Abschaffung des Eigenmietwerts: Zehn wahrscheinliche Auswirkungen auf den Bau- und Immobilienmarkt

Mit dem Volksentscheid vom 28. September 2025 für die neue Verfassungsgrundlage zu kanto­nalen Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbst­ge­nutzten Zweitliegenschaften ist der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen: Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird abgeschafft; im Gegenzug werden Unterhalts- und Schuldzinsenabzüge stark einge­schränkt. Die genaue Ausgestaltung erfolgt über ein Bundesgesetz und kantonale Umsetzungen, inklusive allfäl­liger Zweitwohnungssteuern. Detaillierte Informationen wie Abstimmungstext und regionale Abstimmungsergebnisse finden Sie hier.

Dies sind zehn wahrschein­liche Auswirkungen auf den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt.

1. Entlastung bei der Einkommenssteuer stärkt Nachfrage leicht

Ohne Eigenmietwert sinken – bei moderaten Zinsen – die laufenden Wohnkosten vieler Eigentümerhaushalte. Die Zahlungsbereitschaft für selbst­ge­nutztes Wohneigentum steigt tenden­ziell. Der preis­trei­bende Effekt dürfte nur im einstel­ligen Prozentbereich liegen, ist aber nicht punkt­genau bezif­ferbar. Er dürfte je nach Region und Segment variieren und kann durch andere, stärker wirkende Faktoren wie Zinsniveau, Neubautätigkeit, Baukosten, Beschäftigungs- und Bevölkerungsentwicklung sowie Tragbarkeitsregeln und andere Marktregulierungen überlagert werden.

2. Boomende Sanierungen bis zum Inkrafttreten

Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln ist mit einer spürbaren Vorverlagerung von ohnehin bald anste­henden Renovationen und Unterhaltsarbeiten zu rechnen, um die heute noch gültigen Abzugsmöglichkeiten letztmals zu nutzen. Das stützt die Auftragslage in der Baubranche bis zum Inkrafttreten. Diese «Use-it-or-lose-it»-Dynamik wird vor allem in den Monaten vor dem Stichtag zu einer hohen Nachfrage- und Kapazitätsauslastung führen (Terminverdichtung, teils längere Wartezeiten und Preisdruck).

Im Schnitt der letzten 5 Jahre wurden jährlich für die Renovationen von Einfamilienhäusern über 2.4 Mia. Franken sowie für die Sanierungen von Mehrfamilienhäusern rund 5.2 Mia. Franken inves­tiert. Insbesondere bei den Einfamilienhäusern ist kurzfristig mit einem spürbaren Anstieg zu rechnen.

3. Baumarkt mittelfristig: Weniger werterhaltende Instandsetzungen

Mit dem Inkrafttreten der Reform – und dem weitge­henden Wegfall der steuer­lichen Abzugsfähigkeit für Unterhalt und energe­tische Sanierungen bei selbst­be­wohnten Objekten – sinken die Anreize für Renovationen. Besonders betroffen sind Innenausbauten wie Küche, Bad und Oberflächen. Entsprechend ist mittel­fristig von einem rückläu­figen Sanierungsvolumen auszu­gehen.

Gleichzeitig ist zu berück­sich­tigen, dass energe­tische Sanierungen auch ohne die bishe­rigen Steuerabzüge wirtschaftlich sinnvoll sein können – insbe­sondere bei einem einfachen Heizungsersatz (siehe Studie: Energetische Sanierungen im Wohngebäudepark und deren ökono­mische Auswirkungen). Darüber hinaus können weiterhin Förderprogramme und kantonale Steuerabzüge zur Verfügung stehen, die entspre­chende Investitionen stützen.

4. «Zustand» gewinnt an Gewicht beim Marktwert

Wenn Instandhaltungsanreize abnehmen, driften Marktwerte stärker nach Bauzustand und Nachhaltigkeitsstandard ausein­ander: Moderne, energie­ef­fi­ziente Objekte werden relativ begünstigt; sanie­rungs­be­dürftige Liegenschaften werden mit höheren Abschlägen bewertet.

5. Mehr Ersatzneubauten bei Eigentümerwechseln

Nach dem Liegenschaftskauf dürfte die Neigung zu Ersatzneubauten anstelle umfas­sender Renovationen zunehmen. Gründe dafür sind die geringere steuer­liche Attraktivität von Renovationen, ein tenden­ziell sinkender durch­schnitt­licher Gebäudezustand sowie eine wachsende Wertdifferenz zwischen Alt- und Neubauten.

6. Mehr Anreize im Eigentum zu bleiben

Für Rentnerinnen und Rentner mit weitgehend amorti­sierten Hypotheken sinken die Netto-Nutzungskosten; der Anreiz, im Eigentum zu bleiben, steigt. Finanzielle Gründe als Umzugsmotiv in kleinere Wohnungen relati­vieren sich jedoch: Angesichts der knappen Angebotslage lassen sich die Wohnkosten durch einen Umzug derzeit nur selten (wenn überhaupt) senken.

7. Insgesamt tiefere Belehnung bei Haushalten

Mit dem Wegfall der Zinsabzugslogik sinkt der steuer­liche Anreiz für eine hohe Fremdfinanzierung. Im Durchschnitt ist daher eine etwas tiefere Belehnung zu erwarten. Steigende Marktwerte schwächen die Dämpfung des aggre­gierten Hypothekarvolumens (Basis- und Folgerefinanzierungen) ab.

8. Offene Ausgestaltung der Zweitwohnungssteuern mit unterschiedlicher Wirkung auf die Marktwerte

Die Kantone erhalten die Kompetenz, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst­ge­nutzten Zweitliegenschaften einzu­führen. Je nach Höhe respektive Ausgestaltung werden die regio­nalen Marktwerte unter­schiedlich beein­flusst (insbe­sondere in Tourismus- und Bergkantonen).

9. Übergang, Zeitplan und Rechtsklarheit sind entscheidend

Die Wirkung auf Haushalte und Märkte hängt von der Umsetzung (Übergangsfristen, Detailregeln zu Abzügen, kantonale Lösungen) ab. Bis zum Inkrafttreten bleiben die bishe­rigen Regeln gültig; der Bund legt den Zeitplan fest. Dabei stützen Rechtssicherheit und klare Kommunikation Planung und Investitionen.

10. Unterschiedliche Betroffenheit

Die Reform hat weitrei­chende Auswirkungen auf die indivi­duelle steuer­liche Belastung. Für die meisten Haushalte bleiben jedoch die Effekte begrenzt, solange der bisherige Eigenmietwert in etwa den Hypothekarzinsen plus pauschalem Unterhaltsabzug entspricht. Deutlichere Veränderungen ergeben sich bei einzelnen Haushalten, etwa wenn in den nächsten Jahren eine umfas­sende Sanierung geplant ist (Wegfall der Abzüge) oder wenn ein hoher Eigenmietwert versteuert wurde und die Hypothek bereits weitgehend amorti­siert ist (Wegfall der Belastung, da keine Zinsabzüge mehr bestehen). Weitere Details zu den Haushaltseffekten finden sich im Blogbeitrag «Eigenmietwert auf der Kippe».

Die zehn gezeigten Auswirkungen verdeut­lichen die Relevanz des beschlos­senen Paradigmenwechsels in der Besteuerung von Wohneigentum. Gleichzeitig verdeut­lichen die Relativierungen, dass die grund­le­genden Mechanismen im Schweizer Markt für selbst­ge­nutztes Wohneigentum sich nicht wesentlich verändern.