Holzbau vs. Massivbau: Kosten- und ökologische Kennzahlen im Vergleich

Copyright Bildrechte: Beat Brechbühl

Erfolgreiche Projektentwicklungen erfordern ein ausge­wo­genes Verhältnis zwischen Investitionskosten und poten­zi­ellen Erträgen. Gleichzeitig rücken ökolo­gische Aspekte von Bauprojekten zunehmend in den Fokus, insbe­sondere im Hinblick auf das Erreichen des Netto-Null-Ziels.

Um die kosten­tech­nische und ökolo­gische Performance von Holzbauten einzu­ordnen, hat Wüest Partner im Auftrag von Lignum, Holzwirtschaft Schweiz und des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) Kostenkennzahlen und ökolo­gische Kennzahlen für Wohnbauten in Holz ermittelt und Vergleichsobjekten in Massivbau gegen­über­ge­stellt. Ausserdem wurde eine Sanierung und Aufstockung mittels Modellrechnungen analy­siert.

Umfang der Studie

Neubauten

Gegenstand des ersten Teils der Untersuchung sind 17 Wohnbauten, die nach 2019 in der Schweiz reali­siert wurden. Es handelt sich um Mehrfamilienhäuser mit mindestens 15 und teilweise über 100 Wohnungen. Die unter­suchten Gebäude weisen Erstellungskosten BKP 1–5 zwischen CHF 5 – 150 Mio. auf. Der Referenzdatensatz der Wohnbauten in Massivbauweise umfasst knapp 50 Objekte mit Erstellungskosten BKP 1–5 im Umfang von CHF 5 – 120 Mio.

Von den unter­suchten Fallbeispielen werden sämtliche Standortkategorien und verschiedene Mietermärkte abgedeckt. Das Makrolagenrating von Wüest Partner vergibt den Lagen ein mässiges bis exzel­lentes Rating, was auf eine breite Streuung der Standortqualitäten schliessen lässt. Je besser das Makrolagenrating einge­schätzt wird, desto geringer fällt tenden­ziell das Anlagerisiko für Investoren aus. Innerhalb der Gemeinden stehen die unter­suchten Fallbeispiele an durch­schnitt­lichen bis guten Mikrolagen, was durch­schnitt­liche bis überdurch­schnitt­liche Mietpreise (im Vergleich zur Makrolage) recht­fertigt.

Sanierung und Aufstockung

Das Potenzial von Holzbauten liegt neben Neubauten in der Aufstockung von Bestandsobjekten, da Holz hier schon aus stati­schen Gründen die einzige valable Option darstellt. Das Bauen im Bestand wird im Kontext von Innenverdichtung und Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung gewinnen.

Daher wird im zweiten Teil der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren – Wohnbauten» eine im Jahr 2021 erfolgte Sanierung und Aufstockung eines Mehrfamilienhauses analy­siert. Mit einer Modellrechnung wird der Aufstockung ein fiktives Abbruch-Neubau-Szenario in Holz- sowie in Massivbauweise gegen­über­ge­stellt:

• Szenario 1: Sanierung und Aufstockung gem. Projektunterlagen
• Szenario 2: Abbruch-Neubau in Holzbauweise (Modellrechnung)
• Szenario 3: Abbruch-Neubau in Massivbauweise (Modellrechnung)

Alle Szenarien werden als Renditeobjekte betrachtet.
Bei Szenario 1 werden die Kosten, die Bauzeit und der Flächenspiegel gemäss vorlie­gendem Projekt berück­sichtigt. Das Mietpotenzial wird durch Wüest Partner einge­schätzt. Bei den Szenarien 2 und 3 wird ein gemäss aktuell gültigen baurecht­lichen Rahmenbedingungen maximal mögliches Flächengerüst durch Wüest Partner herge­leitet (highest and best use). Kosten, Bauzeit und Mietpotenziale werden gemäss Einschätzungen von Wüest Partner berück­sichtigt.

