Die neuen Spitäler: Chancen und Herausforderungen

Die durch das Gesundheitswesen verur­sachten Kosten steigen mit einer jährlichen Rate von 3% bis 4%. Im Jahr 2017 erreichten die Aufwände mit einem Wert von 82.5 Milliarden Franken einen Anteil von 12% am Bruttoinlandprodukt der Schweiz. Trotz eines Rückgangs der Spitäler um einen Viertel des Bestands im Zeitraum der letzten 20 Jahre ist der Spitalsektor mit einem Anteil von 35% ein grosser Anteilsinhaber der Kosten des Gesundheitswesens. Neben den Betriebskosten lässt sich auch wenig Zurückhaltung bei den Neubauinvestitionen beobachten. So sind schweizweit gegen hundert Spitalprojekte mit Gesamtkosten von rund 15 Milliarden Franken in Planung oder befinden sich bereits im Bauprozess.

Spitäler als Investment

Für Immobilieninvestoren sind Spitalbauten ein Nischensegment. Einerseits dem geringen Anlagevolumen von 3% bis 5% des Gesamtwerts klassi­scher Wohn- und Geschäftsanlageimmobilien, anderer­seits den Eigenschaften der Objekte geschuldet.

Spitalbauten sind typische Betriebsimmobilien – für die spezi­fische Nutzung konzi­piert und ander­weitig kaum verwendbar. Der wirtschaft­liche Erfolg ist eng an die Betreibergesellschaft gekoppelt. Eine Herausforderung stellt das regula­to­rische Umfeld, in welchem sich die Spitalimmobilien bewegen, dar. Politische Rahmenbedingungen, eine verän­derte Gesetzgebung oder die Tarifsteuerung können den Wert von Spitalimmobilien erheblich beein­flussen. Um für diese Risiken entschädigt zu werden, erwarten Anleger gegenüber den klassi­schen Wohn- und Geschäftsimmobilien höhere Renditen. Im Betrachtungsspektrum der vergan­genen fünf Jahre lagen die Netto-Cashflow-Renditen von Spitalimmobilien im Median 100 Basispunkte über denje­nigen von Wohnliegenschaften und 65 Basispunkte über solchen von Geschäftsliegenschaften. Unterdessen dürfte sich diese Differenz vergrössert haben. Mietertrag und Marktwert pro Quadratmeter Nettonutzfläche liegen bei Spitälern in der Regel deutlich über den Vergleichswerten von Wohn- und Geschäftsliegenschaften, was mit den oftmals zentralen Lagen in Städten und dem hohen Ausstattungsgrad der Gebäude zu argumen­tieren ist.

Profitables Betriebskonzept als Erfolgsfaktor

Als Erfolgsfaktoren für Eigentümer von Spitalimmobilien lassen sich die Punkte Spitalmarktkenntnis, profi­tables Betriebskonzept und quali­fi­zierte Betreiber heraus­bilden. Was den Betrieb einer Spitalimmobilie anbelangt so ist das «Core-and-Shell»-Mietmodell geeignet. Der Unterhalt von Struktur, Hülle und techni­scher Grundausstattung obliegt dem Eigentümer, für Ausbauten und spezi­fische technische Installationen ist die Betreiberin zuständig. Diese Aufteilung hält Aufwand und Komplexität für den Eigentümer niedrig, während die Betreiberin flexibel bleibt, um sich neuen Gegebenheiten anzupassen.

Bis in das Jahr 2011 waren die Kantone für die Finanzierung der öffent­lichen Spitalinfrastrukturen zuständig. Mit der Einführung der Fallpauschalen begann 2012 eine neue Zeitrechnung: Seither sind mit dem Swiss-DRG-Tarifsystem die Vergütung der statio­nären und mit dem Tarmed-Tarifsystem die Vergütung der ambulanten Spitalleistungen schweizweit einheitlich geregelt. Die Spitäler erhalten für ihre Leistungen Pauschalen gemäss dem Schweregrad der Behandlung. Die Kosten für die Spitalinfrastrukturen sind Bestandteil dieser Pauschale. Dadurch liegt deren Finanzierung nun in den Händen der Spitäler. Spitalbetriebe, die Eigentümer ihrer Infrastruktur sind, müssen sich oft organi­sa­to­risch neu aufstellen. Das Spital wird zweige­teilt in eine Betriebsgesellschaft (Operation Company), die zuständig ist für das Kerngeschäft der medizi­ni­schen Leistung, und in eine Immmobiliengesellschaft (Property Company), die die Infrastruktur an die Betriebsgesellschaft vermietet. Dieses Prinzip wird im Fachjargon «OpCo-PropCo»-Struktur genannt.

Die Spitäler der Zukunft

Aus Fachgesprächen mit Experten von Lead Consultants, dem Institut für Beratungen im Gesundheitswesen und Blumergaignat haben sich nachfol­gende Stossrichtungen für das Spital der Zukunft ergeben.

• Die stets neuen Behandlungen machen das Bestellen und Planen eines Spitals schwierig. Wer ein Spital baut, muss seine Entscheidungen laufend hinter­fragen, anpassen oder gar rückgängig machen. Building Information Modelling (BIM) ist ein mögliches Instrument, um Varianten zu simulieren, Geplantes zu verbessern und den Betrieb sowie das Facility Management darzu­stellen.
• Zukünftig werden atmende Strukturen, die Möglichkeit der flexiblen Raumanpassung und ‑gestaltung, gefragt sein. Räume müssen so konzi­piert werden, damit sich einer­seits die Menschen wohlfühlen, ihnen kurze Wege, ideale Arbeitsprozesse und Tageslicht ermög­licht werden, anderer­seits das Potential der Digitalisierung (Ferndiagnostik und ‑überwa­chung) entfaltet und genutzt werden kann. Um dies zu gewähr­leisten ist es ratsam die Areal- und Immobilienentwicklung über mehrere Jahrzehnte in einem Masterplan abzubilden, um so auf zukünftige Gegebenheiten adäquat reagieren zu können.
• Unter dem Blickpunkt der Planungsstrategie lassen sich Elemente wie ein geeig­netes Stützenraster, präzise Setzung der Erschliessungskerne, um Wege effizient zu gestalten, strate­gische Freiflächen für allfällige zukünftige Nutzungen und eine zentrale Lage und optimale Erreichbarkeit mit einer Vielzahl von Verkehrsmitteln aufzählen.
• Zukünftig wird eine Verlagerung von statio­nären zu ambulanten Behandlungen erfolgen was sich in einer Abnahme von klassi­schen Akutspitälern auswirken wird. Dezentral gelegene, einfach ausge­stattete Gesundheitszentren für nieder­schwellige Behandlungen komple­men­tiert durch hoch spezia­li­sierte ambulante Zentren werden sich bilden und so ein Netzwerk von unter­schied­lichen und geogra­fisch verteilten Anbieter entstehen.

Weitere Informationen

Zusätzliche Informationen zur Zukunft der Spitäler werden im Themenheft des Hochparterre (publi­ziert im Oktober 2019) thema­ti­siert.