BZO-Revision in der Stadt Zürich: Was die neuen Regeln mit sich bringen

Die Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich betrifft gemäss Auswertungen von Wüest Partner rund 20% der Parzellen. Sie sieht neben Aufzonungen auch punktuelle Abzonungen vor. Zwar schafft die Vorlage zusätz­liche Entwicklungspotenziale, sie verknüpft diese jedoch stärker mit Auflagen, insbe­sondere beim preis­güns­tigen Wohnraum und bei ökolo­gi­schen Anforderungen. Für Eigentümerschaften und Projektentwickelnde sind die Auswirkungen bereits heute relevant, da die negative Vorwirkung schon greift.

Die Stadt Zürich hat die total­re­vi­dierte Bau- und Zonenordnung (BZO) öffentlich aufgelegt. Bis zum Ende der Mitwirkung am 1. Juni 2026 können Einwendungen einge­bracht werden. Anschliessend berät der Gemeinderat über den Entwurf. Vor einer Inkraftsetzung müssen zudem der Kanton und – im Fall eines Referendums – auch die Stimmbevölkerung zustimmen.
Obwohl sich dieser Prozess über mehrere Jahre hinziehen könnte, entfalten Teile der revidierten BZO bereits heute Wirkung. Grund dafür ist die sogenannte negative Vorwirkung: Dort, wo die künftigen Bestimmungen strenger sind als die heute geltenden, werden Baugesuche schon jetzt nach dem neuen Recht beurteilt.

Zusammenfassung

• Die Revision ist vor allem dadurch geprägt, dass sie nicht primär auf eine höhere bauliche Ausnützung abzielt, sondern zugleich Sozialziele, ökolo­gische Kriterien und Ortsbildqualität verankert.
• Von einer umfas­senden BZO-Revision der grössten Schweizer Stadt wäre angesichts der Wohnungsknappheit aller­dings grund­sätzlich eine deutlich stärkere Verdichtung zu erwarten. Der aktuelle Entwurf enthält zwar Wohnraumpotenzial für mehr Menschen, setzt dabei aber vor allem auf moderate Aufzonungen. Deren Umsetzungswahrscheinlichkeit ist oft begrenzt.
• Ein zentraler Grund hierfür liegt darin, dass das zusätz­liche Ausnutzungspotenzial der Aufzonungen zu 75% und jenes aus Arealüberbauungen zu 100% an preis­güns­tigen Wohnraum gebunden wird. Das schmälert die Attraktivität vieler Projekte und kann ihre Realisierung trotz formal gröserer Entwicklungspotenziale erschweren.

Die BZO-Revision setzt die Vorgaben des kommu­nalen Richtplans Siedlung, Landschaft, öffent­liche Bauten und Anlagen (SLöBA) sowie die klima­po­li­ti­schen Zielsetzungen der Stadt Zürich grund­ei­gen­tü­mer­ver­bindlich um. Inhaltlich bündelt die Vorlage damit mehrere Ziele: Innenentwicklung, klima­an­ge­passte Siedlungsentwicklung, Ortsbildschutz, und ein höherer Anteil preis­güns­tigen Wohnraums. Dieser Blogbeitrag analy­siert im ersten Teil die Dichteaspekte umfassend und ordnet die Wirkung auf die Bautätigkeit ein. Im zweiten Teil folgen Einschätzungen zu den weiteren Inhalten der Revision.

Teil 1: Dichte und Bautätigkeit

Teilweise mehr Entwicklungspotenzial mit 75% preisgünstigem Wohnraum

Ein zentrales Element der Revision sind gezielte Aufzonungen und die Einführung neuer Zonentypen. Damit möchte die Stadt die im Richtplan vorge­sehene Innenentwicklung umsetzen und an geeig­neten Standorten zusätz­lichen Wohnraum ermög­lichen. Für betroffene Eigentümerschaften und Projektentwickelnde entstehen dadurch zwar zusätz­liche Potenziale. Gleichzeitig wird ein Teil des entste­henden Mehrwerts plane­risch gebunden, indem die zusätz­liche Ausnützung eng an quali­tative und soziale Bedingungen geknüpft ist. Konkret sollen bei den vorge­se­henen Aufzonungen 75% der zusätz­lichen Ausnützung als preis­güns­tiger Wohnraum reali­siert werden.