Konkurrenzfähige Baukosten

Neubauten

Bei den analy­sierten Holzbauten handelt es sich oftmals um Pionierprojekte punkto Nachhaltigkeit, die Zusatzinvestitionen gegenüber durch­schnitt­lichen Objekten beinhalten. Diese Objekte unter­scheiden sich klar vom Standard von Durchschnittsgebäuden. Daher werden die Holzbauten in zwei Kategorien aufge­teilt, in ein unteres und ein oberes Preissegment.

Stellt man die 9 günstigsten Holzbau-Projekte aus dem unteren Preissegment, welche noch immer vorwiegend (>85% der Stichprobe) energe­tisch zerti­fi­zierte Gebäude mit durch­schnitt­lichem bzw. leicht überdurch­schnitt­lichen Ausbaustandard reprä­sen­tieren, den Massivbauten gegenüber, zeigt sich die Konkurrenzfähigkeit des Holzbaus: Das 70%-Quantil des Kostenkennwertes BKP 1–5/m² HNF dieser Holzbauten liegt nur leicht höher als jenes der Massivbauten. Es wird deutlich, dass mit Holz durchaus eine Konkurrenzfähigkeit zur konven­tio­nellen Bauweise in Bezug auf die Erstellungskosten erreicht werden kann.

---

---

Der Vorteil der verkürzten Bauzeit und den dadurch früheren Erträgen ist in den Betrachtungen nicht berück­sichtigt und hat einen positiven Effekt bei einer Marktwertermittlung. Ein weiterer Vorteil von Holzbau ist das Kostensparpotenzial beim Innenausbau, wenn die Holzstruktur sichtbar bleibt.

Aufstockung wirtschaftlich attraktiv

Sanierung und Aufstockung

Mit der Aufstockung können im betrach­teten Fallbeispiel nicht die vollen Ausnützungsreserven konsu­miert werden, weshalb in diesem Fall rein wirtschaftlich ein Ersatzneubau einen höheren Landwert reali­siert.
Eine Sensitivitätsanalyse zeigt jedoch, dass die Aufstockung bei gleicher Fläche wirtschaft­licher besser abschneidet als der Neubau (Szenario 3b). Ausserdem wird deutlich, dass die Abbruch-Neubau-Szenarien unabhängig von der Materialisierung einen ähnlichen Wert erzielen (Delta <2%).

Signifikante Einsparung von grauen Emissionen

Neubauten

Die Bilanzierung der grauen Treibhausgasemissionen der 17 unter­suchten Neubauten zeigt, dass sich die Treibhausgasemission durch die Ausführung in Holzbauweise um bis zu 24 % reduzieren lassen. Der Median liegt bei der Holzbauweise bei 7.5 kg/m² EBF und für die minera­lische Bauweise bei 9.8 kg/m²EBF (jeweils ohne Gebäudetechnik).

Auf Bauteilebene sind sogar Einsparungen bis zu 38% möglich.

Sanierung und Aufstockung

Der Ersatzneubau aus Holz verur­sacht gegenüber der Ausgangsvariante nur 3 % höhere Treibhausgasemissionen, wohin­gegen der minera­lische Ersatzneubau mit 35 % höheren Emissionen weit über der Aufstockung in Holzbauweise liegt.

Fazit

Der Holzbau gewinnt auch im Wohnungsbau von Mehrfamilienhäusern zunehmend an Bedeutung. Die Studie zeigt, dass die Materialwahl zugunsten von Holz meist mit einem ökolo­gisch sehr nachhal­tigen Gebäude einhergeht und wirtschaftlich eine attraktive Alternative zur konven­tio­nellen Bauweise darstellt. Zusammenfassend lässt sich also sagen:

• Sämtliche Standortkategorien und verschiedene Mietermärkte werden von den unter­suchten Neubauten abgedeckt
• Konkurrenzfähige Baukosten: Neben dem hochprei­sigen Segment sind auch günstige Holzbauten möglich
• Die Aufstockung ist bei gleicher Fläche wirtschaftlich attrak­tiver als der Neubau
• Mit Neubauten in Holzbauweise können gegenüber der konven­tio­nellen Bauweise im Schnitt knapp 24% der Treibhausgasemissionen einge­spart werden
• Auch ökolo­gisch gesehen punktet die Aufstockung mit 35% weniger Emissionen als ein Ersatzneubau in Massivbauweise