitieren könnten, wären die Nebenwirkungen erheblich: geringere Investitionsanreize, Ausweichreaktionen und steigende Angebotsmieten würden zu einem schlechteren Preis-Leistungsangebot für Wohnungssuchende führen.
Die Annahme der Wohnschutzinitiative am 14. Juni 2026 ist aber unsicher: Der Kantonsrat empfiehlt, die Initiative abzulehnen, und gleichzeitig einen Gegenvorschlag einzuführen, der den bislang nur teilweise praktizierten vorbildlichen Umgang mit Leerkündigungen verbindlich machen würde.
Weiterführende Literatur
Kanton Zürich (2024). Regierungsratsbeschluss Nr. 1082/2024 und dazugehöriger Bericht
Kanton Zürich (2025). Debatte im Kantonsrat
Wüest Partner (2025). Zürcher Wohnschutzinitiative und Strategien zur Risikominderung