Immobilienökonomisch ist das ein zentraler Punkt der Vorlage. Eine Aufzonung erhöht auf den ersten Blick den Anreiz, eine Liegenschaft weiter­zu­ent­wi­ckeln und zusätz­lichen Wohnraum zu schaffen. Entscheidend für die tatsäch­liche Wirkung ist jedoch nicht allein das Ausmass der zusätz­lichen Ausnützung, sondern vor allem deren wirtschaft­liche Attraktivität. Der Anreiz zur Bautätigkeit wird insbe­sondere dann geschmälert, wenn ein grosser Teil der neu möglichen Ausnützung nur unter zusätz­lichen Auflagen reali­siert werden kann, insbe­sondere der Pflicht, preis­günstige Wohnungen zu erstellen. Neben den Aufzonungen in vielen Stadtteilen sind auch punktuelle Abzonungen vorge­sehen, etwa zur Sicherung von Freiräumen oder aus Gründen des Ortsbildschutzes. Aufgrund der negativen Vorwirkung sind diese Abzonungen bereits heute zu beachten.

Arealbonus neu mit 100% preisgünstigem Wohnen

Auch die Regeln zur Arealüberbauung werden angepasst: Neu ist sie bereits ab einer Arealfläche von 4’000 m² zulässig, ab 6’000 m² bleibt ein Bonus möglich. Dieser Bonus in Form einer höheren Ausnützung wird moderat erhöht und neu vollständig, also zu 100 %, an den preis­güns­tigen Wohnraum gebunden. Bisher diente das Instrument der Arealüberbauung vor allem dazu, hohe plane­rische und energe­tische Anforderungen mit zusätz­lichem Spielraum und einer erhöhten Ausnützung zu kompen­sieren. Künftig wird dieser Zusatzspielraum deutlich stärker an politisch definierte Zielsetzungen gekoppelt. Das beein­flusst die wirtschaft­liche Attraktivität dieses Planungsinstruments auch hier spürbar.
Lassen sich höhere Planungs- und Investitionsaufwände sowie längere Verfahrensdauern nicht durch entspre­chende Mehrwerte ausgleichen, dürfte die Attraktivität von Arealüberbauungen sinken. Damit nimmt auch die Bereitschaft ab, grössere und quali­täts­ori­en­tierter Entwicklungen umzusetzen. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund gleich­zeitig steigender Anforderungen an den energe­ti­schen Standard und an die Treibhausgasemissionen.

Räumlich differenzierte Anwendung

Die Aufzonungen erfolgen nicht flächen­de­ckend, sondern diffe­ren­ziert nach Lage, Stadtstruktur und quali­ta­tiven Anforderungen. Eine erste Auswertung der Zonenmutationen durch Wüest Partner zeigt ein diffe­ren­ziertes, zugleich aber klar struk­tu­riertes Muster: Klassische Wohnzonen werden mehrheitlich moderat aufgezont, typischer­weise von zwei auf drei, von drei auf vier und besonders häufig von vier auf fünf Geschosse. Vereinzelt sind auch stärkere Sprünge bis auf sechs Geschosse vorge­sehen. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in den Zentrumszonen, etwa von fünf auf sechs oder von sechs auf sieben Geschosse. Demgegenüber stehen Abzonungen bezie­hungs­weise Einschränkungen durch die Überführung in Quartiererhaltungszonen. Insbesondere vier- und fünfge­schossige Wohnzonen werden in gewissen Stadtteilen in Quartiererhaltungszonen I oder II überführt, wodurch die zulässige Geschossigkeit teilweise auf maximal vier Vollgeschosse begrenzt wird. Insgesamt dominieren damit moderate Aufzonungen um ein Geschoss, während Abzonungen vor allem im Umfeld von Schutz- und Erhaltungsgebieten auftreten.

