Holzbau vs. Massivbau: Kosten- und ökologische Kennzahlen im Vergleich

Copyright Bildrechte: Beat Brechbühl

Erfolgreiche Projektentwicklungen erfordern ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionskosten und potenziellen Erträgen. Gleichzeitig rücken ökologische Aspekte von Bauprojekten zunehmend in den Fokus, insbesondere im Hinblick auf das Erreichen des Netto-Null-Ziels.

Um die kostentechnische und ökologische Performance von Holzbauten einzuordnen, hat Wüest Partner im Auftrag von Lignum, Holzwirtschaft Schweiz und des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) Kostenkennzahlen und ökologische Kennzahlen für Wohnbauten in Holz ermittelt und Vergleichsobjekten in Massivbau gegenübergestellt. Ausserdem wurde eine Sanierung und Aufstockung mittels Modellrechnungen analysiert.

Umfang der Studie

Neubauten

Gegenstand des ersten Teils der Untersuchung sind 17 Wohnbauten, die nach 2019 in der Schweiz realisiert wurden. Es handelt sich um Mehrfamilienhäuser mit mindestens 15 und teilweise über 100 Wohnungen. Die untersuchten Gebäude weisen Erstellungskosten BKP 1-5 zwischen CHF 5 – 150 Mio. auf. Der Referenzdatensatz der Wohnbauten in Massivbauweise umfasst knapp 50 Objekte mit Erstellungskosten BKP 1-5 im Umfang von CHF 5 – 120 Mio.

Von den untersuchten Fallbeispielen werden sämtliche Standortkategorien und verschiedene Mietermärkte abgedeckt. Das Makrolagenrating von Wüest Partner vergibt den Lagen ein mässiges bis exzellentes Rating, was auf eine breite Streuung der Standortqualitäten schliessen lässt. Je besser das Makrolagenrating eingeschätzt wird, desto geringer fällt tendenziell das Anlagerisiko für Investoren aus. Innerhalb der Gemeinden stehen die untersuchten Fallbeispiele an durchschnittlichen bis guten Mikrolagen, was durchschnittliche bis überdurchschnittliche Mietpreise (im Vergleich zur Makrolage) rechtfertigt.

Sanierung und Aufstockung

Das Potenzial von Holzbauten liegt neben Neubauten in der Aufstockung von Bestandsobjekten, da Holz hier schon aus statischen Gründen die einzige valable Option darstellt. Das Bauen im Bestand wird im Kontext von Innenverdichtung und Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung gewinnen.

Daher wird im zweiten Teil der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren – Wohnbauten» eine im Jahr 2021 erfolgte Sanierung und Aufstockung eines Mehrfamilienhauses analysiert. Mit einer Modellrechnung wird der Aufstockung ein fiktives Abbruch-Neubau-Szenario in Holz- sowie in Massivbauweise gegenübergestellt:

• Szenario 1: Sanierung und Aufstockung gem. Projektunterlagen
• Szenario 2: Abbruch-Neubau in Holzbauweise (Modellrechnung)
• Szenario 3: Abbruch-Neubau in Massivbauweise (Modellrechnung)

Alle Szenarien werden als Renditeobjekte betrachtet.
Bei Szenario 1 werden die Kosten, die Bauzeit und der Flächenspiegel gemäss vorliegendem Projekt berücksichtigt. Das Mietpotenzial wird durch Wüest Partner eingeschätzt. Bei den Szenarien 2 und 3 wird ein gemäss aktuell gültigen baurechtlichen Rahmenbedingungen maximal mögliches Flächengerüst durch Wüest Partner hergeleitet (highest and best use). Kosten, Bauzeit und Mietpotenziale werden gemäss Einschätzungen von Wüest Partner berücksichtigt.

Konkurrenzfähige Baukosten

Neubauten

Bei den analysierten Holzbauten handelt es sich oftmals um Pionierprojekte punkto Nachhaltigkeit, die Zusatzinvestitionen gegenüber durchschnittlichen Objekten beinhalten. Diese Objekte unterscheiden sich klar vom Standard von Durchschnittsgebäuden. Daher werden die Holzbauten in zwei Kategorien aufgeteilt, in ein unteres und ein oberes Preissegment.

