Baurechtsmodelle müssen zukunftsfähiger gestaltet werden: Ein Lösungsansatz

Die Wohnraumverknappung prägt das aktuelle Marktumfeld des Schweizer Immobilienbereichs stark. Besonders betroffen sind zentrale und gut erschlossene Lagen. Oft wird die Raumplanung zu einem der Sündenböcke gemacht, die für fehlende Baulandreserven oder für eine zu schwache Förderung der Verdichtung verant­wortlich sein soll.

Während unfle­xible Zonenpläne, eine fehlende überge­ordnete, inter­dis­zi­plinäre städte­bau­liche Planungskultur, sowie die hohe Komplexität und Langwierigkeit von Sondernutzungsplanungen zurecht in der Kritik stehen, gilt es jedoch noch weitere Faktoren zu beachten. Veränderte Anlagemärkte – als ein weiterer Treiber der Wohnungsknappheit – werden in der Diskussion oft ungenügend berück­sichtigt.

Die wenigen verfüg­baren Baulandreserven an zentraler Lage befinden sich oft im Eigentum der öffent­lichen Hand. Die Vergabe dieser Baulandreserven im Baurecht gewinnt seit einigen Jahren deutlich an Beliebtheit und wird angesichts der Nachfrage nach Wohnraum immer wichtiger. Die Wahl nach dem passenden Modell ist neben weiteren Fragen entscheidend.

Gängige Baurechtsmodelle

Bei den meisten Baurechtsverträgen werden zurzeit zwei Modelle angewendet: das klassische Baurechtsmodell und das Basler Modell, die sich im Wesentlichen durch die Berechnung des Baurechtszinses und die Anpassungsmechanismen unter­scheiden.

Das klassische Modell 

Beim klassi­schen Baurechtsmodell wird der Baurechtszins durch die risiko­ge­rechte Verzinsung des herge­lei­teten Landwertes ermittelt. Es werden oft Anpassungsmechanismen vereinbart, die eine Adaption des Baurechtszinses periodisch oder bei sich wesentlich verän­dernden Rahmenbedingungen (z.B. Zinsumfeld) vorsehen. Die Vorteile dieses Modells liegen in den trans­pa­renten Anpassungen in regel­mäs­sigen Zyklen. Die Nachteile sind hingegen folgende: 

• die Anpassungsmechanismen sind meist komplex und im Laufe der langen Vertragslaufzeit oft überholt. Beispielsweise wenn der Index nicht weiter­ge­führt wird, an den sich der Baurechtszins anpassen sollte. 
• die Liegenschaftsperformance wird nur indirekt oder ungenügend berück­sichtigt.
• die Tragbarkeit kann für den Baurechtsnehmer insbe­sondere bei stark steigendem Zinsumfeld über die Laufzeit gefährdet sein.

Durch diese Nachteile können nicht nur Konflikte, sondern auch Kipppunkte entstehen, die für beide Parteien zum Nachteil gereichen.

Das Basler Modell

Dieses Modell wird oft auch partner­schaft­liches Modell genannt, denn es zeichnet sich durch eine gleich­be­rech­tigte Partnerschaft von Baurechtsnehmer:in und ‑geber:in aus. So werden sowohl Risiken wie auch Renditen geteilt, und zwar propor­tional zum jewei­ligen Wertbeitrag der Parteien: Landwert bei Baurechtsgeber:in und Investitionen ins Gebäude bei Baurechtsnehmer:in. Dabei wird der Baurechtszins mit folgender Formel ermittelt: 

Baurechtszins = Nettoertrag * Landwert / (Landwert + Gebäudewert)

Ändern sich die Parameter, wird alle 10 Jahre eine Anpassung des Baurechtszinses vorge­nommen.

Seine Fairness ist die Stärke dieses Modells, da beide Parteien gleich­mässig an Risiken und Erträgen parti­zi­pieren. Es ist jedoch komplex in der Anwendung, hat einen hohen adminis­tra­tiven Aufwand und birgt ein grosses Konfliktpotential bei der Festlegung der Parameter.

Bei beiden Modellen überwiegen also nachteilige Eigenschaften: entweder durch eine Unausgewogenheit zwischen den Parteien oder durch die Komplexität bei der Anwendung. Doch ginge es auch anders?