Angebotslücke bleibt bestehen

Als Zwischenfazit zur baulichen Dichte lässt sich festhalten: Die Revision schafft zwar mehrheitlich zusätz­liche Nutzungspotenziale, sieht in einzelnen Stadtteilen aber auch Abzonungen vor. Erstens fallen die Aufzonungen gemessen am Massstab der grössten Schweizer Stadt überwiegend moderat aus. Zweitens sind sie mit wertre­le­vanten Auflagen verbunden, insbe­sondere mit einem hohen Mindestanteil an preis­güns­tigem Wohnraum. Dadurch werden die Anreize, diese Potenziale tatsächlich zu reali­sieren, geschwächt. Die konkrete Wirkung der BZO-Revision auf die Neubautätigkeit lässt sich derzeit noch nicht quanti­fi­zieren. Eine wesent­liche Entschärfung der Angebotslücke ist durch die Revision jedoch kaum zu erwarten. Diese Einschätzung ist auch vor dem Hintergrund der anhal­tenden struk­tu­rellen Angebotsknappheit zu sehen: Die Neubautätigkeit in der Stadt Zürich liegt seit mehreren Jahren unter dem langfris­tigen Bedarf, während die Wohnraumnachfrage weiter steigt. Zusätzliche Bedeutung erhält dieses Thema mit Blick auf die kantonale Wohnschutzinitiative, über die am 14. Juni 2026 abgestimmt wird, sowie auf mögliche weitere lokale Regulierungen.

Teil 2: Qualitative Aspekte

Preisgünstiges Wohnen

Die BZO-Revision setzt beim preis­güns­tigen Wohnen einen klaren Schwerpunkt. Im Folgenden beleuchten wir vier Aspekte zu Wirkung, Hintergründen und Punkten, die bei der Umsetzung zu berück­sich­tigen sind:

• Die Vorgaben zum preis­güns­tigen Wohnen dürften dazu führen, dass weniger Ersatzneubauten reali­siert werden als unter weniger restrik­tiven Rahmenbedingungen. Gleichzeitig gewinnen Sanierungen, Transformationen und Aufstockungen an Attraktivität, weil sich preis­güns­tiger Wohnraum im Bestand oft wirtschaftlich einfacher umsetzen lässt als im Neubau.
• Der gewählte Ansatz orien­tiert sich an Art. 49 des kanto­nalen Planungs- und Baugesetzes (PBG). Er ist insofern geschickt, als vielen Bauherrschaften nichts entzogen, sondern zusätz­licher Spielraum gewährt wird, der aller­dings an Bedingungen geknüpft ist. Voraussetzung für dieses Prinzip der Verlustvermeidung ist jedoch, dass die Bedingung der Preisgünstigkeit nur für grössere Bauvorhaben gilt und nicht auch für kleinere Eingriffe.
• Wüest Partner empfiehlt eine pragma­tische Umsetzung der Bedingung der Preisgünstigkeit. Dazu gehört etwa, dass Wohnungen, die bereits heute preis­günstig sind, auf diese Nebenbedingung angerechnet werden. Dahinter steht die Überlegung, dass sich günstiger Wohnraum oft einfacher erhalten als durch Anbauten oder Aufstockungen neu schaffen lässt. Können Anbauten und Aufstockungen zu höheren Mieten angeboten werden, steigt tenden­ziell die Bereitschaft zur Umsetzung. Gleichzeitig verbleiben bereits bestehende Bestandswohnungen im vergleichs­weise günstigen Segment.
• Planerische Mehrwerte werden zu grossen Teilen nicht finan­ziell, sondern über Nutzungsauflagen zugunsten des preis­güns­tigen Wohnens abgegolten. Damit sind Opportunitätskosten verbunden, weil der Staat geringere Einnahmen erzielt als bei einer Abgeltung ohne solche Nutzungsauflagen.

Klimaanpassung wird verbindlicher

Ein weiterer Schwerpunkt der BZO-Revision liegt in der ökolo­gi­schen Weiterentwicklung der Bauordnung. Vorgesehen sind unter anderem zusätz­liche Grünflächenziffern, Baumpflanzpflichten sowie Vorgaben zum Wurzelraum, zur Versickerung und zum ökolo­gi­schen Ausgleich. Damit setzt die Stadt die Ziele einer klima­an­ge­passten Siedlungsentwicklung plane­risch um und erhöht die Anforderungen an Neubau- und Sanierungsprojekte spürbar.  Diese Vorgaben beein­flussen die Überbaubarkeit direkt. Sie wirken sich auf die Gestaltung der Aussenräume, den Versiegelungsgrad und die Tiefgaragenkonzeption aus und erhöhen damit auch die Baukosten und die plane­rische Komplexität. Gleichzeitig sollen sie die langfristige Standortqualität stärken, etwa durch eine bessere Hitzeminderung, attrak­tivere Freiräume und eine höhere Aufenthaltsqualität.

