Neuer Referenzzinssatz: Entlastung für Bestandsmieten und seine Wechselwirkung mit der Geldpolitik

Der Referenzzinssatz ist am 3. März 2025 von 1.75 auf 1.50 Prozent gesunken. Diese Entwicklung ist vor allem auf die bereits im Verlauf des Jahres 2024 vorgenommenen Leitzinssenkungen um insgesamt 125 Basispunkte zurückzuführen. Für Mieterinnen und Mieter, die nicht umziehen, kann eine Senkung des Referenzzinssatzes eine Entlastung der Haushaltsbudgets durch niedrigere Bestandesmietzinsen bringen. Gleichzeitig wird die Reduktion des Referenzzinssatzes den kräftigen und anhaltenden Aufwärtstrend der Angebotsmieten leicht dämpfen.

Im Folgenden werden die Hintergründe und Auswirkungen der Referenzzinssatzsenkung beleuchtet.

Berechnung des Referenzzinssatzes

Obwohl die Finanzierungskosten bereits seit März 2024 deutlich gesunken sind, wurde der Referenzzinssatz erst im März 2025 angepasst. Warum ist das so? Um diese Frage zu klären, betrachten wir die Funktionsweise und Berechnung des Referenzzinssatzes, bevor die Auswirkungen einer Referenzzinssatzsenkung auf den Schweizer Mietermarkt beleuchtet werden.

Der Referenzzinssatz entspricht dem auf ein Viertelprozent kaufmännisch gerundeten, gewichteten Durchschnittszinssatz der Bankenhypotheken. Wichtig ist zu beachten, dass für die Festsetzung jeweils der Durchschnittszins am Ende des vorangehenden Quartals gilt. Der am 3. März publizierte Referenzzinssatz von 1.5 Prozent basiert also auf dem Durchschnittszinssatz von 1.53 Prozent vom 31. Dezember 2024.

Der Durchschnittszinssatz wird errechnet, indem die meldepflichtigen Banken in der Schweiz ihre laufenden Hypothekarkredite der SNB melden. Damit zeigt der Referenzzinssatz die durchschnittlichen Finanzierungskosten. Der Durchschnittszinssatz unterliegt normalerweise nur trägen Veränderungen. Dies ist jedoch vom Gesetzgeber bewusst zur Stabilisierung der Mieten beabsichtigt. Die Trägheit liegt daran, dass auch langjährige Festhypotheken in die Berechnung einfliessen. Rund 75 bis 80 Prozent der Hypothekarvolumen entfallen auf Festhypotheken. Unter der Annahme einer Laufzeit der Festhypotheken von 7 bis 8 Jahren werden pro Jahr lediglich knapp 12 bis 15 Prozent der Festhypotheken refinanziert. Dies verlangsamt die Anpassung des Durchschnittszinssatzes.

Einen schnelleren Einfluss üben hingegen SARON-Hypotheken aus, die etwa 20 bis 25 Prozent des Hypothekarvolumens ausmachen. Bei diesen variablen Finanzierungen basiert der Zins auf dem SARON-Satz, ergänzt durch eine Marge der Banken. Je nach Bonität der Kreditnehmer liegt diese Marge zwischen etwa 0.5 und 1.2 Prozent. Diese Hypotheken passen sich fortlaufend dem aktuellen Zinsumfeld an und wirken somit schneller auf den Durchschnittszins.

Entwicklung der Finanzierungskosten und deren Einfluss auf den Durchschnittszins

Die Finanzierungskosten haben sich mit den im vergangenen Jahr vier Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) spürbar reduziert. Dennoch blieben die Hypothekarzinsen im Dezember 2024, verglichen mit der Negativzinsära, zunächst auf einem erhöhten Niveau. Gemäss den Daten der SNB kostete eine durchschnittliche Festhypothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren beim Neuabschluss im Dezember weiterhin rund 1.71 Prozent. Kurzfristigere SARON-Hypotheken lagen mit 1.66 Prozent etwas tiefer.

Die SARON-Hypotheken übten Druck auf den Rückgang des Durchschnittszinssatzes aus. Da der Zinssatz bei SARON-Hypotheken normalerweise alle drei Monate dem aktuell gültigen Leitzins angepasst wird, führten die vier erfolgten Leitzinssenkungen im vergangenen Jahr jeweils mit leichter Verzögerung zu günstigeren Konditionen und bewirkten, dass der Durchschnittszins seit März 2024 eine rückläufige Tendenz aufweist. Diese Entwicklung setzte sich seit der letzten Publikation des Referenzzinssatzes im Dezember (Stichtag 30. September 2024) fort. Mit der Leitzinssenkung vom 12. Dezember 2024 wurden die SARON-Hypotheken erneut günstiger, was eine Senkung des Referenzzinssatzes für den 3. März 2025 in Stein gemeisselt hat.