Stellt man die 9 günstigsten Holzbau-Projekte aus dem unteren Preissegment, welche noch immer vorwiegend (>85% der Stichprobe) energetisch zertifizierte Gebäude mit durchschnittlichem bzw. leicht überdurchschnittlichen Ausbaustandard repräsentieren, den Massivbauten gegenüber, zeigt sich die Konkurrenzfähigkeit des Holzbaus: Das 70%-Quantil des Kostenkennwertes BKP 1-5/m² HNF dieser Holzbauten liegt nur leicht höher als jenes der Massivbauten. Es wird deutlich, dass mit Holz durchaus eine Konkurrenzfähigkeit zur konventionellen Bauweise in Bezug auf die Erstellungskosten erreicht werden kann.

Der Vorteil der verkürzten Bauzeit und den dadurch früheren Erträgen ist in den Betrachtungen nicht berücksichtigt und hat einen positiven Effekt bei einer Marktwertermittlung. Ein weiterer Vorteil von Holzbau ist das Kostensparpotenzial beim Innenausbau, wenn die Holzstruktur sichtbar bleibt.

Aufstockung wirtschaftlich attraktiv

Sanierung und Aufstockung

Mit der Aufstockung können im betrachteten Fallbeispiel nicht die vollen Ausnützungsreserven konsumiert werden, weshalb in diesem Fall rein wirtschaftlich ein Ersatzneubau einen höheren Landwert realisiert.
Eine Sensitivitätsanalyse zeigt jedoch, dass die Aufstockung bei gleicher Fläche wirtschaftlicher besser abschneidet als der Neubau (Szenario 3b). Ausserdem wird deutlich, dass die Abbruch-Neubau-Szenarien unabhängig von der Materialisierung einen ähnlichen Wert erzielen (Delta <2%).

Signifikante Einsparung von grauen Emissionen

Neubauten

Die Bilanzierung der grauen Treibhausgasemissionen der 17 untersuchten Neubauten zeigt, dass sich die Treibhausgasemission durch die Ausführung in Holzbauweise um bis zu 24 % reduzieren lassen. Der Median liegt bei der Holzbauweise bei 7.5 kg/m² EBF und für die mineralische Bauweise bei 9.8 kg/m²EBF (jeweils ohne Gebäudetechnik).

Auf Bauteilebene sind sogar Einsparungen bis zu 38% möglich.

Sanierung und Aufstockung

Der Ersatzneubau aus Holz verursacht gegenüber der Ausgangsvariante nur 3 % höhere Treibhausgasemissionen, wohingegen der mineralische Ersatzneubau mit 35 % höheren Emissionen weit über der Aufstockung in Holzbauweise liegt.

Fazit

Der Holzbau gewinnt auch im Wohnungsbau von Mehrfamilienhäusern zunehmend an Bedeutung. Die Studie zeigt, dass die Materialwahl zugunsten von Holz meist mit einem ökologisch sehr nachhaltigen Gebäude einhergeht und wirtschaftlich eine attraktive Alternative zur konventionellen Bauweise darstellt. Zusammenfassend lässt sich also sagen:

• Sämtliche Standortkategorien und verschiedene Mietermärkte werden von den untersuchten Neubauten abgedeckt
• Konkurrenzfähige Baukosten: Neben dem hochpreisigen Segment sind auch günstige Holzbauten möglich
• Die Aufstockung ist bei gleicher Fläche wirtschaftlich attraktiver als der Neubau
• Mit Neubauten in Holzbauweise können gegenüber der konventionellen Bauweise im Schnitt knapp 24% der Treibhausgasemissionen eingespart werden
• Auch ökologisch gesehen punktet die Aufstockung mit 35% weniger Emissionen als ein Ersatzneubau in Massivbauweise