10 Faktoren, die den Wert von nachhaltigen Liegenschaften beeinflussen

Die Schweiz will bis 2050 klimaneutral werden. Immobilien müssen und können einen entscheidenden Beitrag zur Erreichung dieses Ziels leisten – schliesslich ist der Schweizer Gebäudepark derzeit für über ein Viertel der hiesigen CO₂-Emissionen verantwortlich. Doch was bedeutet das für den Marktwert einer Liegenschaft? Welche Kriterien bestimmen, ob es sich für Eigentümer:innen wirtschaftlich lohnt, bauliche Massnahmen umzusetzen, die Immobilien nachhaltiger machen?

Führt Nachhaltigkeit zu höheren oder tieferen Marktwerten?

Dass klima­scho­nende Massnahmen etwas kosten, liegt auf der Hand – und höhere Kosten, für sich genommen, führen zu einem tieferen Marktwert. Für Eigentümer können sich Investitionen in die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien also nur dann finan­ziell auszahlen, wenn es gelingt, dank der vorge­nom­menen Massnahmen die Erträge so weit zu steigern und/oder die Diskontierung so weit zu senken, dass daraus trotz der Kosten ein höherer Marktwert resul­tiert.

In vielen Fällen können klima­scho­nende Massnahmen mehr oder weniger wertneutral umgesetzt werden. Das zeigen zwei Untersuchungen von Wüest Partner über Wohnrenditeliegenschaften, die sich im Besitz insti­tu­tio­neller Investoren befinden. Beide Studien werden in eigenen Blogartikeln ausführ­licher vorge­stellt, wo sie auch vollständig herun­ter­ge­laden werden können:

Energetische Sanierungen: 3 Gewinner

Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Die Wirtschaftlichkeit klima­scho­nender Massnahmen fällt je nach Liegenschaft unter­schiedlich aus. Um einen Analyseraster zu haben, wie sich klima­scho­nende Massnahmen auswirken, stellen wir hier 10 Faktoren vor, die den Marktwert von Liegenschaften beein­flussen. Sieben davon wirken wertstei­gernd, drei wertmin­dernd. Die nachfol­gende Tabelle zeigt eine Übersicht über diese Faktoren. Anschliessend werden die Faktoren einzeln erläutert.

Folgende Faktoren haben einen positiven Effekt auf den Marktwert:

			Faktor	Bedingung für positive Wirkung	Häufigkeit der Wirkung	Wertsteigernde Wirkung
1			Renditeerwartung	Sinkt	Meistens	Sehr gross
2			Erträge	Steigen, wenn Nebenkosten sinken	Fast immer	Gross
3			Präferenz der Mieter	Höhere Zahlungsbereitschaft vonseiten der Mieter	Teilweise	Mittel
4			Fördergelder	Je nach Massnahmen und Standort	Oft	Mittel
5			Betriebs- und Instandhaltungs-kosten	Vom Eigentümer getragene Kosten sinken	Teilweise	Klein
6			Bauteile	Falls wieder­ver­wendbar	Selten	Klein
7			Wegfall des Öltanks	Vermietbare Nebennutzfläche wird frei	Teilweise	Klein

Folgende Faktoren haben einen negativen Effekt auf den Marktwert:

		Faktor	Bedingungen für negative Wirkung	Häufigkeit der Wirkung	Wertmindernde Wirkung
8		Bauliche Massnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeit	Nur teilweise auf Miter überwälzbar	Fast immer	Gross; kann sich nach Mieterwechsel ändern
9		Bauliche Begleitmassnahmen	Nur teilweise auf Mieter überwälzbar	Teilweise	Sehr gross
10		Zertifikate (GEAK, Minergie)	Kosten	Oft	Sehr klein; kann Zahlungsbereitschaft positiv beein­flussen

1. Renditeerwartung

Nachhaltig betriebene Liegenschaften sind für viele Investor:innen attraktiv. Das zeigte eine Umfrage bei 237 Schweizer Immobilieninvestoren, die Wüest Partner Anfang 2021 im Auftrag der Senn Resources AG durch­ge­führt hat. Die Resultate dieser Umfrage bestä­tigen, dass Investor:innen eine höhere Zahlungsbereitschaft für energie­ef­fi­ziente Gebäude haben. (Im Blogartikel «Investorenumfrage zur Wertrelevanz der Nachhaltigkeit» werden die Ergebnisse dieser Umfrage ausführlich darge­stellt.)

Diese Umfrageergebnisse wurden in einer empiri­schen Untersuchung bestätigt, bei der Wüest Partner 432 zwischen 2017 und 2021 getätigte Transaktionen von Mehrfamilienhäusern analy­sierte. Demnach sind bei Mehrfamilienhäusern mit geringen CO₂-Emissionen tenden­ziell leicht tiefere Renditeerwartungen zu beobachten als bei Objekten mit hohem CO₂-Ausstoss. Eine Senkung der Renditeerwartung und damit des Diskontierungssatzes erhöht den Marktwert einer Renditeliegenschaft. (Eine ausführ­liche Erklärung zum Einfluss der Renditeerwartung auf den Marktwert von Immobilien finden Sie in der bereits erwähnten Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte»).

