Neuer Referenz­zinssatz: Entlastung für Bestands­mieten und seine Wechsel­wirkung mit der Geldpo­litik

Der Referenz­zinssatz ist am 3. März 2025 von 1.75 auf 1.50 Prozent gesunken. Diese Entwicklung ist vor allem auf die bereits im Verlauf des Jahres 2024 vorge­nom­menen Leitzins­sen­kungen um insgesamt 125 Basis­punkte zurück­zu­führen. Für Miete­rinnen und Mieter, die nicht umziehen, kann eine Senkung des Referenz­zins­satzes eine Entlastung der Haushalts­budgets durch niedrigere Bestan­des­miet­zinsen bringen. Gleich­zeitig wird die Reduktion des Referenz­zins­satzes den kräftigen und anhal­tenden Aufwärts­trend der Angebots­mieten leicht dämpfen.

Im Folgenden werden die Hinter­gründe und Auswir­kungen der Referenz­zins­satz­senkung beleuchtet.

Berechnung des Referenz­zins­satzes

Obwohl die Finan­zie­rungs­kosten bereits seit März 2024 deutlich gesunken sind, wurde der Referenz­zinssatz erst im März 2025 angepasst. Warum ist das so? Um diese Frage zu klären, betrachten wir die Funkti­ons­weise und Berechnung des Referenz­zins­satzes, bevor die Auswir­kungen einer Referenz­zins­satz­senkung auf den Schweizer Mieter­markt beleuchtet werden.

Der Referenz­zinssatz entspricht dem auf ein Viertel­prozent kaufmän­nisch gerun­deten, gewich­teten Durch­schnitts­zinssatz der Banken­hy­po­theken. Wichtig ist zu beachten, dass für die Festsetzung jeweils der Durch­schnittszins am Ende des voran­ge­henden Quartals gilt. Der am 3. März publi­zierte Referenz­zinssatz von 1.5 Prozent basiert also auf dem Durch­schnitts­zinssatz von 1.53 Prozent vom 31. Dezember 2024.

Der Durch­schnitts­zinssatz wird errechnet, indem die melde­pflich­tigen Banken in der Schweiz ihre laufenden Hypothe­kar­kredite der SNB melden. Damit zeigt der Referenz­zinssatz die durch­schnitt­lichen Finan­zie­rungs­kosten. Der Durch­schnitts­zinssatz unter­liegt norma­ler­weise nur trägen Verän­de­rungen. Dies ist jedoch vom Gesetz­geber bewusst zur Stabi­li­sierung der Mieten beabsichtigt. Die Trägheit liegt daran, dass auch langjährige Festhy­po­theken in die Berechnung einfliessen. Rund 75 bis 80 Prozent der Hypothe­kar­vo­lumen entfallen auf Festhy­po­theken. Unter der Annahme einer Laufzeit der Festhy­po­theken von 7 bis 8 Jahren werden pro Jahr lediglich knapp 12 bis 15 Prozent der Festhy­po­theken refinan­ziert. Dies verlangsamt die Anpassung des Durch­schnitts­zins­satzes.

Einen schnel­leren Einfluss üben hingegen SARON-Hypotheken aus, die etwa 20 bis 25 Prozent des Hypothe­kar­vo­lumens ausmachen. Bei diesen variablen Finan­zie­rungen basiert der Zins auf dem SARON-Satz, ergänzt durch eine Marge der Banken. Je nach Bonität der Kredit­nehmer liegt diese Marge zwischen etwa 0.5 und 1.2 Prozent. Diese Hypotheken passen sich fortlaufend dem aktuellen Zinsumfeld an und wirken somit schneller auf den Durch­schnittszins.