Ortsbildschutz führt in einzelnen Gebieten zu strengeren Vorgaben

Die Revision stärkt auch den Ortsbildschutz. Vorgesehen sind neue oder angepasste Kernzonen, Quartiererhaltungszonen sowie ein neuer Ergänzungsplan Ortsbild. Damit werden unter anderem Vorgaben aus dem ISOS und dem kanto­nalen Ortsbildinventar in die Nutzungsplanung überführt. Für Entwicklungen hat dies zwei Folgen. Erstens steigt in schutz­sen­siblen Gebieten die Unsicherheit in Bezug auf bauliche Reserven. Entwicklungsannahmen, die stark auf Ersatzneubauten, Verdichtung oder typolo­gische Transformationen setzen, werden damit risiko­reicher. Zweitens werden die Stadtteile plane­risch stärker diffe­ren­ziert: Während einzelne Entwicklungsgebiete zusätz­liche Dichte erhalten, werden andere Gebiete stärker auf Erhalt ausge­richtet.

Vollzug der Harmonisierung der Baubegriffe

Ein weiterer Bestandteil der Revision ist die Harmonisierung der Baubegriffe gemäss kanto­nalen Vorgaben. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass die neuen Messweisen teilweise erheb­liche Auswirkungen haben können und deshalb in einzelnen Bereichen durch ergän­zende kommunale Vorschriften präzi­siert werden sollen. Für die Praxis ist das bedeutsam, weil neue Definitionen von Geschossen, Untergeschossen, Klein- und Anbauten sowie geänderte Messweisen die baurechtlich zulässige Projektkubatur verändern können. Davon ist nicht nur die Planung betroffen, sondern poten­ziell auch die Wirtschaftlichkeit. Bereits kleine Verschiebungen bei der anrechen­baren Fläche, beim Volumen oder bei der Gebäudegeometrie können erheb­liche Auswirkungen auf Projekte haben. Gerade bei Bestandsliegenschaften und bei Nachverdichtungen lohnt es sich deshalb, bisherige Annahmen neu zu überprüfen.

Weitere Anpassungen: Freiräume und Bauen im Bestand

Neben den grossen Themenblöcken enthält die Revision weitere relevante Anpassungen. Dazu gehört insbe­sondere die stärkere Sicherung öffent­licher Freiräume, die teilweise auch über Um- und Auszonungen erfolgt und damit die Nutzungsmöglichkeiten einzelner Grundstücke direkt beein­flusst. Gleichzeitig wird das Bauen im Bestand gezielt gefördert. Vorgesehen sind punktuelle Erleichterungen, insbe­sondere für Aufstockungen und energe­tische Sanierungen, etwa durch eine flexi­blere Handhabung baulicher Vorgaben. Damit soll die Weiterentwicklung bestehender Gebäude erleichtert und zugleich ein Beitrag zur Umsetzung der klima­po­li­ti­schen Ziele geleistet werden.

Einordnung

Zum aktuellen Zeitpunkt besteht im Detail noch Unsicherheit hinsichtlich der Verbindlichkeit und der konkreten Umsetzung der Revision. Auf Grundlage der öffent­lichen Auflage lassen sich jedoch bereits einige Erkenntnisse festhalten:

• Die BZO-Revision ist keine pauschale Verdichtungsmassnahme, sondern Teil eines umfas­sen­deren regula­to­ri­schen Rahmens, der die bauliche Entwicklung stärker steuert und diffe­ren­ziert.
• Für Eigentümerschaften und Projektentwickelnde bedeutet dies eine weiter zuneh­mende Komplexität. Die Tragfähigkeit von Projekten hängt damit noch stärker von den stand­ort­spe­zi­fi­schen Rahmenbedingungen und der konkreten Ausgestaltung der Auflagen ab.
• Wie eingangs erwähnt, entfalten die vorge­se­henen Änderungen mit rund einem Fünftel betrof­fener Parzellen eine breite Wirkung. Aufgrund der negativen Vorwirkung sind sie für zahlreiche Liegenschaften in der Stadt Zürich bereits heute unmit­telbar relevant.