Eine gegenläufige Wirkung ging hingegen weiterhin von den Festhypotheken aus. Diese mussten 2024 trotz der Zinssenkungen häufig zu höheren Konditionen refinanziert werden. Der Grund dafür liegt in den niedrigeren Zinssätzen, zu denen viele der nun fällig werdenden Festhypotheken während der Negativzinsära abgeschlossen wurden. Diese liegen oftmals zwischen 0.8 und 1.5 Prozent, abhängig vom Abschlusszeitpunkt sowie der Kreditlaufzeit und der Bonität des Schuldners. Das heutige Zinsniveau übersteigt jenes der Negativzinsära weiterhin, was bei den Refinanzierungen zu einem Anstieg der Finanzierungskosten führte und damit den Durchschnittszinssatz nach oben beeinflusste.

Insgesamt zeigt sich, wie unterschiedlich die beiden Hauptformen der Hypothekarfinanzierung im aktuellen Umfeld auf den Referenzzinssatz wirken. Während die Flexibilität der SARON-Hypotheken in den Jahren zuvor den Anstieg und nun den Rückgang des Referenzzinssatzes begünstigt hat, stellte die Trägheit der Festhypotheken eine bremsende und stabilisierende Kraft dar.

Einfluss des Referenzzinssatzes auf die Bestandesmieten

Die am 3. März 2025 erfolgte Senkung des Referenzzinssatzes auf 1.5 Prozent wird zahlreichen Mietenden die Möglichkeit eröffnen, eine Reduktion ihrer Mietkosten zu beantragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag auf einem Referenzzins von 1.75 Prozent oder höher basiert. Bei Liegenschaften von institutionellen Anlegern waren im 3. Quartal 2024 rund zwei Drittel der Mietverträge an den bisherigen Referenzsatz von 1.75 Prozent gekoppelt. Die Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent erlaubt grundsätzlich eine Senkung der Bestandesmieten um 2.91 Prozent.

Dennoch dürften die Mietzinsrückgänge in der Realität weniger deutlich ausfallen. Etwa im Falle von Umbauten werden die Investitionskosten auf die Mietenden überwälzt. Zudem sind die Vermieter berechtigt, 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung gegenzurechnen. Was bedeutet das für diejenigen Mietverhältnisse, welche im Zuge des Anstiegs des Referenzzinssatzes auf 1.75 Prozent angepasst worden sind? Im Januar 2025 lag der Landesindex der Konsumentenpreise um 0.6 Prozent über dem Niveau vom Dezember 2023. Hinzu wird die allgemeine Kostensteigerung kommen, die je nach Region und Ortsüblichkeit zwischen 0.25 und 1.0 Prozent liegt. Unter Berücksichtigung der aufgelaufenen Inflation und der Weitergabe der allgemeinen Kostensteigerung resultiert ein Herabsetzungsbegehren schlussendlich in einer Mietzinssenkung zwischen 1.7 und 2.4 Prozent.

Die Mietzinsanpassung erfolgt nicht automatisch. Falls die Vermieterschaft das nicht proaktiv angeht, können Mietende selbst aktiv werden und ein formelles Herabsetzungsbegehren einreichen. In zahlreichen Mietverträgen wird auf die referenzzinssatzbedingte Anpassung verzichtet. Dies führt dazu, dass der Spielraum für Mietzinsanpassungen teilweise länger ungenutzt bleibt. Weiter hängt der Zeitpunkt, zu dem die Senkung des Referenzzinssatzes tatsächlich wirksam wird, massgeblich vom nächsten Kündigungstermin ab. Aufgrund der in der Schweiz üblichen Kündigungsfrist von drei Monaten wird sich der Effekt auf die Bestandesmieten verzögern. Selbst wenn Mietende im März postwendend ein Herabsetzungsbegehren einreichen, dürften Anpassungen in der Regel frühestens auf Anfang Juli 2025 wirksam werden.

Die Bestandesmieten werden sich in jenen Objekten, bei welchen keine Umbauinvestitionen vorgenommen wurden, 2025 also rückläufig entwickeln. Der Rückgang dürfte jedoch noch nicht ausreichen, um die starken Zuwächse der vergangenen Jahre auszugleichen. Im Zuge der zweimaligen Referenzzinssatzerhöhungen und der Weitergabe der substanziellen aufgelaufenen Teuerung ist der Altbestandesmietindex (BWO / ZKB) zwischen dem 1. Quartal 2023 und dem 3. Quartal 2024 um 3.6 Prozent angestiegen.