Entwicklung der Finan­zie­rungs­kosten und deren Einfluss auf den Durch­schnittszins

Die Finan­zie­rungs­kosten haben sich mit den im vergan­genen Jahr vier Leitzins­sen­kungen der Schwei­ze­ri­schen Natio­nalbank (SNB) spürbar reduziert. Dennoch blieben die Hypothe­kar­zinsen im Dezember 2024, verglichen mit der Negativ­zinsära, zunächst auf einem erhöhten Niveau. Gemäss den Daten der SNB kostete eine durch­schnitt­liche Festhy­pothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren beim Neuab­schluss im Dezember weiterhin rund 1.71 Prozent. Kurzfris­tigere SARON-Hypotheken lagen mit 1.66 Prozent etwas tiefer.

Die SARON-Hypotheken übten Druck auf den Rückgang des Durch­schnitts­zins­satzes aus. Da der Zinssatz bei SARON-Hypotheken norma­ler­weise alle drei Monate dem aktuell gültigen Leitzins angepasst wird, führten die vier erfolgten Leitzins­sen­kungen im vergan­genen Jahr jeweils mit leichter Verzö­gerung zu günsti­geren Kondi­tionen und bewirkten, dass der Durch­schnittszins seit März 2024 eine rückläufige Tendenz aufweist. Diese Entwicklung setzte sich seit der letzten Publi­kation des Referenz­zins­satzes im Dezember (Stichtag 30. September 2024) fort. Mit der Leitzins­senkung vom 12. Dezember 2024 wurden die SARON-Hypotheken erneut günstiger, was eine Senkung des Referenz­zins­satzes für den 3. März 2025 in Stein gemeisselt hat.

Eine gegen­läufige Wirkung ging hingegen weiterhin von den Festhy­po­theken aus. Diese mussten 2024 trotz der Zinssen­kungen häufig zu höheren Kondi­tionen refinan­ziert werden. Der Grund dafür liegt in den niedri­geren Zinssätzen, zu denen viele der nun fällig werdenden Festhy­po­theken während der Negativ­zinsära abgeschlossen wurden. Diese liegen oftmals zwischen 0.8 und 1.5 Prozent, abhängig vom Abschluss­zeit­punkt sowie der Kredit­laufzeit und der Bonität des Schuldners. Das heutige Zinsniveau übersteigt jenes der Negativ­zinsära weiterhin, was bei den Refinan­zie­rungen zu einem Anstieg der Finan­zie­rungs­kosten führte und damit den Durch­schnitts­zinssatz nach oben beein­flusste.

Insgesamt zeigt sich, wie unter­schiedlich die beiden Haupt­formen der Hypothe­kar­fi­nan­zierung im aktuellen Umfeld auf den Referenz­zinssatz wirken. Während die Flexi­bi­lität der SARON-Hypotheken in den Jahren zuvor den Anstieg und nun den Rückgang des Referenz­zins­satzes begünstigt hat, stellte die Trägheit der Festhy­po­theken eine bremsende und stabi­li­sie­rende Kraft dar.

Einfluss des Referenz­zins­satzes auf die Bestan­des­mieten

Die am 3. März 2025 erfolgte Senkung des Referenz­zins­satzes auf 1.5 Prozent wird zahlreichen Mietenden die Möglichkeit eröffnen, eine Reduktion ihrer Mietkosten zu beantragen. Voraus­setzung dafür ist, dass der Mietvertrag auf einem Referenzzins von 1.75 Prozent oder höher basiert. Bei Liegen­schaften von insti­tu­tio­nellen Anlegern waren im 3. Quartal 2024 rund zwei Drittel der Mietver­träge an den bishe­rigen Referenzsatz von 1.75 Prozent gekoppelt. Die Reduktion des Referenz­zins­satzes um ein Viertel­prozent erlaubt grund­sätzlich eine Senkung der Bestan­des­mieten um 2.91 Prozent.