2. Erträge

CO₂-frei beheizte Mehrfamilienhäuser können bedeutend günstiger betrieben werden. Einerseits fällt die C0₂-Abgabe weg, anderer­seits kommt gerade auch in der aktuellen weltwirt­schaft­lichen Phase die Stromrechnung günstiger zu stehen als die Rechnung für Heizöl. Gemäss der erwähnten Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte» fallen beim Umstieg auf eine Wärmepumpe die Nebenkosten im Durchschnitt um 33 Franken pro Wohnung und Monat. Diese Berechnungen wurde basierend auf Daten aus dem Zeitraum 2015–2020 ermittelt und berück­sich­tigen die aktuell sehr stark gestie­genen Preise für Heizöl und Gas nicht. Mit den heutigen Preisen würde die Reduktion noch bedeutend grösser ausfallen.

Eingesparte Nebenkosten führen bei einer Neuvermietung zu einem höheren Ertragspotenzial (vgl. die Studie «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner»). Das liegt daran, dass die Zahlungsbereitschaft von Neumieter:innen sich an der Bruttomiete orien­tiert, also an der Summe aus Nettomiete und Nebenkosten. Aufgrund der gesun­kenen Nebenkosten können Eigentümer:innen die Nettomiete erhöhen und so ihren Ertrag steigern.

3. Präferenz der Mieter

Die Bedeutung nachhal­tigen Wirtschaftens steigt konti­nu­ierlich. Viele Unternehmen machen ernst mit dem Klimaschutz, immer öfter wird dieser zu einem Teil des Geschäftsmodells. Ein stetig wachsender Anteil der Nachfrage konzen­triert sich daher auf Geschäftsflächen, die dem Anspruch an Nachhaltigkeit gerecht werden. In vielen Fällen geht damit eine höhere Zahlungsbereitschaft vonseiten der Mieter:innen einher. 

Im Falle von Mietwohnungen gibt es hingegen noch wenig empirische Evidenz, dass die Zahlungsbereitschaft von Mieter:innnen durch eine erhöhte Nachhaltigkeit signi­fikant gesteigert wird. Wüest Partner geht aber davon aus, dass je länger, je mehr Menschen bereit sind, für nachhaltige Wohnungen eine höhere Miete zu entrichten.

4. Fördergelder

Staatliche Fördergelder reduzieren bei Sanierungen die Nettoinvestitionskosten. Sie kommen sowohl den Bestandesmieter:innen als auch den Eigentümer:innen zugute. Die Bestandesmieter:innen profi­tieren, da im Vergleich zu einer Sanierung, die ohne Fördergelder durch­ge­führt wird, eine tiefere Summe auf sie überwälzt wird. Diese Reduktion der Nettoerträge wird aus Sicht der Eigentümer:innen mehr als kompen­siert, da die Nettoinvestitionen tiefer ausfallen. 

Die Fördergelder können bei gewissen energe­ti­schen Sanierungen in verschie­denen Kantonen oder Städten ein bedeu­tendes Ausmass annehmen. Die regio­nalen Unterschiede bezüglich Höhe und Bedingungen für die Fördergelder sind aller­dings sehr gross.

5. Betriebs- und Instandhaltungskosten

Viele bauliche Massnahmen, die die Nachhaltigkeit von Gebäuden fördern, führen zu tieferen Betriebs- und Instandhaltungskosten. So benötigt beispiels­weise eine Wärmepumpe weniger Wartungsarbeiten als eine Ölheizung. Wenn diese Kosten sinken, reduzieren sich einer­seits Kosten, die via Nebenkosten von den Mieter:innen bezahlt werden, und anderer­seits auch die Kosten, die von den Eigentümer:innen getragen werden.

6. Bauteile

Eine moderne, nachhaltige Bauweise achtet auch auf die Wiederverwendbarkeit und Langlebigkeit der Bauteile. Das erhöht den Wert dieser Bauteile und senkt gleich­zeitig die Kosten künftiger Sanierungen.

7. Wegfall des Öltanks

Wenn eine Ölheizung ausgebaut wird, wird die Fläche frei, die bisher vom Öltank in Anspruch genommen wurde. In einem durch­schnitt­lichen Mehrfamilienhaus könnten in der Folge einige zusätz­liche Quadratmeter vermietet werden. Die mittlere Marktmiete pro Quadratmeter Kellerfläche beläuft sich auf rund 60 Franken und Jahr.

