Büros als Wohnraum nutzen: Wie gross ist das Potenzial?

In vielen Schweizer Regionen trifft ein Überangebot an veral­teten Büroflächen auf eine akute Wohnungsnot. Die Umnutzung von Büros zu Wohnungen rückt deshalb zunehmend in den Fokus – doch sie ist oftmals komplexer als angenommen. Wir haben in einer Studie des Immo-Monitoring unter­sucht, wie viel Wohnraum sich durch die Umwandlung von Büroflächen schaffen lässt.

Grundlagen der Potenzialanalyse

Zur Abschätzung des Potenzials von Umnutzungen in der Schweiz wurde jedes Objekt auf Grundlage von vier Teilratings bewertet: Wohnungsmarkt, Büromarkt, Preisunterschied und Objekteigenschaften. Dabei wurden insgesamt 17 Variablen berück­sichtigt.

• Wohnungsmarkt: Städte und Agglomerationen im Vorteil: Urbane Regionen mit einem knappen Wohnraumangebot haben ein grösseres Umnutzungspotenzial als ländliche Gebiete mit einem ausrei­chenden Raumangebot und stagnie­render Bevölkerung.

• Büromarkt: Umnutzungspotenzial vor allem in Agglomerationen: Während Büroflächen in Grossstädten weiterhin sehr attraktiv und damit vergleichs­weise teuer sind, weisen viele Agglomerationsgemeinden ein grosses Angebot bei deutlich tieferen Mieten auf. Dadurch entstehen in der Agglomeration besonders gute Voraussetzungen für wirtschaftlich rentable Umwandlungen in Wohnraum.

• Preisunterschied: Umnutzungen lohnen sich vor allem dort, wo die Mieten für Wohnraum mindestens 100 Franken pro Quadratmeter und Jahr über den Mieten für Büroflächen liegen. Dieses Kriterium erfüllen insbe­sondere Agglomerationsgemeinden und urbane Stadtrandlagen mit moderaten Büromieten und starker Wohnraumnachfrage.

• Objekteigenschaften: Ein hoher Anteil der Fläche, die mehr als sieben Meter von der nächsten Aussenwand entfernt liegt (tages­licht­kri­ti­scher Kern), erschwert die Umnutzung zu Wohnzwecken. Zusätzlich wurden Mikrolage, Umgebungsnutzung (z. B. Industriegebiete), Gesamtfläche und Alter der Liegenschaft bewertet.

Diese vier Teilbewertungen wurden anschliessend zu einem Gesamtrating zusam­men­ge­führt. Dabei erhielten das Objektrating sowie der lokale Preisunterschied (jeweils 30%) ein etwas grösseres Gewicht als die Bewertungen für den Wohnungs- und Büromarkt (jeweils 20%). Die finalen Ratings wurden schliesslich normiert, ohne dabei die Rangreihenfolge zu verändern.

Umnutzungspotenziale Rating der 4 Dimensionen

Ergebnisse

Das beschriebene Vorgehen wurde auf sämtliche Objekte in der Schweiz angewandt und ermög­licht eine umfas­sende Beurteilung der Gebäude hinsichtlich ihrer Eignung zur Umnutzung von Büro- zu Wohnflächen. Vor diesem Hintergrund unter­sucht die Studie zwei zentrale Aspekte: Erstens wird anhand des Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) das langfristige Umnutzungspotenzial ermittelt. Zweitens zeigt die Analyse aktueller Büroinserate auf, wie viele Wohnungen kurzfristig reali­siert werden könnten.
Damit wird nicht nur die grund­sätz­liche Grössenordnung des Potenzials sichtbar, sondern auch, welchen konkreten Beitrag eine rasche Umwandlung von Büroflächen zur Entspannung am Wohnungsmarkt leisten könnte.

Grosses theore­ti­sches Potenzial: Rund 20% der im GWR erfassten Bürogebäude eignen sich nach unseren Kriterien für eine Umnutzung. Das entspricht schät­zungs­weise 100’000 bis 110’000 theore­tisch möglichen neuen Wohnungen.

Realistisches Potenzial: Von den im Februar 2024 ausge­schrie­benen Büroflächen könnten im Falle einer Umnutzung 8’000 bis 10’000 Wohnungen entstehen. Gut 42% dieser Flächen liegen in Grossstädten, ein ähnlich grosser Anteil in den Agglomerationen.

Verteilung geeigneter Inserate für eine potenzielle Umnutzung

Erfolgsbeispiel – «Lise & Lotte» in Köniz

1. Lage und Marktsituation

• Zentrale Lage mit hohem Wohnraumbedarf.
• Geringfügig tiefere Wohnungsmieten als in Bern (−13%), jedoch markant tiefere Büromieten (−30%).
• Überangebot an Büroflächen in der Region.

2. Gebäudespezifische Merkmale

• Geringe Raumtiefe, sodass kaum struk­tu­relle Eingriffe nötig waren.
• Hohe Preisdifferenz zwischen Wohn- und Büronutzung begüns­tigte die Investitionsentscheidung.

3. Ergebnis und Bewertung

• In allen Bewertungsdimensionen überdurch­schnitt­liche Eignung.
• Einstufung als «Sehr gut geeignet» durch den Entscheidungsalgorithmus.
• Beispiel für ein hohes Umnutzungspotenzial in Agglomerationsgemeinden.

Prüfung für individuelle Liegenschaft unerlässlich

Wichtige Aspekte wie Fensterflächen, Erschliessungskerne oder Erdbebensicherheit konnten angesichts der verfüg­baren Daten nur einge­schränkt bewertet werden. Zudem kommt nicht jedes Bürogebäude infrage, zumal für den Arbeitsmarkt weiterhin Bürokapazitäten benötigt werden. Die Ergebnisse liefern somit einen Orientierungsrahmen, ersetzen aber keine detail­lierte Objektprüfung. Für konkrete Investitionsentscheidungen sind vertiefte Abklärungen zum baurecht­lichen Kontext sowie zu techni­schen und finan­zi­ellen Aspekten unerlässlich.