Dennoch dürften die Mietzins­rück­gänge in der Realität weniger deutlich ausfallen. Etwa im Falle von Umbauten werden die Inves­ti­ti­ons­kosten auf die Mietenden überwälzt. Zudem sind die Vermieter berechtigt, 40 Prozent der seit der letzten Mietz­ins­an­passung aufge­lau­fenen Teuerung und die allge­meine Kosten­stei­gerung gegen­zu­rechnen. Was bedeutet das für dieje­nigen Mietver­hält­nisse, welche im Zuge des Anstiegs des Referenz­zins­satzes auf 1.75 Prozent angepasst worden sind? Im Januar 2025 lag der Landes­index der Konsu­men­ten­preise um 0.6 Prozent über dem Niveau vom Dezember 2023. Hinzu wird die allge­meine Kosten­stei­gerung kommen, die je nach Region und Ortsüb­lichkeit zwischen 0.25 und 1.0 Prozent liegt. Unter Berück­sich­tigung der aufge­lau­fenen Inflation und der Weitergabe der allge­meinen Kosten­stei­gerung resul­tiert ein Herab­set­zungs­be­gehren schluss­endlich in einer Mietzins­senkung zwischen 1.7 und 2.4 Prozent.

Die Mietz­ins­an­passung erfolgt nicht automa­tisch. Falls die Vermie­ter­schaft das nicht proaktiv angeht, können Mietende selbst aktiv werden und ein formelles Herab­set­zungs­be­gehren einreichen. In zahlreichen Mietver­trägen wird auf die referenz­zins­satz­be­dingte Anpassung verzichtet. Dies führt dazu, dass der Spielraum für Mietz­ins­an­pas­sungen teilweise länger ungenutzt bleibt. Weiter hängt der Zeitpunkt, zu dem die Senkung des Referenz­zins­satzes tatsächlich wirksam wird, massgeblich vom nächsten Kündi­gungs­termin ab. Aufgrund der in der Schweiz üblichen Kündi­gungs­frist von drei Monaten wird sich der Effekt auf die Bestan­des­mieten verzögern. Selbst wenn Mietende im März postwendend ein Herab­set­zungs­be­gehren einreichen, dürften Anpas­sungen in der Regel frühestens auf Anfang Juli 2025 wirksam werden.

Die Bestan­des­mieten werden sich in jenen Objekten, bei welchen keine Umbau­in­ves­ti­tionen vorge­nommen wurden, 2025 also rückläufig entwi­ckeln. Der Rückgang dürfte jedoch noch nicht ausreichen, um die starken Zuwächse der vergan­genen Jahre auszu­gleichen. Im Zuge der zweima­ligen Referenz­zins­satz­er­hö­hungen und der Weitergabe der substan­zi­ellen aufge­lau­fenen Teuerung ist der Altbe­stan­des­miet­index (BWO / ZKB) zwischen dem 1. Quartal 2023 und dem 3. Quartal 2024 um 3.6 Prozent angestiegen.

Indirekter Effekt auf Angebots­mieten

Obwohl der Referenz­zinssatz keinen unmit­tel­baren Einfluss auf die Entwicklung der Angebots­mieten hat, ist er eine wichtige Deter­mi­nante für die Entwicklung der Angebots­mieten. Dies zeigt eine kürzlich im Swiss Real Estate Journal publi­zierte Studie mit dem Titel «Mietpreis­ent­wick­lungen: Auf der Suche nach den funda­men­talen Erklä­rungs­fak­toren» (Dubois & Weinert, 2024). Gemäss der Analyse führt ein Anstieg des Referenz­zins­satzes um einen Prozent­punkt zu einer Erhöhung der Angebots­mieten um etwas mehr als ein Prozent. Die bevor­ste­hende Senkung des Referenz­zins­satzes dürfte daher auch indirekt auf die Angebots­mieten wirken. Eine Senkung des Referenz­zins­satzes um 25 Basis­punkte würde demnach die Angebots­mieten um 0.25 Prozent reduzieren.