8. Bauliche Massnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeit

Auf der Kostenseite schlagen meist die eigent­lichen baulichen Massnahmen, mit denen die Nachhaltigkeit von Gebäuden erhöht werden soll, am stärksten zu Buche. Dass von ihnen eine den Marktwert mindernde Wirkung ausgeht, hat damit zu tun, dass sie aus mietrecht­lichen Gründen nicht zur Gänze auf die Bestandesmieter:innen überwälzt werden können. Das heisst, der Mietertrag steigt nicht in demselben Masse wie die Amortisationskosten. Generell zahlen Bestandesmieter:innen Mieten, die desto tiefer unter der Marktmiete liegen, je länger sie schon in der Wohnung leben. Nach einer energe­ti­schen Sanierung liegt die Miete daher oft weit unter der erziel­baren Marktmiete der nun moder­ni­sierten Wohnungen. 

Es gilt hier aller­dings zu beachten, dass dieser den Marktwert mindernde Faktor im Laufe der Zeit eine gegen­teilige Wirkung entfalten kann: Nach einem Mieterwechsel nämlich haben Eigentümer:innen die Möglichkeit, die Miete an das Marktniveau anpassen. Da aus Mietersicht die Bruttomiete entscheidend ist und die Nebenkosten nach einer energe­ti­schen Sanierung stark sinken, nehmen Mieter:innen in einer sanierten Liegenschaft eine Nettomiete in Kauf, die höher liegt als in einer Liegenschaft, in der sie hohe Nebenkosten zu berappen haben. Daher können Eigentümer:innen die für sie entschei­dende Nettomiete nach einer Sanierung und einem späteren Mieterwechsel in vielen Fällen um einen Betrag erhöhen, der höher ist als die Amortisationskosten der getätigten Investitionen. Wenn also nach einer gewissen Zeit viele oder sogar alle Mieter:innen gewechselt haben, kann sich die wertmin­dernde Wirkung der baulichen Massnahmen in ihr Gegenteil wenden und wertstei­gernd wirken. (Ausführlich wird dieser Effekt in der Studie «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner» beschrieben).

9. Bauliche Begleitmassnahmen

Eine energe­tische Sanierung kann in unter­schied­licher Eingriffstiefe erfolgen. Bei der Substitution einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe sind in vielen Fällen zusätz­liche bauliche Massnahmen nötig. Dabei kann es sich beispiels­weise um Dämmungsmassnahmen (Gebäudehülle, Fenster, Kellerdecke) handeln, oder es kann sein, dass die vorhan­denen Radiatoren durch eine Fussbodenheizung ersetzt werden müssen. Auch können beim Einbau einer Wärmepumpe je nach Standort (z. B. Geologie oder Denkmalschutz) ganz unter­schied­liche Kosten anfallen; in vielen Fällen müssen andere Lösungen als eine Wärmepumpe gesucht werden (Fernwärme etc.).

Zusätzliche Dämmungsmassnahmen wirken sich in der Regel kosten­stei­gernd aus, auch wenn zwei gegen­sätz­liche Effekte auf die Investitionskosten wirken: Einerseits erhöhen Dämmungsmassnahmen die Kosten, anderer­seits kann die Heizung dank der besseren Dämmung allen­falls kleiner dimen­sio­niert werden, was die Kosten für die neue Heizung senkt. 

10. Zertifikate (GEAK, Minergie)

Viele Investoren lassen ihre Gebäude zerti­fi­zieren. Dafür fallen Kosten an. Diese bewegen sich in der Regel in einem vierstel­ligen Bereich. In vielen Fällen bildet eine Zertifizierung auch die Grundlage für die danach durch­zu­füh­rende energe­tische Sanierung. Dies ist zum Beispiel beim Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) Plus oft der Fall. Zudem ist dieser oft eine zwingende Bedingung, um Fördergelder beantragen zu können.

Mit einem Zertifikat können Eigentümer:innen aber auch die Attraktivität ihrer Liegenschaften steigern. Für gewisse Unternehmen, bei denen nachhal­tiges Wirtschaften Teil des Geschäftsmodells ist, kann ein Zertifikat sogar die Voraussetzung für das Eingehen eines Mietverhältnisses sein (vgl. Punkt 3).

Fazit

Um die Klimaziele des Bundes zu erreichen, sind grosse Investitionen nötig. Oft stehen in der öffent­lichen Debatte die Kosten im Vordergrund. In der Tat erhöht sich der Investitionsbedarf. Untersuchungen zeigen jedoch, dass den zusätz­lichen Investitionen in vielen Fällen höhere Mieterträge sowie eine höhere Zahlungsbereitschaft vonseiten der Investoren gegen­über­stehen. Es gilt jedoch zu beachten, dass die Wirtschaftlichkeit von klima­scho­nenden Massnahmen je nach Liegenschaft deutlich unter­schiedlich ausfallen kann. Jede Liegenschaft stellt einen Einzelfall dar und muss als solcher indivi­duell analy­siert werden, beispiels­weise indem diese 10 Kriterien auf eine Liegenschaft, die energe­tisch saniert werden soll, angewendet werden.

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