Transitorische Klimarisiken und ihre Bedeutung für den Immobiliensektor

Transitorische Klimarisiken gewinnen im Immobiliensektor stark an Relevanz. Sie entstehen nicht durch direkte Klimaschäden, sondern durch den Übergang zu einer CO₂-armen bzw. klima­neu­tralen Wirtschaft. Auslöser sind vor allem politische Entscheidungen, Regulierung, techno­lo­gische Veränderungen sowie sich wandelnde Erwartungen von Investorinnen und weiteren Anspruchsgruppen. Da der Gebäudesektor einen wesent­lichen Anteil an den natio­nalen Emissionen und am Energieverbrauch hat, steht er im Zentrum der Klimapolitik, mit unmit­tel­baren Folgen für Investitionen, Betriebskosten und Marktwerte von Liegenschaften.

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Risiken infolge des Klimawandels

In unserem Beitrag werden transi­to­rische Risiken syste­ma­tisch einge­ordnet: treiber­ba­sierte Risiken beschreiben die Ursachen des Anpassungsdrucks (Regulierung, Markt, Technologie, Stakeholder-Erwartungen), während wirkungs­ba­sierte Risiken die finan­zi­ellen Konsequenzen abbilden (z. B. höhere Kosten, sinkende Erträge, Wertminderungen, Investitions- und Stranding-Risiken). Ein zentraler Risikofaktor ist die Dynamik des politi­schen Rahmens: Mit Netto-Null-Zielen, verbind­lichen Zwischenzielen und dem Klima- und Innovationsgesetz ist die Richtung gesetzt; bei Zielverfehlungen besteht zudem ein gesetz­licher Handlungsauftrag, der zusätz­liche Verschärfungen über Verordnungen wahrschein­licher macht.

Für den Immobilienbereich stehen derzeit insbe­sondere regula­to­rische Risiken im Vordergrund. In der Schweiz unter­scheiden sie sich je nach Kanton, da die Energiegesetze kantonal geregelt und unter­schiedlich streng sind. Kantone nutzen verschiedene Instrumente wie Effizienzvorschriften, Anforderungen an erneu­erbare Wärme, Förderinstrumente und raumpla­ne­rische Massnahmen. Die Unterschiede führen dazu, dass Zeitpunkt, Umfang und Kosten energe­ti­scher Sanierungen je nach Standort stark variieren, etwa wenn der Ersatz fossiler Heizungen zusätzlich an Anforderungen an die Gebäudehülle gekoppelt wird.

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Wirkungsbasierte Risikokategorien von transi­to­rische Klimarisiken

Die Analysen für drei regula­to­ri­schen Szenarien zeigen, dass transi­to­rische Risiken umso stärker zunehmen, je später und unkoor­di­nierter der Ausstieg aus fossilen Heizsystemen erfolgt: Verzögerte Sanierungen führen zu Nachfragespitzen, steigenden Kosten, Engpässen bei Fachkräften und erhöhten Leerstandsrisiken. Gleichzeitig beein­flussen transi­to­rische Risiken nicht nur die Instandsetzungskosten, sondern auch die Ertragskraft und die Marktwerte von Immobilien; mit wachsendem Anpassungsdruck wird es zudem schwie­riger, Kosten auf die Mieterschaft zu überwälzen, wodurch die Projektrisiken weiter steigen.

Der Beitrag betont die Notwendigkeit einer aktiven Steuerung: Eigentümerinnen und Eigentümer sollten energe­tische Erneuerungen frühzeitig planen und mit den kanto­nalen Vorgaben synchro­ni­sieren, um Investitionen zu staffeln und Liquidität abzusi­chern. Für Banken und Hypothekargeber rücken Klimarisiken als Bestandteil der Kredit- und Sicherheitenpolitik in den Fokus; insbe­sondere grössere Institute müssen gemäss aufsichts­recht­lichen Erwartungen darlegen, wie sie klima­be­zogene finan­zielle Risiken identi­fi­zieren, messen, steuern und in Strategie sowie Risikomanagement integrieren.

Eine voraus­schauende Investitions- und Sanierungsplanung ist ein klarer Wettbewerbsvorteil. Frühzeitiges Handeln reduziert das Risiko, in Phasen hoher Auslastung und knapper Kapazitäten sanieren zu müssen, was Kosten, Terminrisiken und poten­zielle Leerstände erhöht. Gleichzeitig bleibt eine Verschärfung der Regulierung möglich, weil der Anpassungsdruck mit zuneh­menden Klimafolgen tenden­ziell steigt. Deshalb sollten transi­to­rische Risiken konse­quent in die Liquiditäts- und Investitionsplanung integriert werden, um Portfolios robust und langfristig zukunfts­fähig auszu­richten.