Unter Berück­sich­tigung sämtlicher Einfluss­fak­toren, wie beispiels­weise den anhaltend tiefen Leerstands­zahlen und dem weiterhin robusten Bevöl­ke­rungs­wachstum, nimmt Wüest Partner für 2025 einen durch­schnitt­lichen Anstieg der Angebots­mieten von 1.9 Prozent an. Wir rechnen also mit weiteren Steige­rungen der Angebots­mieten. Aller­dings dürfte sich das Tempo, nicht zuletzt aufgrund der Referenz­zins­satz­senkung im März 2025, im Vergleich zum Jahr 2024 etwas verlang­samen.

Ob am Ende des Jahres aufgrund verän­derter Wohnkosten tatsächlich mehr Geld im Porte­monnaie der Haushalte verbleibt, hängt jedoch nicht nur von der Mietpreis­ent­wicklung, sondern auch von der Entwicklung der Neben­kosten ab.

Ausblick

Ein erneuter Anstieg des Referenz­zins­satzes ist derzeit in weite Ferne gerückt – nicht zuletzt, weil der publi­zierte Durch­schnittszins von 1.63 Prozent im Dezember 2024 auf 1.53 Prozent im März 2025 deutlich gesunken ist. Für eine weitere Senkung des Referenz­zins­satzes müsste der Durch­schnittszins unter 1.375 Prozent fallen. Dies ist zwar möglich, jedoch in naher Zukunft eher unwahr­scheinlich. Schliesslich werden weiterhin viele Finan­zie­rungen zu Kondi­tionen abgeschlossen, die sich nahe am aktuellen Durch­schnittszins bewegen. Zudem laufen noch immer sehr günstige Festhy­po­theken aus der Negativ­zinsära aus, und seit Ende Dezember 2024 haben die langfris­tigen Hypotheken einen Aufwärts­druck erlebt.

Eine weitere Senkung des Referenz­zins­satzes erfordert entweder eine deutliche Reduktion der langfris­tigen Hypothe­kar­zinsen oder mindestens zwei weitere Zinsschritte der Schwei­ze­ri­schen Natio­nalbank (SNB). Obwohl einige Markt­teil­neh­mende für 2025 keine Leitzins­senkung mehr erwarten, bleibt für die meisten die zentrale Frage, ob noch ein oder zwei Zinsschritte erfolgen werden. Die Verän­derung des Landes­index der Konsu­men­ten­preise (LIK) ohne Wohnungs­mieten betrug im Januar 2025 ‑0.3 Prozent, was für sinkende Leitzinsen spricht. Der übliche LIK, der auch die Wohnungs­mieten (mit einem Gewicht von 19.9 Prozent in der Berechnung) umfasst, ist zuletzt jedoch um 0.4 Prozent gestiegen. Bereits am aktuellen Rand zeigt sich also, dass die Wohnungs­mieten eine entschei­dende Rolle dabei spielen, ob die Konsu­men­ten­preise insgesamt sinken oder steigen.

Angesichts dieser Ausgangslage erscheint es zweifelhaft, ob eine Leitzins­senkung um 50 Basis­punkte die Preis­sta­bi­lität wirklich fördern würde. Denn wenn der Leitzins von derzeit 0.5 Prozent auf 0.0 Prozent fällt, könnte der Referenz­zinssatz nochmals sinken – und damit ausge­rechnet die bisherige Stütze gegen defla­tionäre Tendenzen wegfallen.

Vor diesem Hinter­grund erscheint für 2025 höchstens noch eine weitere Leitzins­senkung realis­tisch. Damit dürfte der Referenz­zinssatz in den kommenden Quartalen weitgehend stabil bleiben.

Fazit

Die Senkung des Referenz­zins­satzes auf 1.5 Prozent wird sich auf den gesamten Mieter­markt auswirken: Viele Bestan­des­mieten werden sinken, und gleich­zeitig steigen die Angebots­mieten nicht mehr ganz so stark an.

Dieser Text ist eine Aktua­li­sierung eines Beitrags vom 13. Dezember 2024.

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