Was machen gute Baurechtsverträge aus?

Unserer Auffassung nach sollte ein guter Baurechtsvertrag markt­ge­recht und ausge­wogen sein. Damit der Vertrag über die lange Zeitdauer des Baurechts ausge­wogen ist, die Umsetzbarkeit kosten­günstig ist und gleich­zeitig ein tiefes Konfliktpotential birgt, sollten folgenden fünf Merkmale gegeben sein:

1. Einfachheit
2. Flexibilität
3. Nachvollziehbarkeit
4. Fairness
5. Zukunfsfähigkeit

Die Ausgewogenheit soll nicht nur beim Abschluss des Baurechts, sondern auch während der gesamten Dauer des Vertrags erfüllt sein. Dies kann durch eine Auswahl an geeig­neten Anpassungsmechanismen erreicht werden, die das Gleichgewicht möglichst gut wieder­her­stellen, falls sich die Marktverhältnisse ändern.

Wie wir gesehen haben, erfüllen viele Baurechtsverträge, die sich nach dem klassi­schen oder Basler Model richten, oft nur einen Teil dieser Anforderungen. Dies aufgrund ihrer Komplexität, ihres Konfliktpotentials oder mangelnder Zukunftsfähigkeit. 

Liegt die Zukunft im ertragsbasierten Baurechtsmodell?

Beim Versuch, ein Baurechtsmodell zu entwerfen, das einfach und zukunfts­fähig ist sowie tiefe Konfliktpotentiale beinhaltet, müssen die Vertragsinhalte also fair, nachvoll­ziehbar und möglichst objektiv sein. Dabei ist insbe­sondere die Entkoppelung des Baurechtszinses von langfristig schwer objektiv einschätz­baren Kennzahlen (z.B. Land- oder Gebäudewert) notwendig.

Eine Kennzahl, die sich anbietet, ist der Mietertrag einer Liegenschaft. Wieso also nicht den Baurechtszins an die künftige Mietertragsentwicklung koppeln und die Liegenschaftserträge verzinsen? Mit dem ertrags­ba­sierten Modell minimiert man die Nachteile aller aktuell gängigen Modelle und behält gleich­zeitig die wichtigsten Vorteile bei:

• Tiefe Komplexität: Die Herleitung des Baurechtszinses und dessen Anpassung ist durch die Verzinsung der jährlichen Erträge sehr einfach und das Prinzip ist in der Immobilienwirtschaft – beispiels­weise bei umsatz­ba­sierten Mietverträgen von Retail- oder Gastroflächen – bestens bekannt.
• Zukunftsfähigkeit: Die Mehrheit der Schweizer Bevölkerung wohnt in Mietobjekten. Da sich dies in Zukunft kaum ändern dürfte, wird das Modell auch länger­fristig seine Gültigkeit behalten.
• Geringes Konfliktpotential: Die Mieterträge – anders als Land- oder Gebäudewerte – sind objektiv messbare Grössen. Entsprechend ist das Konfliktpotential tief.
• Fairness: Beide Parteien profi­tieren gleicher­massen bei steigenden oder sinkenden Liegenschaftserträgen. Absicherungen nach unten sind möglich.
• Intrinsische Motivation: Die Interessen von Baurechtsgeber:in und ‑nehmer:in werden innerhalb verein­barter Leitplanken und allfäl­liger Nutzungsbeschränkungen (z.B. kosten­günstige Miete o.ä.) gleich­ge­richtet. Beide streben intrin­sisch nach einem möglichst hohen Miet- bzw. Baurechtsertrag.
• Vielseitige Anwendbarkeit: Das ertrags­ba­sierte Modell eignet sich sehr gut bei Mietliegenschaften, unabhängig von deren Nutzung. Auch für Baurechtsnehmer:innen ohne Renditeziele (z.B. Genossenschaften) kann das Modell sehr einfach angewendet werden. Hingegen kommt das ertrags­ba­sierte Modell bei selbst­ge­nutzten Liegenschaften an seine Grenzen: Hier muss der Eigenmietwert geschätzt werden, sodass das Kriterium der Objektivität beein­trächtigt wird.

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BWO
Studienverfassung «Baurecht unter der Lupe» im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Zur Studie. 

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