Indirekter Effekt auf Angebotsmieten

Obwohl der Referenzzinssatz keinen unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung der Angebotsmieten hat, ist er eine wichtige Determinante für die Entwicklung der Angebotsmieten. Dies zeigt eine kürzlich im Swiss Real Estate Journal publizierte Studie mit dem Titel «Mietpreisentwicklungen: Auf der Suche nach den fundamentalen Erklärungsfaktoren» (Dubois & Weinert, 2024). Gemäss der Analyse führt ein Anstieg des Referenzzinssatzes um einen Prozentpunkt zu einer Erhöhung der Angebotsmieten um etwas mehr als ein Prozent. Die bevorstehende Senkung des Referenzzinssatzes dürfte daher auch indirekt auf die Angebotsmieten wirken. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 25 Basispunkte würde demnach die Angebotsmieten um 0.25 Prozent reduzieren.

Unter Berücksichtigung sämtlicher Einflussfaktoren, wie beispielsweise den anhaltend tiefen Leerstandszahlen und dem weiterhin robusten Bevölkerungswachstum, nimmt Wüest Partner für 2025 einen durchschnittlichen Anstieg der Angebotsmieten von 1.9 Prozent an. Wir rechnen also mit weiteren Steigerungen der Angebotsmieten. Allerdings dürfte sich das Tempo, nicht zuletzt aufgrund der Referenzzinssatzsenkung im März 2025, im Vergleich zum Jahr 2024 etwas verlangsamen.

Ob am Ende des Jahres aufgrund veränderter Wohnkosten tatsächlich mehr Geld im Portemonnaie der Haushalte verbleibt, hängt jedoch nicht nur von der Mietpreisentwicklung, sondern auch von der Entwicklung der Nebenkosten ab.

Ausblick

Ein erneuter Anstieg des Referenzzinssatzes ist derzeit in weite Ferne gerückt – nicht zuletzt, weil der publizierte Durchschnittszins von 1.63 Prozent im Dezember 2024 auf 1.53 Prozent im März 2025 deutlich gesunken ist. Für eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes müsste der Durchschnittszins unter 1.375 Prozent fallen. Dies ist zwar möglich, jedoch in naher Zukunft eher unwahrscheinlich. Schliesslich werden weiterhin viele Finanzierungen zu Konditionen abgeschlossen, die sich nahe am aktuellen Durchschnittszins bewegen. Zudem laufen noch immer sehr günstige Festhypotheken aus der Negativzinsära aus, und seit Ende Dezember 2024 haben die langfristigen Hypotheken einen Aufwärtsdruck erlebt.

Eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes erfordert entweder eine deutliche Reduktion der langfristigen Hypothekarzinsen oder mindestens zwei weitere Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Obwohl einige Marktteilnehmende für 2025 keine Leitzinssenkung mehr erwarten, bleibt für die meisten die zentrale Frage, ob noch ein oder zwei Zinsschritte erfolgen werden. Die Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ohne Wohnungsmieten betrug im Januar 2025 -0.3 Prozent, was für sinkende Leitzinsen spricht. Der übliche LIK, der auch die Wohnungsmieten (mit einem Gewicht von 19.9 Prozent in der Berechnung) umfasst, ist zuletzt jedoch um 0.4 Prozent gestiegen. Bereits am aktuellen Rand zeigt sich also, dass die Wohnungsmieten eine entscheidende Rolle dabei spielen, ob die Konsumentenpreise insgesamt sinken oder steigen.

Angesichts dieser Ausgangslage erscheint es zweifelhaft, ob eine Leitzinssenkung um 50 Basispunkte die Preisstabilität wirklich fördern würde. Denn wenn der Leitzins von derzeit 0.5 Prozent auf 0.0 Prozent fällt, könnte der Referenzzinssatz nochmals sinken – und damit ausgerechnet die bisherige Stütze gegen deflationäre Tendenzen wegfallen.

Vor diesem Hintergrund erscheint für 2025 höchstens noch eine weitere Leitzinssenkung realistisch. Damit dürfte der Referenzzinssatz in den kommenden Quartalen weitgehend stabil bleiben.

Fazit

Die Senkung des Referenzzinssatzes auf 1.5 Prozent wird sich auf den gesamten Mietermarkt auswirken: Viele Bestandesmieten werden sinken, und gleichzeitig steigen die Angebotsmieten nicht mehr ganz so stark an.

Dieser Text ist eine Aktualisierung eines Beitrags vom 13. Dezember 2024.

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